第一讲 控制性详细规划产生的背景 1.城市规划建设的新形势
城市化进程加快在改革开放、市场经济的新体制下，城市经济有了飞速的发展。城市人口、用地迅速增加，城市不断向外扩展，城镇体系不断完善。城市化水平迅速提高，根据有关方面预测，未来15-20年内我国城市人口和城市数量将增加一倍，城市化水平2020年将达到50％。我国城市已经开始进入快速发展时期。
2.市场经济多元化体制增加了城市建设与发展的活力具体表现为： (1)城乡企业、合资企业的发展推动了城市经济的发展与城市布局的调整；
(2)开发区的建设开辟了城市用地发展的新途径；
(3)劳动力的多方式引进，保证了城市发展对劳动力的需求； (4)土地有偿使用及房地产开发推动了城市住宅、公共设施的建设和旧城改造。
3.新形势对城市规划提出的新要求城市体制改革带来的变化 (1)城市用地管理上的转变
①无计划划拨用地变为有计划划拨用地； ②零星分散拨地变为成片拨地； ③无偿使用土地变为有偿使用土地；
④单纯行政手段管理用地变为以行政、经济、法律并用的手段。基于上述的转变，就要求在进行拨地开发前提出明确而详细的规划要求和各种控制指标，既作为规划管理的依据，又作为土地有偿使用的一种
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衡量标准，同时，作为有法律效力的文件，用于城市规划的强制性实施。
(2)城市开发改建方式的转变零星建设、“见缝插针”影响城市布局的合理有序和城市风貌的完整性，致使市政设施建设不完善，环境质量差。目前的成片综合开发促进了房地产业的迅速发展，使城市的建设按照城市规划有序地进行。土地的有偿使用，带来了良好的经济效益。但是，另一方面，在一些城市，片面追求经济效益和高利润导致了容积率、建筑高度、建筑密度、人口密度等方面的失控，造成城市空间格局混乱，环境质量下降，损害了社会整体利益。因此，必须制订有效的引导和控制管理城市开发建设的规划，其中包括详细的建设要素控制，以此体现和维护整体城市利益，保证经济效益、社会效益、环境效益的统一。
4.新形势对城市规划提出的新要求
科学、合理的城市规划是引导城市协调发展的关键。随着改革开放的进一步深入，一方面国际交往与合作不断加强，城市规划与管理也要与国际接轨，要适应新的市场经济体制；另一方面，城市在迅速发展，新的建设要保证城市协调、合理的发展，不再成为将来改造的对象，就必须进一步提高城市规划的科学性，保证规划能够得以实施。因此，必须进一步完善城市管理的法规体系，健全城市规划的法制化体制。而城市规划管理的基础，是科学合理的城市规划设计，是详细而明确的城市规划控制指标。 5.传统详细规划存在的问题
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(1)规划依据不足
城市总体规划是对城市的总体布局，不可能对每一个地块提出详细、明确的规划要求，详细规划设计如果对规划X围内外的现状、环境、发展、功能联系、建设配套等一系列问题的整体性综合研究不够，很容易脱离总体、脱离实际，缺乏地方特点和城市特色，甚至可能造成建设性的破坏。
(2)与市场经济的要求有一定矛盾
在市场经济条件下，城市建设的不确定因素较多，很难按照一个固定的模式进行规划。在建设计划、任务、投资均未落实的情况下，编制的详细规划很容易造成脱离实际、灵活适应性差的后果。一旦其中一个关键环节发生变化，原来的规划就很难实现。对于规模较大、建设时间较长的开发建设，更是如此。 (3)规划管理的可操作性不够
城市规划的意图要通过规划管理来实现，由于总体规划过于原则，详细规划又缺乏灵活性和弹性，因此，在执行规划管理的过程中，规划的可操作性不够，受人为因素的影响较大，甚至为追求经济利益而放弃规划的基本原则，使城市建设受到损失。 6.控制性详细规划产生的历史必然性
我国控制性详细规划的产生正是适应了上述这些变化与要求，补充了总体规划(分区规划)和修建性详细规划之间的空缺。它是借鉴国外的土地分区管制(区划)的原理，根据中国城市的实际情况，对城市建设项目具体的定位、定量、定性和定环境的引导和控制。
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第二讲 我国控制性详细规划的发展 1.控制性详细规划的发展历程
•1980年，美国女建筑师协会来华进行学术交流，带来了一个新的概念，即土地分区规划管理。
•1982年，XX虹桥开发区的规划，为适应外资建设的国际惯例要求，编制了土地出让规划，首先采用8项指标对用地建设进行规划控制。这一方法在规划设计和实施管理中取得了较好的效果。
•1986年8月城乡建设环境保护部向XX市城市规划局下达了《XX市土地使用区划管理法规的研究》课题，针对我国国情，XX市城市规划设计研究院提出了城市采取的土地使用管理模式应是规划与区划融合型，即分区规划、控制性详细规划图则、区划法规结合的匹配模式。课题组通过研究编制了《城市土地使用区划管理法规编制办法》、《XX土地使用区划管理法规》文本及编写说明，制订了适合XX市的城市土地分类及建筑用途分类标准，并对综合指标体系中的名词解释作了详尽的阐述或规定，减少了解释的随意性，具有普遍意义。1990年建设部组织专家对该课题进行评审，肯定了区划技术对土地有偿使用和规划管理走向立法控制的重大作用。
•1987年，清华大学在XX中心区详细规划中引入区划的思想，借鉴虹桥开发区规划的做法，结合我国城市规划的实际情况，初步形成了一套系统的控制性详细规划的基本方法，其特点是对用地建设进行数据控制，与局部地段的城市设计相结合。
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•中国城市规划设计研究院在XX古城桐芳巷居住街坊改造规划中注意了控制性详细规划的研究，对街坊用地进行三个层次的区划，即街坊现状综合评价性区划、街坊改造开发经营意向性区划和街坊改造开发控制管理性区划。它将物质空间规划与改造实施的经营管理控制性规划结合起来，对旧街坊改造作了投入产出的经济分析，为旧街坊的改造开发提供了规划依据。
•XX在1987年开展了覆盖面达70km2的街区规划，并制订颁布执行《XX市城市规划管理办法》和《实施细则》这两个地方性城市法规，使得城市规划通过立法程序与城市规划管理更好地衔接起来。 •XX市城市规划局于1988年开始，着手编制XX市旧城控制性详细规划，制订了旧城区改造规划管理试行办法》和《旧城土地使用和建设管理技术规定》。
•1989年8月，XX省城乡规划设计研究院结合“XX市古城街坊控制性详细规划研究”课题，对控制性详细规划中几个重要问题，如规划地块的划分、综合指标的确立、新技术运用以及它同分区规划的关系等方面作了较详细的研究，并据此编写了《控制性详细规划编制办法》。
•1991年东南大学与XX市规划局完成“XX控制性详细规划理论方法研究”课题，对控制性详细规划作了较为系统的总结。 •1991年，建设部在《城市规划编制办法》中，列入了控制性详细规划的内容，并明确了其编制要求。
•1995年，建设部制定了《城市规划编制办法实施细则》，规X了控
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制性详细规划的具体编制内容和要求，使其逐步走上了规X化的轨道。
从我国控制性详细规划的开展情况可以看出其发展至今大致经历了三个过程：最初，从形体设计走向形体示意。它们通过排房子的形式得出管理依据，由此来约束土地不合实际的高密度开发及见缝插针式的盲目发展。这里的建筑形体仅作为一种有灵活性的示意，成为管理部门使用的一种参考依据。如XX市街区规划，XX市城关区规划。然后，从形体示意到指标抽象。形体示意的灵活程度往往掌握在力、案人员手中，缺乏办公规X化。量化指标的抽象控制摒弃了形体示意规划的缺陷，对规划地区进行地块划分并逐一赋值，通过控制指标约束城市的开发建设。最后，从指标抽象逐步走向完整系统的控制性详细规划。它的特点是文本、图则及法规三者互相匹配，且各自关联，共同约束着城市的开发与建设。 2.控制性详细规划实施情况及存在问题 (1)控制性详细规划实施情况
①适应城市快速发展，控制性详细规划可以实现规划管理的最简化操作，大大缩短决策、规划、土地批租和项目建设的周期，提高城市建设和房地产开发的效率。
②面对市场型行为的不确定性，控制性详细规划可以使政府尽快批租土地以换取资金，尽快完成“七通一平”，变生地为熟地，尽快满足开发商在土地开发的定性和规模上的各种要求。
③控制性详细规划已成为城市国有土地使用权出让转让的基本依据
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和地价测算的重要依据，基本满足了城市政府调控房地产市场和筹集城市建设资金的需要。
④面对城市规划力量的不足以及城市规划管理水平不高的现状，控制性详细规划将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解化，再从中提炼出控制城市土地功能的最基本要素，最大程度实现了规划的“可操作性”。
⑤控制性详细规划提高了规划的“弹性”，初步适应了投资主体多元化带来的利益主体多元化和城市建设思路的多元化对城市规划的冲击。
(2)控制性详细规划存在的问题
①控制性详细规划的编制和执行应该是政府行为，代表全民的共同利益，但现在有些地方控制性详细规划的编制由开发商委托、控制和决定，成了为局部利益服务的工具。
②在编制程序上，控制性详细规划延续了规划体系内部化操作方式，并且由于编制周期缩短而更加强化，加深了规划与公众之间本已存在的隔阂。
③控制性详细规划的制订、执行和修改缺乏法制化程序，没有法律强制力的保障，也缺乏公开和公众参与的程序，因而在实施中易受各种非正常力量的干扰，实施效果又缺少有效的评判标准和监督机制，对市场的公平性产生了负面影响。
④在规划实施上，控制性详细规划弃整体控制而取地块控制，无暇顾及建设策略而追求“全覆盖”，妥协于市场选择的无序性和随意性。
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当不规X的规划管理造成功能混乱后，通过修改规划又可自圆其说，实施效果不尽理想。
⑤在编制内容上，控制性详细规划过分追求“可操作性”，只能满足开发建设的基本功能，而对城市美学和人的行为环境较少涉及。由于没好结合有与城市设计很，易造成城市景观混乱，城市特色消失。 3.我国控制性详细规划的立法
(1)国内控制性详细规划立法的现状
目前我国控制性详细规划属于规划部门编制的技术文件，其审批也是由各城市人民政府进行，尚达不到法律条文的地位。这样，在管理中就不可避免地迫于各种压力而进行不断调整。许多城市开始在控制性详细规划的基础上制定《土地使用与建筑管理技术规定》，并在《城市规划条例》中确定其在城市规划编制体系中的地位。XX市在规划管理实践中，对各时期各类用地实际建设容量作了抽样调查，结合控制性详细规划的实施，就用地分类、建筑面积密度、建筑密度、沿街建筑高度、建筑间距等控制指标进行了初步研究，尝试把控制性详细规划的技术文件转化成地方法规，并相应编制《城市规划条例》，明确控制性详细规划编制的地位与作用。1983年编拟了《XX市土地使用管理规定(草案)》，并在重点地区、重点项目的规划管理中试行，取得了一定效果。
目前我国不少大城市都有《土地使用与建筑管理技术规定》，其中较完备的有、、、、、XX等地的技术规定，其内容大体都包括以下几方面： ①总则
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②建设用地分类和适建X围 ③建筑容量控制指标 ④建筑间距 ⑤建筑物退让 ⑥建筑物高度控制 ⑦绿地控制
⑧特别地区的补充规定 ⑨附则
(2)我国控制性详细规划的立法要求 ①加强控制性详细规划的法律支撑
国家的《城市规划法》应当规定控制性详细规划编制、审批、变更的程序与权限，规划编制、管理与监督的体制，明确解决争议的仲裁机构，公众参与的方式，赋予控制性详细规划以明确的法律地位。 ②加强控制性详细规划的体制支撑
规划的公众参与。市场经济条件下，利益主体呈多元化，要使决策能够得到最广泛的支持，就必须实现公开决策、XX决策。只有公众参与，才能体现社会公平。公众参与包括规划制定前的公开告示征求意见，规划执行过程中的听证和不同意见的仲裁等。
规划工作的体制。必须处理好规划管理、规划制定和规划监督三者的关系。规划管理是规划的执行机构，一般是规划局，它的职权是法定的，其职责是依法行政。规划的制定是个立法过程，首先由政府组织规划的编制，这是政府行为，一般是由规划XX承担，然后经过
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法定程序审批后才有一定的法律效力。 ③增强控制性详细规划的技术支撑
规划是对城市未来较长时间发展的控制与预测，城市发展有较多的不可预测的因素，规划应有一定的弹性，而法律具有严肃性和确定性。控制性详细规划的控制指标既有控制性指标，又有指导性指标，指导性指标由于有一定的不确定性，不宜立法。控制性指标用地性质，停车泊位及其他需要配置的公共设施也有一定的兼容性和弹性，也不宜严格立法。因此，提高技术人员的专业水平，针对不同地段，不同情况，制定切实可行的规划，立法后才有严肃性。 ④完善控制性详细规划的程序支撑
控制性详细规划之所以经常迫于压力被修改，其关键在于没有构成一定的立法程序，用较为严格的修订程序来限制政府官员，开发商以及其他相关人员。应通过立法构架、咨询X围、公众参与、审定修订等过程给予政府官员、规划委员会、规划局、公众不同的权力，使之相互制约，相互依存。
(3)我国控制性详细规划阶段的立法构建 ①采取“法规+控制性详细规划”的综合控制方式
通则式的开发控制具有透明和确定的优点，但在灵活性和适应性方面较为欠缺。判例式的开发控制具有灵活性和针对性，但也难免会存在不透明和不确定的问题。由于通则式和判例式的开发控制各有利弊，建议我XX用综合控制型即“法规+控制性详细规划”的综合方式。 ②在城市规划条例中明确控制详细规划的法律地位及编制审批修改
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和公众参与的方式
根据《城市规划法》和《规划编制办法》，由各地方立法机关制定《城市规划条例》，在《城市规划条例》中赋予控制性详细规划以确定的法律地位，并通过人大审批立法，用法律形式肯定下来，转化为地方法规。如《XX市城市规划条例》第十一条规定：“城市规划编制分为全市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则、详细蓝图五个阶段。”，确立了以法定图
则为核心的XX城市规划新体系。在《城市规划条例》中明确控制性详细规划的审批、变更的权限，明确争议的仲裁机构，成立规划委员会负责城市综合规划以及各专项规划的审定；成立上诉委员会听取各方面的意见，协调不同利益主体的关系，接受不同利益主体的上诉；由规划局负责方案的实施与城市规划的日常管理；确定公众参与的方式，包括规划制定前的公开告示征求意见，规划执行过程中的听证和不同意见的仲裁等等。
③制定城市规划建设管理技术规定作为地方法规指导控制性详细规划的编制
编制《城市规划建设管理技术规定》，通过法律程序确认其技术条款的法律效力。技术条款中必须严格立法的内容主要有：土地使用性质及其相容性；土地开发强度，主要为容积率与绿地率指标；道路交通组织；城市公益性基础设施与生活配套设施的安排。借鉴美国区划的技术，给予规划一定的弹性，制定“发展权转让”条例和“奖励”条例。借鉴英国的《特别开发规则》，界定特别开发地区(市中心区、
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生态敏感地区)由特定机构来管理，给予特定的开发控制条款。 ④法定图则与工作图则相互支撑
控制规划的任务是：在总体规划的基础上，对城市土地使用性质、人口分布、公共设施和基础设施的配置、土地开发强度、环境要求等作出具体安排，提出建筑适建规定。根据不同城市的规模，图纸比例可在1／5000与1／2000之间。法定图则在控制规划基础上根据地方法规的规定编制，具有相当于地方法规的法律效力，是控制规划的法律表现形式，控制规划的演绎和转化。法定图则应当明确而肯定地表明用地的使用性质和各类用地的使用强度，以保证各类土地内部的互补性和相邻土地的相容性；保证基础性、公益性用地不被侵占，其他用地适应市场机制；保证城市合理的容量。法定图则可以分片进行，先做成草案公布，广泛征求意见，同时开始试行，经修改后批准施行。 法定图则是规划管理的基本依据，实施规划意图的主要手段，是规划编制、规划立法和规划实施管理三者的结合点。控制规划由于其图纸、文字繁多，其图纸和解释性说明本身并不能直接成为法定图则，而只宜作为技术文件，成为法定图则的说明和技术支撑(注：XX的法定图则定位于控制性详细规划层面，而这里的法定图则则定位于控制规划即相当于分区规划的层面，适用于一般大城市；对于小城市而言，可以直接在控制性详细规划的基础上提炼成法定图则)。
法定图则是对城市发展进行管理的最基本、也最重要的法规性文件，应由有关的地方法规规定其法律地位、作用和审批、修改等程序，确保其法律效力的严肃性。
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控制性详细规划是对各个地块的使用性质、建筑容量、工程管线和各项控制指标的详细规定，为规划管理提供更为具体的技术支撑。图纸比例不小于1／2000，控制性详细规划应成为规划实施管理的工作图则。
工作图则是规划管理部门日常进行规划实施管理的工作依据，是法定图则的细化、补充和技术支撑。工作图则就是经过规定程序审批的控制性详细规划的图纸和文本。工作图则的土地分类可以是“国标”的小类。
工作图则是一种城市规划实施管理导则。用法定图则把必须管的管住；而工作图则是在遵守法定图则的前提下，给行政管理以适当的灵活性，既便于操作，又可通过行政管理弥补法定图则之不足。 控制规划由人民政府规划行政主管部门组织编制，报同级人民政府审批；法定图则由人民政府规划行政主管部门组织编制，报同级人大常委会或其授权的机构审批。市域内其他城镇的控制规划除另有规定者外，由市规划行政主管部门或县级人民政府组织编制，报同级人民政府审批；法定图则报市人民政府审批。变更按原审批程序报批。 控制性详细规划的成果——工作图则由市规划行政主管部门或县级人民政府组织编制并审批，报法定图则的审批机构备案。但控制性详细规划必须根据控制规划编制，工作图则不得与法定图则抵触。 4.控制性详细规划发展
(1)控制性详细规划的法制化是当前最重要的任务。可以从两方面考虑：一是完善各城市的城市规划管理技术规定，通过法定程序将
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它变成为明确、肯定、有国家强制力作保障的法规，作总体控制；二是在控制规划的基础上制定法定图则，它也是通过立法产生的法律成果，分块控制用地性质和建筑容量，用最少最易操作的指标和准则控制规划管理和实施的关键点。
(2)控制性详细规划是技术成果，它在控制规划(分区规划)下一层次。它必须经过审批程序变成工作图则，不是法律，供内部掌握，作为既具有刚性又具有灵活性的指导规划管理和实施的具体依据。 (3)对不同规模不同特点的城市，以及同一城市内不同地区不同情况下的控制性详细规划应采取不同深度、做法和要求，采用多种不同的方式进行控制。应该努力扩大控制性详细规划的覆盖面，以适应市场对建设用地的需要，这也是达到“公平”的必要条件。而所谓全覆盖是在采取不同深度和要求的情况下进行的。
(4)进一步研究控制性详细规划的内容深度问题。控制性详细规划的主要任务是保障公共利益不受分割，包括公共环境、政府的土地收益等，要研究市场经济中什么情况下严格控制什么内容，哪些内容可以由市场主体自由发挥。控制性详细规划的指标体系不是越庞大越好，内容越多越好，多到什么程度、简化到什么程度，有待进一步探讨。
(5)对土地使用强度等控制指标的决定应更严肃慎重，通过大量调查分析或形体示意，力求做到有根有据经得起推敲。控制性详细规划必须要贯彻城市设计思想，控制性详细规划的工作开展要以形体规划层面上的城市设计为基础。
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(6)控制性详细规划作为技术成果，编制主体可以是规划设计单位。但作为规划、管理、法律三者交汇点的法定成果，城市规划管理技术规定和法定图则等应由政府及城市规划行政主管部门负责制定。 (7)与控制性详细规划法制化相辅相成的一面是XX化，必须通过公众参与使控制性详细规划做到更加公开、公正、公平。公众包括各种利益集团、专业团体、社区和广大市民，不仅实施过程要引入公众参与，控制性详细规划的编制过程也应反映公众的意愿。
第三讲 控制性详细规划的涵义和作用 一、控制性详细规划的涵义
控制性详细规划是《城市规划编制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划，是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。 二、控制性详细规划的作用
1.控制性详细规划是连接总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次。
控制性详细规划是详细规划编制阶段的第一编制层次，它以量化指标将总体规划的平面、定性、宏观的控制分别转化为对城市建设三维空间、定量、微观的控制。从而具有宏观与微观、整体与局部的属
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性，既有整体控制，又有局部要求；既能继承、深化、落实总体规划意图，又可对城市分片及地块建设用地提出直接指导修建性详细规划编制的准则。因此，它是完善城市规划编制工作，使总体规划与修建性详细规划连为有机整体的、关键性的规划编制层次。
2.控制性详细规划是规划与管理、规划与实施衔接的重要环节，更是规划管理的依据。
“三分规划，七分管理”是城市建设的成功经验。在城市土地有偿使用和市场经济体制条件下，城市规划管理工作的关键主要视其能否按城市总体规划的宏观意图，对城市每块土地的使用及其对城市总体环境景观的影响进行有效控制和引导房地产开发的健康发展。总体规划、分区规划与传统的详细规划，均难以满足规划管理既要宏观又要微观，既要整体又要局部，既要对规划设计又要对开发建设的管理工作的需求。控制性详细规划能将规划控制要点，用简练、明确的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据，正确引导开发行为，实现规划目标，并且通过对开发建设的控制，使土地开发的综合效益最大化。这样有利于规划管理条例化、规X化、法制化，规划和管理以及开发建设三者的有机衔接。因此，它是规划管理的必要手段和重要依据。
3.控制性详细规划是体现城市设计构想的关键。
控制性详细规划可将城市总体规划、分区规划的宏观的城市设计构想，以微观、具体的控制要求进行体现，并直接引导修建性详细规划及环境景观规划等的编制。
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(1)控制性详细规划的内容 ①规划控制指标体系的内容
任何城市建设活动，其构成内容包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面。 ②土地使用
包括土地使用控制和环境容量控制。
土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界X围等方面作出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。土地使用性质按用地分类标准规定建设用地上的建设内容，土地使用相容性通过土地使用性质宽容X围的规定或适建要求，为规划管理提供一定程度的灵活性。
环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。容积率为空间
密度的控制指标，反映一定用地X围内建筑物的总量；建筑密度为平面控制指标，反映一定用地X围内的建筑物的覆盖程度；人口容量规定建设用地上的人口聚集量；绿地率表示在建设用地里绿地所占的比例，反映用地内环境质量和效果。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个方面综合、全面地控制了环境容量。 ③设施配套
包括公共设施配套和市政公用设施配套。
设施配套是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内公共设施
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和市政设施建设提出定量配置要求。公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要求。市政设施配套包括机动车、非机动车停车场(库)及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。设施配套控制应按照国家和地方规X(标准)作出规定。 ④建筑建造
包括建筑建造控制和城市设计引导。
建筑建造控制是对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。其控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其他方面的专业要求。
城市设计引导是依照美学和空间艺术处理原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议。其中建筑单体环境的控制引导，一般包括建筑风格形式、建筑色彩、建筑高度等内容，另外还包括绿化布置要求及对广告、霓虹灯等建筑小品的规定和建议。建筑色彩一般从色调、明度和彩度上提出控制引导要求；建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面捉出控制引导要求；对商业广告、标识等建筑小品的控制则规定其布置内容、位置、形式和净空限界。建筑群体环境的控制引导即是对由建筑实体围合成的城市空间环境及其周边其他环境要求提出控制引导原则，一般通过规定建筑组群空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮廓线示意等达到控制城市
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空间环境的空间特征的目的。 ⑤行为活动控制
行为活动控制是从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。
其控制内容丸交通出入口方位、数量，规定允许出入口方向和数量；交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类型，以及地块内停车泊位数量和交通组织；装卸场地规定装卸场地位置和面积。环境保护的控制通过制定污染物排放标准，防止在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害，达到环境保护的目的。 控制内容的选取受多种因素的影响，对每一规划地块不一定都需要从四个方面来控制，而应视用地的具体情况，选取其中的部分控制内容。
4.规划控制的方式
针对不同用地不同建设项目和不同开发过程，应采用多手段的控制方式。 (1)指标量化
•含义：通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。
•适用X围：适用于城市一般用地的规划控制。 (2)条文规定
•含义：通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进行定性控制，
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如用地性质、用地使用相容性和一些规划要求说明等。
•适用X围：当对规划地块需作使用性质规定或提出其他特殊要求时采用。
(3)图则标定
•含义：用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线、绿化绿线、控制点等。
•适用X围：当需要对规划地块的划分和建筑的布置作出标示时采用。 (4)城市设计引导
•含义：通过一系列指导性综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群空间组合形式、建筑轮廓线示意图等。 •适用X围：在城市重要景观地带和历史保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。 5.规划控制指标的类型
控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。
(1)规定性指标一般为以下各项： ①用地性质；
②建筑密度(建筑基底总面积／地块面积)； ③建筑控制高度；
④容积率(建筑总面积／地块面积)； ⑤绿地率(绿地总面积／地块面积)；
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⑥交通出入口方位；
⑦停车泊位及其他需要配置的公共设施。 (2)指导性指标一般为以下各项： ①人口容量(人／hm2)； ②建筑形式、体量、风格要求； ③建筑色彩要求； ④其他环境要求。
6.规划控制指标的名词解释及计算规定名词解释 (1)用地面积--规划地块划定的面积，以公顷计。
(2)用地性质--用地使用功能，根据国标用地分类标注至小类乃至小小类(如R22：表示幼儿园、R222表示小学、R，表示中学等)。 (3)土地使用的相容性--土地使用性质兼容X围规定或适建要求，以“允许设置”、“有条件的允许设置”和“不允许设置”来表示。 (4)建筑密度--建筑占地面积与规划地块面积之比，以百分比计。 (5)容积率--规划地块内建筑总面积与规划地块面积之比。 (6)人口容量--规划地块内每公顷用地的居住人口数。
(7)绿地率--地块内绿地面积与规划地块面积之比，以百分比计。 (8)停车泊位数--规划地块内规定的停车车位数量，包括机动车位数
和非机动车车位数。
(9)交通出入口方位及数量--规划地块内允许设置出入口的方向、位置和数量。
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(10)交通运行组织--规定规划地块内允许通行的车辆类型，作出合理的交通运行组织。
(11)装卸场地规定--对规划地块内货物装卸场地位置和面积的规定。
(12)建筑高度--由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。
(13)建筑后退--建筑相对于规划地块某方位边界后退的距离。 (14)建筑间距--为满足日照、消防、卫生、安全和建筑保护等要求而规定的与相邻建筑之间的距离。 7.地块划分，土地使用性质与兼容控制 (1)地块划分
①地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。 ②地块的概念和特性
地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。
地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。 ③地块划分的依据划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，参照下列因素综合
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考虑：
•用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用，尽可能保证地块性质单一。
•用地产权或使用权边界。土地使用单位利益与土地有偿使用，使产权边界日益重要，一个基本地块原则上不能跨越这一边界。 •城市“六线”规划等专业规划要求(注：城市“六线”指道路规划红线、绿地绿线、河湖水面蓝线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线)。
•考虑土地价值的区位级差。因区位不同地块管理要求也会不一样。 •不超越分区界或片区界，以利于规划管理。 •与开发规模尽可能一致。
•兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收集统计。
上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要7项因素能考虑周全，用地划分则较为科学合理。 (2)土地使用性质及其兼容控制
①用地分类：基本上按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37-90)分类，根据所在城市不同规模、城市特征、所处区位、土地开发性质等确定土地细分类别。一般规律是老城区分类多，新开发区分类少；中心区分类多，边缘区分类少。 ②兼容控制
土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理提供一定程度的灵活性，并应作为技术法规立法通过执行。所示的适建
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X围规定表，仅表示一种格式，不是到处可以套用的X本。各地应根据具体情况和特殊性制订切合实际的规定表。
有的地方采用3种土地使用性质的方法，表示有条件可容许的土地使用性质的灵活性。
1.道路及其设施控制
控制性详细规划编制阶段的道路及其设施控制，主要指对路网结构的深化，完善和落实总体规划、分区规划对道路交通设施和社会停车场(库)的控制，以及对配建停车泊位的控制。
以上各方面的深化与控制，就是在主次干道确定的条件下，根据规划用地规模及地块的使用性质，增设各级支路路网；确定规划X围内道路的红线、道路横断面、道路主要控制点坐标、标高、交叉口形式；对社会停车场(库)进行定位、定量(泊位数)定界控制；对配建停车场(库)，包括大型公建项目和住宅的配套停车场(库)，进行定量(泊位数)、定点(或定X围)控制。 2.给水工程
计算用水量，提出对水质、水压的要求，布局给水设施和给水管网；计算输配水管渠管径；校核配水管网水量及水压；选择管材。 3.排水工程
对污水排放量和雨水量进行具体的统计计算；对排水系统的布局，管线走向、管径进行计算复核；确定管线平面位置，主要控制点标高。
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4.供电工程
计算用电负荷；选择和布局规划X围内变配电站；规划设计10kV电网；规划设计低压电网。 5.通信工程
计算规划X围内的通信需求量；确定邮政电信局所等设施的具体位置、规模；确定通信线路的位置、敷设方式、管孔数、管道埋深等；划定规划X围内电台、微波站、卫星通信设施控制保护界线。 6.燃气工程
计算燃气用量；规划布局燃气输配设施，确定其位置、容量和用地；规划布局燃气输配管网；计算燃气管网管径。 7.供热工程
计算规划X围内热负荷；布局供热设施和供热管网，计算供热管道管径。 8.管线综合
各种管线在平面和竖向上的布置，尤其要解决好交叉口处管线的三维关系。
9.市政工程的常用技术指标
在控制性详细规划中各类市政工程管线技术指标对市政设施量的预测起到很重要的作用。由于控制性详细规划是一个实施性的控制规划，一些技术指标没有总体及分区规划中的指标高，同时又必须高于现有技术指标，加上在规划中有很多不确定因素，不可能做到准确预测，只能起一个大概的控制作用。
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雨水及河道以XX市暴雨强度公式 为例，其中河道P=5-10年，管道p=1年，g =0.5～0.7。各地应按当地的公式计算。
二、确定土地使用强度的因素
土地使用强度控制，实际上就是对开发容量的控制。因而，在土地使用性质细分后，这是控制性详规编制工作中必须解决的最为关键的问题。特别在市场经济体制条件下，开发容量至关重要。它不仅与土地的投入产出和开发收益直接相关，而且与公众利益，与三个效益的统一息息相关。 1.确定土地使用强度的因素 (1)用地性质
不同性质的用地，有不同的使用要求和特点，从建筑单体到群体组合，从空间环境到整体风貌，均呈现出差异，因而开发强度亦不相同。
(2)城市土地级差
由于各建设用地所处区位不同，其交通条件、基础设施条件、环境条件出现差距，从而产生土地级差。如中心区、旧城区、商业区、沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。这就决定地块的土地使用强度，应根据其区位和级差地租区别确定。地块的土地使用强度制定是否合理，在经济上是否可行，需要进行房地产开发的经济分析。
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(3)建造方式和形体规划设计
不同建造方式和形体规划设计能得出多种开发强度的方案，如低层低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度、高层高密度，这些均对土地开发强度产生重大影响。 (4)城市设计要求
将规划对城市整体面貌、重点地段、文物古迹、视线走廊等的宏观城市设计构想，通过其具体的控制原则、控制指标与控制要求等来具体体现，应该落实到控制性详细规划多种控制性要求和土地使用强度指标上。
(5)城市交通与基础设施容量
为避免环境拥挤、交通混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分。 2.控制指标确定的方法 (1)形体布局模拟
这种方法是目前采用较多的方法。通过试做形体布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体合适的方案，然后加入社会、经济等因素的评价，反推成明确的控制指标。这种方法的优点是形象性、直观性强，对研究环境空间结构布局有利，便于掌握，但缺陷在于工作量大并有较大的局限性和主观性。 (2)经验归纳统计
将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的技术经济指标
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进行统计分析，总结得出经验指标数据，并将它推广运用。这种方法的优点是较为准确、可靠，缺点是这些得出的经验指标只可运用到与原有总结情况相类似的地方，如有新的情况出现则难以准确把握。另外，经验指标的科学性和合理性往往依赖于统计数据的普遍性和真实性。
(3)调查分析对比法
这种方法是通过对现状情况作深入、广泛的调查，以了解现状中一些指标的情况和这些指标在不同区位的差别，得出一些可供参考的指标数据，然后与规划目标进行对比，依据现有的规划条件和城市发展水平，定出较合理的控制指标，如XX确定区划容量控制指标，是通过调查了解现状建筑类型的容量特征，及其在城市中不同区位的容量差别，确定出容量控制指标。这种方法较为现实可靠，得出的指标也较为科学合理，但它需要作大量广泛的调查。另外，它只是参照依据现状指标数据，难以考虑到其他的影响因素，因而也难免存在一定局限性。
不管采取哪种确定控制指标数值的方法，最关键的仍是作认真的基础研究。另外，也不应只采用一种方法，可采取多种方法的综合。
第五讲 控制性详细规划成果 一、规划文件 1.文本(或实施细则)
文本是规划的法制化和原则化体现，以简练、明确的条款格式，
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表示地块划分和土地使用性质、开发强度等控制指标、配套设施、有关技术规定等内容，经批准后成为土地使用和开发建设的法定依据。 (1)总则
制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限。 (2)土地使用和建筑规划管理通则 ①各种使用性质用地的适建要求 ②建筑间距的规定
③建筑物后退道路红线距离的规定 ④相邻地段的建筑规定 ⑤容积率奖励和补偿规定
⑥市政公用设施、交通设施的配置和管理要求 ⑦有关名词解释 ⑧其他有关通用的规定
(3)地块划分以及各地块的使用性质规划控制原则、规划设计要点。
(4)各地块控制指标一览表
控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。
①规定性指标一般为以下各项：用地性质，用地面积，建筑密度，建筑控制高度，容积率，绿地率，建筑后退红线要求，交通出入口方位，停车泊位及其他需要配置的公共设施。
②指导性指标一般为以下各项：人口容量，建筑形式、体量、风格要求，建筑色彩要求，工程设施配套要求，其他环境要求。
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2.规划说明 二、规划图纸
1.区位图：图纸比例不限。
2.用地现状图：土地利用现状、建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状(必要时可分别绘制)。
3.用地规划图：规划各类用地的界线，规划用地的分类和性质、道路网布局等。
4.道路交通及竖向规划图：确定道路走向、线型、横断面、各支路交叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施位置和地块界线以及界线转折点坐标，各地块室外地坪规划标高，必要时可分别绘制。 5.工程管网规划图：各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高，必要时可分别绘制，分为给水、雨水、污水、电力电讯、煤气、管线综合等。
6.地块划分图：表示地块的划分情况及编号。 7.各种分析图 8.地块图表(分图则)
以若干地块为单位，标明地块划分具体界线和地块编号，表示出地块划分、用地性质、建筑密度、容积率、建筑控制高度、绿地率、建筑后退、交通出入口方位、配套设施等各地块的
各项控制指标表，图表对应，并附有简要的规划设计要点。 分图则也可作为文本的组成部分，用分图则表示的控制性详细规划可省去文本中的控制指标一览表。
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第六讲 控制性详细规划技术经济分析 一、控制性详细规划的经济分析的概念
控制性详细规划的经济分析，是控制性详细规划的重要组成部分，其任务是在一定的控制性详细规划设计方案的基础上，针对城市开发这一经济活动所进行的经济效益分析。 二、控制性详细规划的经济分析的任务和特点
城市规划是城市开发的目标和手段，城市规划具有双重性，一方面，它是城市未来发展的蓝图，是城市开发的目标，这是技术经济的一面，反映出城市规划的前瞻性、科学性。另一方面，它也是城市开发的调控机制，是城市开发的手段，这是法制和行政管理的一面，反映出城市规划的合理性、法制化、政策性和强制力。城市规划的技术经济是法制和行政管理的基础。
城市规划编制工作，特别是控制性详细规划的编制工作，是城市开发前期工作，是城市规划管理的依据。为了增强规划的科学性、合理性、可行性、可操作性，必须在城市规划编制阶段加强经济分析工作，使城市规划具有坚实的经济基础。经济分析的结论，还制定城市政策的可靠依据，指导城市政府建立可持续发展开发的调控机制。可以成为¬¬¬¬-------------------------- 三、控制性详细规划的经济分析意义
1.增强规划的科学性、合理性、可行性、可操作性
通过经济分析，城市规划的方案具有经济背景支持，在满足城市
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规划基本原则的基础上，使城市功能规划、形态规划更加可行，保证城市规划的顺利实施。
2.提供城市政策依据，指导城市政府建立城市开发的调控机制 由于城市开发的要素(土地、建筑等)的空间分布不均衡，城市土地存在级差地租，城市各地段的征地成本、动迁成本、基础设施的成本差异较大，加上城市规划对土地用途和强度的控制，导致城市各地段的收益相差较大，如果城市政府不对这种利益进行调控，开发商必将寻求利润最大化的开发，给城市的进一步开发留下难题。 四、控制性详细规划的原则与指导思想 1.整体性原则(宏观与微观结合、三大效益结合) 2.效益性原则(经济效益优先) 3.土地利用最优原则 4.估价最不利原则
5.可操作性原则(切合实际、简单化)
五、控制性详细规划的技术经济分析的内容(案例分析) 1.城市房地产市场的概念
控制性详细规划的技术经济分析的对象是城市房地产开发，因此，我们必须认识房地产市场的特点。 (1)房地产市场的三级市场构架 ①房地产一级市场
房地产一级市场又称土地出让市场，是指国家将国有土地出让给土地使用者的交易市场。其特点是：
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a.国家垄断的国有土地使用权出让 b.明确各类用地的使用年限 商业/旅游/娱乐 40年 工业/科教文体卫 50年 居住 70年
c.出让地价是一种租赁价格，其构成为绝对地租和相对地租，租赁费用一次性收取。 ②房地产二级市场
房地产二级市场又称房地产转让市场，是指取得土地使用权的开发经营者对土地进行开发后，与其他房地产开发经营者、房地产使用单位或个人之间的交易市场。 ③房地产三级市场
房地产三级市场是指房屋所有权出售、出租等交易市场。市场的主体是房屋所有权的所有者和住房消费者。其特别是房地产权的再转让，属于调剂余缺，重新配置的市场。
(2)政府对房地产市场具有调控的机制和功能
主要包括；土地供应计划、城市规划、控制地价、调节税收、信贷规模和利率。 2.房地产市场分析与预测
(1)城市经济发展分析(房地产需求的原动力)
经济发展创造了就业机会，增强了购买力，这必将推动房地产需求的增长。XX工业园区在1994年-2000年6月内吸引项目投资360
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亿元，创造就业岗位约24000个。开发土地约12km2，其中工业用地约240hm2，平均住宅容积率为1.33。土地价格由400元/m2升到900元/m2，住宅价格由1600元／m2升到2100元／m2。 (2)城市房地产市场分析(房地产需求的统计预测)
根据经济发展和房地产需求发展的速度，可以预测今后若干年的房地产需求和价格。根据历史发展的数据，今后5年内，XX工业园区将吸引300亿元，创造就业岗位约20000个。开发土地约10km2，其中工业用地约200hm2，居住用地约75hm2。土地价格由900元／m2上升到1400元／m2，住宅价格由2100元／m2升到2600元／m2。预计平均住宅容积率将上升至1.5—2.0。
(3)销售价格分析(房地产需求的结构：用途差异、区位差异) 从市场的角度看，房地产的价格与用途和区位的关系极为密切。用途和区位都是城市规划控制的要素。因此销售价格分析就是要分析各类房地产价格在现状的基础上，经过规划实施所产生的变化和规律。如果城市规划和土地供应调控得当的话，销售价格是十分稳定和有规律的。一般来说，工业房地产比较稳定，价格较低，基本上是成本价。有时候为了吸引投资，甚至政府补贴。住宅房地产价格相对较高，弹性较大，由于涉及千家万户，因此政府会对住宅建设进行干预，客观上形成了住宅对两个市场，一个是大众住房市场，一个是高档商品房市场。高档商品市场的特点有时接近商业房地产市场的特点。对于大众住宅区来说，公共配套设施是一个十分重要的因素，对于提升住宅区的房地产价格具有特别重要的意义。XX工业园区就是通过开
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发邻里中心带动了住宅房地产的繁荣。商业房地产的价格波动较大，价格最高，受区位的影响极大，城市规划要特点注意商业用地的布局，通过集聚和集中布置，营造商业环境。
以XX为例，可以看出，区位仍是影响房价空间走势最重要的因素。传统高价格区静安、X汇的楼盘均价分别为6250元／m2和5200元／m2左右，两区楼盘价差较小，价位分布比较均匀。长宁、浦东区楼盘价位分布呈明显的空间差异性。长宁区高价位楼盘华山嘉苑(5520—7350元／m2)与低价位楼盘虹康花苑(3730—4300元／m2)单位面积均价差可达2500元左右。闵行、普陀、虹口等区楼盘价差也较小。
分析其中原因，长宁区东邻静安、X汇，西接闵行，楼盘价位受X汇、静安、闵行三区影响，由东至西呈递减之势。华山嘉苑位于横穿静安、X汇、长宁三区的华山路，其区位优势不言而喻，而虹康花苑则位于毗邻闵行的仙霞地区，其价位远低于华山嘉苑也就显而易见了。
上市楼盘较为集中的浦东新区，各楼盘之间也有较大的均价差，位于X杨路的东阿花苑(4200—5900元／m2)与位于绿林路的绿林安居苑(1900—2700元／m2)单位面积均价差为2750元。由于浦东不同地区交通便捷性、社区配套成熟度差异较大，加上陆家嘴等楼盘高价位区对周边地区的辐射作用，使位于主干道(如X杨路、东方路)，社区配套成熟或毗邻陆家嘴等区的楼盘价位明显高于浦东其他地区的楼盘。闵行地区的楼盘大都集中在七宝、莘庄附近，其价位也以七
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宝、莘庄为中心，由高至低向周边回落，但价位波动平缓，均价差在900元左右。
3.城市开发成本
(1)土地使用权出让基准地价
国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
土地使用权出让，是指国家将有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
市早在1 99 3年就发布了《市出让国有土地使用权基准地价的通知》，对市出让国有土地使用权用地基准地价对不同用途和地价区类的标准作了具体规定，在一个较大的框架内，确定了商品房价格的走向。基准地价根据商业、公寓、住宅及工业4种不同的土地使用类型和10种地段制定了级差价格。从全市看，东城、西城、崇文、宣武、海淀、XX区为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他各郊县则处于六到十类地段区。按照基准地价可以推算：王府井地区每平方米楼面生地价在3000—4000元西单一带在2000～3000元其他按地段级差各有区别，从几百元到上千元各不相同。从这里可以看出，发展商在不同地区取得土地的成本是不一样的，这也直接导致了房价的悬殊差别。 (2)土地征用
城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，
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该幅国有土地使用权方可有偿出让。
国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费，标准如下： ①土地补偿费
A征用耕地、蔬菜地费；B征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地费；
C征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有益的非耕地费； D征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算，房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿； E征用无收益的非耕地，一般不予补偿。 ②青苗和附着物补偿费
A青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购；
B房屋拆迁，按房屋结构、面积，新旧程度，给予合理补偿； C农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实际情况付给迁移费或补偿费。 ③安置补助费
A征用耕地的安置补助费； B征用非耕地安置补助费；
C征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。
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按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前3年平均年产值的20倍。
国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当将个人的附属物和青苗补偿费付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡(镇)、村商定处理，用于组织被征地单位发展生产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。
大型水利、水利工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法，由省人民政府根据国家规定另行制定。 (3)动迁安置成本 房地产开发商的开发建设成本中很重要的一块就是动迁安置费。如在前期拆迁过程中，旧式居民区人口密度大，拆迁安置工作难度大、代价高。
凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，由建设单位向城市主管房屋拆迁机关申请力、理地面建筑物、构造物的拆迁事宜。城市房屋拆迁建设安置工作由市、县(区)人民政府城市房屋拆迁建设的主管机关(以下简称主管机关)统一组织、管理、妥善安置被拆迁单位或者拆迁户。拆迁成本是否进入地价，各地执行不一。
XX工业园区在出让土地的时候，以空产出让的方式进行，出让地价包括了拆迁成本。“统筹动迁，打入地价”有利于城市规划的实
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施，创造公平竞争的房地产开发环境。
XX市比较注意统筹安排建设用地，妥善安置动迁户，合理动迁费用，加快住宅建设。1983年12月《XX市城市住宅建设负担运迁费暂行办法》规定：凡列入住宅建设计划的项目，不论建设区域内有无动迁户，一律按规定负担运迁费，统一平衡，调剂使用。负担运迁费的标准，按区域划分四个等级，城市中心区按住宅面积的50％负担；城市边缘区按住宅面积的40％负担；城乡结合区按住宅面积的30％负担；新开发区按住宅面积的20％负担。 (4)基础设施费
基础设施费是指供水、供电、供气、供热、电讯、有线电视、道路、排污、雨水、河道、环卫、绿化等工程费用。
基础设施费可分为基础设施配套费和基础设施小配套费。基础设施大配套费是指房地产开发的用地红线外的基础设施费，这部分的费用经常打入地价，以房地产二级市场的土地转让价格出现。基础设施小配套费是房地产开发的用地红线内的基础设施费，一般打入房价。基础设施大配套费的估算可以按照用地平方米计算，下表给出了XX工业园区的费用估算，供参考。基础设施小配套费的估算可以按照用地平方米或建筑平方米计算，下表给出了XX开发区某小区的费用估算，供参考。 (5)建安成本
发展商开发的房产所选用的结构类型也直接导致成本的差异：一般普通6层的多层住宅为砖混结构，其建造费用一般在1000—1200
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元／m2，而25层左右高层建筑，一般选用框架——剪力墙结构，造价在1800～2000元／m2左右。两者相比较，高层建筑建造成本要高出80％左右。 (6)前期工程费
包括开发项目的规划、设计、可行性研究、勘察及前三通等费用，规划、设计、可行性研究、勘察一般按开发成本的5％—10％计算。 (7)城市开发税费(配套及附加成本) ①政府的行政事业收费
地方政府为了加强城市管理和城市配套建设征收各种费用。如：绿化、环卫、公建等各类配套费，行政管理规费等。 ②税收
(8)物业管理(运营成本) 物业管理费 (9)不可预见费
不可预见费包括自然灾害引起的费用等。城市规划经济分析一般按开发成本的5％—10％计算。 (10)开发费用
包括管理费用、销售费用、财务费用等。城市规划经济分析一般按开发成本的5％～10％计算。
六、城市开发的投入产出分析方法
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1.城市开发的经济效益的分类
按层次分类，城市开发的经济效益分为宏观经济效益和微观经济效益。
按收益直接程度分类，城市开发的经济效益分为直接经济效益和间接经济效益。
按经济效益发生的时间分类，城市开发的经济效益分为近期经济效益和远期经济效益。
按经济效益考虑时间因素分类，城市开发的经济效益为静态经济效益和动态经济效益。 2.城市规划经济分析深度
联合国工业发展组织(UNIDO)为推行项目可行性研究而编写的《工业可行性研究手册》提出： 机会研究阶段 30% 初步可行性阶段 20% 可行性阶段 10% 3.容积率与房价的关系 4.容积率与地价关系
(1)容积率对地价的作用与城市规模成正比。城市规模越大，地价随容积率的变化幅度越大；
(2)容积率对地价的作用与中心区位成正比。从城市外围到市中心，地价随容积率的变化幅度越大；
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(3)容积率对地价的作用与用途有关。对商业地价影响最大，住宅其次，工业最弱；
(4)容积率对地价的作用与密度有关。容积率对公共住宅区的影响较大，对别墅区较弱。 5.城市开发经济效益的不确定分析
不确定分析就是借助盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法，使城市开发者了解经济效益分析的可靠程度。
七、政府必须以控制性规划为手段，垄断一级房地产市场
当前各级政府根据当地的实际情况与加快城市建设的愿望，对开发计划逐步放宽，对信贷资金控制也比较宽松。但是，对外商投资开发项目，这些措施作用不大，因此，在目前我国房地产法规不健全的情况下，对投放量的控制是政府实施管理最有效、最主要的手段。通过对投放量的控制达到实施城市规划及社会发展计划的目的，稳定房地产市场的价格，避免出现“跑马圈地”的浪费土地现象，更能够通过对房地产市场的调控，达到平抑市场物价，制止通货膨胀的目的。 (1)根据城市经济发展水平，确定投放量
我国的房地产开发正处于起步阶段，投放量确定应以满足下列条件为前提：
①根据市场的实际需求情况，保证供给的数量小于需求的数量； ②为了避免圈而空之，几年不开发的情况，要以项目带动房地产开发，
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没有建设不予批地。
具体建议参考(表4.2.3)的要求，根据城市用地出让、转让投放控制总图，确定每年的投放土地数量。政府可以根据规划部门提供的投放控制图确定3年土地投放量，当完成一个年度的投放工作后，要求规划部门根据建设规划着手编制下一个年度的投放控制规划图。城市经济发展速度3年连续低；于8％，投放量取下限；连续3年平均；在8％一15％之间，考虑投放量取中间值；连续3年高于15％，投放量可取上限值。一次性出让指第一批有偿出让土地在基础设施完成后销售量达到80%以上，方可推出第二批。提供有偿出让的生地数量平均每年不应高于城市每年生地需求量的30％。对出让给外商开发的用地数量要适应控制，避免土地出让后的垄断。
(2)以城市规划为指导，确定投放地段，引导城市发展方向 城市土地开发必须服从城市规划，因为一个城市的基础设施的布局与投入都是在规划指导下实施的，如一幢建筑任意排在城市的某一地方，尤其是高层建筑，它的配套基础设施费用要比有规划指导下大出好多倍，并将进一步加大城市基础设施的负荷，这势必使城市政府的包袱越背越重。
①投放位置要根据当地的需要来安排，以有利于城市基础设施的建设；
②在城市中建筑质量相对差的地段，能迅速地改变城市面貌，提高人民的生活居住水平。
③能迅速改变旧城交通条件，建设新区道路骨架。
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④引导社会资金投资流向通过土地出让，政府筹集到大量城市建设资金，使社会资金流向城市建设，真正做到“人民城市人民建”。
第七讲 控制性详细规划中应重视并解决的几个问题 一、控制性详细规划的整体性与连续性 1.控制性详细规划的“承上启下”要求
①控制性详细规划必须以城市总体规划、分区规划为依据进行编制（如在城市用地性质、使用强度等方面）。
②控制性详细规划X围，应具有可以从城市整体，或城市区、片全局考虑问题的用地规模，如对小城市，起码宜将老城区作为一个整体进行编制。
③控制性详细规划指标与控制要求，应综合考虑城市整体或城市区、片全局进行制定。
二、主要指标定量数据确定的科学性
经分析，控制性详细规划用地控制指标一般有13项，包括规定性控制指标；引导性控制指标。
★其中重点是确定四项规划性指标的量化值： ①建筑密度(%) ②建筑高度(m)
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③容积率 ④绿地率(%)
三、控制性详细规划控制的规定性与灵活性 两者相结合，具体体现在
1.控制性指标——规定性指标与引导性指标两类，并以前者为主。 2.土地使用性质兼容，——以某一类土地使用性质为主，兼容其他。 3.混合用地，——以某一类土地使用性质为主，与其他类混用。如商住用地(C/R)。
4.在特定条件下，“引导性”指标可上升为“规定性”指标。如重点文物保护区等。
四、控制性详细规划控制性要求的多样性 1.城市多种功能，要求多种控制； 2.城市土地级差，要求区别控制； 3.城市设计要求多样化控制。
五、控制性详细规划中的“容积率”及其相关问题
容积率对土地开发强度、地价高低、景观效果及环境质量优劣起着举足轻重的作用，是控制性详细规划的核心指标。 1.容积率的三个特点：
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①容积率的高低一般与建筑密度、建筑层数成正比关系。建筑密度越大(小)、建筑层数越多(少)、容积率越高(低)；
②容积率一般与区位条件成正相关。区位条件越好，如市中心、中心商贸区、通达性好的沿街地段，容积率高；区位条件较差的地区，如城市边缘地区、一般地段，容积率一般较低。
③容积率的高低一般与建设用地使用性质如经营强度成正比关系。经营程度越强，如商业金融用地，容积率一般较高，反之越低。 •由此可见，影响容积率赋值的主要因素，一是区位及其环境条件；二是用地使用性质；三是规划用地在城市中的地位和作用。 “控制性详细规划实施文本”里往往出现对容积率的“奖励条目”如•
对提供公益性项目、公共绿地、公共停车场等，或“无偿负担地块周围城市道路等用地的征地和拆迁工作”等，特在原规划容积率的基础上，再奖励一定数额的“容积率”。但要注意奖励的适度X围，要以不引起环境质量下降为原则。
六、控制性详细规划中的经济效益问题
控制性详细规划中的经济效益含量，主要应体现在以下几个方面：
1.提高土地的使用效益与效率。
––––落实城市总体规划、分区规划意图，具体优化城市用地结构。如对旧城区，应降低居住、工业、仓库等土地使用效率不高的用地比
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例，提高土地使用强度高的商贸用地比例等。
––––根据城市级差地租的高低的不同分布，具体调整建设用地使用性质。
2.合理确定容积率的高低。该高则高，该低的不应强求。
3.对规划X围的典型区段或地块作投入产出经济估算，以正确确定各项控制指标。
七、城市设计在控制性详细规划中的具体体现
一般应体现在以下三个方面：
1.将城市设计构想，抽象为具体的条件和指标，如建筑高度、建筑风格、空间尺度和环境要求等等；
2.将控制条件、指标与具体要求，落实到相应的建设地块上进行控制，以便作为对土地招议标底条件和融入修建性详细规划，在建设中付诸实施；
3.对城市设计构想的重点区段，应用意象性的详细规划，以引导修建性详细规划设计。
八、“控制性详细规划文本”与“控制图则”
这二本是控制性详细规划的主要成果与精髓，是规划管理的技术依据，也是编制修建性详细规划的编制技术准则。为此，其内容与
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表达方式极为重要。
1.“控制性详细规划实施文本”
•集规划构想、城市设计构想、控制性原则、控制性指标及要求为一体。
•特点是以法律条文的形式进行表达，既使规划控制内容重点突出，简练明确易懂，又便于将其直接转换为规划管理条例，以利规划管理工作。共内容一般包括以下九个方面： ①总则；
②土地使用分类、兼容及控制； ③主要指标控制； ④道路交通控制； ⑤配套设施控制； ⑥绿地控制；
⑦重点区段城市设计引导； ⑧广告牌与标志物控制； ⑨术语与计算规定。
•必须强调的是，“控制性详细规划文本”是规划设计的技术文本，而不是直接的管理文件。为此，对于违反规划控制内容的惩罚、土地租让审批程序等，纯属管理工作X畴的内容，不宜纳入“控制性详细规划实施文本”。
2.“控制性详细规划图则”
•实为将落实到每片、块建设用地上的主要指标、相关要求和规划意
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图等，以地块为基本单位，图文并重地集于规划图纸(1:1000—1:2000)。
•最好不宜将指标与图分离。
九、控制性详细规划的可操作性
控制性详细规划强调“微观的控制功能”，要考虑城市不可预测的发展情况，留有一定余地，才具有可操作性。
控制性详细规划的可操作性主要体现在以下五个方面： ①合理确定建设用地使用性质兼容X围；
②重视和正确安排“混合用地”，如商业与居住混合用地、工业与居住混合用地。
③科学制定主要控制指标的量化值，并宜给予适度调幅；
④根据建设用地不同区位、不同土地使用性质，合理确定地块大小； ⑤提供简练、明确、易懂的“控制性详细规划实施文本”与“控制性详细规划规划图则”。
② 地块的划分依据
划分地块要综合考虑规划区的用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，并以规划布局结构为主要依据，重点考虑下列因素：
（1）用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用，尽可能保证地
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块性质单一。
（2）用地产权或使用权边界。土地使用单位利益与土地有偿使用使得产权边界日益重要，一个基本地块原则上不能跨越这一边界。 （3）城市“六线”规划（道路规划红线、绿地绿线、河湖水面蓝线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线）等专业规划要求。
（4）考虑土地价值的区位级差。区位不同，地块的管理要求也会不一样。
（5）不超越分区界或片区界，以利于规划管理。 （6）与开发规模尽可能一致。
（7）兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收集统计。 上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要基本上能购考虑周全，地块划分则较为科学合理
①地块的基本特征
在控制性详细规划中，为了便于规划管理的分块批租、分块开发和分期建设，以及统一制定控制指标，通常要将规划用地分成许多地块。地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。地块的基本特征为：
（1）地块是制定文本图则时进行编码工作与确定指标的载体； （2）地块的使用性质相对单一，但不排除混合使用；
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（3）地块划分与开发的规模、时序相一致；
（4）地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；
（5）根据开发、管理方式的变化，地块可以进行重组。
1、土地使用控制的基本类型有哪些，各自有哪些特点？ 可以归纳为规划主导型、区划主导型和综合控制型三种模式。 (1)规划主导型特征：
①具有完善而系统的城市规划体系，并且有切实可行的规划实施和规划管理机制；
②国家对城市土地的使用具有较大的支配权； ③规划管理多借助行政干预和规划立法来实行。 (2)区划主导型 特征：
①采用严密而完善的城市立法对土地进行控制，使城市规划管理完全纳入到法制管理的轨道； ②具有完善的法治体系； ③土地基本上属于私人所有。
区划控制由于过分强调法规的严肃性，造成了区划法的刻板和僵化，束缚了建筑师和规划师的手脚。此外，美国的区划法常常不能反映综合规划的目标，甚至相互矛盾，从而带来美国城市规划和城市管理之间的不协调。 (3)综合控制型特点：
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①规划与城市立法相互结合，相互促进，协同运作。 ②采用多种形式的管理手段，提高了管理效率。
2、开发建设单位拟在某市城区边缘地段内建设商品住宅，其性质与总体规划相符。该项目占地约26.2hm2,其内有部分待改造的平房及工程等。基地北侧临城市次干道；西侧为城市外围的快速路（过境交通），东、南侧为已改造完成的住宅（楼房）；北侧为规划风景区和已建成的度假别墅区。如图所示河流与水面已纳入市区雨水排放系统。城市规划主管部门现已给出修规的部分规划设计条件。 1、 用地情况：规划性质、用地边界、用地面积 2、建筑限高、建筑后退及间距要求 3、 小区绿地配置要求 4、 公建配套设施要求 5、 地块内应保留的现状设施。
6、 规划方案编制申报应符合的有关规定、规X的要求 答案：
1、容积率与建筑密度指标
2、重点处理好与北侧风景区（含度假别墅区）的景观系统之间的关系
3、协调好与东、南侧现状建成区的关系 4、出入口设置要求、停车泊位数 5、市政设施的配置要求 6、河流、水面的保留和利用要求
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7、小区与快速路之间应设置隔离带
某北方城市的一家房地产开发企业，通过土地招标取得一块开发建设用地（见下图）。该用地位于传统民间形式建筑风貌保护区内，用地四至情况如下：西侧为城市次干路，红线宽度30m ,设5m宽绿化带，用地界限至绿线；南侧为城市支路，红线宽度15m，设5m宽绿化带，用地界限至绿线；北侧为3层砖混结构的中学教学楼，用地界限至围墙；东侧用地界限至围墙。
规划部门提出的规划条件及土地出让合同规定的土地利用要求如下： 1）用地性质：办公用地。 2）可用地面积：2090平米。 3）容积率：不大于1.2。 4）建筑密度不大于50%。 5）绿地率不小于20%。
6）建筑限高：檐口高度不大于12m。
7）建筑退线：低层、多层建筑退地界不少于6m。 8）日照要求：日照间距系数为1.8。 9）建筑风格：与城市风貌保护区相协调。
问题：试评析该方案是否满足设计条件要求，并指出不合理之处。
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