中国海南三亚龙沐湾拟建度假酒店项目市场及财务可行性研究

拟建度假酒店项目市场及财务可行性研究中国海南三亚龙沐湾国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司2009年3月1报告摘要2介绍2业主背景2项目背景2研究目标2服务范围2主要假设2主要的市场风险因素3海南省概况3介绍3整体经济环境3海南旅游3三亚旅游3季节性3交通3气候4项目地点分析4项目地点位置4龙沐湾地形4周边环境，景观和可见度4交通4项目地点优劣势总结4结论5度假酒店市场概览5三亚湾5大东海5亚龙湾5三大度假区比较6未来度假区6海棠湾6土福湾6清水湾6香水湾6石梅湾6神州半岛6太阳湾目录715151516161718212122242629293334343739434445464653586771717679818384856其它海湾7市场前景7客房供给增长预测7客房需求增长预测7市场住宿率水平预测7前景概述8龙沐湾酒店开发8酒店群8酒店开发策略8开发策略9设施建议–1期9市场定位和概念9客房9餐饮设施9宴会和会议设施9SPA设施9娱乐设施9其他设计建议10设施建议–2期和3期10市场定位和概念10客房10餐饮设施10宴会和会议设施10SPA设施10娱乐设施11酒店的可持续发展11地块评估11设计策略11能源减排11废弃物品管理11水资源的保护11源头控制11客人的参与11结论11有用的资源86888890949496969810110510510711511912212412712812812913113213313313513613713813913914014014114112预计使用率水平和平均房价12研究方法12研究方法12拟建度假酒店渗透率水平预测12平均房价水平预测12业绩总结12后续阶段开发的拟建度假酒店的平均房价水平13营运现金流量预测13固定和变动成本13定义13营运现金流预测假设13利息、税收、折旧和偿债前收益总结14投资分析14投资费用假设14投资分析附件I-附件II-附件III-设施规划10年现金流量预测投资分析14214214214515015315315715715815916016116116220/FCentralPlaza18HarbourRoadHongKongTel(852)2524-6073Fax(852)2845-2008www.horwathHTL.comhongkong@horwathHTL.com浩华管理顾问公司香港港湾道18号中环广场20楼电话:(852)25246073传真:(852)28452008电邮:hongkong@horwathHTL.com网址:www.horwathHTL.com2009年3月18日陈鼎元先生国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司中国三亚市榆亚路167号迎宾楼邮编：572021尊敬的陈先生，依照我们2008年7月2日签署的合约，以下附上《龙沐湾拟建酒店项目市场及财务可行性研究》（中国海南），其中涵盖了我们的研究成果和结论。为进行此市场研究，我们访问了海南酒店业业内人士，我们探讨了经济和旅游形势和酒店竞争市场状况，以预测酒店市场未来可能的需求和供给发展趋势。本报告包括我们的研究和分析的结果、对项目地点和周边地区是否适宜开发酒店项目的考察、以及对拟建项目的未来运营业绩的预测。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在2008年8月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，报告预测了拟建酒店未来10年运营期间设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算得出拟建度假酒店的现金流量。该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。