工程设备保障方案

文件编号：2020年4月

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一、部门经理负责全程督导 , 组成首演保障小组

工程部保障小组组长 : 雷泽平 系统运行负责人 : 卢华纳 设备维修负责人 : 陈海彬 保障小组组员 : 工程部各专业人员 二、各专业具体保障方案 1 、消防系统

负责人 : 郑创洪、苏桂东

消防工作应坚持“预防为主，防消结合”的方针，大楼消防中心每天24小时对大楼各区监控，并在东西面广场各准备一辆消防车。同时管理处认真落实巡逻制度，保安、清洁、水电人员要勤于检查，在自己的责任区内及时消除火灾隐患，力求把火灾消灭在萌芽状态。一旦发生火灾，力争在火灾发生初期能在短时间内及时阻止火势蔓延，消除火灾对人员疏散的威胁，减少火灾损失，确保大楼人员生命安全。

A．发生火灾时，立即通知消防有关领导并组织义务消防队员进入着火区域抢险，争取在火灾发生初期，利用大楼内自有的消防器材灭火自救。

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B．应立即向“119”报警并组织人员疏散。消防中心根据着火区域的地点和火情的变化，作出相应的灭火方法和步骤。

①切断火场电源，引导消防车和消防队员并组织突击队员进入火场。

②消防中心迅速启动水泵，保证消防水压正常，有足够水量灭火，同时启动送风排烟设备，对疏散楼梯间保持正压送风。客用电梯全部降至底层锁好，禁止使用。相关责任人进入配电室随时做好备用电源的转送工作。

③开启消防广播，通知引导人群迅速撤离火区。首先应通知着火层人员立即疏散，接着通知着火层以上人员、最后是火灾有可能蔓延到的着火层以下人员有序疏散，火场指挥员应保持与消防中心联系。消防队员做好警戒，侦查火情，随时向消防中心报告。

④灭火时，应将主力用于直接灭火上，同时以一小部分力量在火灾可能蔓延的地方，防止火势乘隙扩大，若着火区域没有扑救的可能，就应立即将主力用于可能蔓延或可能造成更大灾害的方面。

⑤积极抢救受火灾威胁的客户和群众，是灭火工作的首要任务，因此，抢险应本着先救人，后救物的原则，在管理处灭火总指挥的具体组织下，把引（导）、（护）送、查（看）、接（应）的责任落实到参加灭火救灾的消防人员。引导、护送、接应受困人员从标有疏导指

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示灯的各个楼梯口、消防电梯疏散。在着火层以上的人员，还可以从各个通往楼顶的楼梯口疏散，登上天面，等待营救。消防人员还应查找抢救受伤人员，帮助其安全撤离火区。

⑥消防中心应熟练地根据各楼层上的疏导路线图准确指挥消防队员做好疏导工作，指导着火层内的人员从各个消防通道疏散。在冲过烟雾区时，严禁直立行走，须弯腰或爬行。对于一些被困在火层内冲不过烟雾区的人员，应通过广播，室内电话等通讯工具，鼓励增强自救信心，引导启发他们就地取材选择自救方法脱险，可采用把窗帘、台布连接起来作救生绳，把一头紧固有窗框部位，沿绳降落到下一层的自救方法。

C、在着火层以下的人员，要做好安抚工作，稳定他们的情绪，告诫他们不要随便乱跑，更不能返回着火间，同时组织医务人员抢救受伤人员。物业管理处要配合疏通所有消防通道，紧密配合消防队的灭火工作并做好后勤增援力量，保证必须的水电供应不间断和秩序。对使用过的消防器材和设备进行复位、检查和修理，写出书面报告呈交上级主管部门。有足够的灭火器材及运输车辆。对抢救出来的贵重物品要严加保存，并做好记录，扑灭火灾后，协助维持

当消防系统发生故障时 , 应快速分清是硬件还是软件的故障。硬件 故障 , 查明故障点 , 修理更换 ; 软件故障 , 调取备份 ,

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对系统软件加以恢复。在修理期间 , 将所控制的设备改为手动操作 , 迅速通知值班人员加强对此设备巡检。

火灾等突发事件处理流程图

安全管理部 办公室 管理处经理 消防中心 工程部 确认 检修复原 工程设备保障方案

扑灭火灾

善后处理 报 警 119 求助支援 控制灾情 保护现场 组织疏散 现场自救 工作汇报 工作记录

2 、供配电系系统

负责人 : 陈海彬、张振友

当供配电系统发生异常时 , 在大致估算故障线路负荷并确认线路无明显短路后 , 利用两路切换开关将停电线路临时供电。尽快查明异常原因 , 排除故障 , 恢复正常供电 ; 当低压母线进线开关跳

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闸 , 应立即将下属设备备用开关分闸 , 短时间内查明跳闸原因 , 查明故障点后断开此故障点 , 马上把进线开关重新合上 , 如进线开关合不上 ,马上用摇表判断此段母线绝缘是否合格 , 数据符合要求马上合上此段母线联络开关 ; 当强电井内配电柜开关跳闸 , 应马上查明跳闸原因 , 确定故障点 , 切除此故障点设备 , 使其余正常设备重新投入使用 , 然后查找故障原因 , 并尽快修复 , 尽量减小因断电造成的影响范围。 ①市电停电

A．当接到市电计划停电通知后，立即将停电信息反馈给业主，使业主对工作进行适当安排，尽量减小停电造成的影响；同时检查EPS电源的运行是否正常，以备停电后急用。

B．市电因故障停电，值班人员应立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间，及时将信息反馈给业主，并协助业主解决因停电造成的困难。 ②设备故障停电

A．因供电设备故障而造成停电，首先查明故障原因，根据具体情况启用备用供电设备，并积极组织人员抢修故障，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围，并及时通知业主。

B．为了避免因市电停电，而不能及时供电，影响人员疏散，大厦内各设备机房、楼梯、通道、地下车库等地方安装的应急灯,均可

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作为人员疏散照明之用。遇此故障，管理处管理人员应组成应急分队，到人员集中场所进行人员疏散工作。

③停电时造成电梯故障或困人，执行《电梯应急处理方案》。

供配电系统应急处理流程图

停电 供电局计划性停电 管理处 故障停电 工程部 确认 通知客户作 好停电准备 判明停电原因及范围 市电故障停电 设备故障停电 向供电局查询停电原因 楼层大范围 停电 房间或楼层 局部停电 工程设备保障方案

总结经验，工作汇报

3、空调系统 负责人：高文清

空调系统保障方面 , 加强巡检空调箱, 在正式演出前 6 小时进行各项功能房间温度数据测定 , 以此温度为参考数据 , 调整空调箱和板式热交换温度设定和水泵流量调整。观察空调热水进出水温

工作记录 工程设备保障方案

度与压力。以期达到要求室温 , 剧场内空场 21 ± 1 ℃ , 走廊环境温度 23 ± 1 ℃ , 环廊温度 18 ± 1 ℃。检查地板加热装置 , 检查一 次板式交换器出水温和二次板交出水温度 , 出口压力 , 及时巡检抓漏维修。检查各排风机、正压风机 , 由 B A 开启各排风机、正压风机。如 B A 不能正常开启 , 空调值班人员到现场立即手动启闭调整。

①制冷机组发生故障：

A、管理处接到报警后，管理处经理及工程部必须在5分钟以内赶至现场，在10分钟以内确定事故原因，能自行处理的应及时排除故障，恢复机组正常工作。

B、管理处不能处理的故障，应在确定故障原因后3分钟内通知维修单位，维修单位应在30分钟内赶至现场处理。

C、故障不能在10分钟内处理的，管理处应及时通知业主，并说明故障原因。

②制冷机组附属设备（如冷却/冷冻水泵、冷却塔等）发生故障：工程部及时组织人员维修，恢复设备正常使用。

A、中央空调末端装置发生故障：工程部立即组织人员抢修，维修时应尽量减小影响供冷的范围。

B、故障排除后，工程部做好工作记录及故障分析报告，总结经验，避免同类事故的发生。

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空调系统应急处理流程图

发生故障 运行值班员 确认 判定故障类别 制冷机组故障 末端设备故障 附属设备故障 管理处经理 能否自修 工程部 通知维修 保养单位30 现场修理 工程设备保障方案

4、给排水系统 负责人: 姚绪金

给排水方面, 当生活水系统发生管道不供水时 , 应立即检查水箱水位是否正常及供水泵供水状态 , 保证冷供水压力 4kg ± , 热供水压力 4kg ± ; 当化妆间或卫生间的供水龙头或卫生洁具发生故障 , 如漏水、渗水、断水、或排水不通、不畅时, 迅速到故障点 ,检查维修排除故障。当消防栓系统和喷淋、雨淋水系统管道发生故障 , 首先转换主泵的电柜转换开关于手动状态 , 防止消防喷淋泵在压力减低状态下自动起泵。同时到故障楼层 , 迅速排除故障 , 使之恢复正常。

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①由于市政供水计划性停水，管理处应预先做好水池蓄水工作。工程部值班人员在停水时通过开启生活水泵，由地下储水箱向大厦供水。市政供水恢复正常后，值班人员应立即关闭生活水泵。

②由于市政供水管网故障造成突发性停水。工程部立即按前款程序操作，保证大楼各层用水，同时立即向供水公司了解情况。管理及时将了解的事故情况和蓄水池储水量报告业主，与业主共同制定暂时用水方案。

③由于供水设备故障造成突发事故，管理处应按下列规定执行： A．接到事故报警后，工程部应在5分钟内赶到现场控制事态发展。

B．工程部在5分钟内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的应及时告知业主。

C．事故不能在2小时内处理的，应由管理处经理签发停水通知单，并附上处理方案告知业主。

D．管理处不能及时处理的事故，应尽快通知总公司，以便及时处理事故。

④由于不可抗拒的外来因素，如“台风”等造成事故发生的，管理处应按下列规定执行：

A．事故发生后，管理处立即组织人员，在5分钟之内赶到现场，

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做好排除事故的组织工作。

B．根据现场的具体情况，关闭所有的供水设施，并启动相关的排污水设施。

C．事故发生在白天的，管理处应在1分钟内通知业主；如发生在夜间，应通过电话告知业主主管部门领导，第二天早上上班时管理处应把事故发生情况及处理结果书面告知业主。

给排水系统应急处理流程图

给排水系统故障 工程部 确定 停水 市政供水管网故障 市政供水计 划性停水 向供水公司 查询停水原因 跑、冒、漏水 供水设备故障 关闭最近阀门， 切断水源 组织抢修 恢复供水 管理处 必要时启 动排水泵 管理处经理 通知客户 检修设备， 恢复供水 总结经验， 影响客户的 工程设备保障方案

5、电梯系统

负责人: 叶玩、戴志勇

电梯保障措施，除通过电梯监控摄像头密切观察乘客动态，另安排二名电梯专业技术人员进行电梯保驾工作，加强对电梯系统巡视，领导专用电梯由电梯技术人员护送。随时与消防中心、电梯负责人、总指挥取得联系，出现异常情况先通知赶到现场救援人员 , 以便采取救护措施 , 防止乘客人员发生事故。

①当消防系统（误）报火警，消防值班人员应沉着冷静，迅速查清报警点位置和数量，电话通知保安值班人员急赴现场查看，同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理

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处组织人员灭火救灾，同时停止电梯运行。若系误报，尽快排除故障，恢复电梯正常运行。

②突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行，消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部位探出轿厢外，身体不能靠在轿厢门上，最好离轿厢门远一些。然后立即通知电梯操作工，根据楼层灯指示或小心开启外门察看，确定轿厢所在位置，在解救工作开展之前，先切断故障电梯电源，视情况依下列步骤释放被困乘客。

A．轿厢停于接近候梯厅门口的位置，且高于或低于楼面不超过米时，用专用外门钥匙开启外门，同时用力缓慢打开轿厢门，协助乘客安全离开轿厢，然后重新将外门关好。

B．轿厢停于远离侯梯厅门口的位置，如果轿厢门处于半关闭状态，应先将其完全关闭或开启，然后通过手动盘车使轿厢就*层，用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员，然后重新将外门关好。

C．手动盘车时，至少两人进行，一人双手抓牢盘车轮，另一人撬开抱闸，断续动作，每松开抱闸一次，盘车一次。若轿厢停于最高或最低层侯梯厅门口以上（以下）位置时，应在松开报闸的同时把握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确方向移动，严禁松闸后让轿厢自行移动。

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D．若电梯因安全钳动作停车，手动盘车无法生效，则只能从安全窗解救出被困乘客。

③电梯自身发生故障时，解救出被困人员后应组织人员检修，如不能自修，必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障，恢复电梯正常运行。

④故障排除后，工程部做好工作记录及故障分析报告，总结经验，避免同类事故的发生。

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电梯系统应急处理流程图

排除故障 总结经验，工作记录 恢复电梯运行 排除故障 电梯维修工 组织救火 解救乘客出梯 停止电梯运行 切断故障电梯电源 是否火警 恢复供电 查明轿箱位置 安全管理部 工程部 是否困人 是否困人 电梯故障 消防值班人员 确认 消防故障 停 电 电梯设备故障 电梯操作工

6、门禁系统

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负责人: 赖枚中

门禁系统在本楼层中起着举足轻重的作用，其技术先进，智能化程度高，能保证人员和财产的安全，但其存在弊端以及一些常见的故障。门禁系统处于工作状态时，首先应确保卡片与读卡器相吻合，如读卡器与卡片的权限不对，就无法识别读卡片；当门禁系统工作时，室内人员如无法打开房门而被锁在室内时，电话通知检修人员打开房门或断掉电源，确保人员安全正常出入。

若因施工方不能保障正常交接使用，在门禁系统处于调试或检修状态，应保持门禁系统为常开状态，并加强保安员的安全巡视工作，确保所有人员能安全正常的出入。

门禁系统应急处理流程图

门禁系统故障

管理处 确认 判定故障类别 工程设备保障方案

总结经验，工作记录 排除故障 工程设备保障方案

治安等安全事件应急处理方案

一、部门经理负责全程督导 , 组成首演保障小组

治安保障小组组长 : 黄涛 保障小组组员 : 安全管理部人员 二、分类具体保障方案

１、盗窃、匪警应急处理方案

A．队员在执勤中遇有（接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取、毁坏客户（公司）财物和威胁客户人身安全的犯罪行为时，要切实履行保安员的职责，迅速制止犯罪。 B．当发生突发事件时，要保持镇静，设法制服犯罪，同时立即通过通讯设备呼叫求救。

C．所有持有对讲机的保安员在听到求援信号后，要立即赶赴现场，同时通知消防中心并封锁出事地点附近的出口，然后视情况向有关部门领导汇报。

D．若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及外形特征等，并及时报告管理处，重大案件要立即拨“110”电话报警。

E．有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不

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得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场。

F．记录客户提供的所有情况，记录被抢（盗）的物品及价值，询问客户是否有任何线索、怀疑对象等情况。

G．若是运动过程中作案，由于没有固定的作案现场，对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存并交公安机关处理，切不可误将其他人员的指纹痕迹留在物品上。

H．事发现场如有人受伤，要立即联系医院抢救治疗并报告公安机关。

I．保安班长做好现场记录并以书面形式报告上级主管部门。 J．对抓获的犯罪分子，要严加看管，防止其逃脱或恶意伤人。同时报告并及时移交（送）公安机关。 2、发现客户斗殴的应急处理方案

A．执勤中（以及客户投诉）发现客户之间有争吵、斗殴的现象要及时制止。

B．制止原则：劝阻双方住手、住口；争吵或斗殴的双方或一方客户劝离现场；持有器械斗殴则应先制止持械一方；有伤员则应先送伤员去医院救治；迅速报告管理处领导、主管领导、由管理处出面调解，

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如个人势单力薄，应请求增援；在制止争吵、斗殴双方时切记不能动粗，不允许恶语相向，以免事态扩大。 ３、值勤中发现可疑分子的应急处理方案

A．门岗执勤中如发现可疑分子时，要查验其证件，对持无效证件的人员严禁进入大厦，对证件无误的要严格监控。

B．巡逻执勤如发现可疑分子时，要查验其证件，并采取监控措施，必要时带治安办公室进一步调查。

C．发现有推销业务和散发广告的坚决制止，并带到治安办公室查问，如证件齐全则让本人写保证书一份，并把所有证件进行登记，教育直至其认错。

D．发现有作案嫌疑人要严格查问，必要时可送到派出所审查。 ４、发现醉酒闹事者或精神病人等应急处理方案

A．醉酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员造成伤害，保安员应及时对其采取控制和监管措施。

B．及时通知醉酒者或精神病人的家属，让其派人领回。 C．若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报主管将其强制移送到公安部门处理。 ５、遇急症病人的应急处理方案

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A．第一时间赶到病人所在现场。 B．立即通知主管领导。 C．通知客户的单位及家属。

D．如情况危急，速打急救电话（120）。 ６、台风暴雨袭击的应急处理方案 A．检查应急工具并确定其性能良好。

B．提醒客户搬离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物。 C．搬离放在围墙顶及其他高处的可移动物件，将安装在挡风处灯罩、指示牌等固定好或移走，检查天台、平台下水道、雨水口及各沟渠确保其通畅。

D．紧闭所有门窗，特别是电梯机房及垃圾房等处的门窗，并做好防水措施。

E．加固所有易倒伏树木，将盆栽移至低处或隐蔽角落。 F．留意电台播放的有关暴雨、风暴进展消息，及时将最新台风讯号张贴于大厦或大堂适当的地方以便客户及时了解台风的进展情况。 G．刮八号台风时，非当值人员须与管理处经理或本部门主管联络，听候指示。

H．如风暴持续昼夜不停，员工需轮流值班。

I．员工参加抢险工作时，要注意人身安全，不能单独行动，采取

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适当的安全措施，并保持与其他工作人员的联系。同时，避免逗留在空旷地方。

J．台风来临后，当值、当班人员要认真负起责任，勤于检查，善于发现问题，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即：在关键时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。同时，加强与各部门的联系和沟通，做好协调配合工作。

７、车辆管理

所有进入玉兰大剧院的车辆，一律由指定的门进出登计，保安人员负责引导按号停泊在车库或广场车位内，且必须停放在停车线内。保利公司、市政府、公检法等政府机关的车辆在保安员的引导下停放在指定区域内，并保障各车辆能够正常出入。

应急处理：

Ａ．发现电动伸缩门不能自动开门，立即人工打开伸缩门，以免造成阻塞，并通知机电维修人员检修，尽快排除故障，恢复运行。

Ｂ．车辆出入后，进出口伸缩门不能自动运行，立即手动打开伸缩门放行，避免交通阻塞。同时，并将选择开关置于常开位置，及时通知机电维修人员检修，尽快排除故障，恢复运行。

Ｃ、如遇车辆不能启动或突然熄火的意外事件，应立即通知保安班长，及时组织人力将故障车辆推移到空旷地带，以免阻塞交通。

Ｄ、如遇车辆碰撞的交通事故，应协助当事人及时调解，力求避

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免交通阻塞。

盗窃、匪警 争吵、斗殴 可疑分子 治安及车辆应急项目 制止犯罪 护受伤 人员 救 抓捕罪犯 劝 止 是否 奏效 报告管理处 查验证件 询 问 事态轻重 有否受伤 报告领导 监 控 情节 轻重 看清罪犯人数、衣着外貌特征 打110 报警 呼叫 求救 保安增援 移送公安机关 打110报警 组织救护 调 解 打110报警 批评教育 有无作案现场 治安等安全事件应急处理流程图 车车辆故障 辆碰撞 协 助 调 恢复交通 加强巡视 妥善处理受影响的可动物件 台风暴雨 急症病人 车库道闸故障 电动伸缩门故障 封锁作 案现场 妥善搜集保管作案工具及散落物品 推车至旷带 移辆空地通知 客户 关好门窗 报告管理处 记录作案线索及损失物品 恢复交通 通知其家属或单位 打120手动升闸 车辆放行 通知维修 排除故障 人工开门 联系急救 人车放行 酗酒闹事、精神失恢复运行 常及其它紧急事件 情节 轻重 通知家属或通知单位 限制其行为 工程设备保障方案