第三章 资产评估的基本方法
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（ ）。
A.资本化率越高，收益现值越低
B.资本化率越高，收益现值越高
C.资产预期收益期不影响收益现值
D.无风险报酬率不影响收益现值
2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（ ）。
A.为了符合资产评估的政策
B.为了体现可比性的要求
C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性
D.便于计算
3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（..
）。
A.采用的材料相同
B.制造标准相同
C.技术相同
D.以现行价格水平购建
4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（ ）元。
A.10203
B.18423
C.7869
D.22333
5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（ ）万元。
A.40
B.5
..
C.8
D.12.5
6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为100万元， 100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（ ）万元。
A.1120
B.1160
C.1579
D.1610
7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（ ）。
A.满负荷运转
B.超负荷运转
C.开工不足
..
D.与资产负荷无关
8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（ ）元。
A.820 000
B.700 000
C.140 000
D.100 000
9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（ ）。
A.设备不存在功能性贬值
B.设备不存在经济性贬值
C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系
D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系
10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，
..
所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（ ）万元。
A.54
B.76
C.87
D.101
11、下列不属于收益法的基本参数的是（ ）。
A.收益额
B.折现率
C.收益期限
D.重置成本
12、当纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，收益法下评估值的计算公式是（ ）。
A.P＝A/r
B.P＝A/（r－s）
..
C.P＝A/r＋B/r2
D.P＝A/（r＋s）
13、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3％的比例递增，设定的资本化率为10％，资产效用永续，该资产的评估值最接近于（ ）万元。
A.15 000
B.55 550
C.11 428
D.18 356
14、关于成本法的前提下列表述错误的是（ ）。
A.成本法从再取得资产的角度反映资产的价值，即通过资产的重置成本扣除各种贬值来反映资产的价值
B.从相对准确合理，减少风险和提高评估效率的角度，把继续使用作为运用成本法的前提是有积极意义的
C.采用成本法的前提要求被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值
..
D.对于非继续使用前提下的资产，不可以运用成本法进行评估
15、某评估机构以2005年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2004年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4％，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10％，无限期经营，则该企业评估价值最接近于（ ）万元。
A.1 103
B.1 114
C.1 147
D.1 310
16、被评估对象为一台设备，l997年12月31日购置，账面原值为28万元，评估基准日为2007年1月1日。已知1997年末的定基物价指数为l06％，2002年末的定基物价指数为118％，从2003年开始，同类物价指数每年比上一年上升7％，若不考虑其他因素，该设备的重置成本最接近于（ ）万元。
A.33.35
B.37.90
C.40.86
..
D.43.72
17、重新购建设备一台，现行市价为每台400 000元，运杂费2 000元，装卸费1 000元，直接安装成本1 000元，其中材料成本500元，人工成本500元。间接安装成本为700元。则该设备的重置成本为（ ）元。
A.350 000
B.303 000
C.404 700
D.475 000
18、关于评估方法的选择，说法错误的是（ ）。
A.资产评估方法具有多样性，评估人员应该选择适当的评估方法，从而有效的完成评估任务
B.评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械的按某种固定模式或顺序进行选择
C.对某项资产只能采用一种评估方法进行评估
D.不论选择什么评估方法都要保证评估目的、评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的数据参数，及其评估结果在性质和逻辑上的一致性
..
19、被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为900万元，假设折现率为10％，该无形资产的评估价值最接近于（ ）万元。
A.875.3
B.1013.71
C.2418.63
D.1 324
20、评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为200万元、220万元、230万元，从未来第四年至第十年企业净利润将保持在230万元水平上，企业在未来第十年末的资产预计变现价值为300万元，假定企业适用的折现率与资本化率均为10％，该企业的股东全部权益评估值最接近于（ ）万元。
A.1 377
B.1 493
C.1 777
D.1 900
..
21、某生产线因市场需求结构发生变化，在未来使用年限内，每年产量估计要减少8000台左右，每台产品损失利润120元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%，则生产线的经济性贬值额约为（ ）。
A.1790568
B.2235678
C.88482.1
D.3389230
22、以下贬值属于经济性贬值的是（ ）。
A.由于使用及自然力作用导致资产的物理性能损耗造成的贬值
B.由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬值
C.由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所造成的贬值
D.由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造成本低于原建造成本所引起的贬值
23、实际已使用年限和名义已使用年限的关系为（ ）。
A.实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
..
B.总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限
C.二者没有关系
D.实际已使用年限＝名义已使用年限＋尚可使用年限
二、多项选择题（每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于市场法说法正确的有（ ）
A.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一
B.市场法中的直接比较法的适用条件是参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上
C.间接比较法适用条件是不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样，只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似
D.参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等
E.市场法是资产评估中最科学合理的评估方法
2、资产的实体性贬值通常的估算方法有（ ）。
..
A.使用年限法
B.修复费用法
C.观察法
D.统计分析法
E.价格指数法
3、以下属于被评估资产的功能性贬值的估算步骤的有（ ）。
A.将被评估资产的年运营成本和功能相同的但性能更好的新资产的年运营成本进行比较
B.要估计被评估资产的剩余使用寿命
C.估算净超额运营成本
D.确定折现率，将净超额运营成本折现，计算出功能性贬值额
E.评估市场情况
4、收益法评估的基本前提条件主要是（ ）。
A.被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量
..
B.未来市场交易条件可预测
C.资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量
D.被评估资产预期获利年限可以预测资产未来预期收益可预测
E.要有一个活跃的公开市场
5、成本法评估的基本前提条件主要是（ ）。
A.被估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态
B.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值
C.被估资产已经不能继续使用
D.资产机会成本可预测
E.要有一个活跃的公开市场
6、资产评估中收益法中的收益额有哪两个特点（ ）。
A.资产的历史收益
B.资产的未来收益
..
C.资产的客观收益
D.资产的现实实际收益
E.收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的所得额
7、下列关于重置成本估算方法中的价格指数法的阐述正确的有（ ）。
A.根据价格指数法计算资产的重置成本，主要运用的公式是重置成本＝资产的历史成本×价格指数，或者，重置成本＝资产的历史成本×（1＋价格变动指数）
B.价格指数可以是环比价格指数或定基价格指数
C.价格指数法估算的重置成本是复原重置成本
D.价格指数法估算的重置成本是更新重置成本
E.价格指数法在平时工作中很少见
8、下列关于折现率的说法正确的有（ ）。
A.一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成
B.资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者可能是不相等的
..
C.资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情况下，折现率越高，收益现值越低
D.本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率
E.折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率
9、选择评估方法时，主要应考虑的因素有（ ）。
A.资产评估的价值类型
B.评估对象的类型、理化状态
C.所可能收集到的数据及信息资料
D.评估原则
E.如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论时行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果
10、功能价值类比法主要包括（ ）。
A.生产能力比例法
..
B.物价指数法
C.规模经济效益指数法
D.对比法
E.使用年限法
11、如果采用多种评估方法得出的不同结果存在较大差异，可能的原因主要有（A.某些方法的应用前提不具备
B.分析过程有缺陷
C.职业判断有误
D.分析过程和结构分析有失误
E.资产的自然属性所致
12、造成资产经济性贬值的主要原因有（ ）。
A.该技术落后了
B.由于市场疲软造成该项资产生产的产品需求减少了
..
。 ）
C.社会劳动生产率提高
D.自然力作用加剧
E.政府公布淘汰该类资产的时间表使其寿命缩短
13、公式P=A/（r+s）适用的前提条件是（ A.纯收益按等比级数递减
B.收益年期无限
C.r＞0
D.r＞s ＞ 0
E.收益年期有限
14、评估资产时采用的物价指数，一般应该是（A.综合物价指数
B.分类（或个别）物价指数
C.评估基准日的物价指数
..
。
）。）
D.年平均物价指数
E.过去3年的平均物价指数
15、复原重置成本与更新重置成本的差异在于（ ）。
A.功能不同
B.成本构成不同
C.价格标准不同
D.材料、标准、技术等不同
E.评估基准日不同
三、综合题（有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式）
1、企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、120万元和150万元。第5年以后每年的收益为160万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和11％。
要求：
试确定该企业的评估价值。（计算过程中数字保留4位小数，计算结果保留3位小数）
..
2、评估设备购建于2006年12月，账面原值100万元，其中，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2009年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元， 2010年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：
1．该类设备、基础及安装费、运杂费的物价指数相同，2006年至2010年定基价格指数分别为105％、110％、110％、115％、120％；
2．经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60％，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有75％的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用8年，评估基准日后，其实际利用率可以达到设计要求的80％。
3．与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为25％，折现率为12％.
4．由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。
要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为2010年12月30日）。（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）
答案部分
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、
..
【正确答案】：A
【答案解析】：
2、
【正确答案】：C
【答案解析】：参考教材31页的内容。
3、
【正确答案】：D
【答案解析】：
4、
【正确答案】：A
..
【答疑编号10191379】
【答疑编号10191381】
【答疑编号10191382】
【答案解析】：根据教材59页公式2－32计算得出。
【答疑编号10191383】
5、
【正确答案】：D
【答案解析】：100/160×20＝12.5（万元）。
【答疑编号10191384】
6、
【正确答案】：A
【答案解析】：首先确定未来5年收益额现值。
现值总额=100×（0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209）=379.07
其次将第6年以后的收益资本化处理，
120/10%=1200
最后，确定企业的评估值=379.07+1200×0.6209=1124.15（万元）。
..
【答疑编号10191385】
7、
【正确答案】：B
【答案解析】：参考教材62页。
【答疑编号10191386】
8、
【正确答案】：B
【答案解析】：参考教材37页的公式，评估值＝50×（140％/100％）＝70（万元）。
【答疑编号10191387】
9、
【正确答案】：D
【答案解析】：
【答疑编号10191388】
..
10、
【正确答案】：B
【答案解析】：功能性贬值＝（4×2＋40×0.6）×（1－25％）×（P/A，10％，4）＝76.08（万元）。
11、
【正确答案】：D
【答案解析】：见教材46页。
12、
【正确答案】：D
【答案解析】：见教材50页。
13、
..
10191389】 10191390】 10191391】 【答疑编号
【答疑编号
【答疑编号
【正确答案】：C
【答案解析】：根据教材50页公式，P＝A/（r－s）得出评估值＝800/（10％－3％）＝11428（万元）。
【答疑编号10191392】
14、
【正确答案】：D
【答案解析】：对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需要对成本法下的基本要素做必要调整。
【答疑编号10191393】
15、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题要将未来的收益额分成两段折现
第一段1～3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2－24
注意公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益100（1＋4％）。
..
或者使用复利现值的方法
P1＝100（1＋4％）/（1＋10％）＋100（1＋4％）^2/（1＋10％）^2＋100（1＋4％）^3/（1＋10％）^3
＝104/（1＋10％）＋108.16/（1＋10％）^2＋112.4864/（1＋10％）^3
＝104×（P/F，10％，1）＋108.16×（P/F，10％，2）＋112.4864×（P/F，10％，3）
＝104×0.9091＋108.16×0.8264＋112.4864×0.7513
＝268.44（万元）
第二段第4年及以后的收益额现值之和
P2＝[100×（1＋4％）^3/10％]/（1＋10％）^3
＝[100×（1＋4％）^3/10％]×（P/F，10％，3）
＝1 124.864×0.7513
＝845.11（万元）
则该企业的评估价值＝P1＋P2＝268.44＋845.11＝1 113.55（万元）。
..
【答疑编号10191394】
16、
【正确答案】：C
【答案解析】：2002年末的重置成本=118%/106%×28＝31.17（万元）
评估基准日该设备的重置成本=31.17×（1+7%）^4=40.86（万元）
【答疑编号10191395】
17、
【正确答案】：C
【答案解析】：直接成本＝400 000＋2 000＋1 000＋1 000＝404 000（元）
间接成本＝700（元）
所以重置成本为404 700元。
【答疑编号10191396】
18、
..
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材68页。
【答疑编号10191397】
19、
【正确答案】：B
【答案解析】：评估值＝120×（P/A，i，n）＋200×（P/F，i，n）＝120×（P/A，10％，5）＋900×（P/F，10％，5）＝120×3.7908＋900×0.6209＝454.90＋558.81＝1013.71（万元）。
【答疑编号10191398】
20、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题需将收益分3段计算
第一段第1～3年，使用复利现值系数计算
P1＝200×（P/F，10％，1）＋220×（P/F，10％，2）＋230×（P/F，10％，3）
..
＝200×0.9091＋220×0.8264＋230×0.7513
＝536.427（万元）
第二段第4～10年，使用普通年金现值系数计算，然后使用复利现值系数将其折现到第一年年初
P2＝230×（P/A，10％，7）×（P/F，10％，3）
＝230×4.8684×0.7513
＝841.25（万元）
第三段将第十年末的预计变现值300万元，使用复利现值系数将其折现到第一年年初
P3＝300×（P/F，10％，10）
＝300×0.3855＝115.65（万元）
评估值＝P1＋P2＋P3＝536.427＋841.25＋115.65
＝1 493.327（万元）。
【答疑编号10191399】
21、
..
【正确答案】：A
【答案解析】：经济性贬值额=8000×120×（1-25%）×（P/A，10%，3）=720000×2.4869
=1790568（元）
【答疑编号10191400】
22、
【正确答案】：C
【答案解析】：见教材65页。选项A属于实体性贬值，选项B、D属于功能性贬值。
【答疑编号10191401】
23、
【正确答案】：A
【答案解析】：见教材61页。B选项是正确的，但和题意不符，没有体现实际已使用年限和名义已使用年限的关系。
【答疑编号10191402】
..
二、多项选择题（每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、
【正确答案】：ACD
【答案解析】：本题主要是考核对市场法的理解。B选项应该是“体现在某几项明显的因素上”而不是“体现在某一项明显的因素上”。
【答疑编号10191403】
2、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：参考教材61页。估算实体性贬值通常采用的三种方法是观察法、使用年限法、修复费用法。
【答疑编号10191404】
3、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：参考教材的63－64页。
..
【答疑编号10191405】
4、
【正确答案】：ACD
【答案解析】：
【答疑编号10191406】
5、
【正确答案】：AB
【答案解析】：见教材53页。
【答疑编号10191407】
6、
【正确答案】：BC
【答案解析】：教材46页，资产收益额应该是未来客观收益，而不是历史、实际收益。
【答疑编号10191408】
..
7、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：参考教材56－57页。
8、
【正确答案】：ABCDE
【答案解析】：
9、
【正确答案】：ABCE
【答案解析】：见教材68页。
10、
..
10191409】10191410】10191411】【答疑编号
【答疑编号
【答疑编号
【正确答案】：AC
【答案解析】：见教材58－59页。
11、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：见教材67页。
12、
【正确答案】：BE
【答案解析】：A和C是功能性贬值，D是实体性贬值。13、
【正确答案】：ABCD
..
【答疑编号10191412】
【答疑编号10191413】
【答疑编号10191414】
【答案解析】：
【答疑编号10191415】
14、
【正确答案】：BC
【答案解析】：
【答疑编号10191416】
15、
【正确答案】：BD
【答案解析】：见教材54页，资产的复原重置成本与更新重置成本，二者的共同点都是以现行价格来计算的，同时不论是复原还是更新重置成本，都要求与被评估资产具有同等功能。
【答疑编号10191417】
三、综合题（有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式）
1、
..
【正确答案】：（1）首先将未来5年的收益额折现求和：
P＝130/（1＋10％）＋140/（1＋10％）2＋110/（1＋10％）3＋120/（1＋10％）4＋150/（1＋10％）5
＝130×0.9091＋140×0.8264＋110×0.7513＋120×0.6830＋150×0.6209
＝118.1830＋115.6960＋82.6430＋81.9600＋93.1350
＝491.6170（万元）
（2）求第六年以后的收益额的现值：
P2＝（160/11％）/（1＋10％）5＝903.1583（万元）
（3）确定该企业评估值：
评估值＝491.6170＋903.1583＝1 394.775（万元）
因此，该企业的评估值为1 394.775万元。
提示：注意折现率和资本化率使用上的差别。
【答案解析】：
【答疑编号10191429】
..
2、
【正确答案】：1.被估设备重置成本
100×（120％÷105％）＋10×（120％÷115％）＝124.72（万元）
2.计算被评估设备实体性贬值率
2006年12月购入部分的实体性贬值率： 4×60％/(4×60％＋8×75％)＝28.57％
2009年12月购入部分的实体性贬值率： 1×60％/(1×60％＋8×75％)＝9.09％
2006年12月购入部分的重置成本：100×（120％÷105％）＝114.29（万元）
2009年12月购入部分的重置成本：10×（120％÷115％）＝10.43（万元）
被评估设备实体性贬值率＝(114.29/124.72) ×28.57％＋(10.43/124.72) ×9.09％＝26.94％
【注：题干中75％的利用率表示的是设备的实际负荷，后者80％指的是设备在实际使用过程中能够用上的功能占设计的总功能的比率，它们的含义是不相同的，不要混淆。】
3.计算被评估设备的功能性贬值
＝（5－3）×2×（1－25％）×｛[1－(1＋12％)^-5]/12％｝
..
＝3×3.6048＝10.81（万元）
因为5年货国家强制报废，所以剩余年限应该使用5年来计算。
4.计算经济性贬值
由于国家的政策规定要在未来5年内报废，所以：
2006年12月购入部分的贬值率： 4×60％/(4×60％＋5×75％)＝39％
2009年12月购入部分的贬值率： 1×60％/(1×60％＋5×75％)＝13.79％
贬值率＝(114.29/124.72) ×39％＋(10.43/124.72) ×13.79％＝36.89％
由此引起的经济性贬值率为：36.89％－26.94％＝9.95％
经济性贬值为：124.72×9.95％＝12.41（万元）
5.计算评估值
＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝124.72×（1－26.94％）—10.81—12.41＝67.9（万元）
【答案解析】：
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