2010年全国房地产企业销售排行榜报告

2020-12-03 来源：意榕旅游网

2010

一、发布机构 (1)

二、榜单说明 (2)

三、榜单发布 (3)

四、榜单解读 (6)

1、门槛：企业业绩快速增长，TOP10底线提升超百亿 (6)

2、梯队：差距再度加大，阵营内部竞争加剧 (7)

3、锐势：首家千亿企业诞生，行业龙头万科双双榜首 (8)

五、市场分析 (9)

1.总体市场表现良好，季度成交稳步走高 (9)

2.各地热销项目频现，满足多样化需求 (10)

六、企业分析 (12)

1、上市企业优势明显 (12)

2、民营企业是2010年中流砥柱 (12)

3、企业集中度不断提高 (13)

4、三大梯队差距进一步加大，500亿企业数量激增 (14)

七、区域分析 (16)

1、城市：二线城市贡献率快速提升，三、四线城市发展潜力较大 (16)

2、区域：华北、东北区域占比快速上升 (17)

八、项目分析 (19)

1、集中度：项目集中度分布出现结构调整，前10%项目占比下降 (19)

2、贡献率：受供应量减少影响，高档项目贡献率略有下滑 (20)

九、市场趋势与企业发展预测 (22)

1、土地市场：明年全国土地市场供销趋于平稳，地价平稳上行 (22)

2、住宅市场：供应增加和调控压力下房价趋稳，不同城市表现分化 (22)

3、城市：三四线城市作为政策避风港，将进入潜力挖掘阶段 (23)

4、区域：东北区域刚性需求庞大，成为企业未来开发的新趋势 (23)

5、结构：企业将趋向开发保障性住房、商住或城市综合体等产品类型的项目 (24)

6、格局：大型企业集中度进一步上升，各阵营企业未来发展路径出现分化 (24)

附件2010年TOP30企业主要在售项目列表 (26)

一、发布机构

《2010年中国房地产企业销售排行榜》是由中国房产信息集团与中国房地产测评中心共同发布的公益性排行榜。

中国房产信息集团（纳斯达克代码: CRIC）由中国领先的房地产服务公司易居(中国)控股有限公司(“易居”)(纽交所代码：EJ)与中国及全球华人社群领先的在线媒体及增值资讯服务提供商新浪(“新浪”)(纳斯达克代码：SINA)共同创建，通过资源的整合，两个在各自领域领先的公司将共同打造中国领先的房地产网络和信息平台。中国房产信息集团立足中国，始终以房地产服务业为市场目标，拥有中国最大、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌，为房地产行业产业链上的多类客户提供信息、咨询、广告服务和其他线上、线下综合性的服务。

中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构，由中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术（中国）有限公司五家单位共同发起成立。中国房地产测评中心为房地产行业整个产业链上各利益相关者提供一种决策基准点，重点评价和研究被测评企业在房地产行业中所处的相对位臵，确定房地产开发行业的标杆企业。

研究对象：本榜单将主营业务在中国内地的房地产开发企业作为研究对象。本榜单成交数据仅限住宅，不含商业、办公等其他属性成交数据。同时，不考虑企业项目权益划分问题。

研究方法：本榜单采取的研究方法遵守简洁性原则，将“销售业绩是企业运营能力的综合体现”作为假设，以销售业绩作为排行榜的核心评价指标。在核心评价指标的基础上，本排行榜具体采用了销售金额和销售面积两个具体衡量指标。

研究成果：本榜单分为《2010年中国房地产企业销售金额TOP30榜单》和《2010年中国房地产企业销售面积TOP30榜单》。

研究团队：通过中国房产信息集团遍布全国50座城市的分支机构，共300余名研究人员，收集、整理与筛选了涉及70个大中城市的房地产项目数据。

指标界定：

●城市划分：一线城市共4个城市，包括北京、上海、广州和深圳；二线城市共33

个城市，包括27个省会城市、除一线城市外的2个直辖市和4个计划单列市；三、

四线城市，除一、二线城市以外的城市。

●区域划分：华北：北京、天津、河北、山西、内蒙古；东北：辽宁、吉林、黑龙江；

华东：上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东；中南：河南、湖北、湖南、广东、广西、海南；西南：重庆、四川、贵州、云南、西藏；西北：陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。

●档次划分：高档项目，销售价格为城市均价2倍以上；中高档项目，销售价格为

城市均价1.5-2倍；中档项目，销售价格为城市均价1-1.5倍；中低档项目，销售

价格为城市均价1倍以下。

2010年度中国房地产企业住宅销售金额TOP30

2010年度中国房地产企业住宅销售面积TOP30

数据说明：

1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。

2、项目属性：本榜单成交数据仅限商品住宅，不含动迁配套住宅及经济适用房、廉租房等保障性住房，也不包含商业、办公及其他属性成交数据。同时，不考虑项目权益划分问题。

3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。

4、城市范围：中国房产信息集团覆盖的全国70个主要城市，超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。

5、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2010年1月至2010年12月。

四、榜单解读

2011年1月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》。

榜单数据显示，在政策调控渐成常态的形势下，房企运营依然稳健，项目推售节奏把控得当，销售业绩节节攀升，同时，整个房地产行业集中度随着市场资源的再度整合而得到进一步提升，大型企业业绩不断创新高。其中，万科以1026亿元创纪录的销售业绩和847万平方米的销售面积，执掌中国房地产行业大佬地位；恒大地产在2009年581万平方米的基础上，大增43%至831万平方米，荣登销售面积排行榜亚军；保利地产亦以660亿元的业绩位列销售金额亚军，绿地集团则双双囊括销售金额和销售面积季军，均交出具里程碑意义的成绩。

1、门槛：企业业绩快速增长，TOP10底线提升超百亿

2010年虽然历经三次宏观调控，各大房地产企业业绩依然得以快速增长。

从企业入榜门槛来看，2010年中国房地产企业销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为321亿元和255万平方米，对比2009年，TOP10企业销售金额入榜门槛增幅超过100亿元。

在TOP20榜单中，销售金额和销售面积入榜门槛分别为135亿元和162万平方米，而2009年入榜门槛为130亿元和105万平方米，入榜门槛再度提升。而TOP30榜单销售金额和销售面积门槛也分别达到110亿元和80万平方米。

图 2010年房地产企业住宅销售进榜门槛单位：亿元、万平方米

TOP10企业入榜门槛 TOP20企业入榜门槛

资料来源：CRIC

212

321

225

255

100200300

4002009年

2010年

销售金额

销售面积

2、梯队：差距再度加大，阵营内部竞争加剧

从各梯队来看，对比2009年，进榜企业在金额和面积上均呈现量级的提升，不同梯队间差距也进一步拉大，且同一梯队内竞争压力也加剧。

销售金额方面，500亿元以上的超大型房地产企业达到6家，稳居第一梯队，其中万科以1026亿元遥遥领先；第二梯队销售金额上升至200-500亿元之间，有10家企业入榜；销售金额在100-200亿元的第三梯队企业也达到14家。除此以外，销售金额在百亿以上的房地产企业已达近40家。

尽管各大房地产开发企业均抓住发展机遇，各梯队间的差距却进一步凸显。比较各梯队的业绩均值，第二梯队与第一梯队差距较去年增加60%左右，而第二梯队与第三梯队在销售金额方面的差距拉大了58%，销售面积方面亦有10%的增幅。

除去加剧的梯队差距，同一阵营内的企业竞争也愈发激烈。从销售金额来看，百亿以上房地产企业已达到近40家，尤其是在第三梯队中，销售金额在100亿以上的企业明显增多，差距却明显缩小。除此以外，尽管滨江集团、佳兆业等企业未进入榜单，但其业绩也均突破100亿元大关。

表：2010年企业梯队格局表

资料来源：CRIC

3、锐势：首家千亿企业诞生，行业龙头万科双双榜首

综观2010年销售榜单，万科最终以1026亿的销售业绩赫然位居首位，该数据与万科2009年全年630亿元的销售金额相比，增幅更高达63%。

早在12月1日时，万科即宣布其全年整体销售金额已突破千亿大关，这也成为国内首家销售额破千亿的房地产企业。

表：万科2009年、2010年销售金额和销售面积对比

资料来源：CRIC

在组合拳频频发力的调控之年，万科之所以能够取得如此佳绩，主要在于其始终坚持主流住宅建设、快速周转和战略纵深的发展策略。具体看来，万科从大多数客户需求出来，坚持“近90%产品是140平方米以下普通住宅，60平方米住宅比例接近60%”的产品策略，聚焦主流住宅建设，并因此实现销售的快速周转。此外，万科一贯坚持积极合理的定价也是快速周转得以实现的重要原因。不仅如此，企业把握当前形势，采取纵深发展的策略，提高二三线城市的业务占比，这些都促成其业绩的达成。

五、市场分析

1.总体市场表现良好，季度成交稳步走高

2010年是近几年来房地产市场政策调控最为密集的一年。面对频繁的房产新政，全年的市场月度成交呈现出明显的波动态势。从总体市场来看，第一季度市场成交延续了09年的繁荣，总体上呈增长态势，仅在2月传统的房地产淡季出现成交小幅下滑；第二季度4月上旬市场成交金额达到高峰，随着新政的到来市场陷入观望期，成交量在低位徘徊；第三季度开始，市场逐渐从观望中走出来，复苏态势迅猛；第四季度的成交则基本维持了第三季度的水平。

图5-1：全国商品住宅销售金额和销售面积月度走势图

2000

4000 6000 8000 10000

12000 14000 销售金额(亿元）销售面积（万平方米）

数据来源：中国国家统计局

注：２０１０年12月全国商品住宅销售金额为根据1-11月数据估算。

从季度表现来看，全国商品住宅市场和进榜企业的表现基本一致，均呈现出一路稳步走高的趋势。全国商品住宅市场第四季度的销售金额比第一季度增长了86.92%，销售面积增长了73.75%。而进金额榜企业销售金额由第一季度的1356亿元增加到第四季度的3211亿元，增幅达136.75%，销售面积的增幅亦达到115.79%，均高于全国的增幅，这也在一定程度上说明大型房地产企业对抗市场波动风险的能力较强。

图5-2：全国商品住宅销售金额和销售面积季度走势图

5000

10000 15000

20000 25000 30000 2010Q12010Q22010Q3

2010Q4

销售金额(亿元）

销售面积（万平方米）

数据来源：中国国家统计局

注：２０１０年12月全国商品住宅销售金额为根据1-11月数据估算。

图5-3：33家进榜企业销售业绩季度走势图

50010001500200025003000

35002010Q1

2010Q2

2010Q3

2010Q4

销售金额(亿元）

销售面积（万平方米）

数据来源：CRIC

2.各地热销项目频现，满足多样化需求

从全年来看，以刚性需求出发的小面积低总价项目仍是成交热点，如以小面积两房为主力户型的上海保利叶上海项目和广州亚运城项目。而在限购的政策压力之下，以满足改善性需求与投资性需求的高档、中高档项目也备受青睐，去化情况比较乐观，如杭州的绿城.蓝色钱江、北京的西苑好山居等项目。

表5-1：进榜企业热销项目

数据来源：CRIC

六、企业分析

1、上市企业优势明显

房地产行业的资本密集型特征表现愈发明显，入榜企业中上市房地产企业销售业绩占比均达到70%以上，其中，上市企业在销售金额上的占比更高，这表明上榜企业中上市企业的产品均价高于非上市企业，更善于通过提高产品溢价而受益。同时，2010年政策调控频繁，房地产的经营环境受到较大的影响，企业受资金、拿地等因素限制更大，此时上市企业在融资、规避风险等多方面的优势也更为明显。

图6-1：2010年入榜企业资本类型分布

资料来源： CRIC 决策咨询系统

2、民营企业是2010年中流砥柱

分析各股东类型企业，民营企业凭借良好的执行力在今年房地产市场表现卓越，其业绩在入榜企业占比都接近50%。今年的民营企业中，除了恒大地产持续保持销售面积排行榜前三名的优势地位外，碧桂园、绿城中国、万达集团等也表现突出。

由于央企今年受到政府监管较严，年内业绩表现一般，销售业绩在入榜企业总额占比为37%左右。

资本化企业则呈现出格局分明的情况，万科强者恒强，商品住宅全年销售金额预计达1026亿元，成为内地第一家年销售突破千亿大关的企业。金地集团2010年的销售金额为

上市企业75%

非上市企业

25%

2010年TOP30销售面积企业资本类型分布

上市企业

78%

非上市企业22%

2010年TOP30销售金额企业资本类型分布

270亿，虽较去年同期上升28%，但同万科相比距离进一步加大，且金额排名下降2名。图6-2：2010年入榜企业股东类型分布

资料来源： CRIC 决策咨询系统

3、企业集中度不断提高

随着房地产行业的日趋成熟，加上2010年宏观调控政策的压力，更促进了中国房地产企业的优胜劣汰，行业集中度进一步提高。（1）企业销售集中度日趋提升

2010年上榜企业的销售金额同比有大幅提升，销售金额TOP10企业的合计销售金额为5319亿元，较去年同期上涨48%。从企业集中度来看，TOP10企业销售金额集中度为13%，较2009年增长4个百分点。表6-1 TOP10企业销售集中度情况

数据来源：国家统计局；CRIC 中国房地产决策咨询系统

资本化企业

13%

央企38%

民营企业49%

2010年TOP30销售面积企业股东类型分布

资本化企业

15%

央企37%

民营企业48%

2010年TOP30销售金额企业股东类型分布

注：集中度＝ＴＯＰ10企业销售金额／全国住宅销售金额，其中２０１０年全国商品住宅销售金额为根据1-11月数据估算。

（2）重点城市企业销售集中度再度提升

在重点城市中，企业集中的趋势同样明显。对重点城市销售金额、销售面积的企业集中度进行考察，可以发现重点城市销售金额TOP10企业的市场占有率普遍在40%以上，其中尤以杭州、广州最为集中，杭州60%左右的销售金额均来自绿城中国、保利地产、金地集团、远洋地产等十强企业。重点城市销售面积十强企业的市场占有率普遍高于30%，杭州依然是企业销售面积的市场集中度最高的城市，达到55%，其次为广州、深圳等地。

表6-2 重点城市TOP10企业集中度

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

注：集中度＝ＴＯＰ10企业销售金额／城市总销售金额

4、三大梯队差距进一步加大，500亿企业数量激增

相对2009年，梯队的销售金额和销售面积均实现量的突破，销售金额达500亿以上的企业数量激增。而且不论从销售面积还是销售金额上，三大梯队之间的差距均进一步加大。在销售金额上，500亿元以上的第一梯队优势更加明显，其最低金额业绩较第二梯队的最高销售金额高出153亿元。且第一梯队的企业数量也有明显增加，去年仅有万科、绿城中国

两家企业，今年则扩大至万科、保利地产、绿地集团、中海外、恒大地产、绿城中国6家企业。第一梯队内部，排名第一的万科以1026亿元的销售金额领先排名第二的保利地产366亿元，梯队内竞争激烈。在销售面积上，第一梯队的总量优势也非常突出，销售面积在500万平方米以上企业有6个，且第一梯队和第二梯队间的差距也被拉到252万平方米，而二、三梯队间的差距为35万平方米。图6-5 TOP 20企业销售金额层级图

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统

图6-6 TOP 20企业销售面积层级图

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统

100-200亿元

200-500亿元

39%

500亿元以上

53%

2010年TOP20销售金额层级图

100-200万平

方米9%

200-500万平方米33%

500万平方米

以上58%

2010年TOP20销售面积层级图

100-200亿元27%200-400亿

元35%

400亿元以

上38%

2009年TOP20销售金额层级图

100-200万平方米17%

200-400万平方米23%

400万平方米以上60%

2009年TOP20销售面积层级图

七、区域分析

1、城市：二线城市贡献率快速提升，三、四线城市发展潜力较大

对2010年的房地产企业按城市进行考察，受到全年宏观调控政策的影响，一线城市贡献度大幅下降；二线城市和三、四线城市的比重提高，成为企业销售业绩的重要来源。

在销售金额上，二线城市的贡献比率快速提升。二线城市金额贡献率从去年的48%上升到今年的54%，提升了6个百分点；而三、四线城市的销售金额达到 16%，也较去年增加3%；一线城市的比重则下降9个百分点至30%。在销售面积上，二、三、四线城市所占比例超前增长，二线城市的销售面积占比达64%，三、四线城市的销售面积占比从去年的17%增长到20%。而一线城市销售面积占比则降低至16%。图7-1 TOP20企业销售金额城市贡献度

资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统

一线

39%二线

48%三、四线13%

2009年TOP20企业销售金额的城市能级分布图一线30%

二线54%

三、四线16%

2010年TOP20企业销售金额的城市能级分布图

资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统

2、区域：华北、东北区域占比快速上升

在销售金额区域分布上，华北、东北区域所占比例均快速增长，其中，华北区域的增幅最为明显，从去年的16%上升到20%。华东区域依旧是企业销售金额来源的主力区域，但占比相对去年有所下降。

在销售面积区域分布上，东北区域占比增长速度最快，占比13%，较去年上升了5个百分点。而华东区域的主力地位明显不如去年，2010年销售面积占比和中南区域基本相当，在27%左右。而西南以及西北区域则基本延续了以往的销售情况，较为平稳。图7-3 TOP20企业销售金额区域分布

资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统

东北6%

华北16%

华东40%

西北2%

西南10%中南26%

2009年TOP20销售金额企业区域比例

一线21%

二线62%

三、四线

17%

2009年TOP20企业销售面积的城市能级分布图一线

16%二线64%

三、四线20%

2010年TOP20企业销售面积的城市能级分布图

东北9%

华北20%

华东36%

西北3%

西南9%中南23%

2010年TOP20销售金额企业区域比例

东北

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

八、项目分析

1、集中度：项目集中度分布出现结构调整，前10%项目占比下降

无论从销售金额分布还是销售面积分布来看，2010年排名前10%的项目集中度较2009年出现下滑，而排名位于10%-30%的项目集中度却出现上升。

这主要是因为随着企业规模的进一步增长，推案量的相应提高，单个项目对业绩贡献率将逐渐降低。全年政策频出，项目去化速度受到一定程度影响，也是使得集中度分散的一个原因。另外，缺少超大盘项目是今年前10%项目集中度降低的第三个原因。去年，世纪金源在贵阳、合肥以及长沙的三个大盘累全年计销售均超过100万平方米，另有广州碧桂园凤凰城、雅居乐中山凯茵新城、西安中海国际社区以及昆明恒大金碧天下全年累计销售面积超过40万平方米。而今年，仅有世纪金源贵阳和长沙两个项目全年累计销售面积在100万平方米左右，其余各盘全年累计销售面积均低于40万平方米。

从项目销售金额分布来看，2010销售金额前10%的项目占入榜企业总销售金额的37%，相比去年下降2个百分点。而排名10%-30%的项目销售金额占比为34%，相比去年上升了2个百分点。

图8-1 TOP20企业销售金额集中度

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

从项目销售面积分布来看，2010年企业销售面积前10%的项目占入榜企业总销售面积的37%相比2009年39%的比重下降了2个百分点；排名10-30%的项目销售面积占比为35%，较去年提升4个百分点；50%以后的项目占比为10%，较去年下降2个百分点。

图8-2 TOP20企业销售面积集中度

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

2、贡献率：受供应量减少影响，高档项目贡献率略有下滑

2010年高档项目对企业销售业绩的贡献率与2009相比有一定下滑，销售金额比重由2009年的35%下降6个百分点至29%，销售面积比重由2009年的19%下降2个百分点至17%。高端物业，尤其是别墅产品，今年供应较少是此次比重下降的主要原因。从单个项目的销售来看，高端物业今年依然保持了较好的成交态势，如杭州的蓝色钱江，太原的星河湾等等，这些物业成交量出现上涨，反映了高端物业作为城市稀缺资源，成为抗通胀保值的投资首选，较受避险投资者欢迎。

除此之外，迎合大众需求的中高档及中档物业比例则有所提升，销售金额占比分别由去年同期的27%和27%上升至30%和29%，而中低端物业则基本与去年持平。

图8-3：TOP20企业2009-2010年各档次项销售金额比重

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

图8-4 ：TOP20企业2009-2010各档次项目销售面积比重

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

九、市场趋势与企业发展预测

1、土地市场：明年全国土地市场供销趋于平稳，地价平稳上行

供应方面：自04年以来，全国土地市场总体供应就一直处于较为稳定的状态，年平均出让面积在3.75亿平方米左右，相邻年度会进行互补性调整，即上年偏多，下年会适度减少。今年前11个月土地出让面积为3.61亿平方米，预计全年会达到4.2亿平方米的规模，从而对09年土地出让偏少的情况进行修复。预计明年全国土地出让将会回归正常化，总出让规模会在3.8-4.0亿平方米之间，而从结构上看，保障性住房用地所占比重会上升。

成交方面：自今年7月以来，土地市场就表现出明显的趋稳态势，自4.17楼市调控后，从全国范围来看，房价基本稳定，多数企业销售良好，从而形成了土地市场成交平稳的基础。从目前来看，政府对房价向上的容忍度不高，楼市调控在明年难以放松，但是流动性过剩的基础仍在，企业持有大量的现金，二者共同作用下，预计明年土地市场成交会保持一种相对稳定的状态。

价格方面：从总体来看，2010年土地市场是偏热的，但从价格的角度来看，并没有出现大规模的“单价地王”和“面粉贵于面包”的现象。这一方面是由于我们的土地出让制度更加完善，特别是出让金付款和项目开竣工时间要求更为严格；另一方面是企业通过合作拿地、配建商业、旅游地产等方式减少了竞争，提高了土地议价能力，而经历过08年行业危机后，企业风险意识加强，在拿地时更加理性。这些因素的影响在明年会体现的更加明显，预计明年地价将会以平稳上行为主，不会出现过热的局面。

2、住宅市场：供应增加和调控压力下房价趋稳，不同城市表现分化

供应方面：在过去的两年中，全国多数城市住宅市场热销，企业库存不断下降。到了10年，多数企业加大了拿地力度。特别是在4.17调控后，规模房企视调控为低价拿地的契机，在各地积极拓展、增加储备。今年前11个月，全国累计完成土地出让3.61亿平方米，已经超出去年全年3.19亿平方米的出让规模。而行业发展到今天，快速周转已经成为企业最主流的开发模式。因此，预计明年全国供应量相对今年较高，供应短缺的局面会得到一定的缓解；而从结构方面来看，保障性住房和高端住宅会呈现出“两头大”格局。

成交方面：从全年范围来看，尽管2010年遭遇多次调控，但成交依旧偏热。前11个月全国实现住宅销售7.41亿平方米，在09年火热的基础上又同比上升了7.4%，全年成交量创新高基本已成定局。考虑到明年调控对投资需求的明显抑制作用和货币政策的趋紧，预计明年全国成交量持平或者微跌的可能性较大。

价格方面：2010年前11个月，全国住宅市场成交均价为4818元/平方米，同比上涨7.70%，考虑到今年二三线城市成交比重的扩大和城市成交结构外移的情况，项目实际价格涨幅实际值更大。考虑调控的压力和流动性向正常化方面的回归，预计明年全国房价持平的可能性最大，而不同城市市场将会表现出较大的差异性，高房价城市由于投资比重高，下行压力大；而房价水平较低的二三城市仍有向上的空间。

3、城市：三四线城市作为政策避风港，将进入潜力挖掘阶段

从近几年房地产行业的发展趋势来看，品牌房企逐渐将布局重心转移向三、四线已是不争的事实，而在今年新一轮的政府楼市调控背景下，这样的趋势更有进一步加快的迹象。今年，房市三轮宏观调控对于一线城市的成交量产生了巨大影响，而三四线城市的成交受宏观调控影响的程度明显低于一线城市。万科、保利地产、绿城中国、中海外、恒大地产等占据排行榜前列的房地产企业在全国乃至三四线城市都已形成布局，因此此轮调控下三四线城市的销售业绩的很好地支撑了企业业绩的增长。

在目前的政策调控多发期，三四线城市已经成为企业投资的主要方向；从资金避险的角度，需求也将向三四线城市转移，未来发展可期。可以预见，明年益于城镇化的发展，企业会更多选择布局三四线城市以挖掘潜力支持销售。

4、区域：东北区域刚性需求庞大，成为企业未来开发的新趋势

2010年，根据上榜企业销售项目数据统计显示，东北区域成为今年销售增长最快的区域，销售面积贡献度较去年全年上升了5个百分点至13%。

今年，在东北市场上就频频传出大盘刷新单日成交纪录的消息，在楼市惨淡的季节中，也是东北区域支撑着一些上榜企业的业绩。这些因素吸引越来越多的大型房企开始关注在东北地区的布局。今年12月，绿地集团宣布其原长春事业部和原牡丹江事业部合并，成立集团东北事业部；另外，明年绿地在哈尔滨将有新里文景公馆、新里海德公馆、海域岛屿墅等

多个项目同时投入市场，这一系列的举动显然表明了绿地集团在2011加快东北地区投入和发展的大方向。

除绿地集团外，中海外、远洋地产、万科集团全国著名品牌房企都曾在未来企业战略中特别提到对东北市场的开发，可以预见的是，未来东北区域将成为众多房地产企业关注的重点。

5、结构：企业将趋向开发保障性住房、商住或城市综合体等产品类型的项目

国家政策面对住房保障的重视程度越来越高，根据政府规划，2010至2012年期间全国保障性住房计划建设1880万套。为达成这一目标，地方政府对于参建保障房建设的企业拿商品房用地必会给予相应的优惠，更多地加入保障房建设对于开发企业来说是未来的必然趋势。同时，通过公开挂牌方式来低价获得优质土地的机会正逐渐减少,同时融资渠道的不畅通和融资成本的上涨，进一步迫使企业选择通过保障房项目获得土地储备。

房地产开发企业开发产品结构的另一个方向是商住或城市综合体项目。由于商办产品目前受政策打击较小、商住联动带来的产品溢价以及其经营持有可为企业获取长期稳定经营现金流的特点，使得更多的企业将房产开发重点转向商住或城市综合体。除绿地集团公开宣布未来将转型综合性房地产开发企业外，诸如保利地产、中海外、绿城中国、富力地产、龙湖地产等原先专注于住宅领域的上榜企业也都先后将商业地产定为未来企业重点发展方向。明年，这一趋势将依旧延续。

6、格局：大型企业集中度进一步上升，各阵营企业未来发展路径出现分化

从上榜企业金额对全国商品住宅销售金额的贡献率上可以看出，房地产企业集中度进一步上升。前十大房地产企业集中度超过10%，而前二十大房企的集中度则突破20%。根据美国房地产市场的经验，美国房地产市场经历了前十大房企集中度由90年代的10%发展至如今的30%，中国房市的集中度将仍有提升空间，未来将继续上升。

在整体集中度上升的背景下，各阵营房地产企业未来发展路径也将出现分化。2010年末万科率先踏入“1000亿俱乐部”后，保利地产、中海外、恒大地产、绿地集团、绿城中国等也将紧随其后，成为千亿企业的潜力备选。随着政府调控成为常态，房地产行业利润空间逐步缩小，规模仅次于超一流企业的大型房企将通过规模实现利润的增长。同时，通过在“专业”细分市场上深耕获利或通过“全面”发展谋求降低风险均衡发展将成为中型企业发