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第一部分 复习指南
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第一部分 章节习题及详解 第一章 房地产估价文书写作 第二章 不同类型房地产估价 第三章 不同目的房地产估价 第四章 房地产咨询顾问服务 第二部分 历年真题及详解
2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题精选及详解 2015年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解 2014年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解 2013年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解封面
第二部分 考试真题
第一章 房地产估价文书写作 一、问答题 （一）
甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该
商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。[2011年真题] 请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？ 答案：
上述评估工作中的错误或不当之处及理由具体分析如下：
（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。
理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”、“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。本案例中，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，仅要求甲公司提出详细状况且未进行核实的做法错误。
（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。
理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。
（3）不当之处：确定有效毛收入时未考虑适当的房屋空置率（或：不应把租金直接作为有效毛收入）。
理由：有效毛收入是指潜在毛收入减去空置和收租损失以后的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和租金损失＋其他收入。因此，确定有效毛收入时应考虑房屋的空置率。 （4）不当之处：选用350元/m2作为估价对象的客观租金（或应采用三个可比实例的平均
值；曲解了最高最佳利用原则）（或：未说明收益年限）。
理由：采用收益法确定客观租金水平时，三宗可比实例相似，可采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平，不能曲解最高最佳利用原则取最高值作为客观租金水平。收益法是以预期收益原理为基础的，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。采用收益法进行分析时，应该明确收益年限。 （5）不当之处：选用银行贷款利率作为折现率。
理由：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。估价人员确定折现率时，一般采取安全利率加风险调整值法。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及投资带来的优惠率等。 （二）
某房地产估计机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地勘察后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。[2011年真题] 请问：
1．四个交易实例是否可以选作可比实例？
2．四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或者调整？ 答案：
1．（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。 （2）理由：可比实例选取是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，包括：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。采用比较法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是
指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。 2．四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整： （1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。
（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。
（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。 （4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。 （三）
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。[2009年真题] 请问：
1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？ 答案：
1．（1）价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日，也是估价结果所对应的日期。对原估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的价值时点，应为原估价报告确定的价值时点，除非原估价报告确定的价值时点有误。本案例，银行对甲机构的估价结果有异议，并且没有资料证明甲机构原价值时点有误，因此，在复核估价时，若甲机构确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。
（2）要通过复核估价鉴定原评估价是否过低，首先应回到原价值时点（除非原价值时点确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原价值时点的状况而不是鉴定时的状况为准。否则的话，就无法判断该评估价是否过低。本案例中，复核估价的价值时点为甲机构原价值时点，因此，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状
况，也应以原价值时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。
2．（1）复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；
（2）价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （四）
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。[2009年真题] 请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？
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