浅议我国经济适用住房政策

：　』　Ｃｈｉｎａ　Ｎｅｗ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ　ａｎｄ　Ｐｒｏｄｕｃｔｓ　财经与管理　浅议我国经济适用住房政策　高波　（西安市房地产交易中心，陕西西安７１０００２）　摘要：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保降陛质的政策性商品住房。但是，政府在推行这　个政策的过程中存在着很多的问题，所以对经济适用住房政策做经济学分析是很必要的。　关键词：经济适用住房；效率；公平　国家取消住房实物分配后，作为以中低收入家　庭为供应对象的经济适用房便应运而生。经济适用　房政策自实施以来，对启动内需、平抑房价以及完　善住房供应体系均发挥了显著的作用，并受到中低　收入者的普遍欢迎。经济适用房享受政府或单位在　为了便于比较，我们住房的消费量用其它商品表　示。在家庭预算线为ＡＢ时，家庭支出全部用于购　买住房以外的其它商品总量为０　成去在ＡＢ预算　线下买ＯＸ，的住房所对应的其它商品量为ｏｙｓ，那么　在收入预算约束线ＡＢ下，实际购房量为ＯＡ－Ｏｙ￣＝　用住房的家庭之间根据自己的需要，交易手中的住　房来实现。而这种置换，根据目前的规定，至少在够　得住房得若干年后方可进行。　３－２容易造成“空间失配”　经济适用房，往往兴建在远离城市的成熟区　建房用地和税费政策上的优惠条件，具有经济眭、　适用性和社会保障陛质。政府对于经济适用房采取　免收土地出让金和减免配套等一系列降低房价格　的政策，旨在使中低收入家庭能够购买住房和平抑　过高的商品房价格。　１经济适用房政策效率分析　经济适用房是政府以低价向中低收入家庭提　供住房，这种低价主要来源于一下三个方面：政府　提供划拨土地、限定开发商的利润和房地产流通过　程享受许多优惠。　政府采用经济适用房政策对中低收人家庭进　行住房补贴，与采用住房公积金形式的货币补贴政　策相比效率是低下的。　如图一所示，设Ｘ轴表示住房数量，Ｙ轴表示其　他商品数量，ＡＢ表示家庭收入的预算约束线，Ｕ　表　示效用曲线。　图一政策效率分析　１．１经济适用住房房补助的经济分析　在政府采用经济适用房措施前，家庭的收入预　算线为ＡＢ，与效用曲线Ｕ．相交于Ｅ点，这时该家　庭对于住房的需求为ＯＸ　，对于其它商品的需求是　Ｕｙ。。当政府采用经济实用房政策对中低收人家庭进　行补助时，家庭的收入并没有增加，但住房价格下　降，所以预算约束线绕Ａ点向外移动，新的预算约　束线变成ＡＢ”这时新的效用曲线ｕ　与ＡＢ”相切于　Ｇ点，此时对于住房的需求增加到了ｏｘ，，该过程实　际上是替代效应和收人效直共同作用的结果。　①替代效应：政府降低了住房价格就相当于　家庭收入增加了。现在假设家庭收入降低，把ＡＢ”　曲线平行移动到与Ｕ　曲线相切，即ＬＮ曲线，切点　为Ｆ，这时的住房需求是ＯＸ　。这就是替代效应使住　房的需求量增加，而住房以外的其它商品的购买量　必然会相应的减少。　②收入效应：Ｇ点表示家庭收入不变时，政府　采用经＇滟用房政策时各家庭对于各商品的需求　量。对于Ｆ点来说，相当于家庭收入增加，这时家庭　对于住房的需求量从ｏｘ　增加到Ｕｘ］，这就是收入效　应。　所以说，政府采用经济适用房政策所带来的住　房需求量的增长ＸＩＸ　是由ＸＩＸ：的替代效应与ｘ　的收＾效直组成。　从该过程可以推导出政府对消费者的补贴额，　Ａｖ，；当政府为中低收人家庭提供经济适用房，购买　域，容易使低收入家庭远离工作场所和工作机会　ＯＸ，住房量用其它商品量表示为Ａｙ　（即ＯＡ－Ｏｙ￣＝　形成所谓的“空间失配”，使经济适用房的居住者承　Ａｙ２，０ｖ：为在ＡＢ”预算约束线下购买ＯＸ　的住房量　担更多的交通费用，或者放弃工作，或者失去就业　所对应的其它商品量为Ｏｙ　），所以政府的补贴额用　机会，最终导致穷者越穷。　其它商品量表示为ＡｙｒＡｙ　ｓＹ　。　从发达国家的经验看，与经济适用房相伴的是　１２住房公积金补贴的经济学分析　交通问题。降低交通成本，可以避免和弥补空间失　在消费者偏好及商品和其它住房价格不变的　配现象的发生。　条件下，家庭预算约束线ＡＢ向上平移，达到的效　３３经济适用房的供给扭曲住房消费　果只需与效用曲线ｕ　相切，切点为Ｈ。政府对消费　经济适用住房区位条件、配套不如售后公房，　者的补贴用非住房商品量表示为ＡＡ　，因为ＡＢ与　往往远离老城区和市中心。家庭的搬迁成本巨大，　Ａ　Ｂ　平行，所以ＡＡ＇－ＰＱ（ＧＸｓ与Ａ　Ｂ　交于Ｑ与　增加上下班通勤时间和费用，就医、上学的不便。而　ＡＢ交于　，而Ｙ３Ｙｚ－ＧＰ，显然ＧＰ＞ＱＰ，ＩＩＩ达到相同　且，从单套总价上经济适用房又不比售后公房低，　的效用ｕ　物补贴额超过现金补贴额。所以在消　如果有机会选择，许多家庭宁可选择售后公房。限　费者需求函数既定的条件下，达到相同的满足程　于经济适用住房项目的有限眭，很少有选择余地，　度，现金补贴的效应更高一些，但与现金补贴相比，　家庭只能违背自己的偏好，导致区位选择的消费扭　经济适用房政策能促使消费者最大限度的消费住　曲；同时，数量上也存在消费扭曲，消费数量或大于　房。在住房制度改变之初，我国住房自有率不高的　或小于自身的需求。　条件下，经济适用房政策有助于提高住房自有率和　经济适用房的区位等条件不符合家庭要求的　深化住房制度改革，但是，随着住房制度改革的深　情况下，实际上对政策设计的目标群体一中低收人　入，对住房的补贴也应逐渐由实物补贴变成现金补　群体而言，“低质”导致他们的“抵制”不得已才搬入　贴。　其中，拖欠物业管理费、埋怨、或干脆将购买的经济　２政策公乎ｆ生分析　适用房出租并自己补贴租金搬回城里，这种隋况时　从购房者角度看，划拨土地匕建成的经济适用　有发生。　住房，出售给中低收入家庭，保障中低收人家庭的　４经济适用住房在我国现阶段　在的基础　住房，有其公平的一面。同时，可能会发生不公平的　尽管有机上诸多缺陷，经济适用住房在我国现　结果一福利倒置一造成收入略高于划线标准的家庭　阶段仍具有一定的存在基础经济适用住房政策是　相对于收入略低于划线标准之下的家庭，经过经济　传统福利、实物分房住房制度的延续，具有生存和　使用住房政策的福利再分配之后，二者之间的实际　发展的经济、社会和政治环境。目前住房困难户恰　生活水平会产生倒置，而且这种相对于货币补贴而　恰是低职位、低收入的弱势群体，这些群体在以往　言，数量上大而且不可更改或撤销的，这也是实物　的公房福利得益相对较低，从晴理上和主观愿望上　补贴的最大魂　，也就是所说的制度缺乏弹陛。　理应在经济适用住房政策中得到补偿和平衡。　从开发商角度看，限定开发商的利润，对开发　经济适用住房不需要政府直接的财政支出，对　商不公平，为低收人家庭提供社会保障住房是社会　政府来说简单且容易操作。从政策的支出可能ｌ生来　和政府不可推卸的责任，世界各国都采用政府补贴　看，经济适用住房所采取的土地划拨，政府通过存　的方式为中低收人家庭提供住房政策。目前，国家　量的土地来实现补贴，相对于财政拨款、货币补贴　限定经济适用住房开发商的利润为３％，对房地产　来说，是一种间接、”虚拟”的支出。而且，许多经济适　开发商是不公平的。限定利润实际上要求开发商承　用住房项目的土地通过征用农地的方式取得，实际　担了相当一部分本该有社会和政府承担的责任。　支出活收益牺牲的是集体组织和当地的农民。　３政策后果分析　符合住房私有化的大趋势。无论从降低政府对　３．１经济适用房往往不能有效地与其他住房　公共住房的管理成本出发，还是从减少承担人外部　合力形成住房供给链　、　性出发，住房私有化是一种高效的选择。　经济使用住房地规划设计是政府行为，没有充　参考文献　分考虑市场地需求和与其他等级住房市场地衔接一　Ｉ１１钱瑛瑛，房地产经济学；上海：同济大学出版社，　登记上形成梯度。实际上，目前经济适用房地等级　２００４年　位置很尴尬的。站在政策的目标群体（中低收入阶　ｌ２Ｊ姚玲珍，中国公共住房政策模式研究；上海：上海　层）的角度来分析，经济适用房相对于大部分商品　财经大学出版社２００３年　房，在户型、价位和地段上属于“低等级”；相对于售　ｐ］黄征学，经济适用住房政策的经济学分析；云南　后公房，在地段和价位Ｅ又属于“低等级”。这种“不　财经２００２年　高不低”的尴尬导致难以直接形成过滤效应，必须　［４］黄亚钧，微观经济学；北京：高等教育出版社；　通过置换，在空间上的“置换’＇＿—首次获得经济适　２０００丘　中国新技术新产品　一１３７—