市场比较法
一、 名词解释
市场比较法：市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产或土地与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产或土地加以比较对照，对这些类似房地产或土地的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产或土地价值的方法。
二、 理论依据
市场比较法是以替代原理为理论依据，因此具有现实性和富有说服力。
三、 市场比较法的基本公式
待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
四、 市场比较法适用范围和条件
适用范围：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：
——没有房地产交易的地方
——在农村等房地产交易较少的地区
——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑
——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙
另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）
五、市场比较法的操作步骤
1、搜集交易实例 搜集交易实例要日积月累，时刻留意。
一、途径
1、查阅政府资料
2、报刊租售信息
3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈
4、交易展示会
5、同行相互提供
6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解
二、搜集交易实例的内容
1、双方交易情况与交易目的
2、交易实例的房地产状况
3、成交价格
4、付款方式
5、成交日期
三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库
2、选取可比实例 在实际选取时，可具体化为下列8点：
1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。
2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。
这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。
3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。
这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。
4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。
5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。
6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。
7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。
交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。
8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。
上述选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例；为房地的，应选取类似房地的交易实例。
3、建立价格可比基础 选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。
建立价格可比基础包括5个方面：
(1)统一付款方式；
(2)统一采用单价；
(3)统一币种和货币单位；
(4)统一面积内涵；
(5)统一面积单位。
4、进行交易情况修正 1、含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，
将其成交价格修正为正常价格。
2、特殊因素，概括如下：
有利害人之间的交易；急于出售或购买情况下的交易；受债权债务关系影响下的交易；对市场行情缺乏了解的交易；有特别动机或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。
3、修正的一般步骤：
①确定修正比较或系数
②修正求得实例的正常价格
交易情况的修正公式：
可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格
若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正，
100()则：正常价格×100=可比实例价格，可比实例价格×()=正常价格
5、进行交易日期修正 1、公式：V比×日期修正系数=V估价时点
2、采用价格指数修正
估价时点指数交易当时价格×交易当时指数=交易当时价格
6、进行区域因素修正 区域因素：房地产一定范围内的外部环境对房地产价格有所影响的因素。
目的：将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除，是市场法的一个难点与关键。
如果估价对象优于可比实例，价格向上修正，如果估价对象劣于可比实例，价格向下修正。
不在同一地区，须进行区域修正。
——比较修正的内容
交通通过程度，繁华程度，小区配套设施，环境污染，噪声，景观，城市规划等因素。
——由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素也不同，因此具体比较的内容不尽相同。
——可比实例的因素是可比实例交易当时的区域因素状况
方法：①直接比较：以估价对象的区域因素为基准（100），可比实例；
②间接比较
7、进行个别因素修正 居住用房要求宁静、安全、舒适；商业房地产要求繁华和交通便捷；工业强调基础设施和对外交通。楼层、土地使用年限、容积率等也需要通过个别因素加以修正。
修正视具体情况可采用：
——百分率法 ——差额法
——回归分析法
8、求出比准价格
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容