宅基地三权分置的背景

宅基地三权分置意义如下：

1、有利于重塑城乡土地权利关系；

2、有利于土地制度改革；

3、有利于宅基地充分实现其价值；

4、有利于增加农民财产性收入；

5、有利于构建城乡土地市场“三权分置”有利于释放农业农村发展活力，可以推动城乡统一建设用地市场建设。

一、集体建设用地出让方式

集体建设用地出让方式有以下几种：（1）农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权（2）农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权3）乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租（4）农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业5）村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目6）经征用、补办为国有土地并输转让、出租（7）由于企业破产清算或债权债务因素,经司法裁定发生流转。推行集体建设用地流转,有利于农村经济改革的深化,有利于农村土地法律制度的完善。

二、中国农村宅基地政策

1、一户一宅政策分类试点政策

对城镇建设用地规模范围外的传统农区：继续实行一户一宅、面积法定的宅基地分配制度；

对人均耕地少、二三产业比较发达的地区：实行相对集中统建、多户联建等方式，落实一户一宅；

对城镇建设用地规模范围内的农区：集中建设农村公寓、农民住宅小区，以户有所居落实一户一宅的住房保障功能；

对没有新增债基的可供分配的地区：利用存量建设用地，集中建设公寓式住宅，落实宅基地政策。

2、宅基地使用权流转政策

国家鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿和乡村旅游；

对进城落户的农村村民，各地可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励其资源有偿退出宅基地；

提出宅基地“三权分置”改革思想，强调适度放活宅基地和农民房屋使用权。宅基地的所有权归集体，在维系宅基地使用权身份性的前提下，从中派生出一个不具有身份属性的宅基地租赁权。

3、扩大宅基地用益物权权能的政策

依法保障农户宅基地依法取得、使用、收益的权利，逐步推进农村宅基地使用权的有偿使用和流转制度，发挥市场机制在资源配置中的基础作用，保障农民财产的保值增值，实现财产的收益权能。

三、行政区划调整后的问题

有利于推进城乡一体化的发展。撤并乡镇，设立街道办事处有利于促进管理科学化，资源配置与生产力布局合理化，提高土地和各种公共设施利用率，促进二、三产业协调发展和居住条件的逐步改善，城市管理体制将进一步理顺，管理效能进一步提高。大批农民工进城务工经商，促进城区人流、物流、信息流迅速的聚集，推动城市建设的发展，带动县域经济社会发展，从而推进城乡一体化发展，加快城市化进程。为适应经济社会发展，各地区多次进行行政区划调整，如温州市永嘉县，辖区面积2674平方公里，总人口近95万人，通过行政区划调整，38个乡（镇）、街道调整为18个，有效推动城乡一体化的发展。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。