土地评估中市场法的分析与研究

土地评估中市场法的分析与研究

准确的土地估价可以了解到土地的价值信息，解决公众对土地财产价值存在的疑问，满足市场对土地的鉴定。在进行土地估价之前一定要寻找专业机构进行科学、准确的估价，对土地估价的方法有很多，市场法是其中最常用的方法。本文首先简述了土地评估和市场法的概念，并分析了在土地评估中市场法容易出现的问题，研究了针对这些问题的解决方法。

标签：土地评估；市场法；分析；研究

1、简述土地评估与市场法

对土地进行评估主要指的是土地估价人员根据估价的目的，按照正确的估价流程，通过科学的估计方法，结合丰富的估价经验，分析会对土地价格产生影响的因素，最终判断出土地最可能实现的合理价格。常用的土地估价方法有市场法、收益法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法和成本法等，而在这些估价方法中，市场法是最为常用的方法。

市场法主要是应用了替代原理，把需要估价的土地与最近产生交易并且有共同点的相似不动产进行比较，然后将已交易的相似不动产的价格适当地修正，从而得到需要估价的土地的合理价格的方法。市场法能够与现行市场紧密结合，它通过把近期已交易的相似不动产作为比较对象，得到需要估价的土地的合理估价，还体现了近期市场的行情，这样十分具有说服力，并且还有很强的现实性，人们往往也较易接受。但是市场法也有一定的缺点，因为其估价原理和适用条件有约束性，如果在估价的时候，出现市场低迷、泡沫经济或市场炒作等非正常市场的情况下，得到的价格无法与不动产本身价值相协调。使用市场法的限制条件就是市场低迷、信息不对等和相似不动产交易不活跃。此外，由于实施市场法需要较高的技术水平和大量信息，所以一旦二者有一不达到要求，也容易造成市场法估价不准确。

2、市场法在应用过程中容易出现的问题

2.1信息的不灵通导致寻找到的比较对象存在一定的不适应性

由于信息的闭塞，可供选择的相似对象范围十分有限，估价人员在挑选相似对象时可能无法选择到吻合度高的比较对象，这样对最终的估计价格也会产生影响。此外，具体在挑选比较对象时，估价人员也是以以往经验作为基础进行选择，这种主观定性的方法也容易造成挑选对象不十分合适影响估计价格的结果。

2.2技术上的不成熟导致市场法的实施需要花费大量的人力物力

市场法中的一大难点就是因素修正。现阶段，我国没有规定如何在市场法中确定因素权重和如何提升因素修正系数的准确性。虽然在估价过程中已经考虑到

了对区域、日期、交易和个别因素的修正，而且在确定个别因素和区域时是通过打分的方式进行计算的，但是并没有制定对地价产生影响的一些因素确定定量的修正系数，所以估价人员在整个评估过程中没有章法可循，只能靠主观定性。

2.3估价人员整体素质不够

因为市场法是一个与市场密切相关，需要時刻注意市场动态的估价方法，需要估价人员具有极高的职业道德和专业知识。但是现在不同地方的估价人员素质都各不相同，有的估价人员缺乏职业道德，在竞争过程中以关系、人情等不正当的方式竞争，并且在估价时也因为人情、关系不真实估价，所以会影响最终估计价格的公正性。

2.4对土地估价方法的理论研究不够

估价人员并没有掌握足够的理论知识，也没有专业人才和团队来改善现行市场法中的缺陷。

3、针对市场法应用中存在的问题的解决方法

3.1建立完善的土地市场评估信息系统

现阶段我国的土地市场还不成熟，想要在挑选对比对象时有大量的合适对象进行挑选，就需要相关的土地部门开发一个健全的土地估价信息系统，包括土地交易信息、新房交易信息、二手房交易信息等相关信息，而且还要记录清楚一些影响地价的因素还有国内外当前的经济情况等等。这样在信息非常充足、真实、有效的情况下，通过科学的方法筛选合适的比较对象，得出的最终估计价格就是客观而且准确的。

3.2加强技术的研发，优化市场法在实际中的运用

在可供挑选对比对象的信息充足和影响地价因素明确的情况下，需要把因素修正中的区域因素和个别因素细分，比如政策、人口、城市未来规划、国内外经济等等，这样就可以使得因素与收益价格相匹配。而且在不同的城市和地区，要将比较因素根据自身的特点分级进行差异划分，并且规定出每级的差异修正系数，这样就可以解决估价人员靠主观修正的情况。而且还可以开发出一款以比较因素为主的系统，估价人员只需要在系统中输入信息，由系统自动识别，产生 一系列科学、有效的因素修正系数和可比实力。

3.3建立完善的监督机制，提升估价人员的整体素质

现阶段我国国土部门对于土地估价结果仅仅只是进行备案，却不对其估价结果的准确性进行监督，所以在实际的估价中出现的问题也就无从发现，所以加强对估价过程的监督，提升估价人员的整体素质是非常重要的。首先要加强土地评估行业中的自我监督，其次通过完善监督机制对评估过程进行监控，引导行业健

康运作，整顿行业风气。最后定期对从业人员进行培训，加强其对行业的认识和提升自身素质，这样才能推进整个土地行业更好地发展，保证土地评估是一项公信、公正、公开的工作。

3.4加强对土地估价的理论研究

只有加强对土地估价理论的研究，才能编制准确的估价规程，对实践才有更好地指导作用，才能促进土地估价更好地发展。目前在土地估价行业中的研究者大部分都是来自不同估价机构的估价人员，而这些估价人员自身也有业务需要处理，无法专心进行研究，所以建立土地估价研究机构，培养专业的研究人员是非常必要的。培养众多致力于研究的专业人才，深入研究现行的估价技术，完善市场法，对以后的估价过程提供更加量化的指导。

总结：

对于市场法而言，因素修正系数和比较对象的选取是影响其准确性的关键，建立完善的监督机制，提升估价人员的整体素质，使整个估价过程变得更加透明、公正，才能更好地为后续程序提供可靠的依据。

参考文献：

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