本章我们将探索： a) 物业治理企业资金运动有何特点？ b) 物业治理企业理财有哪些方面？ c) 物业治理企业理财目标是什么？ d) 物业治理企业理财会引起哪些财务干系？ e) 物业治理企业理财受哪些情况因素影响？
第一节 物业治理企业资金及其财务干系
物业治理企业就是在这种趋势下衍生出来的企业，是具有独立法人职位的经济实体。这一经济实体由若干股东配合出资，凭据公司法法定步伐组建的企业，其法人财产权与最终所有者分散；治理层与资本所有者分散，对自身的债务以法人财产负有限责任，公司股东以其出资额或所持股份为限对公司债务包袱责任。凭据我国《公司法》和《物业治理条例》，物业治理企业可分为有限责任公司和股份有限公司。
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一、物业治理企业资金及其运动
创建物业治理企业，必须要有注册资本，企业创建后进行物业治理经营运动，也要有资金购进质料、支付保安费、绿化费、支付职工人为、购买设备等。这些支出将会在收取业主或用户的物业治理费收入中得到赔偿，两者之差称为利润（亏损）。以钱币形式来权衡企业的财产就称为资金。物业治理公司的财产之所以用钱币来权衡，主要是企业的财产除了钱币外，另有许多非钱币性资产，如原质料、电脑、设备等。由于这些财产的实物形态差别，使用代价差别，特性差别，只有利用钱币作为计量单元，才气进行汇总。
物业治理企业的资金运动组成物业治理企业的理财运动。企业的资金运动，就是企业资金不绝周转、增补、增值和积聚的历程。这一历程是遵循企业资金周转纪律、赔偿纪律、增值纪律和积聚纪律的自然轨迹有序地进行的。企业再生产历程中，在企业购储、提供劳务重复运行的底子上，企业资金由循环的第一阶段经过第二阶段，再回到下次的第一阶段，资金形态由钱币形态经过经营形态，再到增值后的钱币形态，如此周而复始进行连续运
动，同时由于资金在同一个阶段不可能“一身二任”，因此只有把企业的资金按一定的比例支解为若干部分，使他们分别接纳差别的资金形态。这种资金运动历程中的继起性和并存性的统一，既是企业资金的周转纪律，也是资金运动的底子纪律。在企业经营历程中，随着劳动者剩余劳动的不绝形成和实现，企业资金在重复循环中不绝带来增值，就是企业资金的增值纪律。而在分派历程中，企业资金增值额的相当部分以留存收益的形式留归企业，使之转化为新的资金，这就是企业资金的积聚纪律。 企业的资金运动一般包罗以下几个历程：
1．资金的筹集
资金是企业的第一推动力，筹集资金是企业资金运动的起点。随着企业经济体制的革新，企业的筹资渠道产生了深刻的变革。企业凭据国度执法、法例的划定，可以接纳国度投资、各方集资大概刊行股票等方法筹集资本金。投资者(包罗国度、其它企业单元、小我私家、外商等)可用实物、现金、无形资产等形式向企业投资。企业可以通过银行借款和刊行债券等方法得到借入资金，企业在物品购进历程中还会与其它企业产生商业信用干系，
形成应付及预收账款等。因此，资金筹集可分为股权资本和欠债资金两种。
2．资金的投放....资料搜索网
企业筹集的资金只有投入经营历程，才气与劳动者相结合创造代价。企业将筹集来的资金用于制作或购买经营所需要的衡宇、修建物、设备、质料、商品等物资，形成企业的劳动资料和劳动东西，即企业的各项资产。企业所拥有的现金、种种存款、存货以及应收及预付款等，属于企业的流动资产；企业所拥有的衡宇、修建物、呆板设备、运输设备、东西器具等，属于企业的牢固资产；企业所拥有的商标权、专利权、非专有技能、土地使用权等，属于无形资产。别的，企业还可以现金、实物或无形资产接纳一定的方法向其它单元投资，形成短期投资和恒久投资。
3．资金的泯灭
企业经营历程一方面是代价的创造历程，另一方面又是代价的泯灭历程。在物业治理经营历程中，企业的流动资产、牢固资产、无形资产等都市产生损耗，组成企业的营业本钱和期间用度。
其中，为物业治理提供劳务产生的直接质料、直接人工和间接用度直接或分派计入营业本钱。企业产生的治理用度和财务用度，直接作为期间用度。
4．资金的收回
物业治理企业提供物业治理劳务等形成的经济利益的总流入，称为营业收入。在企业的经营历程中，提供的劳务转化为钱币资金是非常要害的一环，只有实现这一跳跃，企业的简朴再生产和扩大再生产才可以进行下去。
5．资金的分派
资金的分派包罗两个方面的内容，一方面是企业所取得的营业收入扣除本钱、用度和种种流转税及附加税费作为初次分派，从而赔偿企业在经营历程中所产生的种种泯灭，实现企业的简朴再生产。另一方面是利润的分派，企业所实现的营业收入扣除第一次分派后的数额为营业利润，营业利润加上投资净收益和营业外收支净额组成企业利润总额。企业利润凭据国度划定作相应的调解后，依法缴纳所得税，税后利润要提取盈余公积金和公益金，
分别用于转增资本、弥补亏损和职工团体福利设施，其余利润作为投资收益在投资者之间进行分派。尚未分派的利润则为未分派利润。物业治理企业的资金运动历程可以用下图示之：
用度的产生 取得收入 盈余公积
如：实收资本
（股本） 折旧 资本公积
恒久借款 ....资料搜索网 应付债券
再生产
图1-1 物业治理企业资金运动历程
二、物业治理企业理财的根本内容
物业治理企业理财，是对钱币和财产进行治理的总称。投资
资金筹集 钱币 提供物业治理劳务 钱币 利润 分派 公益金 分派投资者利润 未分派利润 应收账款 应付账款 牢固资产 者将财产投入物业治理企业，其目的就是令其投资保值、增值。物业治理企业提供对物业的治理、维护需要一定的用度支出，而通过提供的办事取得比他们耗费的本钱更多的钱，从而占有两者的差额——利润。如果企业乐成地实现利润，企业将会兴旺发达。不然，企业所拥有的财力将日渐淘汰，甚至无力支付提供办事的本钱，这样，企业的经营运动将不得不绝止，最终以宣告破产告终。理财，就是在企业生存生长的全历程中如何最大限度地实现增值而接纳的要领和决策。因此，物业治理企业的理财运动主要包罗管帐核算、财务治理、税收、保险四个方面。
（一）管帐核算——理财运动的纪录和陈诉
为了反应和监视企业的理财运动，企业必须将其产生的经济业务（如提供的保安、卫生清洁劳务、收取的物业治理费等），将能证明经济业务产生的发票、票据等纪录下来，然后对所产生的经济业务进行分类、整理、汇总、本钱核算（账务处置惩罚），最终体例为财务报表。利用财务报表，投资者可以了解企业的偿债能力；可以全面、系统、总括地了解企业经营运动情况、财务状况和经营结果，同时可以发明已往经营中存在的问题，提出革
新步伐，并在此底子上预测和阐发未来生长前景。
（二）财务治理——理财运动的决策
管帐将已往产生的理财运动纪录并以报表形式进行陈诉。但是，财务报表所列示的种种项目的金额，如果伶仃地看，只能反应该指标的现有水平，财务报表上的各项数据，还必须与其他数据相比力，才气成为更有代价的信息。凭据财务报表提供的信息进行决策，接纳须要的步伐，对将要产生的经济业务进行决策，对现有财产进行治理，掩护财产的宁静与增值，因而财务治理存在于企业生存生长的全历程，即筹资、投资和股利分派，其主要职能是预测、决策、筹划和控制。 财务治理的主要要领有：
财务预测是凭据财务运动的历史资料，考虑现实的要求和条件，对企业未来的财务运动和财务结果作出科学的预计和测算。财务预测环节的主要任务在于：测算各项生产经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据；预计财务收支的生长变革情况，以
确定经营目标：测定各项定额和尺度，为体例筹划、剖析筹划指标办事。具体地说，财务预测环节的事情主要包罗以下几个步调： (1)明确预测目标；(2)搜集相关资料；(3)创建预测模型，即凭据影响预测东西的各个因素之间的相互联系，创建相应的财务预测模型，常见的财务预测模型包罗因果干系预测模型、时间序列预测模型以及回归阐发预测模型等；(4)实施财务预测，即将经过加工致理的资料代入财务预测模型，选取适当预测要领，进行定性、定量阐发，确定预测结果。
财务决策是指财务人员在财务目标的总体要求下，通过专门的要领从种种备选方案中遴选出最佳方案。在市场经济条件下，财务治理的焦点是财务决策，财务预测是为财务决策办事的，决策干系到企业的兴衰成败。财务决策情况的事情主要包罗以下步调：
(1)确定决策目标；(2)提出备选方案；(3)选择最优方案
财务预算是运用科学的技能手段和数量要领，对目标进行综合平衡，制订主要的筹划指标，拟定增产节约步伐，协调各项筹划指标。财务预算是以财务决策确立的方案和财务预测提供的信息为底子体例的，是财务预测和财务决策的具体化，是控制财务运动的依据。财务预算的体例一般包罗以下几个步调： (1)阐发财务情况，确定预算指标。凭据企业的外部宏观情况和内部微观状况，运用科学要领，阐发与所确定的经营目标有关的种种因素，凭据总体经济效益的原则，确定出主要的预算指标。(2)协调财务能力，组织综合平衡。公道摆设人力、物力、财力，使之与经营目标的要求相适应，资金运用同资金来源平衡，财务收入同财务支出平衡。还要努力挖掘企业潜力，从提高经济效益出发，对企业生产经营运动提出要求，制定好各单元的预算指标。(3)选择预算要领，体例财务预算。以经营目标为焦点，以平均先进定额为底子，体例企业的财务预算，并查抄各项有关的预算指标是否密切衔接、协调平衡。
4．财务控制
财务控制是在财务治理的历程中，利用有关信息和特定手
段，对企业财务运动施加影响或调治，以便实现预算指标、提高经济效益。实行财务控制是落实预算任务、包管预算实现的有效步伐。一般而言，财务控制要经过以下步调： （1）制定控制尺度，剖析落实责任
凭据责权利相结合的原则，将预算任务以尺度和指标的形式剖析落实到物业公司下属的各个单元、班组以至小我私家，这样，企业内部每个单元、每个职工都有明确的事情要求，便于落实责任，查抄考核。
(2)实施追踪控制，实时调解误差
在日常财务运动中，应接纳种种手段对资金的支付、用度的支出、物资的占用等实施事先控制。通常切合尺度的，就予以支持，并赐与机动权限；通常不切合尺度的，则加以限制，并研究处置惩罚。
在预算执行历程中还应对结果与目标的差别实时进行调解，以使预算得以顺利执行。在执行历程中，要详细纪录预算的执行情况，将实际数与预算数或其他尺度数进行比拟，考察可能出现的变动趋势，确定差别的水平和性质，确定造成差别的责任归属，随时调治实际历程，以消除差别，顺利实现预算指标。
(3)阐发执行差别，搞好考核赏罚
企业在一定时期终了，应对各责任单元的预算执行情况进行阐发、评价，考核各项财务指标的执行结果，把财务指标的考核纳入各级岗亭责任制，运用鼓励机制，实行奖优罚劣。
财务阐发是凭据管帐提供的核算资料，运用特定要领，对企业理财运动历程及其结果进行阐发和评价的一项事情。通过财务阐发，可以掌握各项财务筹划的完成情况，评价财务状况，研究和掌握企业财务运动的纪律性，改进财务预测、决策、预算和控制，改进企业治理水平，提高企业经济效益。一般而言，财务阐发包罗以下步调：
(1)占有资料，掌握信息
开展财务阐发首先应充实占有有关资料和信息。财务阐发所用的资料通常包罗财务预算等筹划资料、本期财务报表等实际资料、财务历史资料以及市场视察资料。 (2)指标比拟，揭露矛盾
比拟阐发是揭露矛盾、发明问题的根本要领。财务阐发要在
充实占有资料的底子上，通过数量标的比拟来评价企业业绩，发明问题，找出差别。 (3)阐发原因，明确责任
影响企业财务运动的因素，有生产技能方面的，也有生产组织方面的：有经济治理方面的，也有思想政治方面的；有企业内部的，也有企业外部的。这就要求财务人员运用一定的要领从种种因素的相互作用中找出影响财务指标的主要因素，以便分清责任，抓住要害。
(4)提出步伐，革新事情
要在掌握大量资料的底子上，去伪存真，去粗取精，由此及彼，由表及里，找出种种财务运动之间以及财务运动同其他经济运动之间的本质联系，然后提出革新步伐。提出的步伐，应当明确具体，切实可行，并通过革新步伐的落实，推动企业财务治理的生长。
（三）纳税与操持——国度到场社会产物的分派
税收与企业的经营治理、本钱核算各个方面都有密切的联系。企业作为法人，独立地享有政府提供大众商品和劳务权利，并从
政府提供的大众商品中受益，因而必须独立包袱依法纳税的义务。通过对企业依法纳税治理，有利于羁系和保障企业经营的运行，同时可以为社会经济的生长提供一个良好、稳定的经济情况。 税收具有调治经济的功效，国度利用税收经济杠杆对经济进行有目的引导，如对一些需要生长的地域和项目接纳低税率、免税等。税收是企业的一项用度。因此，正确盘算和缴纳税款，并凭据国度税收政策和企业实际情况进行税务操持是企业理财的一项重要任务。
（四）保险——分摊风险损失的财务摆设
在市场经济下，企业面临诸多风险和不确定性因素，如台风、大水、地动等。为了提高企业包袱风险的能力，在风险事故产生前预先作出财务摆设，解除事故产生给企业造成的经济困难，如何选择投保也是物业治理企业理财的内容之一。
三、物业治理企业的理财目标
物业治理企业是以营利为目标的经济组织，其出发点和归宿是盈利。企业一旦创建，就碰面临竞争，并始终处于生存和倒闭、
生长和萎缩的矛盾之中，企业必须生存下去才气有活力，只有不绝生长才气求得生存，因此，物业治理企业理财目标可以具体细分为生存、生长和赢利。
企业只有生存，才可能赢利。企业在市场中生存下去的根本条件是以收抵支。企业一方面支付钱币资金，从市场上取得所需的实物资产：另一方面提供市场需要的商品或办事，从市场上换回钱币。企业从市场上得到的钱币至少要便是支付的钱币，才气维持继承经营，这是企业恒久存续的根本条件。
企业生存的另一个根本条件是具有到期偿债的能力。企业为扩大业务范围或满足经营周转的临时需要，可以对外借债。国度为维持市场经济秩序，从执法上包管债权人的利益，要求企业到期必须归还本金和利息，不然，就可能被债权人担当或被法院裁定破产。
企业是在生长中求得生存的。企业的生产经营如“逆水行舟，
不进则退”。在竞争越来越猛烈的今天，企业只有不绝推出更好、更新、更受主顾接待的产物或办事，才气在市场中立足。
企业只有能够赢利，才有存在的代价。创建企业的目的是盈利，盈利不光体现了企业的出发点和归宿，并且可以反应其他目标的实现水平，并有助于其他目标的实现。
投资者创建企业的重要目的，在于创造尽可能多的财产。这种财产首先体现为企业的代价。企业代价通俗地说是指企业自己值几多钱：企业虽不是一般意义上的商品，但也可以被买卖。要买卖一定要对企业进行市场评价，通过市场评价来确定企业的市场代价大概企业代价。在对企业评价时，看重的不是企业已经得到的利润水平，而是企业潜在的赢利能力。因此，企业代价不是账面资产的总代价，而是企业全部财产的市场代价，它反应了企业潜在或预期赢利能力。投资者在评价企业代价时，常接纳净现值法，即以投资者预期投资时间为起点的，并将未来现金流量按预期投资时间的同一口径进行折现，未来净现金流量的几多按可能实现的概率进行盘算。可见，这种盘算步伐考虑了钱币的时间
代价和风险问题。企业所得的收益越多，实现收益的时间越近，应得的报酬越是确定，则企业的代价或股东财产越大。因此，进行财务治理也应以企业代价最大化为目标。 具体地，物业治理企业进行理财的目标是： 表1-1
理财具体目标
治理环节 筹资治理 目标 在满足经营需要前提下，低落资金本钱和财务风险 投资治理 营运资金治理 力求提高投资报酬，低落投资风险 公道使用资金，加快资金周转，提高效率 本钱、用度治理 严格控制本钱和期间用度，低落支出 收入、利润治理 开源节流，提高利润率，公道分派利润
四、物业治理企业的财务干系
随着企业资金周转、赔偿、增值和积聚的有纪律的不绝运动，企业同国度、投资者、其它企业、内部职工等各方面都产生经济干系，这种经济干系的特点就在于它是通过企业资金运动而形成的，这就是企业的财务干系。主要包罗：
1．企业与投资者和受资者之间的财务干系
企业的资本金来自于投资者，投资者作为资金的所有者，要求资本保值和增值，企业不得随意冲减资本金，企业要掩护投资者的正当权益，企业实现的利润要按一定步伐向各投资者进行分派。企业一方面担当投资者投入的资金，另一方面可将自身的法人财产向其它单元投资，受资者也必须向企业分派利润。企业与投资者和受资者之间的干系实际上是所有者与经营者之间的干系，是以产权为纽带而形成的财务干系。
2．企业与债权人、债务人之间的财务干系
这方面的财务干系主要包罗：企业与银行和非银行金融机构之间的借款和还款收支结算干系；企业与其它企业之间由于相互
购销商品、提供劳务等引起的货款收支结算干系；企业由于刊行债券筹措资金而形成的与其它企业单元、个之间的借款和还款之间的债权债务干系。企业各项业务往来中的收支结算，要实时收付货款，以免相互占用资金。企业与债权人债务人的干系在性质上属于债权、债务干系。企业在处置惩罚这种财务干系时，要注意维护各方的正当权益，树立本企业的良好信誉。
3．企业与税务构造之间的财务干系
国度具有双重职能，其一是作为投资者向企业投资，以所有者的身份到场企业的利润分派，由此所形成的财务干系前已述及；其二是以社会治理者的身份向一切企业征收有关税金。 企业应凭据国度税法的划定实时足额上缴种种税收款，以包管国度财务收入的实现，满足社会各方面的需要，这是企业对国度应尽的义务。
4．企业内部各单元之间的财务干系
这种财务干系是指企业实行内部责任核算而形成的企业内部各单元之间的资金结算干系。在实行内部经济核算的企业，企业
内部各部分、各单元有相对独立的资金定额或独立支配的用度限额，各部分、各单元之间提供产物或劳务要进行计价结算。所以，在企业内部形成了各部分、各级单元之间与企业财务部分之间的请款、报销、代收、代付的收支结算干系以及企业内部相互之间的资金结算干系。这种干系的实质是企业内部的权责利干系，处置惩罚好这种干系，有利于发挥企业内部的鼓励机制和约束机制的作用。
5．企业与职工之间的财务干系
企业与职工之间的干系主要体现在企业凭据按劳分派原则，对职工支付人为、津贴、奖金等劳动报酬。处置惩罚这种分派干系，要冲破平均主义，要凭据职工的劳动数量和劳动质量，真正体现按劳计酬的原则，充实变更企业内部职工的生产经营积极性。别的，另有职工经办的备用金借用和报销，以及企业为职工代垫款的结算。
6．企业与业主之间的财务干系
物业治理企业是受托于业主及业主委员会。物业治理企业与业主形成受托有偿办事的财务干系，应提供与受托责任质量相符的办事。业主在物业治理运动中按协议定时交纳物业办事用度和专项维修资金，有权就物业治理有关事项提出发起和监视。这种的干系包罗两个条理：一是前期物业事情中开发企业、业主及物业公司的干系。开发企业与业主属于物业上的买卖干系，而物业公司作为业主聘请的“管家”，为业主提供物业治理办事，如果开发企业不能保障小区设施的配套与完善，势必影响到物业公司日后的物业治理事情。例如新时代物业公司在担当汇丰苑住宅小区时，就向开发建立单元提出１０余项整改意见和发起。经努力和多方协商，终于得到了开发企业的支持，建立了门卫室３处、存车棚４处、公厕１座等配套设施，为业主提供了较为完善的人居情况，也为物业事情的开展打下了良好的底子。 二是物业治理事情中的居委会、业委会及物业公司的干系。在物业治理事情中，物业公司的事情职责与居委会的事情任务往往相辩论，为理顺干系，新时代物业公司与居委会、业委会经协商告竣共鸣，即“增强团结，统一认识，配合生长，实现双赢”。并凭据各自的职责做了相应分工。业委会主要起董事会的作用，为业主的物业保值
增值卖力；居委会主要继承监事会的职责，对物业公司的物业治理事情进行监视、指导；物业公司则是对业主的物业依据有关划定进行治理和提供办事。三者的相互配合，不但有利于维护业主的正当权益，同时保障了物业公司在办事中得以生长。
第二节 物业治理企业理财情况
在市场经济下，物业治理企业是市场的一个主体，处于种种要素网络之中，这些要素网络就是理财情况。“适者生存”是市场经济的一个规矩，了解企业理财情况，可使企业理财事情有坚固的底子，包管决策的正确性；还可以了解企业所面临的情况的变革，包管决策的实时性的预见性。
从系统论的看法来看，所谓情况就是存在于研究系统之外的，对研究系统有影响作用的一切系统的总和。如果把理财作为一个系统，那么，理财以外的、对理财系统有影响作用的一切系统的总和，便组成理财的情况。理财情况是指对企业财务运动和理财产生影响作用的企业内外的种种条件。
企业的财务运动的运作是受理财情况制约的，企业内外的经营技能、市场、物价、金融、税收等因素，对企业财务运动都有重大的影响。也就是说，企业只有在理财情况的种种因素作用下实现财务运动的协调平衡，才气生存和生长。理财人员善于研究理财情况，科学地预测情况的变革，从而接纳有效的步伐，也会对理财情况起到影响作用。因此，进行理财必须以理财情况为依据，正确地制定理财计谋。
一、财务治理情况的分类
按其涉及的范畴分类
凭据财务治理情况的范畴可将其分为宏观理财情况和微观理财情况。
(1)宏观理财情况，是指在宏观范畴内普遍作用于各个部分、地域的种种企业的财务治理的种种条件，通常存在于企业的外部。企业是整个社会经济体系的一个下层系统，整个社会是企业赖以运行的土壤，无论社会经济状况的变革、市场的变动，照旧经济政策的调解、国际经济形势的变革等，都市对企业财务运动
产生直接或间接的作用，甚至产生严重的影响。财务治理的宏观情况十分辽阔，包罗经济、政治、社会、自然条件等种种因素。从经济角度来看，主要包罗国度经济生长水平、财产政策、金融市场状况等。
(2)微观理财情况。是指在某一特定范畴内的对某种财务运动产生重要影响的种种条件。这种微观情况通常与某些企业的内部条件直接或间接有关，从而决定着某种或某类企业所面临的特殊问题。企业的财务运动状况和结果，同企业的组织结构、生产经营运动、治理事情有着联系，离开这些内部条件的制约，要搞好财务事情是不可能的。一般而言，微观理财情况通常包罗企业的组织形式、结构、经营状况等。
凭据理财情况的稳定性可将其分为相对稳定的理财情况和显著变动的理财情况。
(1)相对稳定的理财情况。企业的理财情况，总的说来不是一成稳定的，但有些理财情况一般变革不大。如企业的地理情况、生产偏向、国度财产政策、税收政策等等。对这些条件一旦认清
以后，如无特殊情况，在进行财务治理运动时，可作为已知条件或稳定动因素来看待。
(2)处于显著变动状态的理财情况。这些理财情况往往处于显著变动状态，对企业的财务状况有重要的影响。如产物销路、质料来源、市场物价、资金供求状况等。在进行财务运动时，一定要实时视察和发明其变动的苗头，阐发其变动的趋向和影响，做出准确的财务预测和决策。
二、经济情况
理财的经济情况是指影响企业财务治理的种种经济因素，主要包罗经济周期、经济生长水平和经济政策等。
市场经济条件下，经济生长与运行带有一定的颠簸性。这种颠簸大要上经历苏醒、繁荣、衰退和萧条几个阶段的循环，这种循环叫做经济周期。资本主义经济周期是人所共知的现象，西方财务学者曾探讨了经济周期中的经营理财计谋。现择其要点归纳如表1—2：
表1—2
经济周期特点
苏醒 繁荣 衰退 萧条 1、增加厂房1、扩充厂房1、停止扩张 1、创建投资设备 设备 2、出售多余尺度 2、保持市场2、实行恒久2、继承创建设备 租赁 存货 3、停产倒霉份额 3、缩减治理3、创建存货 3、提高代价 产物 4、引入新产4、开展营销4、停止恒久用度 物 筹划 采购 4、放弃次要5、增加劳动5、增加劳动5、削减存货 利益 力 力 6、停止雇员 5、削减存货 6、淘汰雇员
我国的经济生长与运行也出现其特有的周期特征，带有一定的经济颠簸。已往曾经历过若干次投资膨胀、生产高涨到控制投资、紧缩银根进行正常生长的历程，从而促进了经济的连续生长。企业的筹资、投资和资产运营等理财运动都要受这种经济颠簸的
影响，好比在治理紧缩时期，社会资金十分短缺，利率上涨，会使企业的筹资非常困难，甚至影响到企业的正常生产经营运动。相应企业的投资偏向会因为市场利率的上涨而转向本币存款或贷款。别的，由于国际经济交换与互助的生长，西方的经济周期影响也差别水平地波及我国。因此，我们必须认识到经济周期的影响，掌握在经济生长颠簸中理财的本事。
革新开放以来，我国的百姓生产总值正以百分之七、八或以上的速度增长，各项建立方兴未艾。党的十五大的召开，进一步推动了我国国有企业的现代化进程。国度制定了财产政策和地域经济生长结构，确定了百姓经济各部分的生长任务，划定了沿诲、内陆、沿边，以及少数民族地域的生长筹划，明确了对财产结构调解和地域生长的政策。百姓经济的飞速生长，给企业扩大范围、调解偏向、打开市场，以及拓宽财务运动的领域带来了机会。同时，在高速生长中资金紧张将是恒久存在的矛盾，这又给企业理财带来严峻的挑战。企业理财应当以宏观经济生长目标为导向，从业务事情角度包管企业经营目标和经营战略的实现。
3.经济政策
我国经济体制革新的目标是创建社会主义市场经济体制，以进一步解放和生长生产力。在这个总目标的指导下，我国已经并正在进行财税体制、金融体制、外汇体制、外贸体制、筹划体制、代价体制、投资体制、社会保障制度等项革新。所有这些革新步伐，深刻地影响着我国的经济生活，也深刻地影响着我国企业的生长和财务运动的运行。如金融政策中钱币的刊行量、信贷范围都能影响企业投资的资金来源和投资的预期收益；财税政策会影响企业的资金结构和投资项目的选择等：代价政策能影响决定资金的投向和投资的接纳期及预期收益等。可见，经济政策对企业财务的影响是非常大的。这就要求物业治理人员必须掌握经济政策，更好地为企业的经营理财运动办事。 4．竞争
在市场经济下，企业成为独立的市场主体。为了在市场生存和生长，企业必须面对猛烈的竞争。企业要在扩大自身的同时，存眷竞争敌手，保持和发挥自己的优势，不绝创新，提高办事质
量，创建自己的品牌，才气在优胜劣汰的市场经济中处于不败之地。
三、执法情况
市场经济的重要特征就在于它是以执法范例和市场规矩为特征的制度经济。执法为企业经营运动划定了运动空间，也为企业在相应空间内自由经营提供了执法上的掩护。 ....资料搜索网
企业是市场经济的主体，差别类型的企业在所适用的执法方面有所差别和差别，了解企业的组织法例，有助于企业财务治理运动的开展。企业组织法例主要有《公司法》、《外商投资企业法》及2003年9月1日实施的《物业治理条例》等。
国度财务收入的主要来源是企业所缴纳的税金，而国度财务状况和财务政策，对付企业资金供给和税收包袱有着重要的影响；其次，国度种种税种的设置、税率的调解，还具有调治生产
经营的作用。企业的财务决策应当适应税收政策的导向，公道摆设资金投放，以追求最佳的经济效益。
国度税收制度特别是：工商税收制度，是企业财务治理的重要外部条件。我国从1994年1月开始实行一系列新的税收执法法例，作为物业治理人员，必须熟悉税收的计征范畴、税率，并且要了解差别税率的制定精神、减免、免税的原则划定，并能对企业的经营运动进行税务操持。
3.管帐、财务执法法例
物业治理企业应凭据《管帐法》、《企业管帐准则》、《企业管帐制度》、《企业财务通则》、《施工、房地产开发企业财务制度》及《物业治理企业财务治理划定》等，进行本企业管帐制度设计，创建完善的内部控制制度和管帐、财务治理制度。
四、金融情况
企业总是需要资金从事投资和经营运动。而资金的取得，除了自有资金外，主要从金融机构和金融市场取得。金融政策的变革一定影响企业的筹资、投资和资金运营运动。所以，金融情况
是企业最为主要的情况因素。
社会资金从资金供给者手中转移到资金需求者手中，大多要通过金融机构。金融机构主要包罗： (1)银行
银行是指经营存款、放款、汇兑、储备等金融业务，包袱信用中介的金融机构。银行的主要职能是充当信用中介、充当企业之间的支付中介、提供信用东西、充当投资手段和充当百姓经济的宏观调控手段。我国银行主要包罗：1）中央银行，即中国人民银行；2）国度专业银行，如中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建立银行：3）国度政策性银行，如中国进出口银行。国度开发银行：4）其他银行，如交通银行、中信实业银行、广东生长银行、招商银行、光大银行等。 (2)非银行金融机构
非银行金融机构主要包罗信托投资公司、保险公司、租赁公司等。信托投资公司，主要治理信托存款和信托投资业务，在外洋刊行债券和股票，治理国际租赁等，如中国国际信托投资公司。
租赁公司则介于金融机构与企业之间，它先筹集资金购买种种租赁物，然后出租给企业。租赁公司的经营租赁便是向企业提供了短期资金，融资租赁向企业提供了中恒久资金。保险公司主要治理种种财产保险，人身寿险等保险业务，为被保险人提供保险办事。
金融市场是指资金供给者和资金需求者双方通过信用东西进行生意业务而融通资金的市场，广而言之，是实现钱币借贷和资金融通、治理种种票据和进行有价证券生意业务运动的市场。金融市场的种类许多，可以用图1—2体现：
外汇市场
短期证券市
场
钱币市场 短期借
贷市场
金融市场 资金市场
一级市场 二级市场 恒久证券市
场
资本市场 恒久借
贷市场
黄金市场
图1一2金融市场分类图
五、企业内部理财情况
物业治理企业理财不但受经济、执法、金融情况的影响，还会受企业内部理财情况的约束。
凭据2003年9月1日实施的国务院《物业治理条例》，进行物业治理企业必须为法人。在我国，一般只有公司才气取得企业法人资格。而公司又分为有限责任公司和股份有限公司，这两种公司的组织形式、治理机构、决策步伐等都有较大的区别。另外，
由于公司制的企业所有权与经营权分散，经营者目标与所有者目标通常并非一致，经营者的经营目标和理念影响其理财的方法和要领。
企业的内部组织形式也是影响理财情况的一个方面，企业治理组织结构的创建，应有利于形成企业内部良好的理财情况，有利于企业各职能部分相辅相成的进行，有利于经营治理和理财的实施。
企业的理财能力包罗筹财、用财和生财的能力。企业理财能力的巨细，直接影响着企业的理财运动。如企业筹财，如何选择资金的筹措方法、渠道、数量和资金本钱水平，企业的信用状况，财务风险等。又如用财，如何投放资金，公道确定资金占用结构及水平，加快资金周转、用度接纳，归还债务等。再如生财，如何包管资产保值、增值、提高利润水平等。
企业文化是指企业在恒久的经营运动中所形成的并为企业成
员普遍认可和遵循的具有本企业特点的代价看法、团体意识、行为范例和思维模式的总和。企业文化对企业理财运动及企业的具体事情都有着十分重要的影响。
本章小结
物业治理企业理财是企业治理的重要环节。理财目的在于令投资者投入的资金保值、增值。物业治理企业的资金运动包罗筹资、资金投放、泯灭、收回和分派几个历程。在这个历程中理财运动的根本内容是管帐核算、财务治理、税收、保险等，形成了企业与投资者、债权人、国度、职工、业主之间的财务干系。物业治理企业进行理财是受到许多外在和内在的情况影响的。如经济情况、执法情况、金融情况和企业内部理财情况等。
综合练习 一、单项选择题
1．物业治理企业财务治理的目标是（ ） A．利润最大化 B．企业代价最大化 C．薪酬最大化 D．营业收入最大化
2．企业与投资者和受资者之间的财务干系是（ ）
A．以债权为纽带形成的财务干系 B．以债务为纽带形成的财务干系 C．以产权纽带形成的财务干系
D．以内部权责利为纽带形成的财务干系 3．下列各项，属于企业的牢固资产（ ）
A．运输用汽车 B．土地使用权 C．现金
D．应收账款
4．当多数企业削减存货、裁停止雇员、停止恒久采购、停产倒霉产物并出售多余设备，这表明经济已呈（ ）特征。
A．苏醒 B．繁荣 C．衰退 D．萧条 5．在我国，中央银行是指（ ）
A．中国银行 B．中国人民银行 C．中国工商银行 D．中国农业银行
6．某物业治理企业欲筹集一笔3年期的资金，应从（ ）获取。
A．短期证券市场 B．资本市场 C．短期借贷市场 D．票据市场
二、多项选择题
1．物业治理企业的资金运动一般包罗（ ）环节。
A．资金筹集 B．资金的投放 C．资金的泯灭 D．资金的收回 E．资金的分派
2．物业治理企业的理财运动主要包罗（ ）方面
A．经济条约的签订 B．管帐核算 C．财务治理 D．税收与操持 E．保险
3．财务治理的主要职能是（ ）
A．核算 B．决策 C．筹划 D．控制 E．监
视
4．物业治理企业理财目标是（ ）
A．生存B．生长C．赢利D．社会公益E．保障就业 5．理财的经济情况主要包罗（ ）
A．经济周期 B．经济生长水平
C．经济政策 D．财务法例 E．金
融市场
三、判断题（如有错，请说明理由） （ ）1．资金便是现金。
（ ）2．税后利润可全部用分派投资者利润。
（ ）3．凭据管帐提供的核算资料，运用特定要领，对企业理财运动历程及其结果进行阐发和评价，称为财务阐发。 （ ）4．对付企业来说，税收是一项用度。 （ ）5．企业文化与企业理财并无联系。
四、简答题
1. 什么是资金？资金运动经历哪些历程？ 2. 物业治理企业进行理财主要有哪些方面？ 3. 物业治理企业理财的目标是什么？ 4. 物业治理企业进行财务治理有哪些要领？ 5. 企业的财务干系有哪些？
6. 影响物业治理理财的情况有哪些？
第二章 物业治理管帐底子
本章我们将探索 f) 什么是物业治理管帐？ g) 管帐核算的前提条件有哪些？ h) 如何权衡管帐信息的质量？ i) 为什么要接纳复式记账法？ j) 借贷记账法有哪些特点？
第一节 物业治理管帐概述....资料搜索网
管帐是指通过一定的步调和步伐，把庞大多样的日常经济业务经太过类、归集，最终归纳综合出简明扼要的、为企业治理和外界各方需要提供财务管帐陈诉的管帐信息处置惩罚的历程。由于这一历程随着企业经营运动的连续开展周而复始地不绝进行，因而人们把这些管帐历程称为管帐循环。
物业治理管帐是对物业治理企业资金及其资金运动进行核算和控制的一种治理手段。由于经济运动的庞大性，决定了资金运动也一定是多条理多步调的
庞大历程，管帐是随着生产和治理的需要而产生和生长起来的，因此必须对管帐核算和控制的定向范畴、时间界限、管帐东西以及计量手段等加以限定，管帐只能在一定的情况中，运用一定的东西(或手段)，对一定的东西进行核算和控制。一定的情况既包罗社会与经济条件，尤其是在市场经济条件下的情况，也包罗时间和空间范畴的情况；一定的东西是指在一定的情况条件下的经济运动。因此，在进行管帐核算时，首先应明确管帐核算的前提条件。
一、管帐核算的前提条件
1.管帐主体
管帐主体是指管帐为之办事的特定单元，它可以是一企业，也可以是企业的某一特定部分。它是关于管帐事情的空间范畴的限定，是明确管帐人员站在谁的立场上，以多大的空间范畴的经济活行动为自己作用的内容。
管帐代表“谁”?为“谁”办事?它的办事空间范畴有多大?在差别的历史、社会与经济条件下并不是完全一致的。在商品经
济生长的初期，由于生产范围与经济运动范畴狭窄，管帐的“空间范畴”并不明显，管帐人员一般是站在业主兼经营者的立场上，以业主天说地 企业的经济活行动为自己的核算东西。管帐所核算的和控制的是业主的经济运动，因而管帐恒久被视为掌柜的“账房先生”。随着商品经济的高度生长，社会化大生产及经营形式的变革，尤其是股份公司的出现，使企业的所有权和经营权相分散，企业成为独立的经济实体，就必须将一定的经济实体的经济运动同其所有者的其他经济运动区离开来，独立核算本经济实体的盈亏。因此，管帐人员就只能站在经济实体(企业)的立场上，以企业的经济活行动为管帐核算东西。
作为管帐主体，企业的生产经营运动是独立于企业的投资者的。我国的企业作为管帐主体，从底子上确立了管帐核算的主体性，它要求：
(1)管帐核算应区分本企业与其他企业单元的经济业务；区分企业与企业投资者的经济业务。
(2)企业的管帐纪录和财务陈诉涉及的只是企业主体的经济业务，既不核算企业投资者的经济业务，也不核算其他企业主体的经济业务。
管帐主体既可以是法人(如企业和行政、事业单元)，也可以是非法人(如合资经营企业)；既可以是一个企业，也可以是企业中的内部单元或企业中的一个特定部分；既可以是单一企业，也可以是几个企业组成的联营企业或企业团体(如由若干个子公司和母公司组成的企业团体)等。
2.连续经营
连续经营是指进行管帐核算时，无论企业实际是否具备连续经营的条件，都必须假设管帐主体的生产经营运动将按目前的组织形式、经营宗旨和偏向目标延续正常地经营下去，在可预见的未来不会进行清算，结束营业。
在市场经济条件下，凭据优胜劣汰的竞争原则，当企业遇到连续资不抵债到达一定水平或市场的意外变革等情况时，该企业就应进行清算，这就是说，在市场经济体制下的每一个企业都有出现关、停、并、转甚至破产的可能。但具体到某个企业，何时关停并转又难以预料，那么，管帐应如何进行核算呢?任何一个生产物质资料的企业的搏斗目标之一就是获取最佳的经济效益。而企业经济效益的获取必须以其自己的存在为先决条件，企业才
气周而复始地、连续不绝地进行经营运动，存在是谋求生长的底子。因此，必须在连续经营的前提条件下进行核算，使企业的管帐政策以及管帐信息的收集和处置惩罚要领得以保持稳定；使企业可以凭据原来的筹划或设想来使用它的经济资源，进行经营运动；使牢固资产折旧的计提，无形资产的摊销，债权、债务的公道清偿成为可能。
固然，如果企业确实已无法继承经营，那只能进行清算结束，其资产按清算时实际可以变为现金的代价盘算，欠债则按资产变现后的实际归还能力清偿。
3.管帐分期
管帐分期指管帐确认和陈诉的是每一个经营期的经济运动，而不是企业在其生存期内产生的全部经济运动。管帐分期和连续经营划定了管帐时间范畴。
从理论上讲，企业实际的经营情况和结果只有从企业开始经营到经营终止后所得到的企业财务信息，尤其是经营损益的情况才最为准确和可靠。但从实际上看，这样做是行不通的，也是不可能的。因为企业的投资人和债权人、国度的财税机构以及其他
与企业有利害干系的团体和小我私家都要求企业能定期地、经常地提供作为他们进行决策和计税依据的管帐信息，使企业的生产经营运动创建在科学、公道的底子上，因此必须在企业漫长的连续经营中，约定成俗地截取相等的较短时间来盘算盈亏，反应企业的经营结果和财务状况，这种人为地分别的分期就称为管帐期间。
按目前国际上较多国度的老例，管帐分期以年为单元；我国《企业管帐准则》划定管帐分期与公历年度相同，即每年1月1日至12月31日为一个管帐年度期间。在该期间内还可分半年度、季度和月份，以便实时提供决策所需的管帐信息。
4.钱币计量
钱币计量是指企业在管帐核算历程中要接纳钱币为计量单元，纪录、陈诉企业的经营情况。
企业的管帐核算东西是企业的资金及其运动，它是由大量的错综庞大的经济业务所组成的。在企业的整个生产经营运动历程中所涉及的业务又体现为一定的实物形态，如厂房、呆板设备、现金、存货等。由于实物形态差别，各自的特性差别，除钱币以
外的计量单元无法把它们汇总累计，因而管帐必须以钱币为计量单元。
在我国，人民币是国度的法定钱币，因此《企业管帐准则》划定我国的管帐核算以人民币为记账本位币；但对外商投资企业等业务收支以外币为主的企业，可以选定某一种外币作为记账本位币，但这些企业向我国境内提供的管帐报表，应当按一定的汇率折合为人民币反应。对付我国在境外设立的企业，一般以本地的币种进行经营运动，通常是用本地的币种进行日常管帐核算；但向海内报送管帐报表时应折合为人民币，以人民币为计量单元反应企业情况。
钱币作为一个特殊商品，其自己具有代价。但由于钱币自己并不是一个充实稳定的权衡单元，它的代价和代价之间也存在一定水平的背离。例如通货膨胀时，钱币的购买力就相应下降；当通货紧缩时，钱币的购买力又相应上升。因此，在以钱币计量的同时，是应以钱币自身的代价量保持稳定为前提条件，即假设币值稳定。币值稳定是指无论商品的代价或代价是否变动，在任何一个时点，作为管帐计量单元的钱币和其自身的量度必须保持牢固稳定。在这个条件下，管帐核算才气接纳历史本钱原则；对企
业所取得的资产和产生的欠债，都按取得和产生时的实际本钱入账；在资产的使用、欠债的清偿，本钱用度的分派结构和利润的盘算都须凭据历史本钱原则。固然，在连续的物价变动，尤其是恶性的通货膨胀情况下，以钱币计量难以反应资产的真实代价，以钱币反应的收益也难以反应其经营结果，这时应对钱币计量进行调解。本书介绍的是基于币值相对稳定条件下的钱币计量。
二、管帐核算的历程与步调....资料搜索网
1.阐发经济业务
管帐是一种事后的纪录、核算、陈诉的历程。企业在生产经营历程中，产生种种经济业务，取得或填制如发票、收据、领料单等原始凭证，管帐人员要对所取得的原始凭证进行整理、审核，以判断经济业务的类型，阐发应如何纪录，因而管帐循环的起点是阐发经济业务、审核原始凭证。
2.体例管帐分录
凭据审核无误的原始凭证，确定应记账户、金额和偏向，并
记入记账凭证。通过体例管帐分录，实际上是把经济业务的产生和完成情况用管帐特定的体现方法反应出来。
3.过账
凭据记账凭证，把经济业务登记在有关账户中去，以加工并储存信息。
4.账项调解
凭据权责产生制原则，调解一些账簿中的有关纪录，借以处置惩罚在管帐期末需要递延和预提等的收入、用度问题。
5.对账
为包管管帐信息真实可靠，期末要对种种账簿、凭证、实物进行查对，做到账证相符、账账相符、账物相符。
6.结账
在每一管帐期间终了时，盘算并结转种种账簿的本期产生额和期末余额，并进行试算平衡。
7.体例财务管帐陈诉
凭据试算平衡表和其他资料，按划定的格式和要求，体例出满足用户需要的财务管帐陈诉，这是管帐循环终点。财务陈诉包罗管帐报表，管帐报表附注和财务情况说明书，它们是管帐的最终产物。
企业的经营历程是连续不绝的，因此，管帐循环也是周而复始的。上一循环的结束，也就是下一循环的开始。 ....资料搜索网
三、范例管帐信息的原则
为包管管帐信息的质量，必须对管帐信息的纪录、核算、汇总及体例陈诉等历程进行范例，必须遵守以下十三条根本原则：
1.客观性原则
客观性原则是用来权衡管帐纪录和管帐报表是否真实、客观地反应经济运动的一项重要原则。其实质是管帐核算应当以实际产生的经济业务为依据，如实反应财务状况和经营结果。 管帐核算的客观性原则包罗三个方面的寄义，即真实性、可
靠性和可验证性。
真实性指管帐反应的信息应同企业实际的财务状况和经营结果相一致。为包管管帐信息的真实性，要求一切管帐资料必须如实反应企业的经济运动。每项管帐纪录都要以正当的原始凭证为依据。管帐的计量、纪录、报表等都不能伪造，不允许窜改管帐凭证、账簿、报表和其他的有关资料。在管帐处置惩罚中，应认真审核凭证，对付不真实或不正当的原始凭证不予受理，对纪录禁绝确和不完整的凭证应退回增补改正。同时，还应做到管帐账证、账账、账表、账实之间保持一致。
可靠性是指对付经济业务的纪录和报表，应做到有客观事实依据，不偏不倚。由于作为管帐核算东西的许多经济运动往往带有不确定性，大概数量上难以确定，例如牢固资产折旧时间的预计，应收账款的坏账可能性等，通常带有预计身分，因而管帐信息在一定水平上是近似的，而不是精确的。由于管帐信息的取得都是有客观事物的依据，所以纵然管帐信息只是相对精确，根本上照旧可靠的。
可验证性是指管帐信息有可靠的凭证为依据。虽然它所反应的经济运动已经产生，成为已往的事，但仍能凭据相关的原始凭
证查验已产生过的经济业务的产生原因、历程、责任人员等情况。正是因为管帐信息具有可验证性，可以消除人为偏差，所以，它为管帐信息的客观性提供依据。
2.相关性原则
相关性原则也称为有用性原则，是指管帐信息必须满足宏观经济治理的需要，满足各有关方面了解企业财务状况和经营结果的需要，满足企业增强内部经营治理的需要。
管帐信息是进行宏观经济调控和微观经营治理的根本信息来源。管帐的作用就是要为各有关方面提供信息。要充实发挥管帐的作用，就必须使所提供的管帐信息与各方面使用的管帐信息要求一致。要求企业的管帐核算在收集、处置惩罚、通报管帐信息的历程中，要考虑到社会上与企业有利害干系的团体对管帐信息需要的差别特点，满足企业内外有关方面对管帐信息的要求。
3.可比性原则
可比性原则是指管帐核算必须切合国度的统一划定，提供相互可比的管帐核算资料。
我国实行的是社会主义市场经济，客观上要求全国各部分、各企业在管帐报表和管帐信息创建在统一可比的底子上，以便对各行业、各企业的经济活行动出正确的考核和评价，满足国度宏观经济调控的需要。企业作为管帐主体，其管帐报表和管帐信息，尤其是对外管帐报表，要为社会各个方面遍及利用。企业微观经济的生长对国度财务经济政策的制定具有极其重大的影响。这就从客观上要求全国种种企业，特别是同行业的差别企业的管帐报表和管帐信息的创建，应尽量口径一致，相互可比。从微观经营治理的角度来看，差别企业的管帐报表和管帐信息的可比性，能够更好地资助每个企业作出正确的经济阐发和经营决策。 强调管帐信息的可比性，并不说管帐核算要领没有选择性，也不是要求所有企业都接纳绝对一致的管帐处置惩罚步伐和要领。可比性是指同一项业务应当接纳相同或相似的处置惩罚要领，强调的是差别企业的管帐报表和管帐信息具有配合或类似的特征，可以用作比力的底子。例如牢固资产的折旧要领，国度允许接纳平均年限法、事情量法和加快折旧法。而事情量法中又包罗行驶里程法和事情小时法；加快折旧法中又包罗年数总和法和双倍余额递减法等。国度只划定上述可供选择的要领和每类牢固
资产的折旧年限，企业可选用其中的一种要领。
4.一贯性原则
一贯性原则指企业在差别时期使用的管帐步伐和管帐要领应当一致，不得随意变动。如确有须要变动，应当将变动的情况、变动的原因及其对企业财务状况和经营结果的影响，在财务管帐陈诉中加以说明。这是因为选定一种认为在当前条件下的正确要领以后，用这种要领盘算的本期间的利润结果，就作为下期间应用的利润盘算要领的出发点。如果下期应用的利润盘算要领的依据差别于上期，就不可能正确盘算出下期利润。例如，企业存货(如质料、低值易耗品)的计价可用先进先出法、加权平均法、后进先出法等，当企业管帐选定其中的一种计价要领时，就必须一贯对峙接纳这种要领，不允许上期用先进先出法，本期则改用后进先出法。如果各期任意选用并不相同的管帐处置惩罚要领或核算步伐，就会造成人为地增减盈亏的虚假现象，歪曲企业的真实经营结果。遵守一贯性原则，才气较为正确地反应企业各个管帐期间的财务状况和经营结果，同时通过对企业差别时期经营情况进行比力阐发，可以总结经营经验，预测变革趋势，为种种信息
使用者预测和决策提供可比性的管帐信息。一贯性原则可以起到防备企业任意改变要领和窜改账目、虚报盈亏的作用。 一贯性原则并不意味着可选择的管帐政策不能作任何变动。一般来说，在两种情况下可以变动管帐核算要领：一是有关法例产生变革要求企业改变管帐核算要领；二是改变管帐政策后能够更恰本地反应企业的财务状况和经营结果。
5.实时性原则
实时性原则是指管帐核算应当实时进行，以提供有代价的管帐信息。现代社会是一个经济高速生长的社会，决策是否实时适本地作出和履行，其结果是大不一样的。要作出实时适当的决策，就必须得到实时的信息。由于管帐信息的代价随着时间的流逝而逐渐低落，过了时的管帐信息只能作为历史资料，因此，作为重要信息来源之一的管帐信息，就必须实时核算并实时提供。要到达管帐核算实时性要求，首先要实时纪录反应企业经济运动的各项开端信息；其次要把这些开端信息实时加工处置惩罚，以便尽快输送出去；再次是实时通报管帐信息，使管帐信息使用者能凭据这些管帐信息迅速地作出决策，以适应社会经济高速生长的要
求。随着管帐手段现代化的实现，利用电子盘算机来加工处置惩罚管帐信息，将会成为一种一定趋势，这将为管帐实时性原则的执行提供有利的条件。
6.明晰性原则
明晰性原则是指管帐纪录和管帐报表应当清晰明了，便于理解和利用。
提供管帐信息的目的在于使用管帐信息，要使用管帐信息就必须了解管帐信息的寄义。为此，要求管帐纪录和管帐报表要做到清晰完整、简明扼要，数据纪录和文字说明能一目了然地反应企业经济运动的来龙去脉。管帐信息的收集、加工、处置惩罚都需要人工来执行，管帐人员的主观疏忽、马虎、粗心都市影响管帐信息的明确表达。因此。管帐人员必须在进行管帐事项处置惩罚时，包管管帐纪录的清楚、正确、填制管帐凭证和登记账簿必须完整，账户对应干系明确，文字摘要清楚，数字金额正确，过账对账要细心，手续要齐备，步伐要公道，尽量制止记账错误。纵然属于记账或过账不对的改正，也要凭据统一划定治理，交接清楚，以免产生误解。企业管帐部分应凭据本企业经营运动的特
点和治理决策的差别要求，以及管帐核算具体业务量几多，设计和选择适当的管帐凭证、账簿和记账步伐，这是包管管帐纪录和报表清晰明了的有效步伐。
7.权责产生制原则
权责产生制原则指在管帐核算历程中，在确认企业的收入或用度时，不是以收到或支付款项作为纪录依据，而是以取得收款权力或支付款项的责任作为纪录收入或用度的依据。
在管帐分期核算的前提条件下，必须正确确认企业在某一管帐期间的收入和用度，尽管这些收入或用度不一定在该管帐期间收到钱币或以钱币支付。在确认收入时，只要销售历程完成，取得收取货款的权利，收入就算实现，而对那些预收货款，虽然已收到钱币资金，但还没有提供产物或劳务，就不能作为收入。同样，在确认用度开支，有时虽然已产生实际支出，但由于受益期不在本期，如预付下一年度财产保险费，则不应作为本期用度。相反，有些用度虽然应在未来支付，但它的产生与本期收益有关，则应作为本期用度。所以，接纳权责产生制原则，能较客观地反应企业经营结果。
8.配比原则
配比原则指营业收入与其对应的本钱、用度应当相互配合。它要求管帐核算中，一个管帐期间内的各项收入与其相关联的本钱、用度，应当在同一管帐期间内进行确认、计量。 企业的经营结果是对其经营收入与经营本钱用度进行配合比力的所得结果。也就是说，企业的生产经营运动会带来一定的经营收入，但同时也一定要产生相应的经营用度。有所得必有所费，所费是为了所得，而经营结果则是综合考核、比力经营所得和经营所费的结果，各个管帐期间盈亏的正确盘算，取决于各该期间内的相关收入与用度的正确配比。
9.谨慎原则
谨慎原则又称为稳健原则，是指在管帐核算中应当对企业可能产生的损失和用度作出公道预计。但对可能产生的收益不作预计，以包管利润的真实和稳健。
在市场经济的条件下，企业成为独立经营、自负盈亏的经济实体。随着所有权和经营权的分散，市场机制的逐步完善，破产
法和公司法的实施，代价纪律和竞争纪律将会发挥重要作用。企业不可制止地会遇到种种风险，例如企业应收账款由于债务人破产、死亡等原因不能收回，牢固资产由于科学技能进步提前报废等情况。为包管企业正常的生产经营运动和抗御风险的能力，制止损失产生时对企业造成严重影响，必须劈面临的
风险和可能产生的损失与用度的支出作出公道预计，接纳较为慎重
稳
妥
的
管
帐
处
置
惩
罚
方
法，正确盘算收益，以确保投资者和债权人的权益。如果对这些可能存在的风险不预先预计入账，而是待用度或损失产生时再予以确认入账的话，就会造成影响企业当期的财务状况和经营结果，尤其是数额较大时，影响更大，同时也违背了收入与用度的配比原则。接纳谨慎原则，把可能产生的用度或损失预先预计入账，计入本钱用度，待用度或损失产生时，由于已经把预计的用度和损失逐期计入在有关用度，所以不会对企业的正常经营造成危害。
10.历史本钱原则
历史本钱原则又称为实际本钱原则，是指各项财产物资应当
按取得时的实际本钱计价。物价变动时，除国度另有划定者外，不得调解其账面代价。也就是说，资产应按取得或生产购建时产生的实际本钱登记入账。入账后，除国度另有划定外，尽管物价已变动，不得调解其账面代价。这样，经济业务产生时的实际本钱，随着时间的推移，就体现为历史性的数据或本钱。 历史本钱是资产计价的底子，同时也随着资产的耗用而将其代价转移为本钱用度的底子。例如企业购入了一辆汽车，管帐人员就按购进本钱(包罗买价、运费、税金)入账，随着汽车的使用，每一管帐期间都把一部分代价以折旧用度的形式摊入本钱用度。在体例资产欠债表时，这台汽车要按历史本钱(即购进本钱)、累计折旧和净值分别列示。企业管帐核算中对资产的计价要领通常有历史本钱、重置本钱、现行本钱、本钱或市价孰低等多种。在物价稳定的前提下，管帐核算应接纳实际本钱法。因为接纳历史本钱比其他本钱(如重置本钱、现行本钱等)更为客观，它是业务运动产生的实际支出。另外，历史本钱因为有原始凭证为依据，可以随时查验，既方便又真实；并且接纳历史本钱计价，不必经常调解账目，核算比力轻便。由于企业的收入也是以历史本钱计价，因此它的历史本钱计价的资产或用度配比时，也比力协调。
但历史本钱原则是以币值稳定为前提条件的。在产生严重的通货膨胀时，历史本钱较难反应企业当前的真实财务状况和经营结果，有时还会影响企业的再生产。所以，当物价变革幅度较大时，国度可以允许接纳其他计价方法，适当调解资产的账面代价和损益情况。
11.分别收益性支出与资天性支出原则
分别收益性支出与资天性支出原则，指管帐核算应当严格地把两类差别性质的支出区别开来，以正确盘算当期损益。收益性支出与资天性支出的界限是：通常为了取得本期收益而产生的经营支出，属于收益性支出，例如为取得本期收益购进的质料，支付的人为、用度等；凡为了形成和扩大生产经营能力，在以后各期取得收益而产生的种种资产支出，属资天性支出，例如为了扩大营业，购进生产设备、厂房、汽车、专利权等。
收益性支出应与当年的收益相配比，以便盘算当期损益。资天性支出首先应凭据支出的内容分别计入牢固资产和无形资产，形成企业的非流动资产代价；然后再凭据这些支出的受益期和受益情况，定期把这些资天性支出，逐步地按一定尺度转为本钱用
度，与受益期间的收入相配比，从该年已得到的收入中得到赔偿。 为什么必须分别资天性支出和收益性支出呢?因为只有划清两者的界限，才气正确核算企业的本钱用度、经营效益和财务结果以及公道税金。如果企业把资天性支出列为收益性支出就会淘汰资产而增加开支，因而少计当期盈利，少交税金；反之，如果企业将收益性支出列为资天性支出，就会虚增资产而淘汰开支，多计当期盈利，多交税金。因此，企业进行管帐核算时必须正确分别资天性和收益性支出，不得殽杂。
分别收益性支出与资天性支出原则，要求确认支出时，应区分两类差别性质的支出，将收益性支出计列于利润表，冲减当期收入，以正确盘算企业当期的经营结果；将资天性支出计列于资产欠债表，作为资产反应，以真实地反应企业的财务状况。产生一项支出时，将其确认为收益性支出或资天性支出，主要是看其作用。例如购进汽车，如果用于出售并已出售则该汽车为收益性支出，列示在利润表；但若用于出售但却尚未出售，或用于运输使用时，则为资天性支出，列示在资产欠债表。
12.重要性原则
重要性原则，是指在管帐循环历程中，对经济业务或管帐事项应区别其重要水平，接纳差别的核算方法。具体来说，就是那些对企业的经济运动或管帐信息的使用者相对重要的管帐事项，应分别核算、分项反应，力求准确，并在管帐陈诉中作重点说明。而对付次要的管帐事项，在不影响管帐信息真实性的情况下，可适当简化管帐核算，归并反应。例如从理论上讲，文具用品在购入时应首先按其本钱作为资产进行入账，然后随文具用品的耗用而把其本钱逐步摊销。但在实务中，依据重要性原则，由于文具用品的金额一般不大，因而在购入时就作为治理用度进行核销。 管帐核算之所以强调重要性原则，主要是由于管帐信息的效用与核算自己的泯灭两者之间的比力。企业的经济运动庞大多样，其产生的大量数据要通过管帐核算加以条理化、系统化，使之成为对经营决策有用的信息。但是要所有的大量的经济数据全部转化为管帐报表中详尽罗列的指标，不光没有须要，并且也是不可能的。那么，应如何确定企业经济业务的重要性呢? (1)从管帐主体取得重要管帐信息所要支付的代价来权衡。耗费的代价越大，所取得的管帐信息就越重要，反应就越详尽。反之，则可从简处置惩罚并允许有一定误差。
(2)从经济业务自己的定量与定性阐发法权衡。金额小的经济业务不一定和金额大的经济业务同样处置惩罚。数量金额限度是一个相对看法，例如同一项资产，企业范围巨细差别，行业特点要求差别就可能处置惩罚差别。某些项目范围较小的企业可能认为是重要的，但范围较大的企业有可能认为不太重要。所以，某项经济业务是否重要，主要阐发这一事件是否影响企业自己的生产经营，是否对管帐信息使用者的决策产生影响。
13.实质重于形式原则
这一原则是2001年1月1日实施的《企业管帐制度》首次提出的一条新的原则。实质是指经济业务实质，形式是指执法形式。实质重于形式是指当经济业务的外在执法形式不能真实反应经济业务的实质内容时，应凭据经济业务的实质内容来处置惩罚，而不是仅仅凭据经济业务的外在体现形式来进行核算。例如，企业之间是否存在关联方干系，是否进行归并报表，应凭据企业之间实质上是否存在控制和被控制干系，而不但仅在于阐发某企业占其他企业的股权份额。又如，甲企业同意乙企业对甲企业产物进行产物专营，但乙企业的财务决策、经营决策必须经甲企业同
意，这样，从执法形式看，甲企业并没有对乙企业有任何投资，不存在控制企业与被控制的关联方干系，但实质上，甲企业通过这一纸协议已控制了乙企业。因此，管帐核算上应作为控制乙企业处置惩罚。
因此，《企业管帐制度》第11条划定：“企业应当凭据生意业务或事项的经济实质进行管帐核算，而不应当仅仅凭据它们的执法形式作为管帐核算的依据。”
综上所述，管帐循环中应遵循执行的13条原则，可以分为三个条理。其中，权衡管帐信息质量原则的有客观性原则、相关性
原则、可比性原则、一贯性原则、实时性原则和明晰性原则；反应确认与计量原则的有权责产生制原则、配比原则、历史本钱原则和分别收益性支出与资天性支出原则；用以对前述原则加以增补、修正性质的原则的有谨慎原则、重要性原则和实质重于形式
原则。其结构如图2-1
第二节 复式记账与借贷记账法
一、管帐的最终产物
财务管帐陈诉是管帐的最终产物，包罗管帐报表及其附表，管帐报表附注和财务情况说明书。其中，管帐报表是财务陈诉的主要组成部分。管帐报表分为对外报送报表和对内报送的报表。对外报送的报表统一由财务部分范例，而对内报送报表则由企业自行设计。对外报送的报表主要包罗资产欠债表、利润表和现金流量表，具体的报表体例与阐发请拜见第三章，这里只作简朴的介绍。
1.资产欠债表
资产欠债表是反应企业某一特定日期的资产、欠债、所有者权益的报表。实际上，资金运动是络绎不绝、周而复始地运动着
的，并不会在某个时点突然停止。但资产欠债表是假设资金运动至某一时点，即某一日资金运动暂时停止运动时，该企业的资产(拥有或控制)的经济资源有几多，具体漫衍怎样。另一方面反应这些资产的来源（从债权人中借入或投资者投入或企业经营增值）。因此资产欠债表又称为静态报表或时点报表。其特点是该报表表头时间只能为某年某月某日，差别时期的资产欠债表不能相加，故该报表一般没有本年累计数而列有期初数和期末数。
2.利润表
利润表是反应企业某一时期经营结果的报表。该报表反应的是企业从某时点到另一时点所获取的收入与及产生用度的差额，因此又称为动态报表或时期报表。其特点是该报表表头时间为某月份、某季度或某年度，差别时期的利润表可以相加，故该报表一般分为本月数和本年累计数项目。
3.现金流量表
现金流量表是反应企业某一时期现金流量变革的报表。该报表与资产欠债表、利润表差别，资产欠债表、利润表是凭据权责
产生制体例的，而现金流量表是凭据实际产生的钱币收付而体例的。现金流量表将企业某一时期内实际产生的现金（钱币资金及流动性强的有价证券又称现金等价物），分为三种，即经营运动产生的现金流量、投资运动产生的现金流量和筹资运动产生的现金流量，分别列示流入（收入）、流出（支付）及流入与流出的差额（净流入）。
下面举例说明这三张报表的干系。
[例1] 为开办ABC物业治理公司，投资者投入现金800 000元，存入企业银行存款账户。 表2-1
资产欠债表（简表）
单元：元
资 产 钱币资金 金 额 欠债及所有者权益 800 000 欠债 所有者权益 金 额 0 实收资本 800 000 欠债及所有者权益资产总计 800 000 800 000 总计 表2－2
利润表（简表）
单元：元项 目 本月数 本年累计数 一、 收入 0 二、 用度 0 （略） 三、利润 0 表2－3
现金流量表（简表）
单元：元 项 目 金 额 一、 经营运动现金流量 0 二、 投资运动现金流量 0
三、 筹资运动现金流量 吸收投资所收到的现800 000 金 现金及现金等价物净增加800 000 额
[例2] 由于资金不敷，向银行借入短期借款200 000元，转入企业存款户。 表2－4
资产欠债表（简表）
单元：元资 产 金 额 欠债及所有者权益 金 额 钱币资金 1 000 000 欠债 短期借款 200 000 所有者权益
实收资本 800 000 资产总计 1 000 000 欠债及所有者权益 1 000 000 表2－5
利润表（简表）
单元：元项 目 本月数 本年累计数 一、 收入 0 二、用度 0 （略） 三、利润 0 表2－6
现金流量表（简表）
单元：元项 目 金 额 一、经营运动现金流量 0 二、投资运动现金流量 0 三、筹资运动现金流量 吸收投资所收到的现 800 000
金 借款所收到的现金 现金及现金等价物净增加额
200 000 1 000 000 [例3] 为开展物业治理事情，产生用度600 000元，包罗支付给职工人为400 000元。已收取物业治理费800 000元，上述用度和收入均以存款收支，但尚有100 000元物业治理费尚未收取。 表2－7
资产欠债表（简表）
单元：元
资 产 钱币资金 应收账款 资产总计 金 额 欠债及所有者权益 1 200 000 欠债 100 000 短期借款 所有者权益 实收资本 未分派利润 金 额 200 000 800 000 300 000 1 300 000 欠债及所有者权益 1 300 000 表2－8
利润表（简表）
单元：元
项 目 本月数 本年累计数 二、 收入 900 000 二、用度 600 000 （略） 三、利润 300 000 表2－9
现金流量表（简表）
单元：元项 目 金 额 一、经营运动现金流量 800 000 2.购买商品、担当劳务 200 000 支付的现金 400 000
经营运动现金净流量 二、投资运动现金流量 三、筹资运动现金流量 吸收投资所收到的现金 借款所收到的现金 现金及现金等价物净增加额
200 000 800 000 200 000 1 200 000 从该例可以看出以权责产生制为底子体例的利润表的“利润”与按收付实现制编的现金流量表的区别。利润表的利润为300 000元，其中包罗应收但尚未收取的治理用度收入100 000元，而现金流量表仅反应钱币资金的实际产生额。在本例中，资产欠债表的钱币资金期初数为零，故该表的钱币资金期末数与现金流量表中现金及现金等价物增加额相同。
[例4] 企业得到利润后，要按一定步伐进行分派，首先要以利润总额的33％上缴所得税，税后利润的10％作为盈余公积，
5%作为公益金追加所有者权益，余下部分分派给投资者。 分派历程盘算如下：
应交所得税 300 000×33％=99 000（元）
盈余公积 （300 000-99 000）×10％=20 100（元） 公益金 （300 000-99 000）×5％=10 050（元） 应付利润 300 000-99 000-20 100-10 050=170 850（元） 表2－10
资产欠债表（简表）
单元：元
资 产 金 额 欠债及所有者权益 金 额 钱币资金 1 200 000 欠债 应收账款 100 000 短期借款 应付利润 应交税金 所有者权益 实收资本 盈余公积（含公益金） 200 000 170 850 99 000 800 000 30 150 资产总计 1 300 000 欠债及所有者权益 1 300 000
利润表（简表）
项目 一、收入 二、用度 三、所得税 四、净利润 000 000 （略） 600 本月数 900 本年累计数 五、年初未分派利润 六、可供分派利润 减：提取盈余公积 000 七、可供投资者分派利润 分派给投资者000 利润 八、未分派利润 150 000 99 201 0 201 30 170 850 170 850 0
由于本月只是盘算利润分派，尚未以现金缴交所得税和分派给投资者利润，故现金流量表不产生变革。值得注意的是，若企业上年度存在未分派利润（或未弥补亏损）余额，还应将该余额
加到（或减去）可供分派利润。若分派给投资者利润少于可供投资者分派利润，则余额为未分派利润。
二、管帐要素及其联系
从上述举例可见，管帐的最终主要产物为管帐报表，而管帐报表是由多个项目组成的。这些项目被称为管帐要素。 对付资产欠债表，其管帐要素为资产、欠债和所有者权益；对付利润表，其管帐要素为收入、用度、利润；而现金流量表则是从另一角度反应资产欠债表中钱币资金的增减变革。
1.资产要素
资产是指由已往的生意业务、事项形成并由企业拥有大概控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。
企业要进行生产经营运动，首先必须要拥有或控制一定的物质资源，如设备、园地、周转用资金等。拥有或控制一定命量的资产，是企业进行生产经营运动的前提条件。企业的资金运动，实际上就是种种资产的购进、使用、泯灭和赔偿的历程。因此，资产这一要素的核算是管帐核算的重要内容。资产要素的特征可
以归纳如下：
（1）资产的实质是经济资源
这种经济资源能够为企业提供未来的经济效益，资产之所以是一种经济资源，是因为它是企业通过已往或现在的生产和互换而取得的对它的使用权和支配权；并且通过对它的有效使用，能够为企业提供未来的经济效益。例如，利用钱币购买质料，就是把资产看成一种购买力来使用；销售产物，货款未收，但已取得索取货款的债权，这对资产就是一种要求付款的权利；对衡宇修建物和呆板设备、汽车等的使用，可以为企业提供办事或效益。如果一项资产已失去其有用性的特征，不能再为企业带来经济效益时，就不能再作为资产，而应转化当期的用度。例如一台设备，由于失去有用性，就应进行报废。
资产可以是有形的，也可以是无形的。资产可以是实物，如质料、包装物、厂房、设备、钱币等实物；也可以是一种权利，如专利权、商标权、专用技能等。判断一项财产是否属于资产，要害在于它能否为企业提供未来的经济效益；如果一项资产丧失了提供未来经济效益的能力，它就不能再列为资产，而应转为用度或损失。例如，质料因腐败变质无法使用；过期的商品无法再
销售；因债务人破产或死亡而无法收回的应收账款以及无法再继承使用的衡宇和设备等。
作为企业的资产的取得可能是有偿的，也可能是无偿的。由于资产的根本特征是能够为企业带来经济利益的经济资源，因而不能以是否有偿取得作为企业资产的唯一判断尺度。例如，企业担当了某外商捐赠的一台生产流水线设备，虽然是无偿的，但这台生产流水线设备仍属于企业的资产。 （2）资产必须是为企业所拥有或控制的
拥有是指资产的所有权归企业所有，企业所拥有的这项资产能产生的利益只能归属于本企业，从而限制了其他主体对这一利益的取得。控制是指尽管企业尚未得到该项资产的所有权，但已取得其控制使用权，如果一些资产虽然不属于企业所有，但这些资产所提供的未来经济效益却归属于该企业，那么，这些资产就属于该企业的资产。例如，企业以融资租赁方法购买一台设备，代价500 000元，首期支付100 000元，其余分5年分期支付。在这种情况下，企业待把全部货款支付完毕后才气拥有这台设备的所有权，但企业在支付首期货款时便拥有使用这台设备的使用权利，在进行管帐处置惩罚时，就将其作为企业的资产核算。
（3）资产必须是能够以钱币计量的
钱币计量是管帐核算的重要特征，如果由企业所拥有或控制的一项经济资源不能用钱币来计量的话，就不能作为企业的资产。
资产是由各个具体资产项目组成的。按资产可变为现款的难易水平，可把资产分为流动资产、恒久投资、牢固资产、无形资产、恒久待摊用度和其他资产等。
流动资产是指可以在一年内大概凌驾一年的一个营业周期内变现大概耗用的资产。流动资产按其变为现款的难易水平，又再细分为钱币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。 恒久投资是指禁绝备一年内变现的投资，包罗恒久股权投资和恒久债权投资。恒久股权投资是指通过购买股票或联营投资以取得其他企业所有权的投资；恒久债券投资是指为获取利息收入而购买其他企业或国度刊行债券的投资。
牢固资产是指使用年限在一年以上，单元代价在划定的尺度以上，并在使用中始终保持原物质形态的资产，包罗衡宇及修建物、呆板设备、运输设备、东西器具等。
无形资产是指企业恒久使用而没有实物形态的资产，包罗专
利权、非专利技能、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。 恒久待摊用度是指不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项用度，包罗开办费、租入牢固资产的改进支出等。
2.欠债要素
欠债是指由已往的生意业务、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。它具有如下特点： (1)欠债将在未来淘汰企业的经济资源，应体现为企业未来经济利益的流出。
(2)欠债有明确的受款人和偿付日期，大概受款人和偿付日期可以公道预计确定。例如，企业对已经销售的产物进行“三包”而形成质量包管债务，对付哪些客户在什么时期内有效，一般可以进行公道预计，可以作为企业的一项欠债。反之，如果无法确定或公道预计受款人的归还日期，就不属于管帐上的欠债。 (3)欠债是能够以钱币计量或公道预计金额的债务责任。欠债通常有一个可确定到期偿付的金额，大概虽无确切金额，但有个公道的预计数额。反之，如金额无法确定或预计，就不属于管
帐上的欠债。
欠债按其归还期的是非可分为流动欠债和恒久欠债。 流动欠债是指将在一年大概凌驾一年的一个营业周期以内归还的债务，包罗短期借款、应付票据、应付账款、预收货款、应付人为、应交税金、应付利润、其他应付款、预提用度等。 恒久欠债是指归还期在一年大概凌驾一年的一个营业周期以上的债务，包罗恒久借款、应付债券、恒久应付款等。
3.所有者权益要素
所有者权益是指企业投资者对企业净资产的所有权，包罗了企业所有者的投资及其增值。 所有者权益具有如下特点：
(1)在数量上便是企业全部资产减去全部欠债后的余额，即为企业净资产的数额。
（2)所有者权益与企业特定的具体资产并没有直接干系，它并不与企业特定的具体的资产项目产生相对应的干系。例如，一定命额的所有者权益并不代表相应数额的钱币资产或牢固资产。所有者权益只是在整体上，在抽象的意义上与企业资产保持数量
上的干系。
(3)影响所有者权益变动的因素主要有企业投资者的增资或减资和企业税后利润及分派。
企业的资产属于企业的所有者和债权人。企业所有者和债权人都对企业的资产具有要求权，但两者的性质有如下五个方面的区别：
①性质差别
欠债是债权人对企业全部资产的索偿权；所有者权益是企业资本所有者对企业净资 产的索偿权。 ②权限差别
企业的债权人与企业只存在债权债务干系，一般情况下它们无权到场企业的治理；而企业的所有者既对企业的资产享有所有权，同时又享有亲自治理企业或委托他人治理企业的权利。 ③权益要求权差别
在企业，借款性质的欠债如银行借款、应付债券比及期不但要归还借款本金，还要支付一定的利息。其他的欠债如应付账款、应交税金等则只需要支付债务额，不需追加利息支出；借款、债券的利息支出可以计入本钱用度，在主营业务利润中扣减；而企
业的所有者有收益(分红)的要求，分得的利润的几多和支付股利的巨细要视企业的经营状况而定。分派给投资者的利润不能作为用度从当期收入中扣减，而应作为税后利润的分派。 ④偿付期差别
企业的欠债一般都有约定的偿付期；而所有者权益则没有约定的偿付期。尽管企业在经营历程中会产生增资、分派利润等权益变动，但所有者权益是企业的一项永久性资金来源。 ⑤计量属性差别
每项欠债都应有明确的计价要领，并且按其产生时所划定的要领单独计价；而所有者权益则不能单独计价，它是企业资产总额扣除欠债总额后的净资产。
所有者权益按其组成差别分为实收资本、资本公积、盈余公积和未分派利润。
(1)实收资本是指投资者(包罗国度、法人单元、小我私家和外商等)实际投入并与企业的注册资本相应的资本。
(2)资本公积是指企业由于特殊原因如担当捐赠等增加的资本，包罗刊行股票溢价和资本溢价、担当捐赠的资产代价等。 (3)盈余公积是指凭据国度有关划定从税后利润中提取的积
聚资金。
(4)未分派利润是指可用于向企业所有者分派的累计税后利润。
4.收入要素
收入可分为广义的收入和狭义的收入两种。广义收入的是指企业全部运动中形成的经济利益的总流入，即除了营业收入还包罗投资净收益和营业外收入。狭义的收入是指企业在销售商品、提供劳务及他人使用本企业资产等日常经常运动中所形成的经济利益的流入，即营业收入。
营业收入反应企业在一定时期所取得的结果。这些结果是企业在整个生产经营历程中获取的。在企业提供的种种差别商品和劳务中，有些是不属于企业的主要经营范畴的，所以营业收入分为主营业务收入和其他业务收入。
主营业务收入是指企业生产经营的主要经营业务收入。差别行业的根本业务收入有所差别，对付物业治理企业来说，其主营业务收入就是该企业的提供物业治理劳务的收入，包罗物业治理收入、物业经营收入和大修理收入。
其他业务收入又称为附营业务收入，是除根本业务以外的收入，如物业治理企业的代销和代租衡宇的手续费收入、技能转让、牢固资产出租以及对外提供运输等的收入。
营业外收入是指与企业的经营运动无关而取得的收入。
5.用度要素
用度也有广义和狭义之分。广义的用度是指企业在全部运动中形成的经济利益的总流出，即除了营业总用度之外，还包罗投资损失、营业外支出和所得税等。狭义的用度是指企业在销售商品、提供劳务及他人使用本企业资产等日常经营运动中所形成的经济利益的总流出，又称为营业总用度。营业总用度包罗主营业务本钱、主营业务税金及附加、其他业务支出及期间用度。物业治理企业的主营业务本钱是由直接用度(直接质料、直接人工、其他直接支出)和间接用度并与收入配比而形成的用度。主营业务税金及附加主要包罗上交给国度的流转税费(营业税、都市维护建立税、教诲费附加)。其他业务支出是指附营业务用度。 期间用度是指企业行政治理部分为组织和治理生产经营运动而产生的治理用度，为支付利息等而产生的财务用度等。这些
用度应在一定时间期限内进行汇总后直接计入当期损益。
6.利润要素
利润指企业在一定期间内得到的生产经营结果。它主要凭据收入和用度的公道配比而确定的。
利润按其形成的内容差别，分为营业利润、投资净收益、营业外收支净额和补贴收入。
营业利润是指从营业收入中扣除营业本钱、期间用度和种种销售税金后的余额。
投资净收益是指企业对外投资取得的收益扣除投资损失后的余额。
营业外收支净额是指与企业生产经营没有直接干系的种种营业外收入减去营业外支出后的净额。
补贴收入是指企业实际收到的补贴收入（包罗退还的增值税），或按销量或事情量等国度划定的补贴定额盘算并定期赐与的定额补贴。
各个管帐要素之间并非各自伶仃，单独存在的。从上述例1～例4可见，管帐要素之间的干系式为：
资产=所有者权益[如例1] 资产=欠债＋所有者权益[如例2] 利润=收入－用度[如例3] ....资料搜索网 资产=欠债＋所有者权益＋利润[如例3] 或资产=欠债＋所有者权益＋收入－用度[如例3]
利润分派后，管帐要素干系式为：
资产=欠债＋所有者权益
归还所有欠债后，管帐要素干系式为：
资产=所有者权益
由于一般情况下，企业总会有欠债（如应交税金等），故最常用的管帐要素干系式为：
资产=欠债＋所有者权益
这一干系式又被称为管帐恒等式，因为无论产生什么经济业务，也无论什么时候产生，这一干系式一定会创建。我们可以从上述例1至例4得到论证。这是因为资产与欠债、所有者权益是同一资金的两个侧面。以一双手的手心与手背来比喻它们之间的干系是很恰当的。资产反应资金存在的和漫衍形式，欠债、所有者
权益则反应这些资金的来源渠道。它们之间存在着相互依赖、互为前提的干系。有资产一定有所有者权益或欠债，有所有者权益、欠债就一定有资产，二者数额一定相等。
三、复式记账原理
历史上，管帐曾恒久使用单式记账法，厥后才演变为复式记账法。复式记账是相对单式记账而言的，它们是两种差别的记账要领。
1.单式记账法
单式记账法是一种除了现金及银行存款的收付及应收、应付业务在两个或两个以上的有关账户中进行登记以外，对其他经济业务都只在一个账户中进行登记或不予登记的记账要领。其特点是平时只反应现金、银行存款收付业务和种种往来款项，对其他业务则忽略不予登记。这是因为单式记账法只着重考虑现金、银行存款的收付不要搞错，欠人的债务(应付款)和对外债权(应收款)的结算必须记清楚，其他的财产物资因为都在本单元治理之下，毋需记账。
例如，购进质料500元，以现金支付。
在单式记账下，这笔业务产生后，只在现金账中记现金淘汰500元，而不记原质料账。
又如，购进质料2 000元，货款暂欠。
在单式记账下，对付这笔业务，只在应付款中登记债务增加2 000元，而不记原质料账户。只有产生收到应收账款或偿付应付账款时，才同时登记现金(或银行存款)和应收账款或应付账款。如上例，以现金归还前欠货款2 000元时，同时在应付款和现金账中记淘汰2 000元。在这种要领下，对付质料的耗用、牢固资产折旧等业务则不予纪录。
单式记账法使用轻便，但存在以下严重缺陷：
(1)不能全面、完整地反应经济运动的全貌和经济业务的来龙去脉。由于单式记账法对付除现金、银行存款收支业务及往来结算业务外的经济业务都只在一个账户中登记，或底子不登记，因而这种要领对经济运动历程的反应是不完整、不全面的。 (2)账户之间缺乏一定的联系。在单式记账法下，账户之间互不联系，账户纪录也没有相互平衡的看法，如产生错账就无法进行查抄。
2.复式记账法
复式记账法是指对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互联系的两个或两个以上账户同时进行登记的要领。
前面已经指出，任何一项经济业务的产生，都市引起资产等管帐要素产生增减变动，并且涉及这些项目的变动的金额必须相等。尽管经济业务种类繁多、千变万化、错综庞大，但可把它们归纳为八种类型。而无论哪种类型业务的产生，都不影响资产和欠债、所有者权益之间的平衡干系。
设某物业治理企业某年1月初有关资产、欠债、所有者权益的资料以资产欠债表列示如下： 表2－11
资产欠债表（简表）
××年1月1日
单元：元
资 产 流动资产 金 额 欠债及所有者权益 欠债： 金 额 现金 银行存款 3 000 505 000 短期借款 应付账款 应交税金 343 000 10 000 5 000 1 500 000 600 000 应收账款 400 000 低值易耗 600 000 所有者权益： 品 牢固资产 合 计
2 458 000 合 计 950 000 实收资本 盈余公积 2 458 000 从表2－11可以看出，该企业在这个月初所拥有的资产总额为2 458 000元，这些资金分别体现在现金、银行存款、应收账款、低值易耗品、牢固资产等几个资产项目上，资产总计为2 458 000元；而企业拥有这些资产的来源为短期借款、应付账款、应交税金以及属于所有者权益的实收资本和盈余公积。欠债与所有者权益合计为2 458 000元。由此可见，资产总额与欠债、所有者权益总额都是2 458 000元，两者相等。 设该企业在1月份产生如下经济业务：
[例5] 购进物料用品一批，代价30 000元。物料用品已验收入库，但货款尚未支付。
这项经济引起该企业低值易耗品（资产）增加30 000，同时企业的应付账款（欠债）也增加30 000元。资产与欠债、所有者权益总额的平衡干系依然稳定。 表2－12
资产欠债表（简表）
单元：元资 产 金 额 欠债及所有者权益 金 额 流动资产 欠债： 现金 3 000 短期借款 343 银行存款 505 000 应付账款 000 （+30 000） 40 应收账款 400 000 应交税金 000 低值易耗 630 000 所有者权益： 品 实收资本 5 000 （+30 950 000 盈余公积
000） 牢固资产 合 计
2 488 000 合 计 1 500 000 600 000 2 488 000 [例6] 以银行存款上缴应交税金5 000元。
这项业务的产生，引起企业银行存款（资产）淘汰5 000元，同时应交税金（欠债）淘汰5 000元，资产与欠债、所有者权益的平衡干系依然稳定。 表2－13
资产欠债表（简表）
单元：元
资 产 现金 银行存款 （-5 000） 金 额 欠债及所有者权益 3 000 欠债： 500 000 短期借款 应付账款 应交税金 金 额 343 000 40 000 应收账款 400 000 低值易耗 630 000 （-5 000） 品 牢固资产 950 000 所有者权益： 实收资本 盈余公积 1 500 000 600 000 合 计 2 483 000 合 计 2 483 000 [例7] 收到某投资者投入的一台不需安装的新设备，代价80 000元。
这项业务引起该企业牢固资产（资产）增加80 000元，同时投资者的权益也增加
80 000元，资产与欠债、所有者权益的平衡干系依然稳定。 表2－14
资产欠债表（简表）
单元：元
资 产 金 额 欠债及所有者权益 3 000 现金 500 银行存款 000 应收账款 400 低值易耗000 品 630 牢固资产 000 （000） 000 2 563 合 计 000
[例8] 由于企业经营范围缩小，资本过剩，经批准淘汰资
合 计 2 563 000 600 000 +80 1 030 盈余公积 （+80 000） 1 580 000 实收资本 所有者权益： 000 应付账款 40 短期借款 000 欠债： 343 金 额 本200 000元，以银行存款支付给原投资者。
这项业务的产生，引起企业银行存款淘汰200 000元，同时实收资本淘汰200 000元。资产与欠债、所有者权益的平衡干系依然稳定。 表2－15
资产欠债表（简表）
单元：元资 产 金 额 欠债及所有者权益 金 额 现金 3 银行存款 000 欠债： 343 （-200 300 短期借款 000 000） 000 应付账款 40 所有者权益： 000 应收账款 实收资本 低值易耗 400 （-200 000） 1 380 000 品 000 盈余公积 牢固资产 630 600
000 1 030 000 2 363 合 计 000
——————————
合 计 000 2 363 000 我国有关执法划定，—般情况下企业的实收资本应相对牢固稳定，但在某些特定情况下，实收资本也可能产生增减变动。例如企业产生经营范围缩小，资本过剩或由于企业产生重大亏损短期内无法弥补等特殊原因，经有关方面批准，才可以减资。 [例9] 把现金2 000元存入银行。
这项业务引起银行存款增加2 000元，同时现金淘汰2 000元。由于银行存款和现金都同属于资产，所以这项业务使一项资产增加2 000元，另一项资产淘汰2 000元，一增一减金额相等，资产总额稳定。这项业务不影响欠债、所有者权益的变革，所以资产与欠债、所有者权益的平衡干系依然稳定。
表2－16
资产欠债表（简表）
单元：元资 产 金 额 欠债及所有者权益 金 额 现金 （-20 000） 1 000 欠债： 343 银行存款 短期借款 000 （+20 302 000 应付账款 40 000） 所有者权益： 000 应收账款 400 000 实收资本 低值易耗 630 000 盈余公积 1 380 000 品 1 030 000 600 000 牢固资产 合 计 2 363 000 合 计 2 363 000
[例10] 向银行借入短期借款30 000元，直接归还应付账款。
这项业务引起银行借款增加30 000元，同时应付账款淘汰30 000元。由于短期借款和应付账款都同属于欠债，所以这项业务产生使一欠债增加30 000元，另一项欠债淘汰
30 000元，一增一减金额相等，欠债总额稳定。而这项业务并不影响资产的变革，所以资产与欠债、所有者权益的平衡干系依然稳定。 表2－17
资产欠债表（简表）
单元：元
资 产 现金 银行存款 金 额 欠债及所有者权益 1 000 欠债： 302 000 短期借款 （+30 000） 应付账款 金 额 373 000 应收账款 400 000 低值易耗 630 000 品 牢固资产 1 030 000 （30 000） 所有者权益： 实收资本 盈余公积 10 000 1 380 000 600 000 合 计
2 363 000 合 计 2 363 000 ——————————
实际事情中，一般地，向银行借款应先转存入企业存款户。企业再从其存款户转出用于归还应付账款。
[例11] 董事会决定将盈余公积中20 000元转增资本。 这项业务引起实收资本增加20 000元，同时盈余公积淘汰20 000元。由于实收资本与盈余公积同属于所有者权益，这项业务使一项所有者权益增加20 000元，而另一项所有者权益淘汰20 000元，一增一减总额稳定，而这项业务并没有引起资产的变动，
因而资产与所有者权益、欠债的平衡干系依然稳定。 表2－18
资产欠债表（简表）
单元：元资 产 金 额 欠债及所有者权益 金 额 现金 1 000 欠债： 银行存款 302 000 短期借款 373 应收账款 400 000 应付账款 000 低值易耗 630 000 所有者权益： 10 品 实收资本 000 （+20 000）
牢固资产 1 030 000 盈余公积 （-20 000） 1 400 000 580 000 合 计
2 363 000 合 计 2 363 000 [例12] 以盈余公积中100 000元分红，通过利润分派转为应付利润。
这项业务的产生，引起应付利润增加100 000元，盈余公积淘汰100 000元。因为应付利润属于欠债，而盈余公积属于所有者权益，欠债增加而所有者权益淘汰，一增一减金额相等，而这项业务并没有相起资产的变动，所以资产与欠债、所有者权益的平衡干系依然稳定。 表2－19
资产欠债表（简表）
单元：元
资 产 金 额 欠债及所有者权益 金 额 373 现金 1 000 欠债： 银行存款 302 000 应收账款 400 000 低值易耗 630 000 品 1 030 000 牢固资产 000 合 计
四、管帐恒等式变革的纪律及类型
通过上面所举的例5至例12的8个例子可见，经济业务尽管种
2 363 000 合 计 2 363 000 （-100 000） 480 盈余公积 1 400 000 实收资本 所有者权益： （+100 000） 000 应付利润 100 应付账款 000 短期借款 10 000 类繁多、千变万化、内容不一，但从它们的产生引起的资产与欠债、所有者权益的变革，则可归纳为8种类型。而无论是哪一种类型业务的产生，都不影响资产与欠债、所有者权益之间的平衡干系。
经济业务的8种类型为： (1)资产与欠债同增，如例5； (2)资产与欠债同减，如例6； (3)资产与所有者权益同增，如例7； (4)资产与所有者权益同减，如例8； (5)资产的相互转化，一增一减，如例9； (6)欠债的相互转化，一增一减，如例10； (7)所有者权益的相互转化，一增一减，如例11； (8)所有者权益与欠债的相互转化，一增一减，如例12； 在以上8类的经济业务中，引起资产总额和欠债、所有者权益总额变动的是前4种类型的经济业务，尔后4种类型的经济业务则不影响资产总额和欠债、所有者权益总额变动。 以上的经济业务也可用管帐恒等式体现，如表2－20所示：
表2－20
经济业务对管帐恒等式的影响
经济业务类型 （1）（例5） 资产（+） （2）（例6） 资产（-） （3）（例7） 资产（+） 资产 = 欠债 + 所有者权益 欠债（+） 欠债（-） 所有者权益（+） （4）（例8） 资产（-） 所有者权益（-） （5）（例9） 资产（+）资产（-） （6）（例10） 欠债（+）欠债（-） 所有者权益（+） （7）（例11） 所有者权益（-） 欠债（-） （+） 所有者权益（+） （-） （8）（例12） 结 果 资产 = 欠债 + 所有者权益
综上所述，我们可以得到如下结论：
(1)任何一项经济业务的产生，都一定会引起两个(或两个以上)资产项目、所有者权益项目或欠债项目产生增减变动。 (2)每一项经济业务所引起的资产增减变动的金额与欠债、所有者权益项目增减变动的金额一定相等。
(3)无论产生任何类型的经济业务，资产总额与欠债、所有者权益总额一定保持平衡干系。
资产与欠债、所有者权益之间的恒等干系的看法十分重要。它是设置账户、复式记账和体例资产欠债表的理论依据，是整个管帐学理论的“基石”。也就是说，账户的设立、记账、体例资产欠债表都不能破坏这个恒等干系。
为全面完整地把所产生经济业务纪录下来，反应经济业务的来龙去脉，必须进行复式记账。
复式记账法与单式记账法比力，有如下两个特点： (1)复式记账法能够完整地反应每一项经济业务的来龙去脉，能够反应经济运动的全貌。因为复式记账法对每一笔经济业务都以相等的金额在两个或两个以上的有关账户中相互联系地进行登记，可清楚而全面地反应出经济运动的情况，也便于治理人员了解经济业务全貌，以增强资金治理。
(2)在复式记账法下，由于每一项经济业务都涉及两个或两个以上相关账户，能使账户之间形成相互对应宁静衡的干系。利用这种对应干系，可以查抄入账的正确性，便于查对、查抄账目。从经济业务的八种类型阐发可知，任何一种类型的经济业务的产生都市引起管帐要素的增减变动，但其结果都不会破坏管帐要素之间的平衡干系。凭据这一根本原则创建的复式记账法，在对经济业务进行财务处置惩罚时，一种情况是在某一管帐要素内部以相等的金额在一个账户登记增加，在另一个账户中登记淘汰，例如以银行存款购买质料；另一种情况是在相关要素的若干账户中同时登记增加或淘汰，但其增减金额相等，例如以银行存款上缴
应交税金，向银行借款存入银行等。因此，用复式记账法把全部经济业务记入账之后，所有账户的左方登记数之和，一定便是所有账户右方登记数之和，并且经济业务变革后的管帐恒等式依然稳定；如果不切合这一点，便说明账户纪录有误，应该进行查找并予以改正。这种要领称为试算平衡。
五、借贷记账法
借贷记账法是以“借”“贷”为记账标记的一种复式记账法。其特点是：
1．以“借”“贷”为记账标记
记账标记指在管帐核算中，运用一对相互对立的标记标志，指明应记入有关账户的差别偏向，用来体现管帐东西的代价量的增减变动情况。借贷记账法是以：“借”、“贷”二字作为记账标记，以此表明经济业务应记入有关账户的记账偏向，反应管帐要素的变革。但在差别性质的账户中，“借”“贷”所体现的经济业务的内容是不相同的。
2．账户结构
借贷记账法的理论依据是管帐要素和管帐恒等式干系，其内容必须切合管帐要素和管帐恒等式的原则。
在借贷记账法下，一个账户的两个根本部分(左方和右方)是以“借”、“贷”体现的。人们习惯地把一切账户的左方称为“借方”，右方称为“贷方”。一般账户格式如下所示。 表2－21
管帐科目：（账户名称）
凭证 年 月 日 字 号 借或摘 要 借方 贷方 贷 余额
为了方便讲授和便于说明，可用简化的账户格式体现（简称“T”字型账户），如表2－22所示。 表2－22
借方 管帐科目 贷方
确定借贷记账法账户的结构，也就是划定账户的借方、贷方所登记的内容及可能存在的账户余额的偏向和内容。在借贷记账法下，所有账户的借方和贷方都要按相反的偏向纪录，即一方登记增加金额，另一方登记淘汰金额。
在管帐恒等式和资产欠债表中，资产列在左边，而欠债、所有者权益则列在右边。依照这一老例，资产的余额应在账户的左
边(即借方)，而所有者权益、欠债的余额则应在账户的右边(即贷方)。所以资产的增加数应记在账户的借方，而所有者权益、欠债的增加数就记在账户的贷方。 由于管帐要素之间的联系为：
资产=欠债＋所有者权益＋收入－用度
把用度从上述等式的右边移到等式的左边，上式就为：
资产＋用度=欠债＋所有者权益＋收入
(1）资产及用度类的账户结构(见表2－23）。 表2－23
资产、用度类账户
借方 管帐科目 贷方
期初余额 本期增加额 · · · 本期淘汰额 · · · 本期产生额 期末余额 本期产生额 本期产生额是把本管帐期间内产生的涉及有关账户的增加额或淘汰加总合计。资产、用度类账户的期末余额的盘算公式如下：
资产、用度类 借方期 借方本期 贷方
本期
= + -
借方期末余额 初余额 产生额 产
生额
现举例说明资产、本钱用度类账户结构。
[例13] 某物业治理企业3月初“银行存款”账户余额为50 000元，3日，收到物业治理费并存入银行100 000元；3月10日支付购买物料用品60 000元，3月20日收回应收账款80 000元，3月28日支付购买办公用品40 000元。盘算3月底该企业“银行存款”账户余额。 表2－24
银行存款
借方 贷方
期初余额： 50 000 本期淘汰额： 本期增加额： 60 000 100 000 0 000 0 000 本期产生额 本期产生额 180 000 100 000 期末余额 130 000 期末余额盘算:50 000＋180 000－100 000=130 000(元) (2)所有者权益、欠债、收入类账户结构。
表2－25
所有者权益、欠债、收入类账户
借方 账户名称 贷方
本期淘汰额 · · · 本期产生额 所有者权益、欠债、收入类账户期末余额的盘算公式如下：
所有者权益、欠债、 贷方期 贷方本期 借
方本期
= + -
收入类期末余额 初余额 产生额
本期产生额 期末余额 期初余额 本期增加额 · · · 产生额
现举例说明所有者权益、欠债、收入类的账户结构：
[例14] 某物业治理企业4月初“短期借款”账户余额为100 000元；本月5日归还银行短期借款50000元，本月10日向银行借入80 000元，本月20日再从银行借入100 000元，本月25日归还银行借款50 000元。盘算该企业4月底“短期借款”账户余额，见2－26。 表2－26
短期借款
借方 贷方
期初余额： 本期淘汰额： 100 000 50 000 本期增加额： 80 000 0 000 00 000 本期产生额： 本期产生额： 100 000 180 000 期末余额： 180 000 期末余额盘算：100 000＋180 000－100 000=180 000(元) (3)双重性(配合性)账户结构。
借贷记账法的账户设置比力灵活，除设置上述资产、所有者权益、欠债、收入、用度类账户外，有时为简化核算或会合盘算，还可以设置具有双重性质的账户将往来业务归并在同一个账内。例如，把“其他应收款”(资产类)与“其他应付款”(欠债类)归并在“其他往来”账户，把“待处置惩罚财产盘盈”(欠债类)和“待处置惩罚财产损失”(资产类)归并为“待处置惩罚财产损溢”账户，把投资盈利和亏损都会合在“投资收益”账户，把收入和用度都会合在“本年利润”账户，以盘算盈亏等。这些账户的性质不牢固，要凭据账户余额方面来判定。如为借方余额，则属于资产、用度类账户；如为贷方余额，则属欠债或所有者权益、
收入类账户。
能够设置双重性账户是借贷记账法的一大特点。其他的复式记账法，如增减记账法、收付记账规矩不能设置这类账户。 双重性账户的结构见表2－27。 表2－27
双重性类账户
借方 贷方
资产、用度类增加 资产、用度类淘汰： 欠债、所有者权益、收入欠债、所有者权益、收淘汰： 入增加
这类账的期末余额为借方、贷方的差额。正常情况下，若借方金额大于贷方金额，其余额就在借方，这时账户性质就是资产、用度类账户；若借方金额小于贷方余额，其余额就在贷方，这时账户性质就是所有者权益、欠债、收入类账户。
[例15] 某物业治理企业2月初“本年利润”贷方余额为150 000元，2月主营业务收入1 000 000元，主营业务本钱600 000元。主营业务税金及附加50 000元，治理用度140 000元，财务用度10 000元。盘算“本年利润”账户期末余额，见表2－28。 表2－28
本年利润
借方 贷方
主营业务本钱 期初余额： 600 000 150 000 主营业务税金及附加 主营业务收入 50 000 1 000 000 治理用度 140 000 财务用度 10 000 本期产生额： 本期产生额： 800 000 1 000 000 期末余额： 350 000
期末余额盘算：150 000＋1 000 000－800 000=350 000(元) 若这个账户出现本钱用度等大于收入的话，这个账户的余额就会出现在借方，这时，余额就体现亏损。
可见，借贷记账法下，所有账户按其结构可分为三类，即资产、用度类、欠债、所有者权益、收入类和双重性类账户。下面
把常用的管帐科目按账户的结构进行分类，如表2－29所示。 表2－29
常用管帐科目按账户结构分类
资产、用度类 所有者权益、欠债、收入类 现 金 银行存款 短期投资 应收账款 其他应收款 原质料 低值易耗品 待摊用度 恒久股权投资 恒久债权投资 牢固资产 主营业务本钱 短期借款 应付账款 应付人为 应付福利费 应付利润 应交税金 其他应付款 预提用度 恒久借款 应付债券 实收资本 资本公积 待处置惩罚财产损溢 投资收益 其他往来 本年利润 双重性类 主营业务税金盈余公积 及附加 营业用度 治理用度 财务用度 所得税 营业外支出 利润分派
3．借贷记账法的记账规矩
记账规矩是指在接纳某种记账要领处置惩罚经济业务时，确定其账户偏向的一种规矩。
借贷记账法的记账规矩是对产生的每一项经济业务，都以相等的金额，借贷相反的偏向，在两个或两个以上相互联系的账户进行连续、分类地登记。即在一个账户中记借方，必须同时在另一个或几个账户中记贷方；大概在一个账户中记贷方，同时在另一个或几个账户中记借方。记入借方的金额必须与记入贷方的金额相等。
主营业务收入 营业外收入 累计折旧 资产减值（如坏账准备等） 归纳综合地说，借贷记账法的记账规矩是：有借必有贷，借贷必相等。
借贷记账法的这个记账规矩，适用于任何类型的经济业务。如前所述，所有的经济业务归纳起来不外乎八种类型。下面以图2－l列示借贷记账法下种种经济业务应记入差别类账户的偏向。
欠债、所有者收益、收入类账户 欠债、所有者收益、收入类账户
图2-1 借贷记账法记账规矩
4．管帐分录
管帐核算中，当经济业务产生后，首先应阐发该项经济业务的内容，确定所有使用的账户，进而阐发确定应记入这些账户的偏向(借方照旧贷方)以及金额，然后凭据这些阐发的结果登记有关的账户。这些阐发事情，在管帐上是通过体例管帐分录来进行的。管帐分录(简称分录)是标明某项经济业务应记入的账户及其偏向和金额的纪录。在实际事情中，管帐分录是在记账凭证中体现的。
(1)管帐分录的种类
管帐分录按分录中所含有的总分类账户个数分为简朴分录、复合分录和庞大分录。
简朴分录是指在一笔分录中，只有一个账户应记借方，一个账户应记贷方。也就是所谓的“一借一贷”分录。
复合分录是指在一笔分录中，一个账户应记借方，若干个账户应记贷方；或一个账户中应记贷方，若干个账户应记借方。也就是所谓的“一借多贷”或“一贷多借”分录。它是由若干个简朴分录组成的。
庞大分录是指在一笔分录中，有若干个账户应记借方，同时有若干个账户应记贷方。也就是所谓的“多借多贷”分录。由于这种分录账户之间的对应干系不敷清楚，因而一般情况下不要使用。
(2)管帐分录的格式
借贷记账法的管帐分录有牢固的格式，无论什么经济业务，在体例管帐分录时，应先写应记借方的账户，后写应记贷方的账户，并且借贷错开一格。但在记账凭证中体例管帐分录，则按差别的凭证格式填列。若需对某账户作说明时，用“——”体现明
细账。
[例16] 用银行存款购买一辆汽车，支付200 000元。 这笔业务的产生，引起银行存款淘汰200 000元，应在“银行存款”账记淘汰，由于“银行存款”账属于资产类，因而其淘汰应记贷方；同时牢固资产增加200 000元，牢固资产因属于资产类，其增加应记借方。这样，体例管帐分录为： 借：牢固资产 ——汽车 200 000 贷：银行存款 200 000
5．借贷记账法的试算平衡
试算平衡指利用账户之间的对应干系，查抄和验证账户纪录正确性的方法。
借贷记账法的试算平衡有两种：一种是账户余额试算平衡法，另一种为账户产生额试算平衡法。
余额试算平衡法是凭据资产便是欠债、所有者权益的平衡干系而确定账户余额是否正确的一种要领。凭据资产便是欠债、所有者权益的平衡干系，运用借贷记账法在账户中纪录经济业务的
结果，各项资产余额总和一定要与各项欠债、所有者权益的余额总和相等。在借贷记账法下，由于资产类余额体现为账户的借方余额，欠债、所有者权益类余额体现为账户的贷方余额，因而所有账户借方余额合计必须与所有账户贷方余额合计相等。用公式体现为：
全部账户借方 全部账户贷方
=
余额合计 余额合计
通过把全部账户的借方合计与其贷方合计的相比较，可以查抄其入账及余额的盘算是否正确。
产生额试算平衡法是凭据借贷记账规矩，即“有借必有贷，借贷必相等”来确定账户本期产生额的入账及盘算是否正确的一种要领。运用借贷记账法记账规矩记账时，凭据每一项经济业务体例的管帐分录的借贷金额一定相等，那么把一定时期(如一个月)内全部经济业务都记入有关账户后，所有账户的借方本期产生额合计也就一定与所有账户的贷方本期产生额合计相等。用公式体现为：
全部账户借方 全部账户贷方
=
产生额合计 产生额合计
账户余额和产生额试算平衡，一般是在月末(期末)结算出各账户的本期产生额和期末余额后进行的。进行试算平衡等，可直接凭据总分类账户期初、期末余额和本期产生额分别体例“总分类账户余额试算平衡表”和“总分类账户本期产生额试算平衡表”，也可以把这两张试算平衡表归并体例一张“总分类账户本期产生额和余额试算平衡表”。各表格式如表2－30，2－31，2－32所示。 表2－30
总分类账户余额试算平衡表
管帐科目 合 计 借方余额 贷方余额 表2－31
总分类账户本期产生额试算平衡表
管帐科目 合 计 表2－32
总分类账户本期产生额和余额试算平衡表
期初余额 管帐科目 借方 贷方 借方 贷方 借方 贷方 合 计
必须指出，试算平衡只是通过借贷合计金额是否平衡来查抄
本期产生额 期末余额 借方本期产生额 贷方本期产生额 账户纪录的正确性。如果借贷出现不平衡，则可以肯定是账户的纪录或盘算有错误。如果借贷平衡，一般来说账户纪录根本正确，但不能绝对肯定账户纪录没有问题，因为有些错误并不影响借贷双方的平衡。也就是说，并不是所有账户纪录错误都可以通过试算平衡查抄出来的。例如，某项经济业务在有关账户中全部被漏记或重记；又如对某项经济业务错记了账户，或借贷记账偏向记反。这些错误单靠试算平衡是无法发明的，需逐笔进行查对。
第三节 物业治理企业管帐实务
一、物业治理企业管帐核算的特点
物业治理行业属第三财产，主要为业主提供物业治理劳务，与一般的工商企业管帐相比，物业治理企业管帐具有自身特点： 管帐核算步伐比力简朴
由于物业治理企业一般不存在商品的生产、销售历程，核算历程相对简朴，可以接纳记账凭证核算步伐。当企业范围比力大时，也可以接纳汇总核算步伐，如科目汇总表核算步伐、记账凭
证核算步伐等。 管帐凭证比力单一
一般工商企业管帐使用的管帐凭证比力多，如增值税专用发票和普通发票等。物业治理企业一般使用的管帐凭证为普通发票。
3、管帐科目的设置比力简朴
由于物业治理企业一般没有生产历程和销售，其全部经营历程为治理和办事，因此不能区分生产本钱和销售本钱，所需管帐科目比力少。
细账簿设置多接纳多栏式结构
物业治理的总分类账设置与工商企业相同，多数接纳三栏式结构，但其明细核算因其项目较多使用多栏式账簿。
5、恒久欠债中以代管基金为主
物业治理企业的恒久欠债中，除一般企业向银行借入的归还期一年以上的恒久借款和向社会刊行的恒久债券外，还包罗代管基金。
代管基金是指企业担当业主治理委员会大概物业产权人、使用人委托代管的衡宇共用部位维修基金和共用设施设备维修基
金。衡宇共用部位维修基金是专项用于衡宇共用部位大修理的资金。衡宇的共用部位，是指承重结构部位(包罗楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和底子等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的门路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、种种球场等。
代管基金的所有权归物业产权人、使用人所有。业主委员会是一群众性的自建组织，自身难以治理这两项基金。因此这两项基金由业主委员会或物业产权人、使用人委托物业治理企业代管，并做到专款专用、专户存储。物业治理企业应定期向委托人宣布代管基金账目，宣布其使用情况和结余情况，担当业主委员会的查抄和监视。由于这些基金的使用是长时期的，因此，物业治理企业收到这些代管基金时，应列为企业的一项恒久欠债进行核算。
二、担当投资者投资核算
企业需进行经营，必须要有一定的“资本”。企业申请开业，必须具备切合国度划定并与其生产经营和办事范围相适应的资金数额。我国目前实行注册资本制度，要求企业的出资额必须便是注册资本。企业实有资金比原注册资金数数额增凌驾20％时，应向原登记主管构造申请变动登记。
投资者对企业的投资，可以是钱币，可以是实物，如物料用品、汽车、呆板设备、厂房，也可以是无形资产，如专利、商标等。对付投资者投入的资本，管帐上主要通过开设“实收资本”账户进行核算。若投资者的投资高于注册资本，则“实收资本”科目登记注册资本，高于注册资本的那部分投资则记入“资本公积”科目。
[例17] ABC物业治理公司200×年1月收到甲投资者投入企业的现金投资100 000
元，已存入银行。收到乙投资者以5台全新电脑对本企业投资，代价20 000元。
借：银行存款 100 000 牢固资产 20 000
贷：实收资本——甲 100 000
——乙 20 000
[例18] ABC物业治理公司刊行股票1 000万股，每股面值1元，刊行价为每股5元(不含筹资用度)。
借：银行存款 5 000万 贷：股
本 ....资料搜索网 1 000万
资本公积 4 000万
[例19] ABC物业治理公司收到某外商捐赠全新设备2台，共80 000元。（不考虑所税）
借：牢固资产 ——设备 80 000
贷：资本公积
80 000
三、银行借款核算
向银行借款是企业重要的资金筹集方法。向银行借款是通过“短期借款”和“恒久借款”账户进行核算的。
“短期借款”账户主要核算企业借入的归还期限在一年以内的种种借款。其贷方登记企业借入的款项，借方登记企业归还给银行的款项。该账户期末余额在贷方，体现企业向银行借入的应在一年内归还的款项。
“恒久借款”账户的性质与“短期借款”账户根本相同。所差别的是该账户核算企业借入的期限在一年以上的种种借款和应付利息。
[例20] 为筹集资金，ABC物业治理公司向银行借入500 000元。其中，一年内到期的借款200 000元，三年内到期的借款300 000元。
管帐分录如下：
借：银行存款 500 000
贷：恒久借款 300 000
贷：短期借款 200 000
向银行借款，需支付一定的利息，一般短期借款的利息支出计入财务用度。
归还银行借款时，作分录如下： 借：短期借款 借：恒久借款 贷：银行存款
四、存货购领业务核算
存货是指企业所拥有的，在一年内或一个营业周期内销售和消耗的物品。物业治理企业的存货主要包罗原质料、低值易耗品、修理用备件、库存商品等。
原质料是指企业用于提供物业治理劳务时所耗用的物品，如清洁用品，绿化环保用品等。原质料一般在领用时全部计入营业本钱或有关用度。
低值易耗品是指物业治理企业单元代价较低（2 000元以下），大概使用年限较短（1年以内）的东西和用具。从本质上讲，低值易耗品与牢固资产都是劳动手段，但低值易耗品因其代价较低、使用期间较短而列为流动资产（存货）治理。
修理用备件是指物业治理企业为对物业或其他牢固资产进行维修调养而持有的存货。
库存商品是指物业治理企业用于销售的外购或自制商品。 由于物业治理企业一般都为非增值税纳税人，购进存货时，应将货款，增值税、运费等一并分别计入“原质料”、“低值易耗品”、“修理用备件”“库存商品”等账户，领用时则应从这些项户的贷方转出。这些账户余额一般在借方，体现企业在库未用的存货。
[例21] ABC物业治理公司从XY公司购进一批消防用品，货款15 000元，运费1 000元，均以银行存款支付。 管帐分录如下：
借：低值易耗品 16 000 贷：银行存款 16 000
[例22] 全部领用上例所购的消防用品，其中用于本企业治理部分5 000元，其余均用于物业治理。 管帐分录如下：
借：主营业务本钱 11 000 治理用度 5 000
贷：低值易耗品 16 000 [例23] ABC物业治理公司从DYU公司购进一批清洁用品，货款5 000元；同时购进修理用备件8000元，货款尚未支付。 管帐分录如下：
借：原质料 5 000 修理用备件 8 000 贷：应付账款 13 000
五、牢固资产核算
牢固资产是指使用年限1年以上，单元代价较高的，并在使用历程中保持原来实物形态的资产，包罗衡宇修建物、交通运输设施、电脑设备等。
由于牢固资产可供恒久使用，并在使用历程中根本上保持其原有的实物形态，而其代价则随着它在使用历程中产生的损耗，逐渐地转移到它所到场本钱中或组成治理用度，然后从收入中得到赔偿。牢固资产在使用历程中的逐渐损耗而转移到劳务本钱或治理用度中去的那部分代价称为牢固资产折旧。牢固资产折旧一般是凭据企业使用中牢固资产的原始代价和划定的折旧率按月计提的。
在管帐核算中，为了给企业牢固资产治理者提供有用的管帐信息，设置“牢固资产”账户。由于牢固资产在使用历程中，其实物形态稳定，因而治理上要求管帐提供牢固资产购建、取得时的代价资料，即要求“牢固资产”账户以原始代价反应。所谓原始代价，是指牢固资产购入、取得时所产生的支出。那么，牢固资产在使用历程中产生的损耗(即折旧)就不能在“牢固资产”账户反应。为了在账簿纪录上既反应牢固资产的原始代价，又可随时查明它的现有代价(即扣除折旧以后的净值)，满足经营治理上的需要，在计提折旧时，就不直接把它记入“牢固资产”账户的贷方，而是通过没置另一个专门用来抵销牢固资产原始代价的账户“累计折旧”账户来反应，把所计提的折旧记入这个账户的
贷方。通过用“牢固资产”账户的原始代价与“累计折旧”账户余额相抵减，其差额就是牢固资产的净值。
由于“累计折旧”是用来抵销牢固资产的原始代价的，因而这个账户的结构与牢固资产相反。计提折旧时记在这个账户的贷方，期末余额在贷方．体现截止到本期期末，牢固资产已损耗代价的累计数。
可见，“牢固资产”账户和“累计折旧”账户两者所反应的经济内容是一致的，因而把牢固资产使用中的损耗代价记入“累计折旧”账户的贷方。这与把它直接记入“牢固资产”账户的贷方并无本质的区别，只是为了更全面地反应其真正的代价。
[例24] 为开展物业治理业务，购买5辆用于穿梭物业的汽车，价款100万，已验收，但以存款支付80万，尚有20万款项未付。
管帐分录如下：
借：牢固资产 1000 000
贷：银行存款 800 000 应付账款 200 000
[例25] 计提治理部分衡宇折旧用度60 000元。 管帐分录如下：
借：治理用度 60 000
贷：累计折旧 60 000
六、营业收入核算
营业收入指物业治理企业人事物业治理和其他经营运动所取得的各项收入，包罗主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入指企业在从事物业治理运动中，为物业产权人，使用人提供维修、治理和办事取得的收入，包罗物业治理费收入、物业经营收入和物业大修收入、其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务运动所取得的收入，如代销、代租手续费收入等。 企业与业主治理委员会或物业产权人，使用人双方签订付款条约或协议的，应该凭据条约大概协议所划定的付款日期确认营业收入。若无签订条约或协议，则应在劳务已提供，同时收取价款或取得收取价款的凭证时确认营业收入。
[例26] ABC物业治理公司1月份收取ABC区1～6月份物业治理费84 000元，款项已存入银行。
由于1月份收取1～6月份治理费84 000元是6个月的治理费收入，凭据权责产生制原则，不能全部确认为1月份的收入，而只能确认1个月的营业收入，余下则应作为预收账款。 管帐分录如下：
借：银行存款 84 000
贷：主营业务收入 14 000 预收账款 70 000 留到2至6月时，每月应分摊已收的治理用度，如2月份的管帐分录为：
借：预收账款 14 000
贷：主营业务收入 14 000
七、营业本钱核算
物业治理企业的营业本钱是指企业在从事物业治理历程中，为物业产权人、使用人提供维修治理和办事所产生的各项直接支出。包罗：①直接人工费，包罗宁静守卫、清洁绿化、共用设施
维修治理人员的人为、奖金、津贴及福利费等；②直接质料费，包罗企业从事物业治理运动中直接消耗的种种低值易耗品、物料用品等；③间接用度，即企业各物业治理单元为组织和治理本辖区物业治理运动所产生的配合用度，包罗物业治理单元治理人员的人为、奖金、津贴、福利费、交通运输费、牢固资产折旧费等。
[例27] ABC物业治理公司一月份以银行存款支付清洁费2 000元、绿化植树费1 500元、治安费800元，并从银行现金提取发放办事人员人为4 000元。（办事人员应通过“应付人为”账户）
管帐分录如下：
借：主营业务本钱 8 300
贷：银行存款 4 300 应付人为 4 000 提取现金发放人为时
①借：现金 4000
贷：银行存款 4000
②借：应付人为 4 000
贷：现金 4 000
[例28] 按办事人员人为产的14%计提福利费。 借：主营业务本钱 560 贷：应付福利费 560
八、营业税金核算
物业治理企业需缴纳的营业税金为营业税及其附加税费，具体盘算请参看第九章物业治理税收。
[例29] ABC物业治理公司本月应交营业税2 500元，都市维护建立税175元，教诲费附加75元。 管帐分录为：
借：主营业务税金及附加 2 750
贷：应交税金 2 675 其他应交款 75 （注：教诲附加属于费而不属于税，故不能通过“应交税金”账户，而只能计入“其他应交款”账户）。
九、期间用度核算
期间用度是指与物业经营运动无直接干系，不能直接计入经营本钱的用度。由于物业治理企业，不存在生产历程，经营中产生的用度均已计入营业本钱，故期间用度包罗治理用度、财务用度。
[例30] ABC物业治理公司以存款支付一月份排污费2 000元。
管帐分录如下：
借：治理用度 2 000
贷：银行存款 2 000
[例31] ABC物业治理公司以银行存款4 000元支付电费。 借：治理用度 4 000
贷：银行存款 4 000
[例32] ABC物业治理公司预提治理部分设备大修理费3
000元。
借：治理用度 3 000
贷：预提用度 3 000
（注：凭据权责产生制原则，尽管设备大修理费本月尚未支付，但该设备在本月使用，受益期为本月，故应列为本月用度。）待实际支付时，再作如下分录：
借：预提用度 贷：银行存款
[例33] ABC物业治理公司以银行存款支付下半年报刊费800元。
借：待摊用度 800
贷：银行存款 800
（注：凭据权责产生制原则，尽管本月支付报刊费800元，但该项支出的受益期为下半年，故不能列为本月治理费期，只能通过“待摊用度”账户。）待受益期到时，再作如下分录： 借：治理用度 贷：待摊用度
[例34] ABC物业治理有限公司以银行存款支付治理人员人为8 000元，并按人为的14%计提福利费。 借：应付人为 8 000
贷：银行存款 8 000 借：治理用度 8 000
贷：应付人为 8 000 借：治理用度 1 120
贷：应付福利费 1 120
十、营业外收支核算
营业外收支是指与物业治理企业提供办事等经营运动无关的各项收支，包罗营业外收入和营业外支出。营业外收入包罗牢固资产盘盈和出售净收益，因债权人原因确实无法支付的应付款项、罚款收入等；营业外支出包罗牢固资产盘亏、非常损失、对外捐款、违约金等。
[例35] ABC物业治理公司曾与T—G公司签订条约，后因T—G公司违约，ABC物业治理企业收到T—G公司交来的违约金1 000元。
管帐分录如下：
借：银行存款 1 000
贷：营业外收入 1 000
[例36] ABC物业治理公司通过希望工程捐款20 000元。 管帐分录如下：
借：营业外支出 20 000
贷：银行存款 20 000
十一、利润及其分派核算 1.利润
利润是企业在某一时期内（如1个月）收入与用度相抵后的差额，如为负数，则表明亏损。企业应于期末将所有损益类账户转入“本年利润”账户，结转后，收入与用度类账户的余额为零。
[例37] ABC物业治理公司2003年9月30日结算，“主营业务收入”账户贷方产生额为480 000元，“主营业务本钱”账户借方产生额200 000元。“主营业务税金及附加”账户借方产生额为26 400元，“治理用度”账户借方产生额为28 500元，“财务用度”账户借方余额为18 000元， “营业外收入”账户贷方产生额为32 000元，“营业外支出”账户借方产生额为38 000元。凭据上述资料盘算ABC物业治理公司9月份利润总额。 ①结转收入类账户
借：主营业务收入 480 000 营业外收入 32 000
贷：本年利润 512 000 ②结转本钱用度类账户
借：本年利润 310 900
贷：主营业务本钱 200 000 主营业务税金及附加 26 400 治理用度 28 500 财务用度 18 000
营业外支出 38 000 ③9月份利润总额为:
“本年利润”贷方512 000-“本年利润”借方310 900=201 100（元）
2.所得税用度
所得税是凭据企业盈利而计缴的一种税，其具体盘算历程请拜见第九章物业治理企业税收。
当税法的盘算与管帐相同时，所得税为利润总额乘以税率。
[例38] ABC物业治理公司本月利润总额为201 100元。所得税率33％，计提所得税66 363元。 管帐分录如下：
借：所得税 66 363
贷：应交税金 66 363 （注：年末，应将全年所得税转入“本年利润”账户）
3.净利润的分派
利润总额扣除所得税后的余额被称为净利润。全年净利润按国度划定提取法定盈余公积和公益金，余下可用作对投资者分红。若分红后尚有结余，则被称为未分派利润。
[例39] ABC物业治理公司2003年全年净利润为1 000 000元。按10％计提法定盈余公积，5％计提公益金，按余下未分派利润的50％分红（期初没有未分派利润） 管帐分录为： ①结转全年净利润
借：本年利润 1 000 000
贷：利润分派 1 000 000 ②计提法定盈余公积和公益金
借：利润分派 150 000
贷：盈余公积 150 000 ③分红
借：利润分派 425 000
贷：应付利润 425 000 尚有未分派利润为1 000 000-150 000-425 000=425 000
（元）
十二、代管基金核算
代管基金是指物业治理企业担当业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的衡宇配合部位维修基金和共用设施维修基金。代管基金的形成有两种方法：一种是由售房单元凭据一定比例从售房款中提取；另一种是由业主一次性或分期筹集。
代管基金数额大，使用期限长，会形成利息收入。代管基金利息净收入应经业主委员会或物业产权人，使用人认可后转为代管基金滚存使用和治理。
物业治理企业的治理用房，商业用房以及配合设施设备，均属于住宅小区的大众配套设备。对这些设备的维修与养护费应由物业治理企业交纳的有偿使用费（包罗租赁费、承包费）包袱。物业治理企业交纳的有偿使用费须经业主委员会或物业产权人、使用人认可后方能转作代管基金。
[例40] ABC物业治理有限公司收到小区10号楼业主交纳的维修基金60 000元，管帐分录如下；
借：银行存款 60 000
贷：恒久应付款—10号楼业主 60
000
[例41] ABC物业治理有限公司收到银行通知，其代管基金利息收入20 000元，已经业主委员会认可。管帐分录如下： 借：银行存款 20 000
贷：恒久应付款—代管基金利息收入 20
000
[例42] ABC物业治理有限公司以存款支付小区屋顶维修调养费30 000；购买防火涂料900元，以现金支付。管帐分录如下： 借：恒久应付款 30 900
贷：银行存款 30
000
现
900
金
本章小结
管帐核算是企业进行理财运动的底子，通过管帐核算将日常零散的大量的经济业务进行分类、汇总、整理、分派等账务处置惩罚形成有用的信息。利用这些信息才气了解企业已往进行正确的预测和决策。要进行理财，首先应了解管帐核算的历程，所接纳的要领以及所形成数据的来龙去脉及其寄义，尤其是数据产生变动所体现的经济寄义。
管帐核算的前提条件是管帐主体、连续经营、管帐分期、钱币计量；管帐核算应遵循十三条原则；管帐核算接纳借贷记账法进行复式记账。
物业治理企业的管帐实务主要有担当投资者投资、银行借款、存货、牢固资产、营业收入、营业本钱、营业税金、期间用度、营业外收支、利润与分派、代管基金等内容。
综合练习 一、单项选择题
1．在进行管帐核算时，应将企业财产与其他单元及投资者财产区别开来，是管帐核算前提条件中关于（ ）的要求。
A．管帐主体 B．连续经营 C．管帐分期 D．钱
币计量
2．在管帐实务中将劳动手段按一定尺度分别为牢固资产的低值易耗品，其依据是（ ）原则。
A．权责产生制 B．重要性 C．谨慎 D．配比 3．管帐信息必须满足宏观经济治理、各有关方面了解企业财务状况和经营结果以及企业增强内部经营治理的需要是（ ）原则的应用。
A．客观性 B．配比 C．权责产生制 D．相关
性
4．某物业治理企业购进一辆汽车用于运输，管帐人员将其列入治理用度，这样做违反了（ ）原则。
A．权责产生制 B．配比 C．谨慎 D．分别资天
性支出与收益性支出
5．为了使企业在差别时期提供的管帐信息具有可比性，管帐核算中应执行（ ）原则。
A．可比性 B．一贯性 C．相关性 D．谨慎性 6．某物业治理公司属下某商店本月购进A商品1 000件，每
件进价100元。本月出售A商品600件，每件售价150元。凭据收入与支出配比原则，该商店本月销售毛利为（ ）。 A．100 000元 B．10 000元 C．30 000元 D．90 000元
7．把现金5 000元存入银行，这笔业务引起（ ）变革。
A．资产增加，欠债淘汰 B．一项资产增
加，另一项资产淘汰
C．一项欠债增加，另一项欠债淘汰 D．资产淘汰，
欠债增加
8．企业的厂房、汽车、质料以及库存商品属于（ ）要素。
A．资产 B．收入 C．用度 D．欠债 9．以银行存款归还前欠某单元货款6 000元，这笔业务引起（ ）变革。
A．资产增加，欠债淘汰 B．资产增加，欠债增
加
C．资产淘汰，欠债淘汰 D．资产淘汰，欠债增
加
10．一项资产增加，不可能引起（ ）
A．另一项资产淘汰 B．一项欠债增加 C．一项所有者权益增加 D．一项欠债淘汰 11．下列经济业中，会引起一项欠债淘汰，而另一项欠债增加的经济业务是（ ）。
A．用银行存款购买修理备件 B．以银行存款归还
银行贷款
C．以银行存款借还应付账款 D．将银行借款存入
银行
12．向银行借入一笔短期借款，直接归还前欠某企业货款，这笔业务会引起（ ）。
A．资产增加，欠债淘汰 B．资产增加，
欠债增加
C．资产淘汰，欠债淘汰 D．一项欠债增
加，另一项欠债淘汰
13．（ ）业务产生，不影响资产总额。
A．以银行存款购进清洁剂 B．以银行存款
缴纳税金
C．以银行存款偿付前欠款 D．以银行存款
归还银行借款
14．实收资本的余额一般应在（ ）方。
A．借 B．贷 C．收 D．付 15．不能通过试算平衡查找的错误有（ ）。
A．重复入账 B．一主记反偏向 C．数字错位
D．分录一方漏入
16．在借贷记账法下，资产类账户的结构特点是（ ）。
A．借方记增加，贷方记淘汰，余额在借方 B．贷方记增加，借方记淘汰，余额在贷方 C．借方记增加，贷方记淘汰，一般无余额 D．贷方记增加，借方记淘汰，一般无余额
17．“应付账款”账户的期初余额为8 000元，本期增加额为12 000元，期末余额为6 000元，则该账户的本期淘汰额为（ ）。
A．10 000元 B．4 000元 C．2 000元 D．14
000元
18．购进一辆汽车300 000元，用支票支付200 000元，余
下100 000元尚未支付，则管帐分录应为（ ）。
A．借：银行存款300 000 B．借：牢固资产
300 000
贷：牢固资产200 000 贷：银行
存款200 000
应付账款100 000 账款100 000
C．借：牢固资产200 000 D300 000
应付账款100 000 产200 000
贷：银行存款300 000 款100 000
19．物业治理处领用低值易耗品，属（A．资产与欠债同增 B减
C．资产与所有者权益同增 D另一项资产淘汰
应付
．借：应付账款
贷：牢固资
银行存
）经济业务。
．资产与欠债同
．一项资产增加，
20．从银行提取现金2 000元，管帐分录应为（ ）。
A．借：现金2 000 B．借：现金2 000
贷：银行存款2 000 贷：现金2 000
C．借：现金2 000 D．借：银行存款2 000
贷：现金2 000 2 000
二、多项选择题
1．管帐要素之间的联系有（ ）。
A．资产=欠债 B所有者权益
C．资产=欠债+所有者权益+利润 D者权益
E．利润=收入-用度
2．下列项目中，属于资产的有（ ）。
A．银行借款 B．低值易耗品 CD．应付人为 E．应收账款 3．管帐核算的前提条件有（ 。
贷：银行存款
．资产=欠债+
．资产=所有
．设备 A．配比原则 B．管帐主体 C．连续经营 D．钱币计量 E．管帐分期
4．用于权衡管帐信息质量的原则是（ ）。
A．客观性原则 B．权责产生制原则
C．谨慎原则 D．可比性原则 E．明晰性
原则
5．财务管帐陈诉是管帐的最终产物，包罗（ ）
A．管帐报表 B．管帐报表附注
C．管帐报表阐发 D．管帐报表说明书 E．财
务情况说明书
6．凭据权责产生制原则体例的管帐报表是（ ）
A．资产欠债表 B．利润表
C．利润分派表 D．现金流量表 E．管帐
报表阐发表
7．物业治理企业的营业收入包罗（ ）
A．物业治理收入 B．代管维修基金收入 C．物业经营收入 D．大修理收入 E．对外投资取得的收入
8．下列说法，正确的是（ ）。
A．无论产生任何类型的经济业务，资产总额与欠债、
所有者权益总额都保持平衡干系
B．单式记账法能够完整地反应每一项经济业务的来龙
去脉
C．借贷记账法下的借方，就是指账页中的右方 D．借贷记账法的记账规矩是有借必有贷，借贷必相等 E．试算平衡可以查抄所有的登账错误
9．营业外收支是指与企业经营运动无关的各项收支，包罗（ ）。
A．对希望工程捐款
B．因住户违约收取的违约金 C．支付下年度报刊费
D．预提治理部分设备大修理费 E．排污费
10．因代管基金而形成的恒久欠债，包罗（ ）。
A．衡宇配合部位维修基金 B．配合设施维修基金
C．住户缴交的办事用度 D．维修基金产生的利息收入 E．物业治理企业交纳的有偿使用费
三、判断题（如有错，请说明理由）
（ ）1．只有具备法人资格的企业才气成为管帐主体。 （ ）2．企业担当某外商赠送的一辆汽车，由于属于无偿赠与，因此，该辆汽车不能组成企业的资产。
（ ）3．某企业的经理出差，与甲企业签订了一份购销条约，管帐可凭据这份条约登记入账。
（ ）4．无论在什么情况下，也无论产生什么经济业务，资产都与欠债、所有者权益之和相等。 （ ）5．银行存款属于欠债类要素。 （ ）6．复式记账法就是重复入账。
（ ）7．只有借贷记账法才气设置双重性账户。 （ ）8．用“牢固资产”账户余额减去“累计折旧”账户余额后的差额，称为牢固资产净值。
（ ）9．代管基金收入是物业治理企业的一项收入。 （ ）10．盈余公积是按国度划定从税后利润中提取的。
四、简答题
1.管帐核算的前提条件是什么？为什么要首先明确这些条件？
2.管帐核算应遵守哪些原则？为什么？
3.什么是管帐要素，管帐要素之间有什么联系？管帐要素与资产欠债表、利润表有什么联系？
4.什么是管帐恒等式？为什么说，无论什么时候，无论产生什么经济业务，都不会破坏这一恒等式？
5.什么是复式记账？复式记账比起单式记账有何优越？ 6.借贷记账法的特点有哪些？
7．借贷记账法的记账规矩是：“有借必有贷，借贷必相等”，为什么？
五、实务题 题一
[目的] 练习资产、欠债和所有者权益的分类。
[资料] 某物业治理企业200×年5月31日资产、欠债和所有者权益的资料如下： 序号 1 库存现金 2 物业治理设备 3 应交纳的税金 4 应收甲住户办5 事费 6 向银行借入短7 期借款 8 清洁用品 9 存放在银行的500 250 000 40 000 60 000 460 000 400 000 内 容 金 额 属 性 所属项目 10 款项 11 治理用衡宇 12 投资者投入的13 资金 盈余公积 运输用汽车 应付给乙单元的货款 修理用件 880 000 1 200 000 3 000 000 90 000 500 000 500 300 000 [要求]
1．在上表“属性”栏中注明各项目的属性，即属于资产、欠债照旧所有者权益；在“所属项目”栏注明其项目名称。 2．体例资产欠债表，并查验“资产=欠债+所有者权益”这一平衡公式是否创建。
题二
[目的] 阐发经济业务的类型以及对管帐恒等式的影响。 [资料] 某企业200×年5月1日资产、欠债、所有者权益如下表：
资产变动增加 淘变动欠债及变动增加 淘汰 变动项目 前 金额 汰 后 金额 所有 前 金额 金额 后 金额 金金额 者权益金额 额 项目 短期借款 应付账款 应交税金 实收资本 盈余公积 50 000 10 000 900 420 000 109 000 现 金 900 120 银行000 存款 30 应收000 账款 20 原质000 料 库存商品 0 50 000 低值1 易耗000 品 368 修理000 用备件 牢固资产 合 计 589 900 合 计 589 900 5月份该企业产生如下业务：
购入清洁用原质料一批，计10 000元，质料已验收入库，但货款未付。
从银行提取现金2 000元。 以银行存款上缴应交税金900元。 收到应收账款30 000元，存入银行
收到某单元以一辆全新汽车对企业投资，代价150 000元。 向银行借入短期借款直接用于归还应付账款10 000元。
物业治理处领用质料15 000元。
以银行存款归还银行短期借款30 000元。 向银行借入短期借款40 000元，存入银行。
10．以银行存款购买修理用备件50 000元，已验收入库。 [要求]
凭据该企业5月份产生的经济业务，指出它们的业务类型。 把由于业务产生引起各项目的增减变动及结果填入上表。（提示：变动后金额=....资料搜索网 变动前金额+增加金额-淘汰金额）
说明经济业务的产生是否影响“资产欠债+所有者权益”这一管帐恒等式。 题三
[目的] 练习借贷记账法账户结构
[资料] 某物业治理企业“银行存款”、“应付账款”两账户有关业务内容登记的“T字型”账户如下： 银行存款 应付账款 借方 贷方 ② 2 000 ④ 6 000 ⑤ 80 000 期初余额 4 800 ① 6 000 ③ 10 000 ⑥ 7 000 借方 贷方 ① 8 000 ③ 6 800 ⑥ 40 000 期末余额 35 000 期初余额 ② 10 000 ④ 19 000 ⑤ 5 000
[要求] 盘算以上两账户的本期产生额和期末余额，并说明这两个账户的名称、记账标记及属于何种类型的账户。 题四
[目的] 练习借贷记账规矩、步调和试算平衡。 [资料] 某企业200×年3月初关账户余额如下： 账户名称 现 金 银行存款 应收账款 牢固资产 原质料 借方余额 账户名称 贷方余额 11 500 40 000 150 000 500 应付账款 140 000 短期借款 实收资本 1 000 盈余公积 100 000 50 000 合 计 291 500
该企业3月份产生部分业务如下： 以银行存款归还应付账款10 000元。
合 计 90 000 291 500 收到某单元归还前欠货款1 000元，已转存银行。 用银行存款购买一台新设备，代价10 000元。 向银行借入短期借款20 000元，转存银行。 购进清洁用品3 000元，但货款暂欠。 用银行存款归还银行短期借款20 000元。 从银行提取现金1 000元。
以银行存款购买一批电脑，100 000元。
担当投资者以一台新设备对本企业的投资，代价60 000元。 10．将20 000元盈余公积转增资本。 [要求]
开设有关账户，并填入期初余额。
凭据企业3月份产生的经济业务体例管帐分录，并据以记入各有关账户。
在各账户中结出本期产生额和期末余额，据以填入“总分类账户本期产生额及余额表”并在表中试算平衡。 题五
[目的] 练习物业治理企业管帐实务
[资料] 东方物业治理公司创建于2003年2月，该月份产生如下经济业务。
（1）甲投资者投入现金100 000元，已存入银行，乙投资者以1栋全新办公楼投入，代价500 000元。
（2）为开展物业治理业务，购进一批物料用品50 000元，其中30 000元以支票支付，余下货款暂欠。物料用品已验收并由物业治理处领用。
（3）本月应收物业治理费收入250 000元，已收到200 000元，尚有50 000元未收。
（4）以支票购进办公用电脑一批，共80 000元。
（5）以存款发放本月治理人员人为50 000元，办事人员人为30 000元。并将人为计入有关本钱用度。
（6）按治理人同人为和办事人员人为的14%计提福利费。 （7）购买3辆用来穿梭于小区物业的汽车，价款82万。汽车已验收，并以银行存款支付60万，尚有22万款项未付。 （8）计提治理部分衡宇折旧用度30 000元。
（9）东方公司曾与甲公司签订条约代为安装设备，现因东方公司技能原因违约，以银行存款支付违约金2 000元。 （10）以支票支付本月水电用度3 000元。
（11）结转本月损益类账户，并按利润的33%计提所得税。 （12）按净利润的10%计提盈余公积，5%计提公益金。 （13）收到业主交来物业维修基金20 000元。 [要求] 凭据上述资料体例管帐分录。
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