小产权房的价格虽然便宜，但是小产权房的产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡镇政府颁发的，实际上没有真正法律意义上的产权。很多人热衷小产权房是因为便宜，不用缴纳土地出让金，房价一般比正常的商品房低50%左右。但小产权房只有使用权，没有所有权，因此购买小产权房会有很大的风险。
1、大产权房五证齐全
大产权房有五证，受法律保护，有完整的产权，而小产权是没有五证的，当然是不受法律保护的，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有不动产权证，小产权是没有不动产权证的。
2、按合法性分
国家发产权证的叫大产权，而国家不发产权证，由乡镇政府发产权证书的叫小产权。乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，有关部门不会予以备案。
3、按拆迁补偿分
大产权拆迁有补偿，但是如果是小产权的话，是没有拆迁补偿的。也就是说，如果政府要拆迁房子的话，小产权业主基本上不会得到拆迁安置补偿。
4、按局限性分
一般来说，小产权房往往只能由这个乡的村民来进行购买居住，因此小产权房的买卖交易是具有一定局限性的。而大产权不同于小产权房，因为是大产权房可以自由出售的，且也是无时间限制的，是重要的是大产权房的销售对象可以是任何人。
1、不能合法转让过户
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即小产权房不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且购买后不能合法办理房屋产权过户手续。
2、不能贷款
小产权房在修建时没有缴纳土地出让金等费用，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也就不能在房地产管理部门登记备案，不能获得抵押等他项权利。所以，购买小产权房是无法办理贷款的，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
3、房屋质量无法保证
小产权房的开发建设没有明确的规定加以约束，因此房屋质量难以保证。一旦发生房屋质量纠纷，购房人是基本无法维权的，落下的损失只能由自己承担。此外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、拆迁时无法得到应有补偿
购房人与开发商签订合同并交付小产权房的房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除的局面。此时购房人若找开发商索要购房款，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到应有的补偿。