物业设施设备管理制度

　　星河国际物业设备、设施管理

　　1、任务。工程部是实施小区工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的居住环境的基础保证和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

　　2、工程部的职责范围：

　　a、负责小区电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理、维护保养和故障检修。

　　b、负责公共设施、设备的维修保养。

　　c、负责用户室内二次装修的申批、监管。

　　d、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。

　　e、负责小区外判工程的监管工作。

　　3、设备管理

　　a、设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度，按保养项目、内容、达标参数制定保养计划实施。

　　b、每次完成常规保养后，责任人和领班填写保养记录并存档。

　　c、设备的维修分小修、中修、大修三种，根据设备的性能等规划编制维修方案。

　　d、小修项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修项目如较重要又有一定工艺难度的零部件检修或更换，由领班负责；大修项目如关健主件检修或更换，由工程主管负责。

　　e、为切实保证工程质量，小修项目由领班检查验收；中修项目由工程主管监管、验收；大修项目由经理监督、验收。

　　4、管理规定

　　4.1值班规定

　　a、值班员必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

　　b、值班员必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。

　　c、值班员必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。

　　d、值班员必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运作。

　　e、值班工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。

　　f、值班员必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。

　　g、值班员必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。

　　h、值班员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。

　　4.2巡检规定

　　a、值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查辖下的设备。

　　b、值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管保持联系。

　　c、值班人员每次巡检均须在相应的`运行日志上依顺序做好巡查情况记录。

　　d、值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。

　　e、值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对'手动'档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

　　f、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。

　　g、发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。

　　h、每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

　　5、机房管理。设备机房有二大类型。一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是生产重地，后者是机要重地。

　　a、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴'机房重地，谢绝来访'或'生产重地，请勿进入'的告示牌。

　　b、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

　　c、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。

　　d、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。

　　e、机房钥匙是专用钥匙，未经该批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。

　　f、未经领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员安排指导。

　　g、政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知主管或领导。

　　h、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。

　　i、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。

　　j、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。

　　k、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。

　　l、严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件，无书面指令不得更改工作程序或改动任何数据。

　　6、承包商监督

　　a、严格审查承包商的资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽谈。

　　b、在选定承包商的过程中，编写《报价分析表》以建议最佳承包商人选。

　　c、承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。

　　d、应指定专人协调、监督承包商的工作，做好承包商到场作业记录。

　　e、承包商进场作业期间，必须遵守各项管理规定。

　　f、督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。

　　g、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致，承包商用料的任何变更须事先经该工程主管签认，否则，作违反合同处理。

　　h、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经核准后方允许实施。

　　i、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须检查核对，双方填写《工程验收报告书》，经审查批准后，方可通知财务结算。

　　7、维修管理

　　7.1维修承诺

　　a、住户室内停电和漏水之类紧急事件保证10分钟内到达现场处理。

　　b、住户室内一般维修在接到通知后20分钟内到达现场处理，遇到特殊情况，不能及时到达现场，用电话通知住户，另约上门维修时间。

　　c、住户室内维修当天完成率在95%以上。

　　d、公共区域影响大楼形象的维修当天完成率在95%以上。

　　e、公共区域的大修三天内完成率在95%以上。

　　7.2维修工作验收及统计

　　a、用户室内部分由住户验收。维修单上有专门的栏目，请用户对维修工作的及时率、服务态度、服务技术提出意见，以便维修人员在今后的工作中加以改进。

　　b、公共区域由客务部主管验收，1000元以上的公共区域的维修，由管理处经理及相关部门主管共同验收；

　　c、维修工作完成后，将维修单交班长确认签名后存档，并输入电脑。

　　d、每月的工程维修情况及材料消耗在下月5日前报管理处。

　　7、3设立工程仓库及材料消耗量的确定

　　a、设立工程仓库，建立仓库管理制度。