如何有效解除担保关系

房屋和土地一并抵押是为解决土地使用权和房屋所有权分属不同权利人的利益冲突，非强行扩张抵押权。抵押特征包括：房屋抵押是原债权债务关系的担保，抵押物须为房屋，抵押人不丧失房屋所有权，房屋抵押权人对抵押房屋享有追索权。担保关系已成事实，无法解除。银行根据保证或连带责任担保可先找借款人还款，或同时找借款人和抵押人。

法律分析

房屋和土地一并抵押的规定，只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。

首先要看保是保证担保，还是连带责任担保;如果是前者，那么银行首先应找借款人还款;如果是后者，那么银行既可以找借款人也可以找你，不分先后。目前担保关系已成事实，无法解除了。

相关法律知识：

抵押特征

(1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。

(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。

(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。

(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。

(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。

(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。

结语

根据相关法律知识，房屋抵押是一种担保物权，旨在解决土地使用权和房屋所有权分属于不同权利人时的利益冲突。抵押的房屋可以由抵押权人或抵押人保管，抵押人在未经抵押权人同意的情况下将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人享有追索权。尽管担保关系已成事实，无法解除，但需要根据具体情况确定是保证担保还是连带责任担保，以确定银行追索还款的顺序。请在交易中谨慎保养所抵押房屋，同时了解抵押权的设定范围，以确保自身权益。

法律依据

最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定：第八条借款人涉嫌犯罪或者生效判决认定其有罪，出借人起诉请求担保人承担民事责任的，人民法院应予受理。

最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定：第十二条借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的裁判认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当依据民法典第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条以及本规定第十三条之规定，认定民间借贷合同的效力。

担保人以借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪或者已经生效的裁判认定构成犯罪为由，主张不承担民事责任的，人民法院应当依据民间借贷合同与担保合同的效力、当事人的过错程度，依法确定担保人的民事责任。

中华人民共和国民法典：第十三章 保证合同 第二节 保证责任 第六百九十二条 保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。

债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。

债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。