城市新区住宅小区物业管理费收取问题探析——以涪陵新城区为例

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秦杰

城市新区住宅小区物业管理费

收取问题探析——以涪陵新城区为例

文/秦杰 陈淑琼

摘要：城市新区建设具有“高起点规划、高标准建设”的特点，城市新区住宅小区规划合理、设施设备齐全，具备良好的物业管理基础，同时，城市新区住宅小区也面临着“农转非”安置家庭多、入住率低等特殊问题，加之房地产业宏观环境的影响，使城市新区物业管理服务费收取呈现出新的特点。本文对涪陵新城区物管费收取中存在的问题进行探讨，并提出了管理工作的参考性建议。

关键词：城市新区；物业管理；收费问题；涪陵DOI:10.16141/j.cnki.1671-8089.2016.06.003

Absttract：The construction of new urban area has the characteristics of \"high starting point, high standard construction\". New urban residential areas are planning reasonable, equipped facilities, and they have a good basis for property management. Meanwhile, the new urban residential areas are also faced the special problems of “resettled families on farms, low occupancy rates”, etc. With the impact of real estate macro environment, the collection of

property management fees presents a new feature. This paper investigated the collection problems of property management fees in the new urban area of Fuling, and made the management advice.

Keywords: New urban area property management problems of collection fees Fuling

1 基本概念及政策

1.1 物业管理服务费概念

物业管理服务费[1]（简称物管费）是指物业服务企业按照《物业服务合同》约定，对房屋及公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护一定区域内的环境卫生和秩序，从而向业主或使用人收取的费用。

物管费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费、特约服务费四类，其中，综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费实行政府定价；特约专项服务费除价格部门另有规定外，实行经营者自主定价。

1.2 重庆市物业管理服务费相关政策

2015年3月，重庆市人民政府出台了《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号），规定“按

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行业研究

照《重庆市住宅物业服务等级标准》提供服务的住宅以及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价；前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价”[2]。同时，重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局联合印发了《关于贯彻<重庆市物业服务收费管理办法>有关问题的通知》（渝价〔2015〕68号），规定“物业服务收费实行“一费制”，应将物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用计入物业服务成本，物业服务合同不得另行约定电梯费和公摊水电费”，明确了都市区(主城区)物业服务收费政府指导价标准，并要求非都市区县根据当地实际情况制定、公布物业服务收费政府指导价标准。

个，房屋套数共计1.1万套，建筑面积共计103.97万平方米。

截至2015年底，涪陵新城区住宅小区物业托管项目共计16个，其中，6个小区与一级物业管理资质企业签订服务合同，3个小区与二级物业管理资质企业签订服务合同，7个小区与三级物业管理资质企业签订服务合同。

2.2 物业管理费收取情况

2015年5月，涪陵区被纳入首批试点实施《重庆市物业服务收费管理办法》的区县之一，截至2015年底，涪陵新城区物业管理服务费暂未按新的政策执行，各住宅小区物业管理服务费用仍按物业服务费和公共能源费两部分收取。经调查，涪陵新城区各物业小区入住率、收费标准、收费率情况如表2。

2 涪陵新城区住宅小区物业管理服务费收取情况

2.1 住宅小区概况

涪陵新城区于2007年8月正式挂牌成立，规划面积65平方公里。截至2015年底，涪陵新城区常住人口约15万人，已建成投用商品房小区共12个，房屋套数共计1.97万套，建筑面积共计176.57万平方米；已建成投用安置房小区共6个，房屋套数共计0.83万套，建筑面积共计65.37万平方米；在建商品房小区共3个，房屋套数共计0.29万套，建筑面积共计29.15万平方米；在建安置房项目共7

3 涪陵新城区物业管理服务费收取存在问题

3.1 物业公司存在管理不到位的问题。部分物业企业存在制度不健全、公共设施设备管理水平不高、物业人员配置不足、人员服务意识不强等问题；存在“物管费收不齐-物业公司裁员缩减成本-小区管理差-物管费收不齐”的恶性循环[3]。

3.2 业主交纳物管费意识较差。涪陵新城区面临大量集体土地拆迁安置家庭，业主从农村生活转向城市生活，对物业管理工作不够理

表1 重庆市都市区物业服务收费政府指导价标准

（单位：元/平方米.月，元/位.月）

基准价物业类别一级有电梯住宅无电梯住宅特级停车场普通级停车场1.000.60二级1.300.85100.0080.00三级1.601.10四级1.901.354万平方米以上可上浮10%；4万平方米（含）以下可上浮15%半机械停车场可按特级标准上浮20%；全机械停车场可按特级标准上浮30%浮动幅度备注：1.住宅收费等级按《重庆市住宅物业服务等级标准》划分，物业服务未到达一级标准的，物业服务收费标准不得超过一级基准价；2.停车场收费等级按《重庆市公共停车场等级标准》划分。48

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表2小区入住率45%以下50%-70%71%-80%80%以上小区个数6524物业服务费标准费用﹤1元/㎡1元/㎡≤费用﹤1.3元/㎡1.3元/㎡≤费用≤1.5元/㎡费用＞1.5元/㎡小区个数11032收费率30%以下31%-50%65%-75%80%以上小区个数4246说明：物业服务费不含公共能耗费，公共能耗费用据实分摊。

解，对物管费收取持不支持态度；部分业主以投资心态选择购买新区楼盘，在房地产行业下滑的宏观形式影响下，投资没有形成收益，从而拒交物管费。

3.3 业主不在当地，无法按时交纳物管费。入住率在45%以下的小区共6个，物业公司不能有效追收物管费用；安置小区入住率最高，但是居住人员以老人、小孩为主，该类人员没有收入来源，也不能及时交纳物管费用。

3.4 历史遗留问题转嫁成为“收费难”的重要原因。个别商品房小区及安置房小区表现出开发商历史遗留问题突出，物业公司与开发公司协调无果，业主将遗留问题转嫁至物业公司，导致物管费难以收取。

3.5 安置房小区收费标准不一致，导致安置人员拒缴物管费。个别安置房小区物业企业因物业管理规范、物管费收取率较高，对业主免收公摊物管费用，而其他安置房小区没有免除公摊物管费用，安置人员以“同为安置人员，物业收费收取标准不一致”为由拒交物管费。

4 涪陵新城区物业管理服务费收取管理

建议

4.1 鼓励住宅小区成立业主委员会

[4]

，加大

对物业企业的监管。通过依法成立业主委员会，积极听取业主对物业管理工作的意见和建议，监督物业企业严格履行《物业服务合同》，促进物业管理工作的公开、透明。

4.2 加大对物业管理工作的宣传[5]，提高业主交费意识。通过行政管理部门工作人员进小区宣传法规政策以及物业公司利用宣传栏、短信等手段宣传物管工作的重要性，提高小区业主物管费交纳意识。

4.3 组织物业企业交流学习，提升物业管理质量。通过组织物业企业到优秀物业管理小区学习小区文化建设、公共设施设备管理、小区活动开展、物管费收取措施等，完善物业企业管理体系，提升物业小区服务水平。

4.4 社区介入安置小区物业管理宣传、解释工作。安置小区业主群由原附近村民搬迁入住，具有一定的特殊性，社区干部与业主群有着良好的群众基础，小区业主易于接受社区干部关于物管费收取的宣传、解释工作。

参考文献：

[1]国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知[J].中华人民共和国国务院公报，2004（25）.

[2]重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知[J].重庆市人民政府公报，2015（03）.

[3]侯宁，闫艳，李钰瑾.张婷郑州市住宅小区物业服务收费问题研究[J].现代物业（中旬刊），2010（12）.

[4]范青.呼和浩特市住宅小区物业管理问题研究[D].内蒙古大学，2014.

[5]戚春根.A物业服务企业住宅项目收费难问题研究[D].广西师范大学，2014.

作者简介：秦杰（1985- ），男，重庆涪陵人，重庆市涪陵区房地产业管理局新城区管理中心专技人员，研究生，经济师。陈淑琼（1985- ），女，河南汝州人，重庆市涪陵区房地产业管理局新城区管理中心专技人员，研究生，会计师。

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