房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告项目名称：康桥小区项目负责人杨莉莉项目编制人杨莉莉李娜李纳吴倩岳胜楠袁雨惠高贝贝周尚荣孙东海项目复核人：周尚荣项目审定人：孙东海项目报告完成日期：2012目录第1章项目概况项目背景项目自身情况调查项目名称：康桥小区建设实施单位概况项目提出理由第2章项目市场环境调研分析康桥项目宏观环境调研与分析徐州市房地产政策分析徐州市房地产经济分析康桥项目区域环境调研与分析社会经济环境泉山区房地产状况康桥项目竞争环境调研与分析康桥项目消费者需求分析调查方法及内容调查结果与分析第3章康桥项目SWOT分析康桥项目优势分析康桥项目劣势分析第4章康桥小区项目开发建设方案策划项目选址及建设规模拟建地点建设规模项目方案的设计建筑设计项目建设进度第5章项目投资估算与资金筹措项目总投资估算土地费用的估算建安工程费用估算前期工程费用估算康桥项目基础设施费用的估算公共配套设施建设费估算销售费用开发期间税费的估算其他费用的估算不可预见费用的估算资金筹措方案及贷款偿还计划管理费用估算财务费用估算第6章项目收入的确定基准价格的确定（市场法）．1市场法的概念．1．2市场法的理论依据．1市场法适用的对象和条件市场法定价可比实例的搜集交易情况的修正交易日期的修正房地产状况的修正确定估价对象的价格水平差价原理垂直差价原理康桥小区多层住宅项目一房一价表总收入的确定第7章康桥项目经济评价经济评价指标的选取经济评价指标的计算静态评价指标的计算小结第8章不确定性与风险分析盈亏平衡分析敏感性分析风险因素分析宏观环境风险行业风险项目自身风险小结第9章结论与建议综合评价结论本项目研究主要技术经济指标本项目主要经济指标本项目的优缺点分析存在的问题及建议第1章项目概况1项目背景1项目自身情况调查（1）项目地块地理位置区位优势：泉山区北部的一块区域，该区域为徐州市老城区，交通便利，环境温馨、清雅。该项目占地面积5万平方米，总建筑面积约为24万平方米，项目开发期为三年。由于该区域楼盘林立，竞争激烈，且周围九里景秀、苏商御景湾等项目的规模都很大，这更加剧了市场竞争，因此要对开发的项目进行可行性研究，而市场定位分析是可行性研究的基础地不足：地块偏离市中心，无主干道直达小区，地块面积较小。图一（项目地理位置）：（2）项目市场分析优势：本项目所处区位为城市居住区域，以建成住宅社区较多，商业氛围浓厚，超市，银行，学校等配套较齐备。不足：相比水岸尚城，圣泰骏景，金洋·紫金东郡，奥运城等项目位置偏远，相对发展空间小，交通设施不发达。41项目名称：康桥小区1建设实施单位概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是中国目前最大的专业住宅开发企业。万科1988年进入房地产行业。1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业“榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。1项目提出理由：拟建徐州市康桥工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要、第2章项目市场环境调研分析2康桥项目宏观环境调研与分析2徐州市房地产政策分析（1）存贷款利率继续上调，货币政策进一步收紧中国人民银行宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0个百分点，这是央行年内第五次上调存款准备金率。（2）发改委开展一房一价检查，违者将严惩2徐州市房地产经济分析2011年徐州经济发展持续加快。仅第一季度，全市地区生产总值717亿元，比上年增13%，增速高于全省1个百分点，居全省第二。其中第一产业增长5%，第二产业增长5%,第三产业增长13%。而第一季度，徐州市进出口额为17亿元，同比增长40%。该季度固定资产投资23%，增速高于全省0个百分点，其中房地产开发投资30亿元，增长33%，工业投资182亿元，增长22亿元，增速高于全省1个百分点。2康桥项目区域环境调研与分析2社会经济环境康桥项目位于徐州市泉山区，而泉山区面积66平方公里，人口45万。2011年泉山区地区生产总值完成230亿元，完成年计划的100%，增长15%；其中三产增加值完成181亿元，完成年计划的101%，增长20%。财政总收入完成18亿元；其中一般预算收入完成12亿元，完成预算的107%，增长27%。全社会消费品零售总额完成184亿元，完成年计划的101%，增长19%。全社会5