《房地产 估价理论与方法》复习超强大总结 第一章 房地产 估价概述
第一节 对房地产 估价的基本认识 一、房地产 估价的含义
1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产 估价已经成为一种职业和行业。
2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产 估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产 估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。
4、房地产 估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产 估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。 二、房地产 估价的本质
1、房地产 估价是评估房地产的价值而不是价格。
2、房地产 估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。
3、房地产 估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。
4、房地产 估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产 估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。
三、房地产 估价的必要性
1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产 估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。
2、房地产 估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。
1
第二节 房地产 估价的要素 一、估价当事人
1、房地产 估价人员，具备房地产 估价师执业资格和房地产 估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产 估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。
2、房地产 估价机构，有自然人出资，有暂定期内的三级资质、三级、二级、一级资质。
3、估价委托人，委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必须的情况和资料。 二、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。
三、估价目的，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。
四、价值类型，同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有：双方自愿进行交易；交易双方出于利已动机进行交易；交易双方是清明、谨慎行事的，并且了解交易对象知晓市场行情；交易双方有充裕时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值有：快速变现价值；谨慎价值；清算价值；投资价值。
五、估价时点，估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。
六、估价依据有相关法律、法规、政策和标准，委托人提供的有关情况和资料，房地产 估价机构和房地产 估价师掌握和搜集的有关情况和资料。
七、估价假设是房地产 估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。 八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。
九、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。
十、估价方法：市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
十一、估价结果，估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进行。
第三节 对房地产 估价的现实需要
土地使用权出让的需要，房地产转让(买卖、互换、赠与、出资、入股、抵债)和租赁的需要， 房地产抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押贷款、抵押期间监测、转抵
2
押、续贷抵押、处置抵押房地产 估价)，房地产征收和征用需要，房地产分割需要，房地产损害赔偿需要，房地产税收需要，房地产保险需要，房地产争议调处和司法鉴定需要，企业有关经济行为的需要(出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算)，房地产管理的需要，其他方面的需要
第四节 房地产 估价师的职业道德。 独立客观公正，专业胜任能力，诚实守信，勤勉尽责，保守秘密，公平竞争，社会责任。
第五节 中国房地产 估价行业发展状况
估价的困难表现有：土地和房屋的所有制不同；土地所有制在城市和农村不同，市场上流通的土地权利是使用权不是所有权，土地和房屋的登记机关不同，行政管理不到位，房地产市场不够发达。
第二章 房地产
第一节 房地产的含义
一、房地产的定义，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。
二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义，
土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物包括房屋和构筑物。房屋一般由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、水坝、道路、桥梁、隧道。建筑领域中的建筑物不包括构筑物，会计领域中建筑物不包括房屋。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 三、实物、权益、区位的含义
1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面
2、权益包括权利、利益和收益，房地产权益以房地产权利为基础包括：①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、地役权等②受其他房地产权利限制的房地产权利，同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利④房地产的额外利益或收益。房地产所有权又分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。建设用地使用权又包括出让土地使用权、划拨土地使用权和临时用地土地使用权。 房地产权利有物权和债权，租赁权属于债权。物权有自物权和他物权，自物权只有所有权，他物权又分为用益物权和担保物权，土地使用权和地役权是用益物权，抵押权则是担保物权。
在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。3）房地产，其实物和权益
3
在价值决定中都很重要。
3、区位，是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。位置有：坐落、方位、距离、朝向、楼层。交通是指进出该宗房地产的方便程度—通达性，具体有可及性和便捷性。环境景观有自然环境、人文环境和景观。外部配套设施有基础设施(道路、给排水、电力、燃气、热气、电信、有线电视等设施)和公共服务设施(教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施。
四、房地产的其他名称：不动产、物业。
五、房地产的基本存在形态：土地形态，对于有建筑物的可以无视建筑物存在或考虑建筑物存在对土地价值的影响；建筑物形态，对于单独评价建筑物价值时可以无视土地的存在或考虑土地对建筑物价值的影响。前一种称为独立估价，后一种称为部分估价；房地形态， 第二节 房地产的特性
①不可移动性（又称位置固定性）②独一无二性③寿命长久性④供给有限性⑤价值量大⑥流动性差⑦用途多样性，从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。⑧相互影响性，外部影响有正有负⑨易受限制性，政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征收权、征税权、充公权，房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。⑩保值增值性，引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：(1)对房地产本身进行的投资改良(2)通货膨胀(3)需求增加导致稀缺性增加(4)外部经济或相互影响，其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。 第三节 房地产分类
一、房地产按其用途来划分为下列10类：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途、综合。
二、按开发程度来划分为下列5类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。
三、按是否产生收益来划分为下列2类：收益性房地产、非收益性房地产。
收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。四、按经营使用方式来划分的类型
四、房地产按其经营使用方式来划分为下列4类：出售、出租、营业、自用。
这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。 五、按照房地产实物形态的分类：(1)土地(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)(3)土地与建筑物的合成体(包括在建工程和现房)(4)未来状况下的房地产(5)已经灭失的房地产(6)房地产的局部(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分(8)以房地产为主的整体资产或包含有其他资产的房地产(9)整体资产中的房地产。
六、按照房地产权益状况的分类有：干净的房屋和出让土地、干净的房屋和划拨土地、干净的房屋和集体土地、共有房地产、部分产权的房地产、有租约限制的房地产、设置了地
4
役权的房地产、设立了抵押权的房地产、有拖欠建设工程款的房地产、列入公告拆迁或征收征用的房地产、临时用地或临时建筑的房地产、手续不全的房地产、产权不明或权属有争议的房地产、被依法查封财产保全或其他限制的房地产、违法占地或违法违章建筑的房地产、房地产的租赁权、房地产的抵押权、房地产的空间利用权、房地产中的无形资产。 第四节 房地产的描述与分析
一、土地的描述与分析
1.名称2．位置3．四至4.面积,此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)或公顷(hm2)为单位。5．形状6．地势，包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。7．土壤及地基状况8。权利状况9、使用条件10、开发利用情况11、交通条件12、周围环境景观13、公共服务设施完备程度14、其他。
使用条件主要包括：(1)用途；(2) 容积率；(3) 建筑密度；(4) 绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(5) 建筑高度；(6) 建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度) (7) 建筑间距；；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。
上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：(1)规划要点；（2)规划设计条件通知书；(3)审定设计方案通知书；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证。 二、建筑物的描述与分析认识
1. 名称2、位置3、规模4、年龄5、层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。6、建筑结构。7、设施设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。8、装饰装修，9、层高或净高10、空间布局11、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。12、外观13、维修养护情况完好程度14、权利状况、15、占有使用情况16其他情况，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。
第三章 房地产价格和价值 第一节 房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价(货币额、商品或其他有价物)，价格通常用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 二、房地产价格的形成条件，房地产之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。需要具备3个条件(1)一种物品有用(2)一种物品稀缺，是相对缺乏不是绝对缺乏(3)人们对一种物品有需求是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。需求与需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。对其需求不仅有自用需求而且还有投资需求甚至投机需求。
价格实质是在市场经济下对有用且稀缺的物品的一种分配方式，6种分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格。
第二节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：①都
5
是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求等因素的影响；③都是按质论价；优质高价，劣质低价。
一、地价与一般商品价格的不同，(1)生产成本不同，一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。地价=地租/利息率。(2)折旧不同，土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。中国有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧(3)价格差异不同。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大(4)市场性质不同，一般商品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。(5)价格形成时间不同(6)供求变化不同。地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。
二、房地产价格的特征主要有下列5个：(1) 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。(2) 房地产价格受区位的影响很大。(3) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。(4)房地产价格形成的时间较长(5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。
第三节 房地产供求与价格 一、房地产需求
1、形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买，如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。
2、决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。
3、房地产的需求曲线：一条向右下方倾斜的需求曲线。 二、房地产供给
1、形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。
2、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。
3、房地产供给曲线：一条向右上方倾斜的供给曲线。
三、房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，
在市场均衡状态下，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也
6
会发生变化。
四、房地产供求弹性
1、房地产需求弹性，房地产需求弹性主要有房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉价格弹性和房地产需求的价格预期弹性。
2、房地产供给弹性，房地产供给弹性主要有房地产供给的价格弹性和房地产供给的要素成本弹性。
3、弹性数值的类型，弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值分为5种类型：①弹性大于1的情况，称为富有弹性；②弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；③弹性等于1的情况，称为单一弹性；④弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；⑤弹性等于零的情况，称为完全无弹性。
一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品存在的时候，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代晶，这时需求的价格弹性较大；如果没有较相似的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。 五、房地产供求与价格之间关系的特殊性，可以将房地产的供求状况分为4种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况
第四节 房地产价格和价值的种类
一、价值、使用价值和交换价值，在房地产 估价中一般所说的价值也是指交换价值。 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值，
1、成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财务，动机、对交易对象和市场行情了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等不同而不同。理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价(供给价格)、买价(需求价格)、成交价三者的关系有所了解，在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。一笔成功的交易中，最高买价成交价最低卖价。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、胁迫等的影响；反之，则为非正常成交价格。正常成交价格的形成条件有7个：(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。 (4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。(5) 理性且自私的经济行为。(6) 买者和卖者都具有完全信息。(7)适当的期间完成交易。
2、市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。
7
3、理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。房地产 估价所评估的是房地产的市场价格。
4、评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。
收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。此外收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。在市场泡沫时，市场法求得的价值(市场价格)大大高于收益法求得的价值(理论价格)。在市场不景气时，成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值。
从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格=市场价格。 三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值。
某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或做出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。
在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产 估价所评估的是房地产的市场价值。 四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值。
采用公允价值的条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格或其他信息。市场价值与公允价值的内涵基本相同。就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产 估价所评估的是房地产的市场价值、公允价值。
五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值
中国目前的房租有市场租金(或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金)、商品租金(是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素)、成本租金(是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。真正租金除了前述的八项外还有租赁费用和租赁税费。
房地产抵押价值评估只能演变为评估房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。再次抵押价值等于总评估市场价值一上次抵押
8
贷款折成的价值。
保险价值通常不包含不可损毁的土地价值，是指建筑物的重建成本和重建期间的经济损失。
六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格
中国通常不存在土地所有权价格评估。房地产使用价格主要是指土地使用权价格(建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权)，其他权益的价格主要有租赁权价格、抵押权价格、地役权价格。
七、实际价格和名义价格，实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
八、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格
房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。在房地产的现货价格和期货价格中，最典型的是现房价格(含土地价格)和期房价格(含土地价格)。期房价格与现房价格之间的关系有：期房价格＝现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。
九、市场调节价、政府指导价和政府定价，政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。
十、基准地价、标定地价和房屋重置价格，基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。
十一、土地价格、建筑物价格和房地价格
根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格。房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格＝土地价格+建筑物价格；(2)土地价格＝房地价格-建筑物价格；(3)建筑物价格＝房地价-土地价格。
十二、总价格、单位价格和楼面地价，楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积，由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价/容积率。
十三、起价、标价、成交价和均价，起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。 十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。当拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。因此有保留价的拍卖中，最高应价
9
不一定就是成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，该最高应价才能成为成交价。
第四章 房地产价格影响因素 第一节 房地产价格影响因素概述 一、对房地产价格影响因素的总认识
1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的
2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的 3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的
4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。 5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化 6、各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的
7、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的 8、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。
二、房地产价格影响的分类：房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。也可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素。个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。它们三者不是固定的，随着估价对象范围扩大，某些一般因素也许会变为区域因素，某些区域因素也许会变为个别因素。 第二节 房地产自身因素
一、区位因素
1、房地产区位的优劣直接关系其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响。房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。房地产的区位有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。
2、位置包括房地产所处的方位、距离、朝向和楼层。方位在十字路口中，其价格高低是西北角、东北角、西南角、东南角。对于东西走向的街道、水流来说位于北侧的房地产价格通常高于位于南侧的房地产价格。对于位于山坡上的房地产则是南坡的房地产价格通常高于北坡的房地产价格。同一街道的商业房地产背阳面的地价高于向阳面的地价。但在寒冷地区的可能相反，向阳面的地价高于背阳面的地价。距离有空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离。交通时间距离从理论上讲更为科学。对于朝向一般认为南方为上、东方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。没有电梯的中间楼层最优、顶层较劣。有电梯的中高导住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优、三层以下较劣。
2、交通，交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、路况、交通线路数量、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制。
3、环境景观，这方面的因素主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和卫生环境和人文环境。
10
4、外部配套设施有房地产外部基础设施和公共服务设施。 二、实物因素
1、土地实物因素，①面积②形状③地势，一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格④土壤及地基状况，土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力，酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。地基状况是指地基的承载力、稳定性和地下水位等。⑤宗地内基础设施完备程度和场地平整程度。
2、建筑物实物因素，①建筑规模②建筑结构③设施设备④装饰装修⑤层高或净高⑥空间布局⑦防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照⑧外观⑨完损程度。
三、权益因素，主要是指对房地产利用的限制：房地产权利的设立和行使的限制；房地产使用管制；房地产相邻关系的限制。①权利状况，有所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等，以及这些权利是否完整、清晰等等。②使用管制，城市规划中地下建筑面积通常不计入容积率。因此容积率有包含地下建筑面积和不包含地下建筑面积的，交出让金的也有按地下建筑面积交或折成三分之一交的。③相邻关系主要有：一方面为用水排水、通行、辅设管线提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照，不得违反规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质，挖掘土地、建造建筑物、辅设管线以及安装设备不得危及相邻房地产的安全。
第三节 人口因素
房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
第四节 制度政策因素
房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很大，房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。抑制房地产价格的措施主要有：①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应，加快房屋建设，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；③制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。
税收政策，房地产税收有房地产开发环节、房地产转让环节、房地产持有环节。增加买方的税收会抑制房地产需求，使房地产价格下降，反之会使房地产价格上升。 对房地产价格有影响的规划有：国发经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划。
第五节 经济因素
11
影响房地产价格因素的有：经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率。不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。房地产价格与利率负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。但从房地产开发商来看，利率上升，房地产价格上升；利率下降，房地产价格下降。从房地产购买者来看，利率上升，房地产价格下降、利率下降、房地产价格上升。由于在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益，当预期某国的货币会升值时，会吸引国外资金购买该国房地产，从而使房地产价格上涨、相反则会使房地产价格下降。
第六节 社会因素
影响房地产价格的社会因素有：政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。
第七节 国际因素
影响房地产价格的国际因素有：世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和 军事冲突状况。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。
第八节 其他因素 一、行政隶属变更
二、心理因素，心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：①购买或出售心态；②个人欣赏趣味(偏好)；③时尚风气；④接近名家住宅心理；⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等 三、重要政治人物的健康状况。
第五章 房地产 估价原则
第一节 房地产 估价原则概述
一、房地产 估价原则概述，房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。人们在房地产 估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产 估价所依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产 估价的原则
二、房地产 估价的原则有：①独立客观公正原则②合法原则③最高最佳使用原则④估价时点⑤替代原则⑥谨慎原则。可以把这些原则分为三个层次：基本原则、普适技术性原则、特殊原则。独立客观公正是基本原则。而普适性原则(或一般原则)有独立客观公正原则、
12
合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。除了独立客观公正原则外，其余都是技术性原则，也称为普适技术性原则。特殊原则是指谨慎性原则。
最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则是相互对应的，因此谨慎原则也属于技术性原则。 三、房地产 估价原则的作用，房地产 估价原则可以使不同的房地产 估价师对于房地产 估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。房地产 估价原则可以作为估价时的指南。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是否遵守了估价原则。
第二节 独立客观公正原则
独立客观公正原则要求房地产 估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产 估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产 估价师不应带着自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产 估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。
房地产 估价机构应当是一个不依附他人、不受他人束缚的独立机构。所以房地产 估价机构是由房地产 估价师为主的自然人出资设立，房地产 估价机构和房地产 估价师在执业中应采取回避原则，房地产 估价机构和房地产 估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰，不应屈从外部压力。
第三节 合法原则
合法原则要求房地产 估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。房地产之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是上房地产权益的价值，但估价对象的权益不是委托人或房地产 估价师可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据。依法判定的权益包括依法判定权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体来说遵守合法原则应当做到下列几点：
(1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。值得注意的是遵守合法原则中不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将作为哪种权利状况的房地产来估价。任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配，但法律法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外。
在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
13
在依法判定的处分权利方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。
在依法判定的其他权益方面，评估出的价值必须符合国家的价格政策。此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体说，房地产 估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产 估价机构和房地产 估价师进行。
第四节 最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产 估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
最高最佳使用原则与合法原则的关系是：遵守了合法原则，不一定能符合最高最佳使用原则的全部要求，遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。
最高最佳使用具体包括3个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列4个方面依序筛选：(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4)价值是否最大。
收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。收益递增递减原理揭示的一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系叫做收益递减规律。揭示的第二种关系是所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系也叫做规模收益(三种可能：产出量增加比例与投入量增加比例相同；产出量增加比例大于投入量增加比例；产出量增加比例小于投入量增加比例)。在扩大规模时一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳使用。
适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。
当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：(1)保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。(2)装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。(3)转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。(4)
14
重新开发前提。认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。除了第一种外，不能以其中一个可行，就判断该种估价前提就为最高最佳使用，而是将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。
第五节 估价时点原则
估价时点原则要求房地产 估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。这个特定时间既不是委托人也不是房地产 估价师随意假定的，必须根据估价目的来确定。确定估价时点的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估对象价值的时间界限。
遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算是遵守了，更本质的是估价时点确定应在先，价值估算应当在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义在某个时间上的价值。在评估现在的价值，通常将估价人员实地查看估价对象期间或估价作业期 (估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) 内的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头，确定了估价目的，其他便可以根据其来确定。
不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。当估价时点为过去时，房地产市场状况也是过去时，估价对象也是过去时。当估价时点是现在时，房地产市场状况也是现在时，但估价对象可以是过去时，现在时，未来时。当估价时点是未来时，房地产市场状况也是未来时，估价对象状况也是未来时。
在评估拆迁中调换房屋为期房时的房地产市场价格时应注意：估价时点应与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的评估时点一致。一般为房屋拆迁许可证颁发之日或拆迁实施之日。估价对象状况应以协议中约定为准，评估价值或商定价格不应在将来期房换成现房时，因市场状况变化了就调整，只有交付的房屋状况与协议中有出入时，才应对评估价值或设定价格进行相应调整。
第六节 替代原则 替代原则要求房地产 估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。
替代原则对于具体的房地产 估价，指明了下列两点：(1)如果附近有若干相近效用的房地产并已知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
第七节 谨慎原则
15
谨慎原则是评估房地产抵押时，应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时，可能受到的限制，未来可能发生的风险与损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产 估价师知悉的法定优先受偿款。在估价过程中如果面临是确定性因素则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。 第六章 市场法 第一节 市场法概述 一、市场法的含义
市场法又称市场比较法、比较法，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。可比实例，也称为可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。市场法本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法求得的价值称为比准价格。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 二、市场法适用的估价对象和条件
1、市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。数量少或很少发生交易的房地产难以用市场法估价。
2、市场法需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
3、市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；
三、市场法估价的操作步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例的成交价格进行适当的处理(分为价格换算、价格修正、价格调整)④求取比准价格。 第二节 搜集交易实例
一、搜集大量交易实例的必要性，运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握估价对象所在地的正常房地产市场价格行情。才能保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。
二、搜集交易实例的途径主要有下列几个：(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。(2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关情况(3)向房地产交易当事人、四邻、律师、会计师、等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。(4)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料(5)与房地产出售者或其代理人，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料，查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料，参加房地产交易展示会。
三、搜集交易实例的要求，搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。内容包括：①交易实例房地产的基本状况②交易双方③成交日期④成交价格⑤付款方式⑥交易情况(交易目的、交易方式、交易税费负担方式、有无利害人之间交易、急于出售或购买等特殊情况) 四、建立交易实例库
16
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。 二、选取可比实例的要求
1、数量要求，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。 2、质量要求，①可比实例应是估价对象的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点(一般一年以上不选用)；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格(或能够修正为正常价格)。类似房地产应符合的条件为：(1)在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。(2) 用途应与估价对象的用途相同(3) 规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5—2范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2(4)建筑结构应与估价对象的建筑结构相同(5)档次应与估价对象的档次相当(6)权利性质应与估价对象的权利性质相同。
3、选取可比实例有时可以用分配法。当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能劣胜优汰。
第四节 建立比较基准
选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来。建立价格可比基础包括：①统一房地产范围②统一付款方式；③统一采用单价；④统一币种和货币单位；⑤统一面积内涵；⑥统一面积单位
一、统一房地产范围，是指只能选取主干相同的房地产的交易实例作为可比实例。在实际估价中有三种情形：①房地产实物范围不同，这里范围不同是指有与无的区别，不是好与坏、优与劣、新与旧的差别。②含有非房地产成份③带有债权债务的房地产。
二、统一付款方式，将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。
三、统一采用单价，在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。
四、统一币种和货币单位，汇率选择的时间是在市场状况调整之前还是之后再进行换算的。 五、统一面积内涵，在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：
建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积 建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积
套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积 六、统一面积单位，平方米下的价格＝亩下的价格÷666．67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000
平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304
平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579
第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义，可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估 价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，
17
则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。
二、造成成交价格偏离正常价格的因素(2)强迫出售或强迫购买的交易(2)有利害关系人之间的交易。(3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易(4)急于出售或急于购买的交易。(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易(6)相邻房地产的合并交易 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易税费非正常负担的交易。(9)受迷信影响的交易。 三、交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数＝正常价格，采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额＝正常价格
对于交易税费非正常负担的处理方法，正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)或买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。卖方实际得到的价格=正常成交价格-应当卖方缴纳的税费。买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费。
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义，可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，称为交易日期调整。
二、交易日期调整的方法，在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳；②上涨；③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。 可比实例在成交日期时的价格X(1±T％)＝在估价时点时的价格
可比实例在成交日期时的价格X (100±T)/100＝在估价时点时的价格
(1±T％)或(100±T)/100是交易日期调整系数。，
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某
个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。
价格变动法有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。公
期数
式为：可比实例在成交日期时的价格×（1＋价格变动率）＝可比实例在估价时点的价格。 可比实例在成交日期时的价格×（1＋价格变动率×期数）＝可比实例在估价时点的价格。市场价格指数或变动率应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。 第七节 房地产状况的调整
一、房地产状况调整的含义，进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况而不是它在估价时点或其他时候的状况。
18
二、房地产状况调整的内容
1、区位，区位状况比较、调整的内容主要包括：位置（方位、距离、朝向、楼层）、交通、环境景观、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等影响房地产价格的因素。
2、实物，实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度、土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑规模、建筑结构、设施、设备、 装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。
3、权益，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。 三、房地产状况调整的思路和方法，房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异程度；最后根据状况差异程度转换为价格差异程度。根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。
具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。
直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分)，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。直接比较调整的表达式为：
可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/（ ）=在估价对象房地产状况下的价格，上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。 间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：
可比实例在其房地产状况下的价格X 100/（）X()/100=在估价对象房地产状况下的价格，上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。 第八节 求取比准价格
一、求取某个与可比实例对应的比准价格的方法 修正、调整系数连乘形式：
比准价格＝可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数 (2)修正、调整系数累加形式：
比准价格＝可比实例价格X(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系数)
二、 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法
主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用 第七章 成本法
19
第一节 成本法概述
一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。成本法也称为积算法，求得的价值也称为积算价格。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。
二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格，则就属于市场法，若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。不过，成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。
三、成本法适用的对象和条件，只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
要注意如下三个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。三是应地客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。
四、成本法估价的操作步骤：①弄清估价对象房地产价格构成，搜集相关资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。
第二节 房地产价格的构成
20
以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，房地产价格通常由7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。
一、土地取得成本，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：(1) 通过市场购买取得，土地取得成本包括土地使用权购买价格（用市场法、基准地价修正法、成本法取得）和买方缴纳的税费。(2) 通过征收集体土地取得，土地取得成本包括在征用中发生的费用（土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、社会保障费用以及征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费和新菜地开发建设基金）和土地使用权出让金等。(3) 通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用（被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、搬迁补助费、安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费和房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、房屋拆迁估价费、房屋拆除和渣土清运费）和土地使用权出让金等。
二、开发成本，开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费，对于土地取得成本中含有的房屋拆除费和场地平整费用的，则在此就不应没有或只有部分场地平整费用。(2)房屋建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用和装饰装修工程费用。(3)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。(5)其他工程费，如工程监理费、竣工验收费（6）开发期间的税费。公共配套设施建设费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或在两者进行合理分摊。
三、管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 四、销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。
五、投资利息，此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的利息。不仅仅指的是借款的利息和手续费。销售税费不计算投资利息。
计算投资利息的基础工作是估算开发期，在成本法中，开发期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期，也一般是估价时点。若估价对象是现房的一般是假设估价对象有估价时点时竣工验收完成的。估算开发期也可以采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的开发期的比较、修正和调整来求取。
确定开发期后，各项成本和费用均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常来估算。在确定计算期时，起点是该项费用发生的时点，终点是开发期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。费用也是假设在计息期均匀发生的并具体视为集中发生在该时间段的期中。
21
六、销售税费，销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：(1)销售税金及附加，简称“两税一费”(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费等。不包括由买方负担的契税。也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。在估价时通常是按售价乘以比率来测算。 七、开发利润，现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：（1)开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称为税前利润，开发利润＝开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费。（2）开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。（3）开发利润通常按照一定基数乘以相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列4种：
1)计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： 直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）
2)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用） 3)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即：
成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用） 4)计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）X销售利润率。公式变形得到
开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）X销售利润率/（1－销售利润率）。
所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率
（4）利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的 第三节 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式：积算价格＝重新购建价格一折旧，可以根据两类估价对象具体化：①新开发的房地产②旧的房地产。
二、适用于新开发的房地产的基本公式 1、适用于新开发的房地的基本公式，
新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
22
2、适用于新建成的建筑物的基本公式，（不包含土地取得成本、以及与土地开发有关费用。） 新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用＋销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
3、适用于新开发的土地的基本公式，
新开发的土地价值＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息十销售税费+开发利润
对于新开发区内的土地是成片开发，对于某宗土地的单价要考虑其可转让土地面积所占的比率，开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区 用地总面积×100%。实际测算时通常分为下列3大步骤进行：(1)计算开发区全部土地的平均价格。(2)计算开发区可转让土地的平均价格。(3)计算开发区某宗土地的价格。
新开发的房地产采用成本法虽然一般不存在物质折旧，但功能折旧、经济折旧和可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。
三、适用于旧的房地产的基本公式，旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。
第四节 重新购建价格的求取
一、重新购建价格的含义，重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。前者可以理解为重新购买后者可以理解为重新生产。理解其含义应特别记住下列3点：(1)重新购建价格是估价时点时的价格。(2)重新购建价格应是客观的价格。（3）建筑物的重新购建价格应是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格，而土地的增价、减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。 二、重新购建价格的求取思路
求取房地的重新购建价格，一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分而是模拟开发商的开发过程，在价格构成基础上采用成本法求取。二是分为二个部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。后者适用于直接在熟地上进行房地建设的或有关成本费用可以在土地和建筑物进行分配的情况。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。
求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新购置价格，注意，有旧建筑物反而会降低土地价值减损的情况。 求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且该土地为没有该建筑物的空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在该土地上建造与旧建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出应得利润，也可以设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的全新建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用及发包人应得利润
三、建筑物重新购建价格的求取方式，建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：（1）重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。（2）重置价格又称重
23
置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 一般建设物适用于重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但年代久远、缺乏与旧建筑物相同材料工艺使复制有困难的一般也只好用重置价格。重置价格要比重建价格低。
四、建筑物重新购建价格的求取方法，建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或其授权部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除基中可能包含的土地价格来求取。其基本求取公式有：
建筑物重新购建价格=建筑安装工程费＋专业费用+管理费用＋销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。具体方法有：
1、单位比较法，单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其做适当的修正、调整再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的方法。单位比较法实质是一种市场法。主要有单位面积法和单位体积法。
2、分部分项法，分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，将它们相加之后，再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的方法。
在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下2点：(1)应结合各构件或工程的特点使用计量单位；(2)不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。
3、工料测量法，工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加，再加上相应费用来求取建筑物重新购建价格的方法。工料测量法的优点是详细准确，缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。
4、指数调整法，指数调整法是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。具体方法与市场状况调整的方法相同。 第五节 建筑物折旧的求取
一、建筑物折旧的含义和原因
估价上的折旧与会计上的折旧，虽然有相似之处，但由于两者内涵不同而有着本质上的区别。估价上的建筑物折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其金额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从建筑物重新购建价格中扣除建筑物折旧，相当于对其实际上不是全新状况进行在相应减价调整，所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值。在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。
物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然经过的老朽；②正常使用的磨损，工业用
24
途的建筑物分为受腐蚀和不受腐蚀的；③意外破坏的损毁，包括自然方面和人为方面；④延迟维修的损坏残存。
功能折旧又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值损失。造成的原因可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念变更、建筑技术，出现了更好的建筑物等等。
经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素（供给过量、需求不足），区位因素（景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变）、也可能是其他因素（政府政策变化、采取宏观调控措施）。可将经济折旧分为永久性的和暂时性的。
二、建筑物折旧的求取方法，可归纳为3类：①年限法；②市场提取法；③分解法。
1、年限法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日起开始到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到建筑物地房地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房地产来说，就是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收人大于运营费用，即净收益大于0的持续时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定、相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
建筑物的经过年数分为实际年龄和有效年龄。实际年龄是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效年龄是在估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄。有效年龄可能短于也可能长于实际年龄：①建筑物的维修养护正常的，有效年龄与实际年龄相当；②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效年龄短于实际年龄；③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效年龄大于实际年龄。建筑物的剩余寿命有剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命，建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间。两者之和等于建筑物的经济寿命。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。年限法中最主要的是直线法。每年折旧额是一个常数。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或大范围建筑估价摸底调查时用。
2、市场提取法，是利用含有与估价对象中的建筑具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型（物质折旧、功能折旧、经济折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或相当。市场提取法是先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地成本法公式反求出建筑物折旧。建筑物折旧＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－旧 房地的价值，步骤有：①从当地房地产市场搜集大量的交易实例②从所搜集的交易实例中选取三个以上可比实例，要求与估价对象有类似折旧状况③对可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算交易情况修正，房地产状况调整（不对其中的折旧状况进行调
25
整），但不进行市场状况调整。④求取每个可比实例在其成交日期的土地重新购建价格，然后用换算修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。⑤求取每个可比实例在其成交日期时的建筑重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后的价值得出建筑物折旧⑥将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。若可比实例与估价对象的建筑物年龄相近，则可以将可比实例的总折旧率调整为估价对象的总折旧率，若两者相关较大则用总折旧率除以建筑物年龄转换为年平均折旧率，然后将各个年平均折旧率调整为适用于估价对象的年平均折旧率。⑦将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率或年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物的折旧。建筑物经济寿命＝1/年平均折旧率。建筑物成新率＝1－总折旧率。
3、分解法，将建筑物各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，根据各自的具体情况分别采用适当的方法来求取。
物质折旧分为可修复项目和不可修复项目两类。预计修复费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，反之是不可修复的。对于可修复项目，其折旧额为使估价对象恢复到新的或相当新的状况下所必要的费用。对于不可修复的项目可根据剩余使用寿命是否短于整体建筑的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额。长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额。最后将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加。即为物质折旧额。
功能折旧，功能折旧可分为功能缺乏、功能落后和功能过剩三类，并进一步将它们分为可修复的和不可修复的。
对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的重建价格下的求取方法：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用；②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用；③将①减去②即为增加该功能所超额的费用为折旧额。如果是采用具有该功能的重置价格，则减去在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用，便直接得到了扣除该功能缺乏引起折旧后的价值。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：①利用租金损失资本化法求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用；③将①减去②即得到折旧额。其实就是用后①替换成了后①内容。
对于可修复的功能落后引起的折旧，与可修复功能缺乏引起的折旧相比折旧额增加了旧的设备尚未折旧的价值（按重置价格减去该落后功能设备已提折旧）减去了功能落后设备拆除后的净残值（拆除后回收的残值减去拆除费用）后的金额。对于不可修复的功能落后引起的折旧，与可修复的功能落后引起的折旧计算差不多，只是用租金损失资本化法求取缺乏该功能落后导致的未来每年损失租金的现值之和替换在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用
26
功能过剩一般是不可修复的，功能过剩引起折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本。该无效成本通过采用重置价格而自动得到消除，但如果采用重建价格则不能消除。功能过剩引起折旧还包括超额持有成本，可以利用超额运营费用资本化法，即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。公式有：
扣除功能过剩引起折旧后的价值＝重置价格－超额持有成本 扣除功能过剩引起折旧后的价值＝重建价格－无效成本－超额持有成本。
最后将功能缺乏的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起折旧相加就得到功能折旧额。
经济折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，因此先分清它是暂时性的还是永久性，然后可以根据收益损失期限不同，利用收益损失资本化求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。
三、求取建筑物折旧应注意的问题，
1、估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致，在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。
2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响，①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。约定不可续期的则按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
第六节 成本法应用中涉及的有关规定 一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定
1、商品住宅价格构成的有关规定，商品住宅价格由下列项目构成： (1)成本。包括：1)征地费及拆迁安置补偿费2)勘察设计及前期工程费3)住宅建筑、安装工程费4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费5)管理费：以上述1)至4)项之和为基数的l％～3％计算；6)贷款利息：计入成本的贷款利息
(2)利润 (3)税金。 (4)地段差价。
下列费用不计入商品住宅价格：(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用；(2)住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。
2、经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成：
（1)开发成本。包括：1)征地和拆迁安置补偿费。2)前期工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。3)主体房屋建筑安装工程费4)基础设施建设费，非营业性公共配套设施建设费。5)管理费按照不超过以上1)至4)项费用之和的2％计算。6)贷款利息按。7)行政事业性收费按照国家有关规定计收。 (2)税金。依照国家规定的税目和税率计算。
(3)利润。按照不超过开发成本中1)至4)项费用之和的3％计算。
27
下列费用不得计人经济适用住房价格：(1)住宅小区内经营性设施的建设费用；(2)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；(3)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；(4)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；(5)按规定已经减免及其他不应计人价格的费用 二、集体土地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定
1、在农地征用中发生的费用主要有： (1)征地补偿费用。
1)征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍。 2)征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。仍不足以使被征收农民保持原有生活水平的的，由人民政府从土地收益中划出一定比例给予补贴。 3)地上附着物和青苗的补偿费。4）安排被征地农民的社会保障费用。
(2) 征地管理费(3) 耕地占用税 (4) 耕地开垦费 (5) 新菜地开发建设基金 (6)政府规定的其他有关税费。
2、城市房屋拆迁费用的有关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁所发生的费用主要有：
(1)房屋拆迁补偿安置费用。1)被拆迁房屋的房地产市场价格。该价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。2)被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。3)各种补助费、补偿费。它们包括搬迁补助费、安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。 (2) 房屋拆迁管理费 (3) 房屋拆迁服务费 (4)房屋拆迁估价费 （5）房屋拆除和渣土清运费 （6）政府规定的其他有关税费。
三、房屋完好等级评定的有关规定，房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。
(1)房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：
1)完好房；2)基本完好房；3)一般损坏房；4)严重损坏房；5)危险房。 (2)房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：
1)房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面； 2)房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；
3)房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。 (3)房屋新旧程度的判定标准是：
28
1)完好房：十、九、八成； 2)基本完好房：七、六成；
3)一般损坏房：五、四成； 4)严重损坏房及危险房：三成以下。 四、房屋折旧的有关规定，经租房产折旧的有关规定如下：
(1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为： 年折旧额＝原价X(1-残值率)÷耐用年限
(2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等：
1)钢筋混凝土结构2)砖混结构一等3)砖混结构二等4)砖木结构一等5)砖木结构二等 6)砖木结构三等7)简易结构
(3)各种结构房屋的耐用年限一般为： 1)钢筋混凝土结构： 生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。 2)砖混结构一、二等： 生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 3)砖木结构一、二、二等： 生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 4)简易结构10年。
(4)残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。各种结构房屋的残值率一般为：1)钢筋混凝土结构0；2)砖混结构一等2％；3)砖混结构二等2％；4)砖木结构一等6％；5)砖木结构二等4％；6)砖木结构三等3％； ?)简易结构0。 第八章 收益法
第一节 收益法概述
一、收益法含义，收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法又分为直接资本化法和报酬资本化法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。求得的价格称为收益价格。
二、收益法的理论依据，收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
三、收益法适用的对象和条件，收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
四、收益法的操作步骤，运用收益法估价一般分为下列4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
第二节 报酬资本化法的公式 一、报酬资本化法最一般公式，
29
V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]，酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为： A末＝A初(1+Y)
二、净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无
n
限年。收益年限为有限年的公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)]，收益年限为无限年的公式 ：V=A/Y
净收益每年不变公式的作用，净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算，若已知V50，求V∞、V40如下：V=V50/K50，V50=V∞*V50，V40=V50*K40/K50；②用于比较不同年限价格的高低，要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下（如年限为∞的）价格；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格，公式就是如V45=V50*K45/K50，意思是把50年基准地价转换为45年的基准地价。
三、净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。 1、普遍公式
2、净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益
2nn
年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=(A/Y+b/Y)*[1-1/(1+Y)]-b/Y*n/(1+Y) 收
2
益年限为无限年的公式：V=A/Y+b/Y 。净收益按一定数额递减的公式只有有限年一种，公式为：V=(A/Y-b/Y)*[1-1/(1+Y)]+b/Y*n/(1+Y)，不存在有限年公式因为当收益小于0时，任何一个经济人就不会再经营下去，年限公式为：A－（n-1）b=0得出n=A/b+1.
3、净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]}。收益年限为无限年的公式：V=A/(Y-g)。净收益按一定比率递减的公式，收益年限为有限年的公式：
n}
V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]。收益年限为无限年的公式：V=A/(Y+g)。
净收益为有效毛收入减运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。
nn
4、预知未来若干年后的价格的公式，V=A/Y*[1-1/(1+Y)]＋Vt/(1+Y) ,Vt是预知的未来若干年后的价格，公式的作用一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下；二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。
第三节 净收益的求取
30
n
2
n
n
运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入②有效毛收入③净运营收益④税前现金流量。税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
一、净收益测算的基本原理，收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用＝有效毛收入一运营费用。运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。对于寿命比整体建筑物经济寿命短的构件设备装饰装修等的折旧费应包含在运营费用中，会计上的折旧额是指建筑物折旧和土地取得费用的摊销。房地产改扩建费用如果能大大提高房地产的价值，则属于假设开发法估价的范围。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产价值增加额相当，两者相抵消，因此不将它作为运营费用的一部分。
运营费用与有效毛收入相比得到的是运营费用率。净收益率是指净收益占有效毛收入的比率。两者关系互补，净收益率＝1－运营费用率。
基于营业收入测算净收益，有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、 娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。 二、几种收益类型房地产净收益的求取
1、出租的房地产净收益求取，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用是(例如表6—1所列的费用中)出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。出租的房地产求取净收益需要扣除的费用 。
2、营业的房地产净收益求取，营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。(1)商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。(2)工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。(3)农地净收益的测算，是由农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣 除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。
3、自用或尚未使用的房地产净收益求取，自用或尚未使用的房地产、可以根据同一市
31
场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。
4、混合的房地产净收益求取，对于现实中包含上述多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列方式之一求取：一是把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。二是先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。三是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总。 三、求取净收益应注意的问题
1、房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。同时值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。
2、实际收益和客观收益，房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。
收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值。承租人权益的价值评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。
同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值一承租人权益的价值
3、乐观估计、保守估计和最可能估计。估价师应当要求估价师同时给出净收益的三种估计，除了评估房地产抵押价值应采用保守估计值外，其他目的的估价都应采用最可能估计。
四、收益期限和收益流模式的确定
1、收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的时间。它应根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，可先
32
根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期的。对于未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。对于已约定不可续期的，按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。对于求取承租人权益的价值的，则收益期限为剩余租赁期限。
2、未来净收益流属于下列哪种类型，就选用相应的报酬资本化法公式进行计算：①每年基本上固定不变；②每年基本上按某个固定的数额递增或递减；③每年基本上按某个固定的比率递增或递减；④其他有规则变动的情形。在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有下列几种：(1)“过去数据简单算术平均法”（过去3－5年）(2)“未来数据简单算术平均法”（过去3－5年）(3)“未来数据资本化公式法”。通过调查、预测估价对象未来若干年的净收益，一般是3－5年的净收益，然后利用报酬资本化法演变出公式求取不变的净收益。
第四节 报酬率的求取
一、报酬率的实质，投资回收是指所投入的资本的回收，即保本；投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。即：报酬率＝投资回报/所投入的资本。从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。认识到了报酬率与投资风险的关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所应选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的报酬率。在不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型的房地产的不同权益、不同收益类型，由于风险不同，所以其报酬率也不相同，因此在估价中并不存在一个统一不变的报酬率。 二、报酬率的求取方法。
1、累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加、累加法的一个基本公式为：
报酬率＝无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
无风险报酬率一般是选取国债利率或银行存款利率。无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。
2、市场提取法，市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。(1)在V＝A/Y的情况下，是通过Y＝A/V来求取Y，（2）在V=A/Y*[1-1/(1+Y)]时，通过A/Y*[1-1/(1+Y)]－V＝0来求取Y，不过要用试错法和线性内插法。市场提取法求取的报酬率是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各项收益风险的可靠指针。
3、投资报酬率排序插入法，报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。报酬率排序插入法的操作步骤和内容如下：(1)调查、搜集估价对象所在
33
n
n
地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款的利率、政府债券的利率、公司债券的利率、股票的报酬率及其他投资的报酬率等。(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。(4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。确定报酬率时都含有主观性。
第五节 直接资本化法
一、直接资本化法概述
1、直接资本化法的概念和基本公式，直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。
未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的，其种类有毛租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：资本化率=年收益/价格，利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法，常用的是下列公式：价格＝年收益/资本化率。利用市场提取法求取资本化率的公式为：资本化率＝年收益/价格。收益乘数是房地产价格除以其某种年收益所得的倍数，即收益乘数＝价格/年收益。则房地产价值＝年收益X收益乘数。
2、几种收益乘数，对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
毛租金乘数法有下列优点：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点如下：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。毛租金乘数法的用途：该方法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。 与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。
有效毛收入乘数法的优点是，不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。因此，当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产价值时，是会考虑空置率的差异的。该方法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因而也只用于做粗略的估价。
净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。
34
二、资本化率和收益乘数的求取方法，资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益年限的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。
综合资本化率(Ro)还可以通过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系(见后面“资本化率与报酬率的区别和关系”)及投资组合技术求取。通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：
综合资本化率＝净收益率/有效毛收入乘数
三、资本化率与报酬率的区别和关系，资本化率R和报酬率Y都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者是有很大区别的。资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算)，仅仅表示从净收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同。例
如，在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为： V=A/Y 其中 资本化率R=Y
在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：
nn
V=A/Y*[1/(1+Y)] 资本化率R=Y/[1-1/(1+Y)] 在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为： V=A/(Y-G) 资本化率R=Y-G
在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：
tt
V=A/{Y-△*Y/[(1+Y)-1]} 资本化率R= Y-△*Y/[(1+Y)-1] 由以上公式可知，报酬率与净收益本身的变化、与获得净收益的期限的长短等无直接关系。而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。 四、直接资本化法与报酬资本化法的比较
1、直接资本化法的优缺点，直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算来来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较为简单。但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。
2、报酬资本化法的优缺点，报酬资本化法的优点是：①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解；③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可
35
以求取适当的报酬率。但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。 当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。
第六节 投资组合和剩余技术
在收益法中，报酬率和资本化率都可以从房地产的物理构成(土地与建筑物)或资金构成(抵押贷款与自有资金)中求出各构成部分的报酬率和资本化率，或将其报酬率和资本化率运用到各构成部分上以测算其价值。
一、投资组合技术，主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。
1、土地与建筑物的组合，综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率，便可利用下列公式求出另外一种资本化率，综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系。其公式如下：
Ro＝L×RL +B×RB式中 L——土地价值占房地价值的比率；B——建筑物价值占房地价值的比率，L+B＝100％。
2、抵押贷款与自有资金的组合，房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款，另一部分为自有资金。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即： Ro=M*RM+(1-M)*RE 式中 Ro——综合资本化率；M——贷款价值比率，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60％～90％之间；RM——抵押贷款常数：RE——自有资金资本化率。抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似12，然后除以抵押贷款金额；或者将月抵押贷款常数(每月的偿还额与抵押贷款金额的比率)乘以12。在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM+YM/[(1+YM)-1]，其实就是年还款等额/抵押贷款金额。自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求，
二、剩余技术是当已知整个房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整个房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另一构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率折现，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。此外，把求得的未知构成部分的价值加上已知构成
36
n
部分的价值还可得到整个房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。
1、土地剩余技术，土地剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率折现，即可求得土地的价值。直接资本化法的土地剩余技术公式
土地价值=（房地产净收益-建筑物价值*建筑物资本化率）/土地资本化率，报酬资本化法的土地剩余技术公式：
土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法。例如，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。
2、建筑物剩余技术与土地的剩余技术类似，建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此外，它还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。
3、自有资金剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。自有资金剩余技术的计算公式为：
自有资金权益价值=（房地产净收益-抵押贷款金额*抵押贷款常数）/自有资金资本化率 4、抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。抵押贷款剩余技术的计算公式为： 抵押贷款金额=（房地产净收益-自有资金权益价值*自有资金资本化率）/抵押贷款常数
抵押贷款剩余技术假设投资者愿意投在房地产上的自有资金数量已确定，并且假设投资者需要从房地产中得到特定的自有资金资本化率也已确定，而贷款金 额则取决于可作为抵押贷款偿还额的剩余现金流量和抵押贷款常数。
在正常情况下，抵押贷款剩余技术不适用于对已设定其他特定抵押的房地产进行估价，因为这时剩余的现金流量不完全归自有资金投资者所有，它还必须先偿还原有抵押贷款的债务。
名义净收益与名义报酬率或名义资本化率相匹配，实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配，税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配，税后净收益与税后报酬率或税后资本化率相匹配，自有资金净收益与自有资金报酬率或自有资金资本化率相匹配，等等。
37
第九章 假设开发法
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的含义，假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益（具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。
二、假设开发法的理论依据，假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
三、假设开发法适用的估价对象和条件，假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。在这种情况下仍要估价的可以听取规则部门或专家意见或参照周边土地的城市规则设计条件等方式。推测其最可能的城市规则设计条件，然后具此估价，但必须在报告中作出特别提示，将最可能的城市规则设计条件作为估价的假设和限制条件，并说明其对估价结果的影响。
运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于①是否根据房地产 估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发方式②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确判断了开发完成后的房地产价值。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。
运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；；②要有一个明朗、开放及长远的房地产政策，包括要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库，包括要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单和目录。
假设开发法除了用于房地产 估价外，还可以用于房地产开发项目投资分析，房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策，提供依据，假设开发法可以提供的数据有：测算待开发房地产的最高价格；测算开发项目的预期利润；测算开发中可能出现的最高费用。
四、假设开发法的操作步骤
1、运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查、了解待开发房地产的状况；②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；③估算后续开发经
38
营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算后续开发建设的必要支出和应得利润；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2、(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。(3)弄清城市规划设计条件。(4)弄清将拥有的土地权利。 3、选择最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等确定。 第二节 假设开发法的基本公式 一、假设开发法最基本的公式：
待开发房地产的价值
如果是已经完成工作及相应的支出和利润，则它们已被包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况，二是要把握开发完成后的房地产的经营方式。有出售、出租和营业。
开发方式有7种：生地开发为熟地，生地开发为房地产，毛地开发为熟地，毛地开发为房地产，熟地开发为房地产，在建工程续建成房屋，将旧的房地产装饰装修成新的房地产。
二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式
1、求生地价值的公式
(1)在生地上进行房屋建设的公式：生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费
(2)适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得生地的税费
2、求毛地价值、熟地价值、在建工程价值、旧的房地产价值的公式，与上述公式类似。 三、按开发完成后的房地产的经营方式细化的公式
1、适用于开发完成启出售的公式： V＝Vp-C
式中 V——待开发房地产的价值；Vp——用市场法测算的开发完成后的房地产价值；
C——后续开发建设的必要支出和应得利润。 2、适用于开发完成后出租、营业的公式 V＝VR-C
式中 VR ——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
第三节 现金流量折现法和传统方法
一、现金流量折现法和传统方法的定义，房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为现金流量折现法；②采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。 二、现金流量折现法与传统方法的区别：(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况
39
作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。（3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点，从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：①开发经营期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。
第四节 假设开发法计算中各项的求取 一、后续开发经营期，开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。开发期起点与开发经营期的起点相同，终点是开发完成后的房地产竣工完成的日期。经营期由于开发完成后的房地产的经营方式而具体化，对于出售有销售期，对于出租和营业的有运营期。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是开发完成后的房地产竣工验收完成的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。
估算开发经营期宜先将其分解为各个构成部分，然后分别估算各个构成部分，再将各个构成部分连接起来。开发期的估算相对较容易，但其中前期的估算要相对困难一些，建造期一般能较准确地估算。经营期特别是销售期通常难以准确估算，因为在估算时要考虑未来房地产市场的景气状况。估算开发期的核心是抓住待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况这两头，然后估计将待开发房地产的状况开发建设成完成后的房地产状况所必要的时间。具体的估算方法有：一是根据往后需要的各项工作所需要的正常时间来直接估算开发期，二是采用类似于市场法的方法，通过类似房地产已发生的开发期的比较修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的开发期和待开发房地产的开发期，然后将开发完成后的房地产开发期减去待开发房地产的开发期，再加上的重新接手时间，就得到了开发期。
二、开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产状况所对应的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间
40
的某个日期(但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外)。
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价(同市场法中建立价格可比基础的要求)。
对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。收益法就不是一种独立的方法，而被包含在假设开发法中，成为了假设开发法的一个部分。
三、后续开发建设的必要支出和应得利润主要有：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是①它们本质上应是预测的未来发生时的值，而不是估价时点时的值②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成后的必要支出和应得利润，而不包括取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要预测。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②取得等开发房地产的税费；③后续开发成本、管理费用、销售费用。销售税费和开发利润一般不计息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点。一般不考虑预售和延迟销售的情况。未知、需要求取的待开发房地产的价值一般是在估价时点时一次性付清。而其他不是集中在一个时点发生，而是在一段时间内连续发生，通常认为是均匀发生的。 四、折现率与报酬资本化中的报酬率的性质和求取方法相同。 五、在运用假设开发法估价时，要注意额外的收益或节约的费用。 第十章 长期趋势法 第一节 长期趋势法概述
一、长期趋势法的含义，长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产的未来价格作出的方法。
二、长期趋势法的理论依据，房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。
三、长期趋势法适用的对象和条件，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信。
四、长期趋势法的操作步骤分为下列4个步骤进行：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，
41
将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。具体的长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。
第二节 数学曲线拟合法
数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。最简单、最常用的是直线趋势法。以y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。所以，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：y＝a+bX，根
22
据最小二乘法：a=(∑y-b*∑X)/N，b=(N*∑XY-∑X*∑y)/[N*∑X-（∑X）]，设X=0,则
2
a=∑y/N， b=∑XY/∑X
第三节 平均增减量法
如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以用最简便的平均增减量法进行预测。其计算公式如下：Vi＝Po十dXi， d=[(P1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+…+(Pn-Pn-1)]/n =(Pn-P0)/n。运用平均增减量法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这种方法。由于越接近估价时点的增减量对估价更为重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势，以及估价人员的经验来判断确定。
第四节 平均发展速度法
如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平
i
均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下： Vi=P0×t
t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi-1×…×Pn/Pn-1)=(Pn/P0)式中 t——平均发展速度。 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。与平均增减量法类似，由于越接近估价时点的发展速度对估价越重要，因此，对过去各期的发展速度如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均发展速度，则更能使评估价值接近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势，以及估价人员的经验来判断确定。
第五节 移动平均法
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。
1、简单移动平均法，在计算移动平均数时，每次应采用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如果序数多，变动周期长，则可以采用每6个月甚至每12
42
1/n
1/n
个月来计算；反之，可以采用每2个月或每5个月来计算。
2、加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对实际值进行加权的理由，与在前面平均增减量法和平均发展速度法中所讲的相同。
第六节 指数修匀法 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。
设：Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi+1为第i+l期的预测值；为修匀常数，0≤a≤1。则：Vi+l＝Vi+a(Pi一Vi)＝aPi+(1一a)Vi
在实际计算时，用Vi+l＝aPi+(1一a)Vi这个公式进行预测，要比用Vi+l＝Vi+a(Pi—Vi)这个公式方便一些。用指数修匀法进行预测的关键在于确定a的数值，一般认为a的数值可以通过试算来确定。例如，对同一个预测对象用0.3，0.5， 0.7，0.9进行试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的绝对误差最小，就以这个常数来修正最合适。
第七节 长期趋势法的作用
长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。此外还有一些其他功用，例如：①用于收益法中对未来净收益等的预测；②用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。
第十一章 地价评估与分摊
地价评估是房地产评估的重要部分，地租理论又是地价评估的基础理论。 第一节 地租理论及测算
地价评估离不开测算地租，根据传统地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年度的地租，公式为：地价＝地租/利息率，或者地价＝地租X购买年，用现代收益来解释，地租即为土地的净收益。地租本身也存在评估问题，即土地租赁价格。
一、地租含义，可分为狭义地租和广义地租。狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。土地的超额的产量是一种地租现象，土地所节省的运输费用也是一种地租现象，
二、地租的测算，原先的计算公式：地租＝市场价格－生产成本－平均利润－资本利息。
1、计算公式：地租量＝农产品的市场价格－农产品的销售税费－农产品的生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。 2、土地是在最佳用途下使用的。3、土地是在最佳集约利用下使用的。
4、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求。
5、如果土地上生产的产品数量为Q，其每个产品的市场价格为P，则上述地 租
43
量计算公式中的市场价格＝PQ。公式中的经营利润是按照预付资本(资金)的社会一般利润率来计算的，这是等量资本要获得等量利
测算地租的方法还有：①地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。②由地价求地租，地租＝地价X资本化率③采用市场法求出地租④采用类似假设开发法的方法求出地租。
第二节 路线价法 一、路线价法概述
1、路线价法含义，路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。
2、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”，临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。
路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。
3、路线价法适用的对象和条件，路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。
运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。
4、运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格。
二、路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一
44
个路线价区段，分别附设不同的路线价。
三、设定标准临街深度，从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。
四、选取标准临街宗地，标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数)；⑤临街宽度与临街深度比例适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数)；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
五、调查评估路线价，路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。
六、制作价格修正率表，价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象。
最简单且最容易理解的深度价格递减率是四三二一法则。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，
深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。
四三二一法则为例，
单独深度价格修正率为：40％>30％>20％>10％>9％>8％>7％>6％
累计深度价格修正率为：40％<70％<90％<100％<109％<117％<124％<130％
平均深度价格修正率为： 40％>35％>30％>25％>21．8％>19．5％>17．7％>16．25％
（平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率X标准临街深度/所给临街深度）
160>140>120>100>87.2>78.0>70.8>65.0 七、计算临街土地的价值，
1、路线价法的计算公式，对于单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种，选用哪一种，需要根据所给路线价的含义来确定，在计算时要考虑临街土地的形状和临街状况。
①以标准临街宗地的总价作为路线价，应采用累计深度价格修正率（Σ单独深度价格修正率）： 总价＝标准临街宗地的总价XΣ单独深度价格修正率（临街宽度与标准宽度相同时） 总价＝标准临街宗地的总价XΣ单独深度价格修正率X临街宽度/标准宽度（临街宽度不标准）
45
②当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，也应采用累计深度价格修正率：
总价＝标准临街宗地的总价X累计深度价格修正率X临街宽度。 ③当以标准临街宗地的单价为路线价时，应采用平均深度价格修正率：
单价＝路线价X平均深度价格修正率，总价＝单价X临街宽度X临街深度
④如果临街土地的形状和临街状况有特殊情况时，还要做加减价修正，以标准宗地的单价为路线价的计算公式：V（单价）＝路线价X平均深度价格修正率X其他价格修正率。或V（单价）＝路线价X平均深度价格修正率＋－单价修正额。前后临街的采用“重叠价值估价法”要先确定高价街与低价街的分界线，再分别计算各自的价值，然后加总。 前街影响深度＝总深度X前街路线价/（前街路线价＋后街路线价）， 后街影响深度＝总深度X后街路线价/（前街路线价＋后街路线价），
三角形的要做辅助线使其成为矩形土地，然后依照前面公式进行计算，不过最后要乘以三角形土地价格修正率（一边临街直角三角形土地的价值占一面临街矩形土地价值的百分率）。注意计算总价时，乘以深度和宽度后除以2（直角三角形面积只有矩形面积的1/2），其他三角形土地价值的计算，通常先将该三角形土地做辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地。其他不规则形状土地可以将其划分为矩形和三角形土地，然后求出它们土地的价值再相加。
第三节 城镇基准地价评估
城镇基准地价是指在城镇一定区域内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。或者说是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
城市基准地价评估的方法和步骤一般是：（1）确定基准地价评估的区域范围(2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式等，其中明确基准地价的内涵应当明确界定下列与基准地价对应的条件：①基准日期②土地用途③土地权利性质④土地开发程度⑤容积率。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，明确基准地价的构成，要确定基准地价包含的内容，如土地使用权出让金、市政配套费、拆迁补偿安置费等。明确基准地价的表达方式，是采用土地单价还是楼面地价，或两者同时采用。(3)划分土地级别或地价区段，划分地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。(4)抽样评估标准宗地的价格。这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。(5)计算区段地价，区段地价的计算，
46
是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。(6)确定基准地价。在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。(7)提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，
第四节 基准地价修正法 基准地价修正法：在政府确定公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象所外地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。基准地价修正法是一种间接估价方法，其估价结果取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。 运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：①搜集有关基准地价的资料；②查出估价对象所处地段的基准地价；③进行交易日期调整；④进行土地状况调整；⑤求出估价对象宗地的价格。
进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，包括位置、土地使用期限、土地开发程度、容积率、土地形状、临街状况等，与评估基准地价时设定的有关条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。
第五节 补地价的测算
补地价是指土地使用者因改变土地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的土地使用权出让金或者上缴的土地收益等。需要补地价的情形主要有3种：①土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件②土地使用者延长土地使用期限（出让土地使用权期满后续期）③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。
对于单纯增加容积率或建筑面积的以及改变土地用途并提高容积率的补地价来说，其补地价的数额理论可以用下列公式计算：补地价（单价）=新楼面地价X新容积率－旧楼面地价X旧容积率，或楼面地价不变的，补地价(单价)＝(新容积率一原容积率)X楼面地价 第六节 高层建筑地价分摊
一、高层建筑分摊的意义，通过高层建筑地价分摊解决：①各部分占有的土地份额；②各部分享有的土地面积；③各部分享有的地价数额等。
二、高层建筑地价分摊的方法
1、按建筑面积进行分摊，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，具体如下： 某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积X该部分的建筑面积
某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值
＝该部分的建筑面积/总建筑面积 按建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。 2、按房地价值进行分摊，为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。具体方法是： 某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值X该部分的房地价值 某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价总数/土地总价值
＝该部分的房地价值/房地总价值
47
按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物。
3、按土地价值进行分摊，按房地价值进行分摊的方法，当香港按建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。更为合理的分摊方法是依据各部分的土地价值进行分摊，具体方法如下：
某部分占有的土地份额＝（该部分的房地价值－该部分的建筑物价值）/（房地总价值－建筑物总价值）＝[该部分的房地价值-（房地总价值-土地总价值）/总建筑面积X该部分的建筑面积]/土地总价值
某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额X土地总价值 ＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值 第十二章 房地产 估价程序 第一节 房地产 估价程序概述
一、房地产 估价程序的含义，是指完成一个房地产 估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出先后次序。
二、房地产 估价程序的作用，一是规范估价行为，二是避免估价疏漏，三是保障估价质量，四是提高估价效率。对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察估价机构和估价师是否履行了必要的程序来完成估价报告。 第二节 获取估价业务
一、估价业务来源渠道(1) 被动接受。(2) 主动争取。即估价人员走出门去力争为他人提供估价服务。在估价业务市场化后，这是估价业务的最主要来源。(3) 自有自估。 二、不应承接估价业务的情形：（1）与估价对象有利益关系，或者与估价需求者或相关当事人有利害关系等会影响到独立、客观、公正估价和社会公信力的（回避制度）（2）超越了本估价机构资质等级许可的业务范围的。（3）受自己专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的。（胜任能力的要求）。
第三节 受理估价委托
一、受理估价委托概述，无论是被动接受还是主动争取的，估价机构应当与估价需求者进一步沟通、协商，逐一明确估价目的、估价对象、估价时点等估价的基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付费方式、估价报告交付日期等估价的其他事项，然后可以要求估价需求者出具估价委托书，以作为估价的重要依据。并订立估价委托合同。
受理估价业务必须由估价机构统一受理、统一收费。不得以个人名义承接业务，分支机构也是以总机构名义承接业务。签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人同意，不得转让、变相转让受托的估价业务。 二、明确估价基本事项，
1、明确估价目的，有些房地产不能用于某些估价目的，从而不应作为一些估价目的的估价对象。
2、明确估价对象，估价对象，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价
48
人员的主观愿望确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据明确的估价目的，依据法律、法规和政策并征求委托人同意后确定的。
明确估价对象包括：明确估价对象的实物、权益和区位状况。确定权益状况时要明确是在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值，多数估价是评估估价对象在现实法定权益下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来估价。但在某些特定情况下应当以设定权益状况下来估价，如拆迁估价，法院强制处分房地产 估价时，在明确估价对象时，估价人员还应要求委托人提供其能提供的反映该估价对象基本状况的资料，如坐落、面积、四至、用途、产权状况等。
3、明确估价时点，从本质上讲估价时点也不是由委托人决定的，也不由估价师决定的，而是由估价目的决定的。具体地说，实际估价中的估价时点是由估价师根据估价目的，有征得委托人同意后确定的。多数估价是对当前的价值进行评估，一般以实地查勘之日为估价时点，但在某些情况下需要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。另外，估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。
4、签订估价委托合同，估价委托合同作用有三个：建立受法律保护的委托与受托关系；明确委托人和估价机构的权利和义务；载明估价的有关事项。
房地产 估价委托合同的内容一般包括：①委托人、估价机构(包括名称或者姓名和住所)；②估价目的；③估价对象；④估价时点；⑤委托人的协助义务(如委托人应向估价机构如实提供估价所必需的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺，协助估价机构进行实地查勘等)；⑥估价服务费用及其支付方式；⑦估价报告的交付日期和交付方式；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。
第四节 拟定估价作业方案
一、估价作业方案的含义和内容，估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做以及如何去做。估价作业方案的内容有：(1)拟采用的估价技术路线和估价方法。（2）拟调查搜集的资料及其来源渠道。（3）预计需要的时间、人力和经费（4）估价作业步骤和时间进度安排
在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。估价方法间的关系有：可以同时使用，相互验证，而不能想到替代；可以相互补充；可以相互引用。对于同一估价对象，宜选用两种以上（含）估价方法进行估价，一般的以市场法为主，收益性房地产应当选用收益法作为其中的一种方法，具有投资开发或再开发潜力的房地产 估价，应当选用假设开发法作为其中的一种方法。在市场依据或市场依据不充分不宜采用市场法、收益法或假设开发法的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。选用两种估价方法进行估价是指两种方法独立进行得出估价对象的价值，而不是估价方法之间引用的情况。
当估价中需要其他领域的专家帮助的，应将其专业工作成果作为估价报告附件，并在重要专业帮助中加以说明。
第五节 搜集估价所需资料
估价所需资料主要包括：反映估价对象状况的资料；相关实例资料；对估价对象所在
49
地区的房地产价格有影响的资料；对房地产价格有普遍影响的资料。对于所有直接或间接影响房地产价格因素的资料都应尽量搜集。对于反映房地产供求关系的如供给量、需求量、空置量和空置率等。在供给量中应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。
搜集资料的渠道有：①要求委托人提供；②估价师在实地查看估价对象时获取；③询问有关知情人士；④查阅估价机构自己的资料库；④到政府有关部门查阅；⑤查阅有关报刊或登陆有关网站等。对于委托人提供的资料虽然要求他们对其真实性、合法性和完整性负责，但房地产 估价师应当对委托人提供的资料进行检查，合理怀疑委托人提供的情况和资料，必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查，对自己所搜集的资料也应进行核实。资料搜集之后，应及时进行整理、分类，以便查阅和对资料进行分析。
第六节 实地查看估价对象 只要有可能 任何估价项目都应当进行实地查看。实地查看是估价人员亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况包括感受估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套设施优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、形状、建筑结构、用途等情况进行核对，观察估价对象的外观、内部状况，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境景观或临路状况的影像资料，调查了解估价对象历史使用状况、周边及至当地房地产市场行情，并搜集补充估价所必要的其他资料等。
在实地查看时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需弄清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查看记录”。对于业主不配合的一般：可以要求委托人与被查看房地产的业主事先做好沟通；自己向被查看房地产的业主说明来意和相关情况，争取其理解与配合。完成实地查看之后，执行实地查看的房地产 估价师应在实地查看记录上签名，注明实地查看日期，并尽量要求委托人中协助实地查看的人员和被查看的房地产业主在实地查看记录上签名。对于已消失的房地产也应去估价对象原址进行必要的调查了解。
第七节 分析估价对象及房地产市场 第八节 选定估价方法进行测量 对于理论上适用而未在正式出具报告中采用的估价方法，应估价报告中充分说明未采用的理由。
第九节 确定估价结果 用不同估价方法测算出的结果可能有所不同，这是很自然的。估价人员首先应比较、分析这些测算结果及之间的差异。当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，可以按照下列方面进行检查：①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则。⑦估价对象是否处于特殊状态（房地产市场泡沫或不景气，不景气时，市场法＜成本法，市场泡沫时，市场法＞收益法），特别需要强调的是，估价中的每一个数字都应有来源依据。
对于权重规定，两种估价方法时，权重不宜大于0.7或小于0.3，三种估价方法时，权重不宜大于0.6或小于0.2。采用四种方法时，权重不宜大于0.5或小于0.15。
50
第十节 撰写估价报告
估价人员在确定了最终的估价结果之后，应当撰写估价报告。估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，是估价机构履行估价委托合同，给予委托人关于估价对象的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。
估价报告一般应当采取书面形式。书面报告按照其格式，又可分为叙述式报告和表格式报告。估价报告质量包括估价结果的合理性和准确性，估价方法选用的全面性和正确性、参数选取的合理性和准确性，还包括估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量等外在质量。前者可以说是估价报告的内在质量，后者可以说是估价报告的外在质量，两者不可偏废。
估价报告通常由8个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④注册房地产 估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
封面的内容一般包括下列几项：(1)标题。这是指估价报告的名称，如“房地产 估价报告”。(2)估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。(3)委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。其中，委托人为单位的，为单位全称；委托人为个人的，为其姓名。(4)估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。(5)估价作业期。说明该估价项目估价的起止年、月、日，即决定受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。(6)估价报告编号。
致委托人函中的估价报告应用有效期不同于估价责任期。如果估价报告在其有效期内得到使用，则估价责任期应是无限期的；如果估价报告超过了其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期。致函日期。这是指致函时的年、月、日，也即正式出具估价报告的日期——估价报告出具日期。
估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。例如，说明没有进行面积测量，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避风险、保护估价机构和估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。
第十一节 内部审核估价报告
为保证估价报告的质量，估价机构应当建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。
在估价报告审核中，可以制作估价报告审核表。完成审核后，审核人员应在估价报告审核表上签名，并注明审核日期。审核结论有：可以出具；作适当修改后出具；应重新撰写。估价机构还可以将审核意见作为考核估价师的重要依据。
第十二节 出具估价报告 估价报告经审核合格后，由负责该估价项目的至少2名注册房地产 估价师签名、盖章，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具，其他参与该估价项目的人员、估价机构法定代表人或执行合伙人也在估价报告上签名，其中，经委托人书面同意的，与其他估价机构合作完成的估价项目，应当以合作双方的名义共同出具估价报告。估价报告完成签名、
51
盖章等手续后及时交付给委托人，并在估价报告交接单上签收。在交付估价报告时，可就估价报告中的某些问题作口头说明或解释。
第十三节 估价资料归档
估价报告向委托人出具后，估价人员和估价机构应及时对涉及该估价项目的一切必要的文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们分类保存起来，即归档。 估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，也有助于解决日后可能发生的估价纠纷，还有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核。
应归档的估价资料包括：①估价机构向委托人出具的估价报告(包括附件)估价机构；②与委托人签订的估价委托合同；③实地查勘记录；④估价报告审核表；⑤估价项目来源和接洽情况记录⑥估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录；⑦估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。前4项为必须归档，可以用电子版，估价报告必须用原作。特别是有估价人员签名处应当原件归档。保档期不少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未了结的估价资料，应当保管到估价服务的行为了结为止。
52
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容