商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。
一、购房合同无效的原因有哪些
购房合同无效的情形如下：
1、签订商品房买卖合同后，未经过购房者同意，卖家私自将房屋抵押或者出售给第三人的。
2、开发商没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假的商品房预售许可证蒙蔽购房者来进行房屋的买卖的。
3、出卖人在房屋已经抵押或者已经出售的情况下，故意隐瞒事实将房屋再次出售给购房者的。
4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的。
5、购房者所购房屋的主体结构质量严重格导致不能交付使用的或者交付使用后房屋质量问题检验确实不合格的。
6、交付使用的房屋套内面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%的。
7、无故延迟交付房屋超过三个月的合理期限的。
8、由于出卖人的原因，导致购房者在房屋交付一年内都无法办理房屋所有权登记的。
9、未经无民事行为能力人同意，代理人私自出卖房屋的。
10、以胁迫或者强制的手段违背购房者意愿的签订的房屋买卖合同。
11、乘对方处在危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
12、买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。
13、口头签订商品房买卖合同，又无据可查的。
二、期房转让需要什么手续?
期房转让需要以下手续：
1、签订转让合同；
2、办理预售合同登记备案手续；
3、缴纳税款；
4、待房屋正式交付入住后，受让方凭此件与开发商办理过户手续。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
三、怎么查询房子是否备案
查询房子是否备案可以到房地产管理部门和政府土地管理部门的官网查询。房屋权属登记机关、房屋权属档案管理机构应该妥善保管房屋产权登记资料，建立房屋权属登记信息查询制度，方便当事人查询。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。 房地产管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
【本文关联的相关法律依据】
根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。