土地增值税清算管理存在的风险问题及防范措施

土地增值税清算管理存在的风险问题及防范措施

土地增值税清算工作已经实施多年，对规范房地产业发展、稳定社会经济起到了积极的作用。但与此同时，土地增值税清算管理中的风险问题也越来越突出，在一定程度上影响了清算工作的有效开展。为此，必须加强税收执法的风险防范工作，确保土地增值税清算工作的顺利实施。

一、土地增值税清算管理工作中存在的风险问题。 （一）清算项目确定的风险。纳税人在接到有关部门批准的立项批文或建设工程规划许可证后，未及时确定清算项目，并按清算项目设置明细帐和进行财务核算，普遍将多个清算项目的成本费用混在一起进行核算，再加上一个清算项目从开工到销售达到清算条件，往往会跨几个年度，由于时间跨度长以及项目与项目之间的共同费用及分摊因素较多，从主观上造成了土地增值税清算工作的复杂性，也必然会给税务机关的税务执法造成潜在的执法风险。

（二）清算条件判断的风险。由于税务机关没有按清算项目建立档案、设置台帐、对房地产开发企业的清算项目立项、规划设计、预售、竣工验收、项目清盘等开发项目销售全过程实行跟踪监控，加之税管员日常事务工作较多，足不出户，不能到企业及时获取相关信息，故无法实时动态的掌

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握辖区内有多少房地产清算主体项目、已达到清算条件必须进行清算的主体项目有哪些、达到清算条件可安排进行清算的主体项目有哪些以及已安排进行稽查的清算项目等情况，造成有的清算项目达到清算条件多年，税务机关都没有要求纳税人进行清算，给税务机关有效及时的监控纳税人及时进行土地增值税清算工作造成潜在的执法风险。

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（三）清算措施缺失的风险。主要表现形式为：一是对达到清算条件，对税务机关已安排要求纳税人进行清算的项目，税管员只是以口头形式或电话方式通知纳税人进行清算，未按规定向纳税人发出《清算通知书》，由此造成由于税务机关的程序不合法而对应清算未清算的纳税人通过税务机关检查的查补税额无法加收滞纳金，给税务机关的税收执法带来很大风险；二是对达到清算条件，税务机关要求纳税人进行清算的项目，纳税人未进行清算，税务机关未及时发出《责令限期改正通知书》，限期纳税人进行清算，由于缺少这个必要程序，通过税务机关检查后，对纳税人应清算未清算的行为，税务机关难以对其采取核定征收方式，给税收执法带来不利的隐患。

（四）清算职责不清的风险。根据总局颁发的清算工作规程要求，税务机关应对纳税人报送的土地增值税清算资料进行清算审核，清算审核包括案头审核和实地审核。在实际工作中，税务所对土地增值税清算审核工作，由于业务素质、日常事务工作头绪多等诸多原因，对案头审核工作疲于应付，更谈不上到户进行实地审核，税务所对清算审核工作从思想上依赖于稽查局来完成，而事实上稽查局进场检查土地增值税清算，名义上是稽查，而实际上却行使的是税务所的实地审核职能。这在一定程序上混淆了税务所与稽查局的工作职责，弱化了税务所的管理职能，同时也弱化了稽查局的

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稽查职能，为税收执法工作暗藏了税收执法风险。

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（五）征收方式认定的风险。税务机关对土地增值税核定征收方式的认定不符合总局制定的《土地增值税清算管理规程》的要求。主要表现形式为：一是随意扩大核定征收范围，对不符合核定征收条件的清算项目，对了简化和省事，简单地采取核定征收方式；二是核定的环节不尽合理。土地增值税清算的核定征收方式的认定环节，理应在纳税人进行清算后，税务机关根据清算审核的情况，决定对其是否报批核定征收方式，但在实际工作中，税务机关为了减少中间环节，而是把核定报批环节提前到通知房地产开发企业清算之前，这样，税务机关在事先并不知晓纳税人报送的清算数据是否真实、准确的情况下，就提前认定了尚未开始进行清算的清算项目的征收方式，使土地增值税核定征收方式的认定失去了本来的意义。三是审批环节不符合《土地增值税清算管理规程》的要求。税务所直接将《土地增值税征收方式认定表》交税政科进行了

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最终审批，而未按要求报审理委员会进行审批决定。 （六）清算执行不当的风险。土地增值税清算税款的计算，应以一个清算项目为计算单位，并据以计算该项目的增值额、增值率及应纳税额，如果在一个清算项目中，既涉及普通住宅，又涉及非普通住宅（包括超标准住宅、门面、车库等）的，应分为普通住宅和非普通住宅等两个大类来分别计算增值率，但在稽查过程中，却错误地分为普通住宅、超标准住宅、商业用房、车库等4大类来分别计算增值率，2种方法计算的结果，查补土地增值税额相差非常之大，如税务机关对某房地产开发公司的某开发项目进行土地增值税清算检查，按分四个大类的方法计算，查补税额为210余万元，如果按分两个大类来计算，查补税额仅30余万元，有的项目还出现了退税的情况。“分四个大类计算”这种错误的方法会给税务机关执法带来2个方面潜在的风险，一是由于查补税额计算不正确，极易引起行政复议或诉讼案件，导致税收执法行政行为败诉案件的发生；二是由于“虚增”了查补税额，很容易使稽查人员产生一种对其检查结果“满意”的心理而放松或忽视对扣除项目金额是否符合相关规定的深层次审核而轻意结案，给税务稽查执法工作可能带来较为严重的执法风险。

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二、防范土地增值税清算管理的风险防范措施。 （一）建立清算项目备案制度。税务机关应要求房地产开发企业在接到有关部门批准的立项批文或建设工程规划许可证后，将其确定的土地增值税的清算单位，报主管税务机关备案。同时要求房地产开发企业以每个清算单位为二级明细来归集和核算不同期间、不同项目的收入、成本及费用，同时税务机关应加强房地产开发企业财务核算的日常辅导和监督管理工作，将土地增值税清算的前期管理工作做细做实，以进一步减少税务机关的清算审核和纳税检查的工作难度，降低税收执法风险。

（二）建立动态跟踪台帐。税务机关应建立《房地产开发企业土地增值税清算项目动态监控台帐》，对辖区内土地增值税清算项目的立项、规划设计、预售、竣工验收、项目清盘等开发项目销售全过程实行跟踪监控，以便及时了解和掌握辖区内的清算项目是否已达清算标准。对达到清算条件可以安排清算的项目由主管税务机关研究确定是否要求纳税人进行清算。

（三）强化清算工作督办。税务机关应及时督促房地产开发企业主动对应清算的项目进行清算，并按规定报送相关清算资料，税务机关应有计划分步骤地合理安排房地产开发企业达到清算条件可进行清算的项目进行清算，在清算前必须向房地产开发企业送达《清算通知书》。

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对房地产开发企业未按规定进行清算的，税务机关应及时向其发出《责令限期改正通知书》，责令其限期进行清算。

（四）明确清算审核职责。税务机关应对房地产开发企业报送的清算资料进行案头审核，对需要到实地审核的，应由税务所组织实施。税务所对房地产开发企业填报的清算资料审核后，签注审核意见，对经审核发现疑点较多或出现清算退税的，税务所可以对其实施纳税评估或建议移交稽查处理。《移交稽查建议书》由税务所填制，报经领导批准后转入稽查程序。

（五）规范征收方式认定。一是对土地增值税的征收方式，原则上应以查帐征收方式为主，对符合条件可以采取核定征收的，应按照《土地增值税清算管理规程》及《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规范〉的通知的通知》（渝地税发[2010]168号）文件的规定，报区县局审理委员会审批决定。二是土地增值税核定征收认定的环节，应严格按《规程》第三十四条执行。

（六）纠正税款计算方法。严格按规定计算不同开发产品的土地增值额、土地增值率及土地增值税。对房地产开发企业原则上应以每一个清算项目为单位计算土地增值额、土地增值率及土地增值税。但对既开发有普通住宅，又开发有非普通住宅（包括超标准住宅、商业用房及车库等）的，应按普通住宅和非普通住宅两个大类来计算土地增值率及土

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地增值税。

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