2017中国房地产百强企业研究报告

中国房地产TOP10研究组目录主报告1.研究背景与目的2.研究方法体系3.主要研究成果3中国房地产百强企业3百强企业整体发展特点分析销售业绩与资产规模创新高，市场份额超四成因城施策强深耕、优结构，精准推盘、广合作增业绩开源节流保障盈利空间，强管理深挖潜降成本提效益资金面改善助力稳增长，未雨绸缪保障财务安全强变现能力锁定业绩增长，广并购谋转型跨越发展保障房建设积极参与，全面履行企业社会责任4.结语副报告12017中国房地产百强企业TOP10研究副报告2思变未来行稳致远——中国房地产企业发展路径探讨副报告32017中国优秀房地产服务企业研究研究主持：中国房地产TOP10研究组联席组长：马骏：国务院发展研究中心企业研究所所长刘洪玉：清华大学房地产研究所所长莫天全：中国指数研究院院长主要成员：黄瑜：中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任国务院发展研究中心企业研究所：张永伟、马淑萍、范保群清华大学房地产研究所：吴璟、徐玉勇、徐跃进、张莉、张标、朱恩伟中国指数研究院：蒋云峰、张璇、李建桥、牛晓娟、严锦梅、杨秀、古超、王怀泉、田爽、房利松、赵鹏花、张冉、马岚、刘佩佩、金宁宁、陈雷、黄靖、张蕾、张淑琴、石晓晶、王琳、柴志宏、邓会娟、李畅、费博文、汪勇、黄秀青、李力、张志杰、胡超、刘萱、林建晖、张化学、丁晓、赵玉国、张伟、高院生、吴晓桃、祁丽静、张哲、程玉、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、曹旭东、王玲、王可珍、袁彬彬、马文涛2017中国房地产百强企业研究主报告主报告1．研究背景与目的对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：（1）依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产的研究对象；百强企业研究，已连续进行了十四年。研究组紧随行业发展脉（2）按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，确定近三年每年业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产的房地产业务销售额均须达到10亿元或销售面积10万平方米企业经营实力及行业地位的重要标准。为入选门槛值；2016年中央经济工作会议指出，要继续“坚持以稳中求进（3）为了引导房地产开发企业做强做好做大，TOP10研究为主基调，坚持新发展理念，以推进供给侧结构性改革为主线”，组鼓励以集团的名义参与；促进经济平稳健康发展；同时坚持“房子是用来住的、不是用（4）符合上述1～3条，但是有严重拖欠工程款，或有重来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。础性制度和长效机制。优秀房地产企业应顺势而为，以“满足人们日益增长的居住需求”为己任，因城施策谋发展，创新变2评价指标体系革转动能，稳健经营图未来。在此背景下，中国房地产TOP10评价指标体系设立原则研究组启动“2017中国房地产百强企业研究”，以“不忘初心，行稳致远”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新形势下实现持续、健康的成长。2017中国房地产百强企业研究以2014-2016年度为研究时间段，涵盖规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率、社会责任在内的7个二级指标34个三级指标，全面考量企业的综合实力。在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、（1）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理，等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的优化发展模式，推动行业健康、良性运行。运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳中国房地产百强企业研究目的健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业（1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能的稳健经营更是具有重要意义。TOP10研究组在此采用净资产、力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合实力强、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标，综合反经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体；（2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大；（3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。2．研究方法体系2标准和门槛值映企业规模化发展与运营效率的情况。（2）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高了行业的不确定性风险，增加了企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、（3）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能公正、准确、全面的研究原则。TOP10研究组依照国际惯例，实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净1中国房地产TOP10研究组2017中国房地产百强企业评价指标体系规模性指标盈利性指标成长性指标稳健性指标融资能力指标运营效率指标社会责任指标总资产净资产房屋销售额房屋销售面积房地产业务收入经营性物业持有面积房屋竣工面积净利润总资产收益率净资产收益率营业利润率成(cid:7522)费用利润率速动比率净负债率资产负债率预收账款可变现货值经营现金流量净额新开工面积净利润增长率房屋销售面积增长率房地产业务收入增长率土地储备规划总建筑面积现金流量利息倍数房地产持有经营收入占比筹资活动现金流入新增银行授信额度综合资金成(cid:7522)率存货周转率总资产周转率存量资产周转率纳税额慈善捐赠政策性住房新开工面积利润、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率等角度来数据复核进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三行复核。个基本层面引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将（1）企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；其作为企业综合实力评价的重要内容。（2）通过税单复核企业经营收入及利润；（4）融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企（3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；通过统计大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。求进行现场复核。2计量评价方法评价指标体系（1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析在2017中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。2数据来源和复核数据来源（1）房地产开发企业填报数据；分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国房地产百强企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大（2）中国房地产指数系统（CREIS）数据库；于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再（3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，站公布的信息和对外派发的宣传资料）；最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加（4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；构成2017中国房地产百强企业综合实力指数。（5）2014-2016中国房地产百强企业研究收集数据资料；（2）企业按评价指标体系排序出现相同时，依照慈善捐赠（6）2014-2016中国房地产上市公司研究收集数据资料；数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、中部、（7）2014-2016中国房地产品牌价值研究收集数据资料。东部排序确定。22017中国房地产百强企业研究主报告“2017中国房地产百强企业”名单恒大集团北京金隅股份有限公司国瑞置业有限公司万科企业股份有限公司海伦堡地产集团有限公司保集控股集团有限公司碧桂园控股集团有限公司福星惠誉房地产有限公司三盛地产集团保利房地产（集团）股份有限公司上海红星美凯龙房地产集团有限公司德信控股集团有限公司中国海外发展有限公司中梁地产集团杭州市城建开发集团有限公司（大家房产）绿地控股集团股份有限公司景瑞地产（集团）有限公司美好置业集团股份有限公司绿城中国控股有限公司花样年集团（中国）有限公司阳光100中国控股有限公司华夏幸福基业股份有限公司中冶置业集团有限公司上海城建置业发展有限公司华润置地有限公司海航地产集团有限公司华鸿嘉信房地产集团有限公司融创中国控股有限公司隆基泰和置业有限公司江西新力置地投资有限公司龙湖地产有限公司上海大名城企业股份有限公司翠屏国际控股有限公司金地（集团）股份有限公司北京北辰实业股份有限公司重庆德杰地产集团招商局蛇口工业区控股股份有限公司祥生地产集团天朗控股集团世茂房地产控股有限公司新鸥鹏集团中惠熙元房地产集团有限公司鲁能集团有限公司苏宁置业集团有限公司长沙房产（集团）有限公司荣盛房地产发展股份有限公司沿海绿色家园集团蓝润地产股份有限公司新城控股集团股份有限公司联发集团有限公司中锐地产集团金科地产集团股份有限公司武汉地产开发投资集团有限公司重庆泽京房地产开发有限公司旭辉控股（集团）有限公司广州市方圆房地产发展有限公司奥山置业有限公司中南置地上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司领地集团股份有限公司阳光城集团股份有限公司俊发地产有限责任公司庭瑞集团有限公司卓越置业集团有限公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司金侨投资控股有限公司四川蓝光发展股份有限公司星河控股集团有限公司中迪禾邦集团有限公司正荣集团有限公司福晟集团有限公司郭氏投资集团有限公司天津房地产集团有限公司上海爱家集团广东尚东地产集团有限公司泰禾集团股份有限公司朗诗绿色地产有限公司纽宾凯集团有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司颐和地产集团有限公司广东广物房地产（集团）开发有限公司中国奥园地产集团股份有限公司东方银座集团中国有限公司云南实力房地产开发经营集团有限公司龙光地产控股有限公司上海建工房产有限公司众安房产有限公司融信（福建）投资集团有限公司上海实业城市开发集团有限公司象屿地产集团有限公司广州市敏捷投资有限公司当代置业（中国）有限公司重庆长安房地产开发有限公司复地（集团）股份有限公司银亿房地产股份有限公司上海大发房地产集团有限公司广州市时代地产集团有限公司百步亭集团有限公司宝龙地产控股有限公司鸿坤集团3中国房地产TOP10研究组3.主要研究成果3中国房地产百强企业在2017中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，初选了500家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等7个方面的34个指标和其他数据信息进行深入地分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了2017中国房地产综合实力百强企业。3百强企业整体发展特点分析（1）销售业绩与资产规模创新高，市场份额超四成百强企业12016年销售额增长52%，市场份额加速提升至40%面积分别达48027亿元、40251万平方米，同比增长52%和39%。受益于规模和品牌效应的持续扩大，百强企业销售额和销售面积增长率分别高于同期全国增幅17、16个百分点，行业领先优势进一步彰显。图2百强企业及综合实力TOP10企业2012-2016年市场份额及变化35%36%40%15%16%18%28%29%11%12%70%60%50%40%30%20%10%0%2012年2013年2014年2015年2016年综合实力TOP10企业销售额市场份额百强企业销售额市场份额伴随销售业绩的快速增长，百强企业市场份额超40%，行业集中度加速提升。2016年，百强企业销售额市场份额快速上升至40%，较上年提高4个百分点，增幅高于2015年3图1百强企业2012-2016年销售增长情况个百分点，行业集中度加速提升。其中，综合实力TOP10企业60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%32%26%26%17%28%17%10%1%2012年2013年11%10%-6%2014年-7%52%39%34%22%18%14%14%6%2015年2016年百强企业销售额增长率全国商品房销售额增长率百强企业销售面积增长率全国商品房销售面积增长率2016年，在中国经济缓中趋稳、稳中向好的大背景下，房地产市场迎来了新的发展高峰，热点城市量价齐升带动全国商充分发挥行业整合加速下的资源配置和运营管理优势，2016年市场份额为18%，较上年提高2个百分点，占百强企业销售总额的45%，强者恒强态势延续。百强企业内部进一步分化，前30企业增长显著图3百强企业内部不同层级2016年销售额、销售面积增长率均值56%43%68%46%50%38%前10企业11-30企业31-50企业品房销售额和销售面积同比分别大幅增长34%和22%；百51-100企业46%40%强企业精准把握市场机遇，以优异的销售业绩轻松跑赢市场大100%50%0%50%100%势。2016年，百强企业销售规模再上新台阶，销售总额、销售2016年销售额增长率均值2016年销售面积增长率均值1如无特别说明,(cid:7522)报告中的“百强企业”均指“2017中国房地产百强企业”；数据为“2017中国房地产百强企业”的历年数据。4