公租房“洪山模式”印象

专题：公租房的“洪山模式”　Ｃ小Ｍ衄ＡＬ　ＴＥ　公租房“洪山模式＂印象　本刊记者李求军　公共租赁住房（简称公租房）作为一种新型　的住房保障形式，是我国住房保障未来发展的重　点，各地都在纷纷尝试公租房的运行机制。武汉　市洪山区政府根据自身的特点，将城中村改造与　公共租赁住房建设有机融合，在洪山区马湖村、　南湖村等“城中村”改造中率先进行试点，将村民　多余的还建房集中起来，采取“政府统一包租，租　金实行市场租金，财政补贴”的运作方式，被誉为　“洪山模式”，受到住建部的充分肯定。记者于４　月初来到武汉市洪山区，近距离接触了“洪山模　式”。　“跑出来的想法”　公租房“洪山模式”最初的想法是怎么产生　的呢？记者带着疑问来到了武汉市洪山区房管　局，据相关负责人介绍说“洪山模式”是“跑出来　的”。说来也颇为有趣，洪山区由于人口较少，近　些年的城中村改造使得闲散房源较多，属于住房　特困户的家庭较少，已经做到应保尽保。在落实　廉租房保障指标时，该区房管局的工作人员需要　不停的跑基层，他们跑遍了洪山区的各个角落，　只为寻找那些住房困难户，却往往无功而返。由　于经常在区里跑，对各个城中村改造的情况相当　熟悉。当公租房建设的重任下达后，这些工作人　员不免将公租房房源的筹集与那些闲散的房屋　联系起来。　在城中村改造过程中，村民往往能够分到较　大面积的住房，除了满足自住需求外，村民希望　小越容易　考察和比　这两个村　村集体的　闲置房源大多集中在６５平方米左右，与公租房　的要求大体相当。洪山区房管局与两个村的村委　会接洽，遂达成协议，包租下南湖村和马湖村　９１３套村民闲置房和村集体自留房作为公租房　房源。　公租房与城中村改ｊ眚‘　喜结良缘”　武汉市去年下达给洪山区公租房建设任务　１６００多套，其中一部分涉及单位自建，包括大专　院校、企事业单位（如武汉科技大学、华中农业大　学等的周转房）自建６００多套，除此之外的１０００　套将全部由洪山区负担，按照公租房套型面积　６０平方米、每平方米４０００元计算，至少投入２　亿多元资金，这会给洪山区的财政造成很大压　力。按照常规程序，从土地规划审批到建好公租　房，至少需要两年的时间。而洪山区存在大量现　成闲置而且丰富的房源，正好解决了资金短缺、　工期长、落实难的问题。　不仅如此，洪山区的城中村闲置房源作为公　租房房源还有着天然的优势。洪山区过去属于郊　区，但随着城市化进程的演进，属于城市带郊区，　交通便利、生活配套实施齐全。近几年，洪山区先　后有几十个城中村改造项目，均匀而分散，这对　于公租房的选择而言尤为重要。作为公租房来　说，分布均匀是最为理想的状态，一来没有过于　集中的弊病，可以避免人为造成的“贫民窟”，二　来各个地段均有顾及面，可为租户提供更为便捷　生活、方便出行的条件。　快速而又规范的运行　保障房建设各地都相当重视，武汉市亦不例　外。据介绍，自２０１１年４月以来，国家审计署驻　武汉特派员办事处、湖北省审计厅多次来到洪山　区对相关工作进行全程审计，审核资金、土地规划　审批手续、各单位协调配合情况、分配情况，资金　进出、专项资金使用情况，整个保障房运作是否按　政策执行，等等，确保相关工作稳步、快速推进。　洪山区保障房运营中心（隶属洪山区房管　局）与南湖村、马湖村村委会（由村委会直接面对　村民）对所包租的公租房签订９年租约，房屋交　付后便公开招投标，开始了紧张装修（包租过来　的房源均为毛坯房）。武汉市财政拨款２０００多万　元，按照每平方米４００元的标准对公租房进行装　修，主要包括厨房、厕所的墙面和地面，厨房大理　石台面和吊柜，并安装有热水器、抽油烟机，在南　湖村的公租房还定制了衣柜，尽量符合拎包入住　的条件。装修材料力求耐用、实用、环保，装修完　毕经相关装修检验、环保监测，保障租户的健康　与安全。洪山区公租房实现了当年筹集房源，当　年装修完毕。　“叫好不叫座”　“洪山模式”的推行受到颇多赞誉，也广受媒　体关注，但在面世出租时，却遭遇冷场。从２０１１　年１１月开始受理申请，截至２０１２年３月，在　９１３套房源中，最终入住的只有２２０户。为什么　会出现这种现象，洪山区房管局经过认真分析认　为，时间紧迫与申请条件过严是造成出租率不高　的最主要原因。　由于公租房装修下半年才完成，武汉市安排　在２０１１年１１月１日至８日申请，时间显得很短　暂，一项政策出台，群众往往需要经过一段时间　才能逐渐认识，等逐渐了解后，可能申报时限已　过。申报要求新就业职工（大专院校毕业生）需要　与用人单位签订一年以上的劳动合同，连续缴纳　一年以上的社保或公积金等，由于需要用人单位　开具相关证明（用人单位相当于负了担保责任），　增加了新就业职工申报的难度。　低收入困难家庭申请公租房，以家庭名义或　单身名义申请，人均月收入上限为１５００元和　２０００元，新就业职工申请公租房，以家庭名义或　单身名义申请，人均月收入上限为２０００元和　２５００元。对于申报者资格来说，还是过严了些。　有人说，出租率不高是因为定价太高了，该　ＣｍＭ　ＲＥＡＬ　阿　区房管局负责人并不认同，他进一步解释道，其　实洪山区的公租房“租金不高”，而且“补贴不　低”。他为记者算了一笔账：马湖村一套公租房的　租金是每月６９７元，南湖村每套７２３元，而同类　房屋的租金市场价为１１００元到１２００元（同样不　包括物业费），这种价差比例是符合政策规定的。　当然，个体出租房还有更便宜的，但那是以牺牲　住房条件和居住环境为代价的，不可相提并论。　因而公租房定价并不高。　另一方面“补贴不低”，洪山模式的补贴是　“补人头”，这样更能体现公平性。每人每月补贴　８０元，如果三到四个人居住的话，８００元的房租　（算上７０多元的物业费）减去总共二三百元补　贴，每个人只负担不到２００元的房租。洪山区公　租房的设计初衷是鼓励合租方式的（如新就业职　工多人合租和三口之家承租），公租房应该满足　这些人的基本住房需求。如果单身居住难免会感　觉房租贵，而且也有保障过度之虞。因此，他也坦　言，这批公租房存在的问题之一就是户型偏大，　不适合单身居住。　该负责人说，今后要进一步探索公租房的运　作机制，使之趋于完善。比如将之前过于严格的　申请条件进一步放宽，可以让更多人享受到这一　惠民政策；今后将提前介入城中村改造闲置房源　的前期规划，设计出４０平方米左右或者更小的　户型，以满足不同类型人群的需求。他介绍说，随　着即将有１００多户家庭马上入住，符合现有政策　的将达到４００多户，剩下５００多套尚需进一步争　取政策。近期，他们将和洪山区的一些单位接洽，　为其定向安置一批外来务工人员，等等。　后记　公租房“洪山模式”是立足本地特色走出来　的一条创新之路，目前还处在探索期，初步实施　的成效应予以肯定，存在这样那样的问题也属正　常。如何进一步完善公租房的制度安排，弥补美　好预期和现实需求之间的罅隙，应是今后各地保　障房建　又　请门槛　收入‘‘『