房地产企业融资渠道研究

维普资讯 http://www.cqvip.com 房地产企业　龚　轲　目前房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地　产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产融资市场却　步履蹒跚。随着国家对房地产业实施了一系列的宏观调控政　策，房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的大　小、关系到开发风险的大小和开发效益的好坏，如何经济有效　地筹措资金已成为房地产开发商的首要工作。　一、房地产企业融资渠道主要特征　１．以银行信贷为主导的单一融资格局。２００４年我国房地产　开发资金总额为１７１６８．７７亿元，同比增长２９．９％。房地产融资总　规模在逐年攀升。房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹　资金、定金及预售款和其他资金。受宏观调控政策的影响，银　行信贷增长幅度一路下滑，２００４年银行信贷只占开发资金总　量的１８．４％，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金　总量的３０．３％和３４．２％。由于预售款中大部分是银行对购房者　发放的住房贷款，至少有６０％以上的资金来自银行。　２．多元化的融资渠道日趋活跃。其他资金来源尽管占开发　资金总量的比例不到１０％，但对房地产融资市场的意义却不容　小觑。资金信托计划是近年来最活跃的融资工具，虽然其融资　额在整个房地产融资总量中仅占１％，但是它表现出来的创造　性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融　资市场的疲弱局面，２００４年１Ｏ月银监会公布了《信托投资公司房　地产信托业务管理暂行办法　求意见稿）》，该办法将符合规定　条件的房地产信托业务放宽限制，这将把资金信托变为真正　意义的房地产信托。遗憾的是，２００５年９月银监会又下发《加强　信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监会２１２号文件），　要求新发行的房地产信托必须满足”四证”齐全、自有资金达到　３５％、开发商具备二级以上资质这三个条件，对于房地产信托　的严格监管超过银行贷款。　业内对于房地产产业基金的重要地位和作用也有高度共　识，国内市场中已成功发起设立的几家准地产基金也正在积　极探索，是对中国式房地产产业基金道路的有益尝试。海外地　产基金对国内地产市场则是虎视眈眈、雄心勃勃，众多的国际　知名地产基金已经纷纷进驻中国市场并开始谋划国内地产投　资布局。随着《产业基金法》的出台、产业基金合法地位的确　立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。　二、房地产企业融资的问题　１间接融资比重过大。目前以一级市场为主，二级市场未　真正建立。一级市场已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行　金融机构、住房公积金中心等机构，信托公司已成为房地产金　融机构的生力军。但“２１２号文件”发出后，信托资金大幅度回　落。房地产融资的发展严重滞后，福利性的资金、公积金资金　大部处于闲置状态，仅向７％的人发放贷款。房地产融资渠道　单一，只有商业银行支撑着房地产的资金需求，多元化融资格　局远未形成。股权融资有所增加，但比例只有１５．２％，债权公司　仅占０．００１的份额。　２．各种融资渠道发展遭遇阻碍。银行贷款由于央行“１２１　号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要　求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷　款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品没有完善的　二级市场，难于流通，一般房地产开发的项目获取发行的可能　性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业　资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受。股权　投资虽可充实自有资金，但一般房地产企业注册资本较小，不　会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手　相让，实践中难推行。私募房地产信托基金由于投资标底和募　集的基金份额流动性不高，私募发行股票也有范围有限、流动　性不高的问题。养老和保险基金不准直接涉足房地产，海外基　金在国内运作１Ｏ年，状况并不理想。　３．法律法规不健全。《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、　《公司法》、《民法》相关法规不完善，有关房地产金融的政策仍　未形成有效体系，影响房地产融资渠道的建立。　三、国外房地产企业融资渠道　１．资金信托。是指以房地产项目为融资对象的一种信托产　品。目前国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信　托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得　按投资额分配。　２．房地产投资信托基金ＲＥＩＴｓ。是一种证券化的产业投资　基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，　通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组　合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方　式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。　３．房地产产业基金。美国是最早成立房地产产业基金的国　家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地　产业提供了高效的融资渠道。　５７　维普资讯 http://www.cqvip.com 金融市场上企业贷款问题分析　王露赵洪进　一、对我国信贷市场现状的分析　规模小于５ｏ．ｋ的企业，贷款成功率为７６％；而规模大于５００人的　企业，贷款的成功率为８８％。由此可见，企业的贷款申请成功率　近几年来，在我国信贷市场上，中小企业贷款难问题一直　得不到有效的解决。目前我国只生产３０％产值的国有企业占用　与企业规模有着十分密切的关联，银行更倾向于向大型国有　７０％以上的信贷，而生产７０％以上产值、提供着９５％以上的新　企业贷款，而拒绝给那些规模较小、经营时间较短的中小、非　增就业、支撑着８０％以上的经济增长率的非国有经济部门只能　国有企业贷款。　得到较少的贷款。银行热衷于向效益好、信用等级高的大型国　二、市场风险增大对信贷市场的影响　有企业贷款，甚至出现多家银行主动上门去争客户的现象；而　银行在面对大量的借款企业时，对企业能够进行粗略的　对于中小、非国有企业，由于商业银行总体上缺乏独立的风险　风险区分。当出现外部市场环境变化等因素，企业的市场风险　定价能力，因此在中小企业贷款方面选择的策略是简单的放　增大，各不同风险组内的企业都将受到影响，风险等级也随之　弃市场或者附加严格的贷款限制。这种做法的后果就是出现　增大。商业银行现阶段实行风险管理的重要内容之一就是对　了社会资金资源配置的低效率。在我国效益好的大中型企业　企业贷款设定风险权重授信额，并控制银行总的风险权重贷　往往资金相对宽裕，而贷款再集中投入其中，将会由于边际效　款额。银行对企业授信业务风险度的测算，主要是将企业的信　益递减导致资金的使用效率下降，相反对于中小企业和非国　用等级和担保方式分别对应的风险系数相乘，从而得到综合　有企业来说，资金的缺乏使得投入会显著增加产出。据统计，　信用风险度。某一客户信用等级是Ａ级，其风险度是０．６５，ｆ而Ｂ　４．企业上市融资。房地产行业属于政策性较强的行业，上　挪作他用。要加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制　市融资面临的困难很多。　度，严厉打击各种骗贷行为。要妥善处理过去违规发放或取得　５．其他融资渠道。除以上融资方式外，还有发行企业债券、　贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。　ＢＯＴ、ＴＯＴ、ＡＢＳ等方式，对房地产企业融资也有作用。　３．加强既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养。房地产　四、拓宽我国房地产融资渠道的对策　抵押贷款证券化、房地产投资基金等一系列新的房地产金融业　１．实力型房地产企业逐步建立多元化融资渠道。我国居民　务的兴起＇需要大量的人才作基础。这些人才与以往的不同，他们　储蓄存款已达ｌ１．２万亿元，再加上保险基金、养老基金等民间　不仅精通金融、证券业务，还要涉猎与房地产经营、法律、资产评　资本已经形成了一个庞大的潜在资金市场。由于我国在发展　估等知识。既防范金融机构投资风险，又不失投资机会。　房地产投资信托基金方面缺乏相关经验，建议可以借鉴美国　４引导房地产金融市场向多样化发展。金融市场和其他商　的运作模式，尽可能调动各方面力量，通过房地产信托投资基　品市场一样，要满足不同喜好顾客的要求，最好提供多样化的　金这种方式投资，推动房地产业的发展。　产品可供选择。对于房地产金融市场而言，要吸收到资本就必　房地产基金是我国房地产业发展到一定阶段的必然要　须满足投资者对于风险、投资期限、金额等方面的要求，需要金　求。具有一定的流动性、稳定的投资回报、较强的组合投资风　融产品多样化，金融机构多样化。多样化是健全的、发达的金融　险控制能力以及资金积聚等优势，目前在北美、欧洲和澳大利　市场的一个特点。其具体的体现：一是金融机构多样化，除了原　亚等地，房地产投资基金已经十分成熟。尽管我国尚未颁布房　有的商业银行外，积极地引进外资银行或是与外资合资建立专　地产投资基金的法律法规，但国外不少投资基金已开始涉足　业银行（比如住房储蓄——贷款银行）等专门从事房地产金融　中国房地产市场。他们或者在中国设置资产管理公司，或者投　业务。二是金融工具多样化，如文中所述在原有的股票、债券基　资国内房地产开发企业。　础上积极推行抵押贷款证券＼房地产投资基金及复合型的房地　２．加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条　产信托投资金融工具等。三是同一种金融工具。针对不同的对　件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力　象亦可采取灵活的形式，以满足项目的特殊性和投资者对风险　度。同时要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地　收益的不同要求。　产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止　（作者单位：北京市市政第六建设工程公司）　５８