2018年4季度中国长租公寓市场白皮书

中国|2018年4季度中国长租公寓市场白皮书新挑战，新机遇2中国长租公寓市场白皮书|2018概要中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出平均年龄低、租房需求大、租赁周期长的特点。由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力四大因素的作用下迅速发展，尤其是机构化运作的集中式长租公寓发展迅猛，这也是本报告主要研究的对象。仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市的长租公寓市场进行了调研，六个城市长租公寓的体量目前仍较为有限，未来供应则有望加速入市，产品品质也将进一步升级，不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式。从发展阶段看，中国长租公寓市场已快速度过了“引入期”、接近“发展期”末端，并即将迈入“快速成长期”。结合自身特色以及美国和日本等成熟长租公寓市场的经验来看，未来中国长租公寓的加速发展将有赖于宏观基本面、租客权利、资产获取、金融与税收和市场透明度这五大因素的改善。在成熟市场，长租公寓已是一种具有明显优势的投资级资产——租金回报稳定、投资回报率高、资产流动性强。在中国，长租公寓投资的市场化程度还比较低，目前的流动性也较为有限。但受益于广阔的租赁人口、有效供应的相应短缺、政府对支持性政策的不断探索，以及未来各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场或将迎来新一轮机遇。新挑战，新机遇34中国长租公寓市场白皮书|2018中国长租公寓市场发展现状及未来趋势自1998年房改以来，房地产在中国获得了前所未有的迅猛发展，并逐步成为重要的支柱产业。房地产行业的发展大大改善了居民的居住条件和生活品质，也助推了中国的经济腾飞；但与此同时，部分城市房价高企的问题在近些年来也日益显现。住房是民生之要，在此背景下，十九大确定了“租售并举”的住房制度，建立长效机制，鼓励发展租赁市场。中国有近2亿的租房人口、超过万亿元的住房租赁市场，但目前该市场的发展却并不充分。中国的住房租赁市场历来以个人房东的散租市场为主，由于对承租人的法律保护不完善，传统租赁市场一直存在房源不真实、租期无保障和信息不对称等诸多痛点，这催生了市场对更规范化和制度化的租房系统的迫切需求。专业化、机构化运作的长租公寓应运而生。机构化长租公寓按产权集中度分为分散式和集中式两种，其中集中式长租公寓产权集中、便于标准化运营和管理，正受到越来越多市场参与者的关注。从广义上来说，集中式长租公寓并非新生事物。早在1990年前后，中国便出现了产权集中并专业化运营管理的服务式公寓。该市场主要由高端服务式公寓运营商主导，物业品质高，提供包括房内清洁、餐饮、娱乐、健身等全方位服务；但其受众很小，主要来自于外企外派高管的租赁需求。本报告研究的集中式长租公寓，并不包含服务式公寓，而是专指产权集中、租期长（6个月以上为主）、由公寓机构统一运营管理，并提供最基础服务的市场化租赁型公寓，其服务主要为公共区域的打扫，并强调设施共享，如公共厨房、健身房、会客区和其它娱乐设施等的共享。以下报告中所提及的长租公寓均指此类集中式长租公寓。根据土地使用性质，长租公寓主要分为以下三类：•租赁住宅用地上建长租公寓图1：住房租赁市场细分其土地性质为各试点城市规划建设租赁住房的集体用地，目前主要出让给地方国企开发。•商品住宅用地的自持部分上建长租公寓自2016年以来，一些主要城市的部分商品住宅用地在出让时都附加了一定比例的自持面积，要求房地产开发企业的自持商品房屋全部用于对外租赁，不得销售或转让。•非住宅用地上的存量改造型长租公寓目前市场上已开业运营的长租公寓项目以存量改造为主，通过收购存量酒店、办公楼、零售等物业进行改造。来源：仲量联行新挑战，新机遇5四大驱动力推动中国长租公寓快速发展人口结构变化推动租赁需求中国千禧一代约有4亿人口，在总人口数中的占比已接近30%。随着千禧一代逐步进入劳动力市场，其高流动性的特点以及对租房更为包容的观念产生了广阔的租赁需求。数据显示，千禧一代在流动人口（主要的租赁人群）中的占比高达42%（见图2）。图2：中国人口年龄结构对年轻人来说，结婚和生育往往是其购房的主要动因。而千禧一代初婚的和初育年龄的延后，加上高房价因素影响，图3：中国初婚及初育年龄走势导致首次置业年龄延后，这意味着租赁需求期的延长（见图3）。来源：第六次人口普查数据、国家统计年鉴、人口与计划生育常用数据资料注：中国人口年龄结构数据为2015年数据来源：《2015年全国1%人口抽样调查》、《2016中国流动人口发展报告》、仲量联行