房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理

计处理

1、土地增值税的应税收入

：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入; ：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税;适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额; 2、预交土地增值税的计算

根据上述政策,房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/1+11%土地增值税预征率 2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/1+5%土地增值税预征率

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,根据：为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

如：某房地产开发企业开发A项目开工日期在2016年5月1日后,2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元,根据当地的规定,土地增值税预征率2%;则: 1、正常情况下,土地增值税预征税款计算：

土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/1+11%=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入土地增值税预征率=10002%=20万元; 2、为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/1+11%3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元 预交土地增值税税款=10802%=万元;

从上述结果来看,虽然计算简化了些,但预交的税款比正常计算的方法下要大;规定“为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算”,“可按照”上述方法进行计算,但在个别省市,强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥; 3、预交土地增值税的会计处理

沿用上例,该企业预交土地增值税20万元,则会计处理如下： 借：应交税费-应交土地增值税20 贷：银行存款20

待开发项目达到完工条件,相应的收入及成本结转损益时,将土地增值税转入税金及附加科目：

借：税金及附加20

贷：应交税费-应交土地增值税20

但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”,不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则;

还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用—待转土地增值税”,在符合完工条件时再转入“税金及附加”;我认为这样处理“应交税费-应交土地增值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额,更能反映出期末资产负债状况的合理性和公允性;所以,我个人更倾向于这种会计处理方式;