业主拒交物业管理费纠纷的处理

物业管理合同纠纷案件业主拒交物业管理费纠纷的处理规范

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务。业主不按合同 约定交纳物业管理费，属于违约行为， 应承担相应的违约责任。 但实践中此类纠 纷的发生原因十分复杂，因此， 处理此类纠纷时， 必须针对业主的抗辩理由进行 举证、质证，根据查明的事实，分别情况作出处理：

(一)对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管 理费，并承担延期交费的违约责任；

(二)对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的， 普通不予支持；

(三)对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定导致业主拒绝 交费的， 则属于物业管理公司违约在先， 业主拒绝交物业管理费属于行使合同履 行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下， 可根据物业管 理公司提供服务的质量状况， 判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理费的 诉讼请求，或者判决减少业主的物业管理费，但应交的维修费用不在此限；

(四)对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当 按照政府主管部门的有关规定， 在合理确定各个业主应分摊费用的基础上， 判令 相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用；

(五) 对于物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形， 业主于是拒交的， 应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用， 物业 管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部份， 应予以驳 回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚；

(六)对于双方未签订书面的物业管理合同引起的纠纷案件，如何处理。由 于未订立物业合同，在双方当事人间缺少书面协议来确定权利与义务，诉讼中， 业主们会以此作为抗辩理由而拒不允许补交物业管理费用。我们认为对于双方之 间虽未签订书面的物业管理合同， 但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠 的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、 诚实信用原则， 可参照政府规定收费标准或者同类物业服务项目收费标准判决业主 交纳相应的物业服务费用。

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(七)对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞 纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整， 调整后的滞纳金普通不应超过欠费金额。

此外， 在审理此类案件过程中， 还应注意审查物业管理公司的收费标准是否 经过物价部门审核，是否明码标价； 对特殊服务收费， 业主及物业管理公司之间 是否在合同中有约定； 对合同约定物业收费可以预收的， 其预收期限是否符合法 律规定等等。

物业管理合同纠纷案件物业管理公司采取住手供电、供水、供气、供热等措 施引起纠纷的处理规范

物业管理公司与业主或者使用人因物业管理费发生纠纷， 物业管理公司为迫使 业主或者使用人交纳管理费， 在业主或者使用人不能按其要求交费的情况下， 常采取 停电、 停水、 停气、 停热等措施， 为此常引起诉讼， 业主和使用人以收费不合理、 停水气电热等构成侵权提起诉讼或者抗辩。

采取停水气电热等措施是否侵权，审判实践中有不同的观点：

一种观点认为， 物业管理公司对拖欠管理费行为可依聘用管理合同追索， 采 取严重影响业主或者使用人正常经营、居住的停水气电热等行为，是侵权行为；

另一种观点则认为， 停水气电热等是因业主、使用人欠费所造成，停水气电 热等行为不构成侵权。由于停水气电热等措施严重影响业主、使用人的经营、生 活，易使矛盾激化，妥善处理此类纠纷十分重要。 《物业管理条例》中规定物业 管理公司有权依照物业管理合同和有关规定收取管理费用， 未赋予物业管理公司 采取非常措施的权利。

我们认为， 在业主或者使用人的确欠费的情况下， 采取停水气电热等措施是否 违约或者侵权，应具体情况具体分析。 如物业管理合同中约定， 对业主欠费的可以 或者不可以采取停水气电热等措施的， 应从其约定。物业管理公司如违反合同约定， 则应承担违约责任。 在无合同约定的情况下， 应区分收费项目的不同特点具体分 析。

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物业管理费主要分为为业主、 使用人提供卫生清洁、 公用设施的维修保养和 保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众 代办性质的服务费用， 以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区别。 因此，法院审理此类案件时，须区别情况作出处理：

(一)业主仅拖欠公共性服务或者特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服 务费用的，物业管理公司不能采取停水气电热等措施，否则即为侵权， 若物业管 理公司采取住手供应电、 水、气、热等方式催交物业管理费用给业主造成损失的， 业主可以要求物业管理公司承担赔偿责任。

(二)业主或者使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业管理公 司为此未能代交有关费用，导致供水、电、气、热等部门停水、电、气、热的， 物业管理公司不承担责任； 如物业管理公司收取费用后未及时上交有关部门， 致 使有关部门住手供水、电、气、热的，则物业管理公司未尽服务义务，应承担违 约责任，给业主、使用人造成损失的，应赔偿损失。

(三)若物业管理公司与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议， 导致供应部门住手电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求 物业管理公司履行合同义务，并赔偿损失。 物业管理公司承担赔偿责任后， 认为 自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。

(四)在有关部门并未住手供水、电、气、热的情况下，物业管理公司对拖 欠公众代办性质的服务费用的业主或者使用人， 能否采取停水、电、气的措施？我 们认为，对被拖欠费用应依法追偿，物业管理公司采取停水、电、气等措施迫使 业主、使用人交纳费用的行为，侵犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除 当事人另有约定外， 有关法规或者规章中不宜赋予物业管理公司采取停水、 电、气、 热等权利。

(五)对于物业管理区域实行整体供热的，部份业主要求住手供热并以此为 由拒绝交纳供热费，法院应判决不予支持。

本文关键词：物业管理合同,纠纷案件,业主拒交物业管理费,纠纷,处理规范

物业管理费纠纷

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物业服务合同是长期性合同，在履行过程中，业主与物业公司容易产生纠纷，特别业主 以物业公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费的情况较为常见。这种纠纷 又可依据业主拒绝交费的理由能否成立，可分为三种情况。

一是业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业服务合同的过程中，如果确实 存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的，业主在物业公司整 改完毕之前拒绝交纳相应的物业管理费，是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是 依法行使合同同时履行抗辩权的行为，不构成违约。如果物业公司除非已按法定和约定的要 求进行了整改，业主则应交纳物业管理费。

二是业主拒绝交费的部份理由成立。物业公司基本履行了管理服务的义务，但在某些方 面确有缺陷，如保洁工作、车辆停放管理等存在较大的问题。在此情况下，如果物业管理费 是分不同项目收取的，业主仅能就物业公司未尽职责部份的费用行使抗辩权，而不能以拒交 全部物业管理费用的方式行使抗辩权。如果物业管理费无法明确区分为不同项目，则可根据 物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费。需注意的是，在存在上述情况的场 合，业主补交所欠物业管理费时普通无须支付滞纳金。

三是业主拒绝交费的理由不能成立。 物业管理行业属于微利行业， 带有一定的公益性质。 在物业公司按法定或者约定的标准提供了物业服务后，如业主仍无正当理由拒绝交纳物业管理 费， 是对物业服务合同的违反， 伤害了物业公司的合法利益， 应承担相应的违约责任。 对此， 物业公司有权要求业主交纳物业管理费，并按合同约定支付滞纳金；在合同对滞纳金无约定 的情况下，可要求业主按照逾期付款违约金的法定标准支付滞纳金。

有些物业公司在业主欠交物业管理费时，会采取断电、断水、限制业主进出物业使用区域、 对业主进行罚款或者表示在物业管理过程中给业主造成伤害不承担任何责任等措施，迫使业主 履行交纳物业管理费的义务。这些做法缺乏合法性，不宜提倡。在调处这种纠纷时，应向物 业公司指出，业主违约拒绝交付物业管理费用的，物业公司应采取书面催促或者公力救济等合 法手段来保护自身的合法权益，而不应采取上述不当的方法进行所谓的自力救济，否则会构 成侵权责任。

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物业服务合同大多约定，业主逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按应交纳 费用的一定比例加收滞纳金。实践中，物业公司在主张物业管理费时，往往同时主张业主欠 交物业管理费所产生的滞纳金。有时因业主长期拖欠物业管理费，滞纳金的数额亦不菲。所 以在调处纠纷时用好“滞纳金”这根“杠杆”，对平衡当事人利益、平息矛盾有着十分重要 的作用。具体方法上：一是根据业主逾期交纳物业管理费的主观过错程度、欠交数额、物业 服务是否具有瑕疵等情况，视不同情形促使物业公司主动抛却部份或者全部滞纳金，以尽快解 决纠纷；二是结合滞纳金的计算数额，如果已经超过物业管理费本金的，就要引导物业公司 抛却超出本金部份的滞纳金，使双方利益趋于平衡。

有些业主拒交物业管理费有一定的合法理由，大多表现为物业公司未履行合同义务或者履 行合同义务不符合约定，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒 交物业管理费的方式予以抵制。此时应认识到，依照《合同法》规定，业主可以行使与对方 违约程度相适应的合同履行抗辩权，即在物业公司不履行义务或者不适当履约义务时，减少或者 免除物业管理费的支付义务。但该抗辩权行使的范围究竟有多大，应结合物业服务合同约定 的内容、物业公司实际履行情况、物业公司是否具有过错等因素综合考虑。在调处时，应在

分析利弊的基础上，引导当事人自行商议，找到平衡点。如果业主拒交物业管理费 无合法理由的，应做好其思想教育工作，使其对自己的行为后果产生合理预期，并补交物业 费。

……

第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有 权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝 其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要

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求。……

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者 者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失 的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得 超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保 护法》的规定承担伤害赔偿责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约 金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约 定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 ……

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

……

……

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同 物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主 管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由 物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业 服务收费的监督。

第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务

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报酬由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终 用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外 费用。

……

第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共 和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业 主所收取的费用。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管 理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理 工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内 物业服务收费的监督管理工作。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具 体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地 产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定 期发布。具体收费标准由业

主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的 显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

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包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业 享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企 业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服 务计费方式。

第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收 费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和 物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的 酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成普通包括以下部份： 1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3．物业管理区域清洁卫生费用； 4．物业管理区域绿化养护费用； 5．物业管理区域秩序维护费用； 6．办公费用；

7．物业管理企业固定资产折旧；

8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9．经业主允许的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资 金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主 所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主发布物业服务资金年度预决算并每年不少 于一次发布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对发布的物业服务资金年度预决算 和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同 约定礼聘专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

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第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同， 为业主提供质价相符的服务。

第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当催促 其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业 主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开辟建设单位原因未按时交给物业 买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开辟建设单位全额交纳。

第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用 户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得 向业主收取手续费等额外费用。

第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、 物业管理企业的允许后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修 资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不 得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方 约定。

第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内 容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格 主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。 第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本 办法制定具体

实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条本办法自 2004 年 1 月 1 日起执行， 原国家计委、 建设部印发的 《城市住宅小区物

业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266 号)同时废止。

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第一条为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企 业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管 理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。

第二条物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业 主委托提供物业服务合同约定以外的服务) ，应当按照本规定实行明码标价， 标明服务项目、 收费标准等有关情况。

第三条物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格 法律、法规、规章和政策。

第四条政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。 政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。

第五条物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。 第六条物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务 标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举 报电话 12358 等。

实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、 浮动幅度， 以及实际收费标准。 第七条物业管理企业在其服务区域内的显著位置或者收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费 表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

第八条物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的， 也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。

第九条物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在 双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。

第十条实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准 前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。

第十一条物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。 不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。

第十二条对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格 主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和

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服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。第十三条本规定自 2004 年 10 月 1 日起施行。

孙某系上海市四平路某处办公楼中的一位业主。 2003 年 12 月 10 日，该房产的开辟商与 一家物业公司签订了前期物业管理合同，委托该物业公司对办公楼进行物业管理。之后，由 于孙某从 2005 年 1 月起拖欠物业管理费， 物业公司向孙某催讨未果， 遂诉至法院， 要求孙某 支付拖欠的物业管理费及滞纳金。孙某辩称：物业公司未尽管理服务义务，自己有权不付管 理费，请求驳回物业公司的诉请。

法院在审理中查明，该办公楼二十层楼面的火警报警器显示为设备故障状态并时常伴有刺耳 的啸叫声，小区门卫处机动车、非机动车停放秩序混乱，影响车辆及行人的正常出入。 法院认为，物业公司基于其与开辟商签订的前期物业管理合同，已对孙某的物业进行了物业 管理，孙某作为小区业主，理应支付相应的物业管理费。但物业公司在实施物业管理服务中 存在对设备故障未及时检修等情况，影响了业主的正常办公，引起业主的不满，孙某为此而 延迟支付物业管理费系事出有因。物业公司诉称其全面、妥善履行了管理服务义务，与事实 有出入。故对物业公司要求孙某支付滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，法院在判令孙某支 付欠付物业管理费的同时，驳回了物业公司要求孙某承担滞纳金的请求。

冯某系本市陆家浜路某处房产的业主。 自 2002 年 4 月 1 日起至 2004 年 3 月 31 日，冯某 未向小区物业公司支付物业管理费。 2004 年 5 月，物业公司向法院提起诉讼，要求冯某支付 拖欠的物业管理费及滞纳金。冯某辩称，由于物业公司未尽管理之职，擅自允许他人在公寓 违章搭建，开设食堂，影响了自己的正常生活，故不允许物业公司的诉讼请求。对此，物业 公司表示对小区内存在的搭建是知道的，已经进行了劝阻，并曾经上报有关主管部门，但由于 自己并无行政执法权，不能进行拆除，故不允许冯某的辩称意见。

法院认为， 物业公司受小区业主委员会的委托， 作为系争小区的物业管理人， 对小区实施 了物业管理服务，冯某作为小区业主理应支付相应的物业管理费。系争房屋所在小区内有他 人搭建违章建造开设食堂对冯某造成妨碍的，冯某可向有关行政部门反映，或者直接起诉要求 食堂业主排除妨碍。 物业公司虽然对小区承担管理职责， 但是对于小区内的违章搭建等问题， 并没有直接予以拆除的权力，根据规定，其只能进行劝阻和报告。现物业公司已履行了劝阻

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和报告的义务，冯某不能因为小区内仍存在违章搭建就认为是物业公司的责任，并因此拒付 物业管理费。所以，法院判决支持了物业公司的诉请。

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