婚前赠房协议可以不兑现，但需满足双方自愿签订、内容合法且符合公序良俗、具备完全民事行为能力、经双方签字确认并注明日期等条件。离婚时婚前协议有效，需满足行为人具备民事行为能力、意思真实、不违反法律规定和公序良俗的条件。婚姻关系存续期间所得的财产归属可约定，约定对双方具有法律约束力。夫妻约定归各自所有的财产，对方债务由约定方个人财产清偿。
法律分析
一、婚前赠房协议应否兑现
婚前赠房协议可以不兑现。
动产以交付为财产权利转移的标志，而不动产则以过户登记作为财产权利转移的标志。财产权利转移必须办理过户登记手续，否则相应的财产权利不发生转移。未办理过户就享有撤销权，赠房协议可以不兑现。
夫妻双方是自愿签订的协议，没有强迫、威胁的情况；该协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背社会公序良俗，且夫妻双方在签订时有完全民事行为能力，协议签订后有经过双方签字确认，并注明日期，那么财产分割协议就合法有效，并对夫妻双方产生法律约束力。
婚前协议有以下注意事项：
1、双方当事人签订婚前协议的行为是出自自己的真实意思表示；
2、婚前协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗、不侵犯他人的合法权益；
3、当事人在签订协议时是完全民事行为能力人，协议有经过双方签字确认，并标注了签订日期。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典。
二、离婚时婚前协议有效吗
离婚时婚前协议满足以下条件有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一千零六十五条
男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
结语
根据中国民法典的规定，婚前赠房协议可以不兑现，因为不动产的财产权利转移需要办理过户登记手续。然而，如果婚前协议满足一定条件，如双方自愿签订、内容合法且经过双方签字确认等，那么财产分割协议就具有法律约束力。对于离婚时的婚前协议，只要满足相应条件，也是有效的。因此，在处理婚前赠房协议和离婚时的婚前协议时，双方应遵守相关法律规定，确保协议的合法性和有效性。
法律依据
中华人民共和国民法典：第八章共有第三百零三条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
中华人民共和国民法典：第十九章留置权第四百五十五条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
中华人民共和国民法典：第八章共有第三百零九条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。