房地产估价课程习题库

第一章 房地产估价概述

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1.房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为（ ）的主要对象。

A.交易 B.交易和投资 C.交换 D．投资 2.对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由（ ）决定。 A.市场力量 B.估价人员的主观判断

C.政府意志 D.个别市场参与者的价值判断

3.下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）。 A.应是可以实现的价值 B.是提供价值意见而不是作价格保证 C.对委托人的价格保证 D.为委托人争取最大的利益 4.在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范同通常是（ ）。

A.±15% B.±10%

C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25% D.有时可放宽至±20%

5.关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。

A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D.征收是无偿的，征用是有偿的

6.除了耕地占用税和（ ）应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A.房产税 B.土地增值税 C.城镇土地使用税 D.契税

7.房地产怙价从某种意义上讲是( )房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.确定

8.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。 A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

9.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类：（ ）。 A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价

10.因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（ ）。 A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估 C.房地产评估 D.相关经济损失评估

11.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样 12.房地产估价的要素中，估价服务的直接对象指的是（ ）。 A.与估价活动有关系的单位 B.估价服务的提供者

C.估价服务的需求者 D.与估价活动有关系的个人

13.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。

A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同

14.为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价对于房屋租赁的影响，应（ ）。 A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价

C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定 15.房地产估价的最高行为准则是( )。 A.估价时点原则 B.合法原则 C.独立、客观、公正 D.谨慎原则

16.估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括以下几个方面，排序正确的是（ ）。①获取估价业务；②受理估价委托；③搜集估价所需资料；④制定估价作业方案；⑤实地查看估价对象；⑥测算估价对象价值；⑦分析估价对象价值；⑧判断估价对象价值；⑨撰写估价报告；

11估价资料归档；○12估价资料归档。 ⑩内部审核估价报告；⑩交付估价报告；○

11○12 B.①③②⑤④⑦⑥⑧⑨⑩○11○12 A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩○11○12 D.①②④③⑤⑦⑥⑧⑨⑩○11○12 C.②①③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩○

17.估价报告书中说明的( )限定了其用途。

A.估价原则 B.估价方法 C.估价目的 D.估价对象状况

18.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。( )是估价主体。

A.估价报告的使用者 B.估价服务的需求者

C.估价委托人 D.房地产估价师和估价机构

19.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处( )年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。

A. 3 B.5 C.7 D.0

20.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处( )年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A. 3 B.5 C .7 D .10

21.房地产估价机构的法定代表或者执行台伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。

A. 1 B.3 C .5 D .6

22.实际估价中，判定估价对象是否是在建工程，以其（ ）为标志。 A.工程完工 B.工程投入使用 C.是否完成工程竣工验牧 D.完成工程决算

23.在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（ ）种以上估价方法。 A. 一 B.两 C .三 D .多

24.某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁

2

补偿指导价格在该区为4000元/m，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本

达到2000元/m，房地产市场交易价格为6000元／m；重新规划后，开发商开发的该区商品

22

房售价预计为9000元／m；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m为基础进行修正。

A .4000 B. 5000 C. 6000 D.9000

25.( )，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。

A .2003年11月4 日 B. 2005年10月17日 C .2006年10月13日 D. 2007年10月4日

26.以下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度( )。

A.《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 B.《中华人民共和国城市房地产管理法》

C.《中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 D.《房地产估价师执业资格考试实施办法》

27.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是（ ）年。 A .1994 B.1995 C.1999 D. 2004

28.城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产的（ ）确定。

A.重置价格 B.市场评估价格 C.重建价格 D.政府定价

29.对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于所调换房屋的房地产市场价值减去被征收房屋的房地产( )。

A重置价格 B市场价值 C重建价格 D政府定价

30.房地产估价师应当妥善保管委托人的文件资料，除法律、法规和有关制度另有规定外，未经（ ）书面同意，不得将委托人的文件资料公开或者泄露给他人。

A.政府主管部门 B.估价师协会 C.估价机构卜级主管部门 D.委托人

31.( )年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》(建住房函[2002] 192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。

A .2001 B. 2002 C .2003 D.2005

（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0 .5分）

1.房地产估价师和房地产估价机构可以从事( )。 A.房地产项目调查评价 B.房地产价值分配业务 C.房地产价值减损评估 D.房地产资产管理 E.机器设备评估

2.房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让其他合法方式有( )。 A.抵偿债务 B.买卖 C.用房地产作价人股 D.互换 E.用房地产作价出资 3.房地产租赁包括（ ）。

A.建设用地使用权出租 B.房屋租赁 C.土地租赁 D.互换 E.用房地产作价出资

4.与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。

22

A.是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E.估价作业日期长

5.本质上的非市场价值主要有（ ）。

A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值 B.在现状使用下的在用价值

C.不符合继续使用条件下的清算价值

D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值

E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值 6.下列（ ）是对于房地产估价准确性的全面认识。 A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

B.所有的评估价值都会有误差

C.能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较 E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小 7.在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。

A.估价的依据有可能不同 B.估价的方法有可能不同 C.估价对象的范围有可能不同 D.估价原则可能不同 E.估价程序可能不同

8.房地产估价本质的认识包括（ ）

A.房地产估价是评估房地产的价格而币是价值 B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺

9.房地产估价机构应当由自然人出资，以（ ）形式设立。 A.集体企业 B.国有企业 C.有限责任公司 D.合伙企业 E.股份有限公司

10.下列是估价委托人的义务的有（ ）。

A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料 B.协助估价师搜集估价所必要的资料 C.就估价结果提出自己的要求

D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责 E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作

11.房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含（ ）等。 A.房地产周围环境评估 B.房地产制度政策评估 C.房地产开发项目的可行性评估 D.房地产投资风险评牿 E.房地产机构绩效评估

12.不同的估价目的将影响估价结果，是因为（ ）等不同。 A.估价时点 B.估价机构 C.估价对象范围 D.估价方法 E.房地产估价师

13.房地产估价的三大基本方法是（ ）。

A.假设开发法 B.路线价法 C.市场法 D.成本法 E.收益法

14.关于基本估价方法，英国体系分为（ ）等。

A.比较法 B.投资法和利润法 C.剩余法 D.承包商法 E.假设开发法

15.房地产估价人员有（ ）两类。

A.房地产估价师 B.房地产估价员 C.助理房地产估价师 D.助理房地产估价员 E.高级房地产估价师

16.房地产估价机构资质等级可分为（ ）。

A.暂定期内的三级资质 B.三级资质 C.二级资质 D.一级资质 E.临时三级资质

17.所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在（ ）等方面与估价对象相同或者相似的房地产。

A.用途 B.规模 C.权利性质 D.档次 E.建筑层数

18. 一名合格的房地产估价师应具备（ ）。

A.扎实的估价理论知识 B.良好的社会关系

C.良好的职业道德 D.深厚的语言文字表述功底 E.丰富的实践经验

19.房地产估价规范的内容包括（ ）。

A.评估制度 B.估价原则 C.估价程序 D.估价报告 E.职业道德

20.房地严估价师的职业道德包括（ ）。

A.有资格证书即可胜任任何估价业务 B.诚实守信 C.公平竞争 D.社会责任 E.保守秘密

21.房地产估价是估价行业的主体，原因是（ ）。 A.国家法律规定

B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的 C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少

D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少

E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

22.由于具有( )特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。 A.保值增值 B.价值量大 C.不可移动 D.寿命长久 E.独一无二

23.在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，为确定赔偿金额提供参考依据。 A.市场价格 B.保险价值

C.建筑物重置价格 D.建筑物重建价格 E.所遭受的损失

24.《房地产估价规范》( GB/T 50291-1999)的内容包括( )。 A.不同估价目的下的估价 B.估价方法 C.估价原则 D.估价报告 E.业务来源

25 .2003年12月1日原建设部印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》对( )等作了规定。

A.估价报告答疑 B .承揽拆迁业务时间 C.价值标准 D.估价时点 E.拆迁估价主体资格

26 .2006年1月13日，( )联台出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[ 2006]8 号）。

A.原建设部 B.国土资源部 C.中国人民银行 D.最高人民法院 E.中国银行业监督管理委员会

27.企业运营中的房她产，根据会计、计量的需求者、有关监管等的要求而对其( )进行评估。

A.公允价值 B.市场价值 C.理论价格 D.市场价格 E.交换价值

（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）

l.某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。 ( )

2.房地产估价的价值类型与估价时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不

是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。 ( )

3.估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。 ( ) 4.估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。 ( ) 5.征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，所以都是无偿的。 ( ) 6.房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额。 （ ） 7.房地产估价可以为办理出国移民需提供的财产证明提供估价服务。 ( )

8.2004年6月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，中国香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。

（ ）

9.房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 ( ) 10. 一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 ( ) 11.房地产估价结果是一种专业意见。 ( )

12.房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供绐有限这两个特性。

( )

13.房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，而其他资产估价则主要限于价值评估本身。

（ ）

14.城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 ( ) 15.在房地产估价中，如果估价目的不同，则估价报告的用途不同。 ( ) 16.对城市房屋拆迁补偿目的的估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。 ( ) 17.房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走劳等都是地区性的。 ( ) 18.从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 ( ) 19.每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时足柜互补充，但不应相互替代。 ( ) 20.估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。 ( ) 21.房地产估价是指房地产估价师按照自定的估价程序，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断，并提出专业意见的活动。 ( ) 22.评估的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而估价的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 ( ) 23.房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 ( ) 24.如果房地产估价人员感到白己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价，则不应接受该项估价委托。 ( ) 25.房地产估价师应妥善保管委托人的文件资料，除法律、法规另有规定外，未经委托人口头同意，不得将委托人的文件资料公开或泄漏给他人。 ( ) 26.目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。 ( ) 27.估价委托人一定足估价对象权利人或估价报告使用者。 ( ) 28.以征收、征用为目的的房地产估价，因为实际的补偿金额可能有多有少，因而采用的是市场价值。 （ ）

第二章 对房地产的认识与描述

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1.下列不属于构筑物的是( )。

A储藏室 B.水塔 C.隧道 D.道路

2.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及( )。

A.相应配套的基础设施 B.土地的形状 C.组合完成的功能 D.立体空间

3房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。

A.建筑物区分所有权 B.建筑物区分共有权 C.建筑物区分共用权 D.私有权

4.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。

A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系

5.屋外或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入属于( )。 A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益

6.城市规蝴对房地产用途、建筑容积率的限制．属于房地产权益中的( )。 A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利

C.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利 D.房地产的额外利益或收益

7.房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。 A.房地产的各项权利

B.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益或收益

8.对房地产估价来说，土地是( )。

A.平面的 B.三维立体的 C.陆地表面 D.地下空间

9.在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护( )。 A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不 10.下列房地产权利的种类中，属于债权的是( )。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权

11. ( )是指权利人对特定的物体享有直接支配和排他的权利。 A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权 12.房地产权利的种类中，属于自物权的是( )。

A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权 13.下列房地产权利的种类中，( )属于担保物权。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权 14.( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的物权。 A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权 15.( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

A.区位 B.交通 C.环境景观 D.外部配套设施

16.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产( )的特性。 A.不可移动 B.独一无二 C.相互影响 D.易受限制

17.某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的( )特性。

A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制

18.由于房地产的不可移动、不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于( )的特性。

A.不可移动性 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 19.房地产的( )特性，使得房地产具有独占性。

A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样

20.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是( )上升的。 A.间断 B.波浪 C.连续 D.螺旋 21.引起真正的房地产自然增值的原因之一是( )。

A.装修改造 B.需求增加 C.通货膨胀 D.改进物业管理 22.房地产具有供给有限特性，本质上是由于( )。 A.土地总量有限 B.规划限制 C.房地产不可移动 D.价值量大

23.下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是( )。

A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年

B.居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年

C.居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年

D.居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年 24.现实中土地的使用权、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。

A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制

25.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

A.供水、排水、电力、电信 B.供水、排水、燃气、热力 C.排水、电力、电信、燃气 D.排水、电力、电信、热门

26.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是( )。 A.房屋建筑面积 B.房屋使用面积 C.套内建筑面积 D.套内墙体面积

27.房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高( )m以上（含22m）的永久性建筑。

A. 1.20 B .2.20 C .2.40 D.3.60 28.建筑密度等于( )／建筑用地面积。

A.总建筑面积 B.土地总面积 C.建筑顶层面积 D.建筑基底总面积

29.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过( )m的为 高层。

A. 12 B.20 C.24 D.48

22

30.某宗土地的面积为1000m,其上建筑物的建筑面积为5000m，建筑物的基底面积为 2

700m，建筑物屠数为8层。则该宗土地的容积率为( )。

A.8.0 B.5.6 C.5.0 D.0.7

222

31.某套住宅套内建筑面积为l25m，套内墙体面积为20m，分摊的共有建筑面积为25m。

2

则该套住宅的建筑面积为( ) m。

A .195 B.150 C.145 D.130

2

32.某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m的商住楼，经评估总地价为180万元。则

2

该宗土地的单价为( )元／m。

A .100 B.300 C.600 D.900

（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的,不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

l.下列属于构筑物的是( )。

A.烟囱 B.水井 C.水塔 D.仓库 E.水坝

2.权益是房地产中无形的部分，它包括( )。 A.权利 B.权力 C.利益 D.好处 E.毛利润

3.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为( ) A.有形的实体 B.该实体的质量 C.相应的配套的基础设施 D.立体空间 E.组台完成的功能

4.建筑物区分所有权包括( )等。

A.按份共有所有权 B.专有部分所有权 C.共同关系成员权 D.共有部分的持份权 E.长期使用和租赁

5.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为( ) A.按份共有 B.按权共有 C.共同共有 D.共享共有 E.共用共有

6.目前中国的房地产权利主要包括( )。 A.所有权 B.土地使用权 C.地役权 D.抵押权 E.永租权

7.下列房地产权利的种类中，属于物权的有( )。 A.所有权 B.建设用地使用权 C.地役权 D.抵押权 E.租赁权

8.下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有( )。 A.建设用地使用权 B.所有权 C.地役权 D.典权 E.宅基地使用权

9.归纳起来，房地产有( )存在形态。 A.土地 B.建筑物 C.房地 D.权益

。 。

E.区位

10.房地产的独一无二特性导致了( )。 A.难以出现相同房地产的大量供给 B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E.房地产价值量大

11.政府对房地产的限制一般是通过( )特权来实现的。 A.罚款权 B.管制权 C.征税权 D.征收权 E.充公权

12.引起房地产价格上升的原因主要有( )。 A.对房地产本身进行投资改良 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增加 D.外部经济 E.内部经营管理

13.下列( )是由外部经济的原因而引起房地产价格上井。

A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地 C.调整城市发展方向 D.通货膨胀 E.改变城市格局

14.对房地产本身进行投资改良的内容有( )。

A.装饰装修改造 B.更新或添加设施设备 C.改进物业管理 D.经济发展 E.交通条件改善

15.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。 A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理 E.外部经济

16.下列是非收益性房地产的有( )。

A.农地 B.行政办公楼 C.教堂 D.寺庙 E.未开发的土地

17.房地产按开发程度来划分，可以分为( )。 A.自由的房地产 B.生地 C.毛地 D.熟地 E.现房

18.套内建筑面积等于( )相加之和。

A.套内房屋使用面积 B.套内墙体面积 C.阳台面积 D.房屋建筑面积 E.共有建筑面积

19.按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )。 A.现房 B.销售 C.出租 D.自用 E.营业

20.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )等。

A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C.有租约限制的房地产 D.未来状况下的房地产 E.共有的房地产

21.从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )。 A.在建工程 B.已经灭失的房地产 C.作为企业整体中的一部分的房地产 D.有建筑物的土地 E.划拨土地使用权的房地产

（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多拍至零分） 1.在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。 ( ) 2.房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。 ( ) 3.地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。 ( ) 4.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。 ( ) 5.房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处。 ( ) 6.房地产所有人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。 ( ) 7.建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、共同共有所有权和因共同关系所产生的成员权构成 ( ) 8.房地产的共有权在共同共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。 ( ) 9.房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。 ( ) 10.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。

( )

11.房地产权利包括土地和筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房产 ( ) 12.地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。 ( ) 13.一般的无形资产主要是权益的价值。如专利权、专有技术、商标权、商誉、股票、债券等。 ( ) 14.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同 ( ) 15.评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。( )

16.单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。 ( ) 17.因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 ( ) 18.房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。 ( ) 19.从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的 ( )

20.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。 ( ) 21.房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。 ( ) 22.房地产虽然具有多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。 ( ) 23.房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值 ( ) 24.房地产具有保值，增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升 ( ) 25.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值 ( ) 26.从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、森林、不毛荒地。 ( ) 27.对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。 ( ) 28.某栋写字楼目前尚未出租出去而闲置着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产 （ ） 29.从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的 房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。 （ ） 30.从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。 （ ） 31.对于处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。 （ ） 32.具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 ( ) 33.收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。 （ ）

22

34.某宗房地产总建筑面积为5000m，建筑物的基底面积为500m，建筑密度为50%，则其容积率为2.0。 （ ）

2

35.某宗房地产占地面积为4000m，建筑覆盖率为60%，1~4层建筑面积均相等．5~14

2

层均为标准层，面积为1240m，建筑容积率为5.2。 （ ） 36.“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。 （ ） 37.房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。 （ ） 38.宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地享有占有和使用的权利，有权依祛利用该土地建造住宅及其附属设施。 （ ）

第三章 房地产价格和价值

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1.在用价值是指在现状使用下的价值，它一般( )市场价值。 A．低于 B.等于 C.高于 D.不等于 2.房地产估价中的价值，一般是指( )。

A.使用价值 B.交换价值 C.投资价值 D.账面价值

3.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的( )。

A.互补性 B.权益差别 C.替代性 D.外部环境差异 4.在评估投资价值时，折现率是( )。

A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率 5.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。 A.快速变现价值 B.谨慎价值 C.在用价值 D.残余价值

6.投资者评估的房地产的投资价值( )该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。

A.小于 B.大干 C.小于或等于 D.大于或等于 7.房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。 A.有用性、稀缺性、有效需求 B.供给、需求、利用状况 C.权利、租金、利率 D.价值、使用价值、供求 8.决定房地产需求量和供给量的共同因素是( )。

A.相关物品的价格水平 B.该种房地产的价格水平 C.房地产开发商对未来的预期 D.消费者对未来的预期 9.需求规律是指需求量与价格( )的关系。

A.正相芙 B.负相关 C.零相关 D.无法确定

10.炫耀性物品是用以显示人们的身份和地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炷耀的作用，所以其需求量与价格成( )关系。

A.同方向变化 B.反方向变化 C.无变化 D.无法确定

11.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是( )。

A.炫耀性物品 B.正常商品 C.吉芬物品 D.马铃薯

12.对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会( )对商品的需求。 A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定 13.在消费者收入增加时，反倒会减少对( )的需求。

A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品

14.当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会( )。 A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定 15.房地产估价中的价值一般是指( )。

A.使用价值 B.交换价值 C.投资价值 D.账面价值

16.在替代品之间，如果一种房地产的价格}升，另一种房地产的价格不变，则对另一种房地产的需求就会( )。

A.减少 B.增加 C.不变 D.无法确定

17.一种房地产的互补品的价格( )时，对该种房地产的需求会增加。 A.高 B.低 C.不变 D.无法确定

18.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。

A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量－该种房地产转换为其他种类房地产量－拆毁量

B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C.存量+新开发量+空置房量－拆毁量 D.存量+新增竣工量－拆毁量

19.供给规律是指供给量和价格( )的关系。

A.正相关 B.负相关 C.零相关 D.无法确定

20.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（ ）。

A.减少 B.增加 C.不变 D.无法确定

21.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量从而会使未来的供给( )，使其现期供给( )。

A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少 22.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是( )房地产的供求状况 A.全国 B.本地区 C.全围本类 D.本地区．

23.某个特定的投资者基于个人的霈要或意愿，对该房地产所评估出的价值是( ) A.使用价值 B.原始价值 C.投资价值 D.市场价。

24.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的( )。 A.社会一般报酬率 B.最低期望收益率

C.特定投资者所要求的最低期望收益率 D.特定投资者所要求的最低报酬率

25.在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是( )的。 A.主观 B.客观 C.悲观 D.乐观 26.在通常情况下，采用（ ）方式出让的地价最高。

A.招标 B.协议 C.挂牌 D.拍卖

27.( )是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

A.理论价格 B.成交价格 C.市场价格 D.清算价格 28.城市房屋拆迁估价应当采用( )标准。

A.清算价值 B.公开市场价值 C.账面价值 D.原始价值 29.成交价格围绕着( )而上下波动。

A.市场价格 B.理论价格 C.清算价格 D.原始价格

30在房地产价格中，( )是短期均衡价格，( )是长期均衡价格。 A.成交价格，理论价格 B.成交价格，市场价格 C.理论价格，市场价格 D.市场价格，理论价格

31.收益法求得的价值趋向于( )，市场法求得的价值趋向( )。 A.成交价格，理论价格 B.成交价格，市场价格 C.理论价格，市场价格 D.市场价格，理论价格

32.在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值( )收益法求得的价值。 A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定 33.收益法求得的价值倾向于（ ），成本法求得的价值倾向于（ ）．市场法求得的价值倾向于( )。

A.最低卖价，成交价格，最高买价 B.最高买价，成交价格，最低卖价 C.最高买价，最低卖价，成交价格 D.最低卖价，最高买价，成交价格

34.当成本法求得的价值( )市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。 A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定 35.按照国家规定，经济适用房的利润需控制在( )以下。

A .1% B .2% C. 3% D. 5%

36.( )是政府根据管理需要评估的，某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价日的

土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

A.标定地价 B.基准地价 C.重置价格 D.成交价格 37.基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A.最低价格 B.最高价格 C.平均价格 D.成交价格 38.某一宗或某一区域范围内房地产整体的价格指的是( )。

A.单价 B.楼面地价 C.总价 D.市场单价 39.楼面地价等于土地单价／( )。

A.总建筑面积 B.土地总面积 C.容积率 D.建筑单价

22

40.甲乙两宗土地，甲单价为800元/m，乙单价为600元/m，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则一个理性的房地产开发商会选择购买( )。 A.甲 B.乙 C.甲、乙一样 D.无法判断

41.在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为( )。

A.名义价格 B.实际价格 C.市场价格 D.成交价格

42. 一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付l0万元，则该住宅的实际总价为( )万元（假定年折现率为5%）。

A .30 B.29 C .29. 28 D .28. 29 43.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。 A.市场价值 B.清算价值 C.快速变现价值 D.投资价值 44.下列关于不同类型价值的高低关系的表述，错误的是( )。 A.原始价值高于账而价值 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值 D.快速变现价值低于市场价值 45.评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括( )。 A.重置成本+土地使用权价值

B.重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失 C.有可能遭受火灾损毁的建筑物价僮+可能的连带损失 D.建筑安装工程费+建造期间的经济损失

2

46.某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m．出租得

2

年末净收益为500元/m。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目

2

前的价格为（ ）元/m

A .3473 B. 4365 C.4500 D.4635 47.房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入

22

为每年300元/m（年末收取），出租运营费用为每年50元/m。假设折现率为5%．风险补偿

22

为200元/m，则该房地产的期房价格为( ) 元/m。

A.3300 B.3324 C.3335 D.3573

2

48.某期房有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m，如果出租

2

估计其年末净收益为600元/m。假设年折现率为8%，风险补偿估计为l500元，则该期房目

2

前的价格为( ) 元/m。

A 3500.00 B. 4444.45 C .2955.45 D .2944.45

49.人民法院确定的保留价在第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的( )。 A .50% B. 60% C. 80% D.85%

50.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为( )万元。

A.87 B.124 C.l30 D.134

51.某宗面积为1000m的工业用地，容积率为1.5，耧面地价为800元/m。现按规划拟

2

改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为850元/m。理论上应补地价( )。 A .87万元 B. 228万元 C. 350万元 D. 305万元

22

52.某宗土地总面积为1000m，出让时容积率为2.5，土地单价为5000元/m。经批准将容积率提高到5，楼面地价不变，则应补交地价为( )万元。 A .350 B.450 C.500 D.550

53.当拍卖出现流拍而再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的( )。

A.10% B.20% C.30% D.50%

22

54.一宗2000m的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m。现按规划拟改为商

22

业地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m，理论上应补地价（单价）为( ) 元/m A .552 B.3519 C .4293 D .4845

22

55.甲土地的楼面地价为2000元/m，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元/m,建筑容积率为7。若两块土地的面积等其他条件相同，则其总价相比( )。 A.甲=乙 B.甲>乙 C.甲<乙 D.难以判断

56.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该

22

住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m，楼面地价为1200元/m，则该宗土地的总价为( )万元。

A. 96 B.192 C.240 D.480 57.授资者评估的房地产投资价值应( )该房地产的市场价格。

A.小于 B.小于或等于 C.大于 D.大于或等于

（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以，l符合题意，全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0 5分）

1.下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有( )。 A.快速变现价值 B.谨慎价值 C.在用价值 D.残余价值 E.投资价值

2.关于名义价格和实际价格，下列说法中正确的是( )。

A.在计算房地产增值时，应采用扣除价格因素后的实际价格

B.在买房送装修、汽车、物业服务费，未减去其费用的价格为实际价格

C.在房地产买卖中，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格为实际价格 D.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格

E.在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格

3.从某种意义上讲，房地产价格是( )。

A.个别人的价值判断 B.估价人员的主观定价

C.由市场力量决定 D.市场参与者集体竞价的结果 E由交易双方委托经纪人确定 4.房地产价格的形成条件为( )。

A.有用性 B.有效性 C.稀缺性 D.需求 E.有效需求

5.地价与一般物品价格的不同主要有( )。

22

A.生产成本不同 B.折旧不同 C.价格差异不同 D.表示方式不同 E.市场性质不同

6.房地产价格的特征主要包括( )。 A.房地产价格受实物状况的影响很大 B.房地产价格实质上是房地产权益的价格

C.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 D.房地产价格是在长期考虑下形成的

E.房地产价格通常是个别形成，容易受交另者的个别因素的影响 7.房地产价格与一般物品价格的共同之处足( )。 A.用货币表示 B.生产成本 C.受供求因素的影响 D.有波动 E.按质论价

8.决定房地产需求量的因素有( )。

A.该种房地产的价格水平 B.消费者的收入水平 C.消费者的偏好 D.相关物品的价格水平 E.房地产商对未来的预期

9.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有( )。

A.消费者的收入增加 B.作为替代品的房地产的价格上升 C.作为互补品的房地产的价格上升 D.消费者预期其未来的收入增加 E.消费者预期未来的房地产价格上升 10.决定房地产供给量的因素有( )。

A.该种房地产的价格水平 B.该种房地产的开发成本 C.该种房地产的开发技术水平 D.房地产开发商对未来的预期 E.相关物品的价格水平

11.当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的( )。 A.具有相同用途的房地产 B.替代品

C.互补品 D处于同一区域的房地产 E.具有相同规划条件的房地产 12.下列存在替代关系的有( )。

A.经济适用房与普通商品住宅之间 B.经济适用房与高档别墅之间 C.宾馆与写字楼之间 D.普通住宅与商业用房之间 E.普通住宅与娱乐房地产之间 13.下列是互补品的有( )。

A.经济适用房与普通商品住宅之间 B.城市郊区的住宅与高速公路的收费 C.宾馆与写字楼之间 D.住宅与其配套的商业房地产之间 E.住宅与其配套的娱乐房地产之间

14.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为( )不同。 A.开发成本 B.经营费用 C.纳税状况 D.对未来的信心 E.评估方法.

15.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为( )。 A.历史成本 B.账面净值

C.折余价值 D.实际价值 E.原始购置戒本 16.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。

A.高于 B.低于 C.等于 D.不等于 E.无法确定

17.严格来说，正常成交价格的形成条件包括( )。

A.公开市场 B.交易本身具有市场性

C.特定的买者和卖者 D.卖者和买者都具有完全信息 E.适当的期间完成交易

18.在商品房交易中，常见的最低价格有( )。 A.商品房销售中的起价

B.拍卖活动中的保留价或起拍价

C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E.采用收益法确定的参考价格

19.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为( )。 A.征收成交价 B.招标成交价 C.拍卖成交价 D.挂牌成交价 B.协议成交价

20.经济适用房的成本包括( )。

A.征地和拆迁补偿安置费用 B.建筑安装工程费 C.管理费 D.贷款利息 E.小区营业性配套公建费

21.下列属于评估价值的是( )。 A.成交价格 B.基准地价 C.标定地价 D.重置价格 E.理论价格

22.成本租金的构成中有( )因素。 A.折旧费 B.维修费 C.管理费 D.保险费 E.投资利息

23.评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常是指( )。 A.重建成本 B.土地价值

C.遭受火灾毁损的土地价值 D.建筑安装工程费 E建造期间的经济损失

24.公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格( )。 A.卖方和买方掌握必要的市场信息

B.卖方具有必要的专业知识，井了解交易对象 C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D.卖方和买方追求各自利益的最大化 E.卖方和买方急于完成交易

25.鞋宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，

余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。假设银行贷款年利率为5. 58%，则下列说法中正确的是（ ）。

A.该房地产的实际价格等于名义价格 B.该房地产的名义价格为50万元 C.该房地产的实际价格高于50万元 D.该房地产的实际价格为50万兀 E.该房地产不存在名史价格

三、判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）

1.价值既不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”，也不是不扣除法定优先受偿款的“完全价值”。 （ ） 2.目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目供土地的方式，因此一般不会降低地价。 （ ） 3.残余价值是指在非继续使用条件下的价值，它一般不会低于市场价值。 （ ） 4. 中国目前有偿出让和转让土地价格的的主要是指建设用地使用权价格。 （ ）

22

5.一套建筑面积为100m、单价为3000元/m、总价为30万元的住房，在买卖中的付款为从成交日起分期支付，分三期支付第一期于成交日期支付10万元，第二期于一年年中一

2

次性支10万元，年折现率为5%。则该宗房地产的实际单价是3000元／m。

（ ） 6.房地产价格通常用货币形式来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但不可以用实务、劳务等其他形式来偿付。 （ ） 7.房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和需要三者结台而产生的。 （ ） 8.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。

（ ）

9.价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。 （ ） 10.在市场经济中，价格是应用最普遍、最广泛的一种分配方式，它总是在起着配给有限的供给量的作用。 （ ） 11.成本租金的构成内容有房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息和保险费。 （ ） 12.由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。 （ ） 13.房地产价格既有使用代价的价格，又有交换代价的租金。 （ ） 14.总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。 （ ） 15.吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与价格成同方向变化。 （ ） 16.对于正常商品来说，当消费者的收人增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对它的需求。 （ ） 17.普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。 （ ） 18.对于大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，消费者对其需求就会增加。 （ ）

19.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。 （ ） 20.现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （ ） 21.当消费者预期房地产价格未来会下降时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。 （ ）

22.地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。 （ ） 23.消贽者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 （ ） 24.消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一。 （ ） 25.当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；反之，该种房地产的当前供给通常更少。 （ ） 26.决定某一房地产价格水乎高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。

（ ）

27.在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。 （ ） 28.在实际交易中，只有当买者愿意支付的最高价格低于或等于卖者愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。 （ ） 29.在通常情况下，采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。 （ ）

30.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买，而且有能力购买。

（ ）

31.当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。 （ ） 32.供给量=存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量一新开发量。 （ ）

33.使甩价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值；反过来也一定成立。

（ ）

34.在某一估价时点，市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的。 （ ） 35.某开发公司将参加政府举行的国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对土地的最高出价，这属于公开市场价值评估。 （ ）

36市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。

（ ）

37.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动 （ ） 38就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。 （ ） 39在现时估价中，有时评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，城市房屋拆迁估价中应采用清算价值标准。 （ ） 40.从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。 （ ） 41．对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以结果不得超出政府指导价规定的幅度。 （ ） 42.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 （ ） 43.某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。 （ ） 44.城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 （ ）

第四章房地产价格影响因素分析

（一）单项选择题（每题1分。每题的各选答案中只有一个最符合题意） 1.下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有( )。

A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调掩的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程

D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化 2.现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中农用地转为建设用地属于( )方面 的制约。

A.建筑技术 B.权利状况 C.相邻关系 D.土地使用管制 3.下列关于房地产价格高低的说法正确的是( )。

A.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降

B.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降

C.房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率

D.居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动直接反映房地产价格的变动 4.下列情况中会导致房地产价格下降的是( )。

A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.减免房地产持有环节的税收 D.减少土地供应 5.下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是( )。 A.金融制度政策 B.利率 C.经济发展 D.汇率

6.在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于( )。 A.社会因素 B.环境因素 C.经济因素 D.行政因素 7.下列属于房地产影响因素中的一般因素的是( )。

A.完备程度 B.基础设施 C.经济发展状况 D.环境状况 8.下列房地产影响因素中不属于个别因素的是( )。

A基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 9.( )房地产的区位优劣，主要是看其交通、周同环境景观、公共服务设施的完备程度。 A.别墅 B.商业 C.居住 D.工业

10.对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（ ）

A.东北角、西南角、东南角、西北角 B.西北角、西南角、东北角、东南角 C.西北角、西南角、东南角、东北角 D.西北角、东北角、西南角、东南角 11.人们常用距离来衡量房地产区位的好环。下列距离越来越受重视的是（ ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离

12.一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金一般不到地上一层价格或租金的( )。

A.20% B.30% C.60% D.80% 13.《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物归（ ）

所有。”

A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地所有者

14.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）的制约。

A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.使用管制

15.当人口数量增加时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会下落。

A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少

16.一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地价格( )；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( )。

A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升

17.对于( )房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。

A收益性 B.具有潜在开发能力 C.再开发 D.公益性 18.下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。

A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 19.理论上，房地产价格与利率因素呈( )相关。

A.正 B.负 C.不 D.行政因素

20.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率( )，会导致房地产价格( )。 A.下降，上涨 B.下降，不变 C.上升，下降 D.上升，上涨 21.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。

A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 22.下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是( )。

A.房地产投机 B.物价变动 C.经济发展状况 D.居民收入水平 23.( )是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入

人数与迁出人数的净差值。

A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长

（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分） l.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。

A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 B.房地产价格影响因素刘房地产价格的影响与时问无关 C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则会导致房地产价格下降

2.房地产自身因素可再分为( )。

A.区位因素 B.实物因素 C.人口因素 D.权益因素 E.经济因素

3.房地产外部因素可再分为( )。

A.人口因素 B.制度政策因素 C.经济因素 D.社会因素

E.权益因素

4.对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为( ) 三个层次。 A一般因素 B.国际因素 C.经济因素 D.区域因素 E.个别因素

5.房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为( )等方面。 A.位置 B.交通

C.面积 D.外部配套设施 E环境景观

6.工业房地产的区位影响因素主要有( )。

A.临街状况 B.动力是否易于取得 C.废料处理是否方便 D.是否接近大自然 E.产品原料的获取方便程度 7.位置包括房地产所处的( )。

A.方位 B.地形 C.楼层 D.距离 E.朝向

8.影响房地产价格的环境景观因素是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有( )等。

A.大气环境 B.治安环境 C.声环境 D.水文环境 E.卫生环境

9.土地实物因素包括( )。

A.面积 B.形状 C.地形 D.土壤 E.位置

10.建筑物实物因素包括( )。

A.建筑规模 B.建筑结构 C.朝向 D.设施设备 E.装饰装修

11.根据人口增长的绝对数量，人口增长有( )几种情况。 A.人口正增长 B.人口累计增长 C.人口净增长 D.人口零增长 E.人口负增长

12.影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括( )等。 A.严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款 B.上调或下调金融机构存款基准利率 C.提高或降低最低购房首付款比例 D.捉高或降低最高房地产抵押贷款成数 E.延长或缩短最长购房贷款期限

13.下列情况中会导致房地产价格下降的是( )。

A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款

C.开征房地产持有环IJ的税收 D.减免房地产持有环节的税收 E提高最低购房首付款比例

14.土地利用总体规划的控制指标主要有( )。

A.农业用地总量 B.建设用地平均量 C.建设用地总量 D.耕地保有量 E.农业用地平均量

15.影响房地产价格的经济因素主要有( )。

A.经济发展状况 B.居民收入水平 C.物价 D.利率 E.人口状况

16.GDP由( )几部分构成。

A.商品 B.消费 C.投资 D.政府购买 E.净出口

17.影响房地产价格的社会因素主要有( )。

A.政治安定状况 B.社会治安状况 C.城市化 D.房地产投机 E.环境

18.下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的是( )。 A.世界经济状况 B.政治安定状况 C.政治对立状况 D.军事冲突状况 E.国际竞争状况

19.下列关于房地产制度的政策，错误的说法是( )。

A.低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下 B.高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高 C.高价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平很高 D.低价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平低下

E.所谓高价格政策，一般是政府对房地产放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格

（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）

1.一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。 ( ) 2. 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。 ( ) 3社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。 ( ) 4.从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。 ( ) 5.一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能只出现两种情况：即引起房地产价格上涨和引起房地产价格下跌。 ( ) 6.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。 ( ) 7.某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。 ( ) 8.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。 ( ) 9.在影响房地产价格的各因素中，虽然某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向

的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 ( ) 10.房地产的位置优劣，取决于与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。

( )

11.商场与住宅相反，其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。 ( ) 12.有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。

( )

13.交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。 ( ) 14.经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 ( ) 15.在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。 ( ) 16.交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。 ( )

17.在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低。 ( ) 18.房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是南其他方面的建设引起的。

( )

19.从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。 ( ) 20.对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 ( )

21.房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度／建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 ( ) 22 .一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。 ( ) 23如果地方市场仅能接受小型建筑形态，则较大面积土地的单位价格与较小面积土地的单位价格的差异依然很大。 ( ) 24.某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相刘数与其同期年平均总人数之比。 ( ) 25.人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件，以及国家计划生育政策等有密切的关系。 ( ) 26.一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。 ( ) 27.如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者，从而会使房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。 ( ) 28.收紧房地产开发货款，会导致房地产价格下降。 ( )

29.减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 ( )

30.当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升，反之会下降。 ( ) 3l.房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。 ( )

32.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。 ( ) 33.有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。 ( ) 34.层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。 ( ) 35.供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 ( ) 36.在城市规划中，地下建筑面积通常计算容积率。 ( )

第五章 房地产估价原则

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。 A.独立、客观、公正原则属于普适性原则 B.合法原则属于一般性原则

C.最高最佳使用原则属于技术性原则 D.谨慎原则属于一般性原则

2.( )不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。

A.合法原则 B.独立、客观、公正 C.最高最佳原则 D.估价时点原则

3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人应当站在 ( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。

A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立 4.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。

A.估价机构 B.估价人员 C.估价对象 D.估价方法 5.在依法判定的使用权利方面，应以( )为依据。 A.相关合同 B.法律、法规、政策 C.使用管制 D.国家的价格政策

6.在依珐判定的处分权利方面，应以( )允许的处分方式为依据。 A.相关合同 B.法律、法规、政策 C.使用管制 D.国家的价格政策

7.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向( )申请确认。 A.开发商 B.房屋所在地居委会 C.法院 D.城市规划行政主管部门

8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为l8万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。

A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则

9.寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。

A.法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是甭最大化 B.技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律L的许可性 C.经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可陛、技术上的可能性 D.法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性

10.对于经济可行性进行检验时，只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性，再则应被淘汰。

A.小于 B.大于 C.等于 D.无法确定

11.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始( )。

A.提高 B.下降 C.不变 D.无法确定

22

12.某房地产的土地面积为500rm，建筑面积为800m，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，则该总房地产相对于空地的减价额为( )万元。

A. 10. 30 B.13.00 C.28. 00 D.20. 80

13.某宗房地产的建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置较差，虽然该宗建筑物的重置价格较高，但该建筑物的实际价值( )重置价格。 A．高于 B.低于 C.等于 D.无珐确定

14.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定( )。

A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳集约度 D.最佳使用

15.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。则该宗土地的评估价值应为( )万元。

A .800 B.1000 C.1800 D.800 ~1000

16.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。

A.该建筑物的价值低于拆除费用 B.该估价结果肯定有误 C.甲土地的价值高于乙土地的价值 D.不可能出现这种情况

17.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。

A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地

18.当新房地产价值一拆除现有建筑物的必要支出及应得利润一建造新建筑物的必要支出及应得利润小于现有房地产侨值时，应以( )为前提进行估价。

A.保持现状 B.装饰装修改造 C.转换用途 D.重新利用

19.当新用途的房地产价值一改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时，应以( )为前提进行估价。

A.保持现状 B.装饰装修改造 C.转换用途 D.重新利用

20.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值一拆除现有建筑物的费用及建造新建筑

物的费用之后的余额时，应以( )为前提进行估价。

A.保持现状 B.装修改造 C.转换用途 D.重新利用

21.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据( )来确定。 A.估价对象 B.估价目的 C.估价程序 D.估价原则

22.对于回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。 A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

23.在城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( )。 A.估价时点为未来，估价对象为未来状况 B.估价时点与房地产状况均为现在

C.估价时点为现在，估价对象为未来状况 D.估价时点为现在，估价对象为过击状况

24.在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为( )，估价对象为( )状

况下的情形。

A.现在，历史 B.现在，现在 C.历史，现在 D.未来，现在

25.在城市房屋拆迁中，估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致，一般为( )。

A.房屋拆迁实施之日起l5日 B.房屋拆迁许可证颁发之日 C.房屋拆迁申请递交之日 D.房屋拆迁完毕之日 26.在城市房屋拆迁中，评估期房的价值应以( )为准。 A.以拆迁入与被拆迁入在拆迁安置补偿协议中的约定 B.房屋的实际状况 C.评估人员的专业判断 D.评估人员的现场勘察结果

27.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。 A.2003年6月15日 B.2003年8月15日

C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日

28.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离( )在同等条件下的正常价格。 A.同一城市房地产 B.同样用途房地产 C.相同房地产 D.类似房地产 29.现货房地产与期货房地产估价的不同点是( )。 A.估价时点不同 B.交易日期不同

C.估价目的不同 D.房地产市场状况不同

（二）多项选择趣（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分） 1.在具体估价中应遵循的技术性原则主要有( )。 A.合法原则 B.独立、客观、公正 C.最高最佳原则 D.估价时点原则 E.谨慎原则

2.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着( )等进行估价。 A.各方当事人均是理性的

B.估价人员应以各方当事人的心态来考虑评估价值 C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值

D.估价人员应以专家身份反复、精细地权衡评估价值 E.估价人员应以委托人的立场来考虑评估价值 3.目前，我国房屋权属证书有( )。

A.房地产权证 B.房屋所有权证 C.房屋占有权证 D.房屋他项权证 E.房屋使用权证

4.在合法产权方面，应以( )为依据。

A.房地产权属证书 B.委托人提供的书面证明 C.权属档案的记载 D.其他台法证件 E.委托人提供的口头证明 5.土地权属证书有( )。

A.国有土地使用证 B.集体土地所有证

C.集体土地使用证 D.土地他项权利证明书 E.国有土地所有证

6.在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。 A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积

C.拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果

D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

7.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押，因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。

A.土地所有权 B.国有工业用地土地使用权 C.宅基地土地使用权 D.大型游乐场 E.乡镇企业用房

8.我国《担保法》规定，下列不得抵押的财产有( )。 A.自留山 B.自留地

C.被依法查封的财产 D.被依法监管的财产 E.多镇企业的土地使用权

9.根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押的是( )。 A.权属有争议的房地产 B.用于教育的房地产 C.用于市政的房地产 D.个人所拥有的房地产 E.已依法公告列入拆迁范同的房地产

10.以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应符合下列条件( )。 A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 B.取得土地使用权证书

C.按照出让合同约定迸行投资开发，属于范同建设工程的,完成开发投资总额的30% 以上

D.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建

设用地条件

E.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

11.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的( )直接相关。 A.性质 B.用途 C.所有权人 D.使用权人 E.面积

12.最高最佳使用原则必须同时符合( )标准。 A.法律上许可 B.技术上可能 C.经济上可行 D.经济上必须盈利 E.价值最大化

13.估价中的最高最佳使用具体包括( )等。 A.最佳用途 B.最佳位置 C.最佳规模 D.最佳环境 E.最佳集约度

14利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。 A最佳规模 B.最佳经营手段 C.最佳集约度 D.最佳管理方式 E.最佳投资渠道

15以下( )有助于把握最高最佳使用原则。

A.替代原理 B.收益递增递减原理 C.均衡原理 D.适合原理 E.经济人原理

16.在评估房地产抵押价值时，需扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。

A.划拨土地应补缴的出让金 B.已抵押担保的债权数额 C.发包人拖欠承包人的建设工程价款 D.强制执行费用 E.估价费用

（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分） 1.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平台理的价值。 （ ）

2.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。 ( )

3.根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

( )

4.任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，都可以将其作为合法产权的房地产来估价。 ( ) 5.在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 （ ） 6当被拆迁的房屋定性为连章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。 （ ） 7对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是抵押价值。 （ ） 8.如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符台这些规定为前提。 （ ）

9.城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途，则可以按商业用途来估价。 （ ）

222

10.某块带有陈旧建筑物200m的空地，地价为2500元／m，建筑面积400m，拆除建筑

22

物费用为150元／m，残值为50元／m，则该地块总价为54万元。 ( ) 11.如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地一带有一陈旧的建筑物，那么甲土地的总价大于乙土地的总价。 ( ) 12.当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用之后建造新建筑物的费用之后的余额时，应以装饰装修改造为前提进行估价。 （ ） 13.当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。 （ ） 14.法律法规规定不得抵押的房地产．不应作为以抵押为估价曰的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。 （ ） 15.评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。 （ ）

16.评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。

( )

17.适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 （ ）

18.对于估价时点这个特定的时间，既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。 （ ）

19.不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况 ( )

20.在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房是，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 （ ） 21.在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 （ ） 22.某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。 ( ) 23.现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态'

则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 （ ）

24.估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的估价时点的价值。 （ ） 25.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。 （ ）

26.在同一个市场上的类似房地产，其价格相互牵制，相互接近。 ( )

第六章 市场法及其运用

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只右一个最符合题意） 1.市场法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的( )。 A.完全相同的房地产 B.相关的房地产交易 C.类似房地产的交易 D.房地产的交易

2.下列不属于市场法适用估价对象的是( )。

A.存量成套住宅 B.房地产开发用地 C.商铺 D.古建筑

3.搜集内容( )的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。 A.充实和完整 B.丰富和完整 C.广泛和真实 D.完整和真实 4.采用市场法估价时，一般要求选取( )可比实例。

A .3个以上 B. 5个以下 C .3-5个 D .3- 10个

5.在用市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应为估价对象规模的( )倍。

A. 0.5~2 0 B.1.5~2.0 C .0.5~1.5 D.1.0~1.5

2

6.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。

2

A.建筑面积5000m，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区

22

B.建筑面积l000m，近期租出，年租50元／m，位于50km外

2

C.建筑面积10000m，近期租出，年租l80万元，位于同一工业区

2

D.建筑面积2000m，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

7.在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取( )的买卖实例。 A.协议方式 B.招标方式 C.拍卖方式 D.政府定价

8.房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取( )的方式支付。 A.一次付清 B.支付定金

C.分期支付 D.以一定日期为最后期限一次付清

9.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元。 A. 37.91 B.38.25 C. 38.42 D.50

22

10.某可比实例的成交价格为3000元／m，建筑面积为100m，首付l2万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为( )元2

／m。

A .3000 B. 2895.73 C. 2985.7I D. 2960.80

22

11.在估价中选取四个可比实例：甲成交价格4800元／m，建筑面积100m，首次付清

2

24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／m，建筑面积

222

120m，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／m，建筑面积90m，

22

成交时一次付清；丁成交价格4760元／m，建筑面积110m，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%．那么这四个可比实例实际单价的高低排序为( )。

A.甲>乙）丙>丁 B.乙>丁>甲>丙 C.乙>丙>甲>丁 D.丙>乙>丁>甲

12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%．余款在一年后一

2

次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100 m。假定折现率为6%，

2

则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元／m。 A. 2593 B.2619 C. 2727 D .2862

22

13.某套住宅的套内建筑面积为l45m，套内使用面积为132m，应分摊的公共部分建筑

22

面积为9m，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )

2

元/m。

A .3000 B. 3277 C .3295 D.3599

2

14.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m，套内墙体面积200，分摊的共有建筑

2

面积25m，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。 A .1765 B. 2000 C. 2069 D .2400

22

15.某套住宅建筑面积为100m，套内建筑面积为92元/m，使用面积系数为0.8，每平

2

方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为( ) 元/m：。 A .2400 B.2580 C .2607 D .2760

22

16.某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内

22

建筑面积下的价格为2600元/m，该套住宅建筑面积下的价格为( ) 元/m。 A .2080 B.2288 C. 2340 D. 2392

17.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用( )时的 忙率。

A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D.估价委托日

18.判定某可比实例的成交价格此正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。 A. 0.060 B. 0.940 C.1.060 D.1.064

19.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。（2007年试题）

A .0~50 B.50 ~75 C. 50 ~100 D.100 ~ 150

20.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗

2

房地产建筑面积为120m，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。

2

则该宗房地产的正常成交单价为( ) 元/m。

A. 2427. 18 B. 2500.00 C. 2575.00 D .2659.57

2

21.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价

2

格约为( ) 元/m。

A. 2139 B. 2146 C. 2651 D. 2659

2

22.在某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m，交易税费均由买方负担。已知该地区的 地产交易中应由卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有

2

关税费。则该宗房地产的正常成交价格最接近于( ) 元/m。 A. 2427 B. 2500 C.2575 D.2632元

23.在某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%。则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。（2003年试题） A. 27. 6 B. 28.2 C. 29.0 D. 29.9

24.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税

2

费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支

2

付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元／m。 A .2020. 80 B. 2214.29 C. 2336.45 D. 2447. 37

25.在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，

2

某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／m，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地

产的正常成交价格为( ) 元／m。

A. 2660 B.2425 C.2294 D .2427

26.在某地区的房地产交易中，应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方为2500元2

／m，买卖中涉及的税费均由买方负担，但之后双方重新约定买卖中涉及的全部税费改由卖

2

方支付，并在原价格基础上相应调整，调整后买方应付给卖方( ) 元／m。 A.2816 B.2823 C.2688 D.2632

27.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为

22

2007年3月1日，台同交易价格为4000元／m，约定建筑面积为95m，合同约定面积误差

2

在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格

2

进行处理后的单价为( ) 元／m。

A .3868. 92 B. 4000.00 C. 4072.54 D. 4286.89 28.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000

2

元／m．成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10且该类房地

2

产的价格平均每月比上月上涨1%。刊可比实例甲进行交易日期调整后的价格为( ) 元／m。 A. 3214 B.3347 C. 3367 D. 3458

29.某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79. 6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格

22

为2000元／m，对其作交易日期调整到2006年10月1日的价格为( ) 元／m。 A.1376 B.2308 C. 2558 D.1055

2

30.为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／m，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，

2

2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元／m。则该可比实例在2006

2

年10月末的价格为( ) 元／m。

A. 3018 B. 3020 C .3144 D .3050

2

31.某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元／m。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2006年10月25日的价格为( )元人民币（2006年10月25口的汇率为1美元=8.29元人民币）。 A. 7935 B.7964 C .8260 D. 8290 32.最适用的房地产价格指数或变动率是( )。

A.全国房地产价格指数或变动率 B.某地区房地产价格指数或变动率 C.全国某类房地产价格指数或变动率 D.某地区某类房地产价格指数或变动率 33.下列不属于房地产区位因素的是( )。

A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层

34.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产 B.估价对象房地产 C.标准房地产 D.类似房地产

35.在百分率法中，房地产状况调整系数应以( )房地产状况为基准来确定。 A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况

36.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是( )。

A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%

B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响

2

幅度为2%

C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%

D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2 04%。

37.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现( )的情形。

A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

38.在市场法中，对房地严状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况修正系数为( )。

A. 0.95 B. 0.99 C.1.01 D.l.05

2

39.某宗地的面积为10000m，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格

222

分别为2130元/m、2190元/m和2220元/m。如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0 .4

2

和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( ) 元/m。

A .2160 B. 2175 C. 2181 D. 2205

40.某宗房地产选取三个可比实例，通过对三个可比实例修正、调整得出的三个价格分

222

别为8200元/m、8500元/m、9000元/m，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2．则该宗房

2

地产的比准价格为( ) 元/m。

A .8500 B. 8450 C. 8690 D .8570

2

41.已知某可比交易单价为4500元/m，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款1002

元/m；拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元222

/m；累计未收房屋租金150元/m。则统一房地产范围的价格为( ) 元/m。 A. 4750 B. 4500 C.4250 D. 4100

（二）多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1.市场法适用的对象有( )。 A.标准厂房 B.在建工程

C.高档公寓 D.房地产开发用地 E.纪念馆

2.下列哪些难以采用市场法估价( )。 A.特殊厂房 B.普通住宅 C.存量成套住宅 D.博物馆 E.在建工程

3. 搜集交易实例时应搜集交易实例的( )。

A成交价格 B议价时间 C成交日期 n付款方式 4.选取可比实例时，应符合的要求包括( )等。 A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B.可比实例的交易类型与估价目的吻合 C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 5.下列关于可比实例的说法中，正确的有( )。

A.可比实例一定是交易实例 B.可比实例不一定是交易实例 C.交易实例一定是可比实例 D.交易实例不一定是可比实例 E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例 6.建立比较基准，主要包括( )等。 A.统一付款方式 B.统一价格单位 C.统一房地产范围 D.统一产权性质 E.统一采用总价

7.下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有( )。 A.以正常市场价格成交的交易 B.急于出售的交易 C.以协议方式进行的房地产交易 D.受迷信影响的交易 E.相邻房地产的合并交易

8.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括( )筹。 A.出让金 B.营业税 C.地增值税 D.契税 E.所得税

9.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括( )等。 A.出让金 B.营业税 C.土地增值税 D.契税 E.所得税

10.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括( )等。 A.土地增值税 B.印花税 C.交易手续费 D.出让金 E.契税

11.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。 A.卖方实际得到的价格／（1－应由卖方缴纳的税费比率） B.卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格+应由买方负担的税费

D.应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率

E.买方实际付出的价格（1－应由买方缴纳的税费比率） 12.房地产状况调整可分为( )。

A.实物状况调整 B.权益状况调整 C.区位状况调整 D.土地状况调整 E.房屋状况调整

13.评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括( )等。 A.环境景观 B.离市中心距离 C.朝向 D.城市规划限制条件 E.地势

14.市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。

A.环境 B.地形地势

C.外部配套设施 D.内部基础设施完备程度 E.装饰装修

15.对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括( )。 A.形状 B.外部配套设施 C.环境景观 D.基础设施完备程度 E.场地平整程度

16.权益状况比较、调整的内容包括( )。 A.土地使用期限 B.城市规划限制条件 C.周同环境和景观 D.基础设施完备程度 E.建筑规模

17.对于商业房地产来说，它看重的是( )。 A.繁华程度 B.安宁程度 C.交通条件 D.动力的取得 E.基础设施条件

（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）

l.市场法的本质是以唐地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。 ( )

2.对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价。 ( ) 3.对在建工程的估价，可采用市场法估价。 ( )

4.即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 ( )

5.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 ( )

6.采用市场法估价时，一般要求选取3~10个可比实例即可。 ( ) 7.运用市场法求房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5~2范围内 ( )

8.一般认为可比实例的成交日期与估价时点相隔2年以上的不宜采用。 ( )

9.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 ( )

10.选取土地使用权出让实例作为可比实例时，可选用协议方式的出让实例。 ( )

11.交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。

( )

12.设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现

22

某宗房地产的正常成交价格为2500元/m，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m，买

2

方购买该房地产实际付出为2575元/m。 ( )

13.在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期的修正。 ( )

2

14.某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m，现需要将其调整为2008年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.l，92.7，98.0（以2006年1月1日为100）。则该宗

房地产2008年10月1日的价格为2305 88元。 ( )

2

15.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30口为1美元=7. 98人民币。2006年9月30日为l美元=7. 95元人民币。则将该可比实例

2

调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币／m。 ( ) 16.市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。

( )

17.现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。 ( )

第七章 收益法及其运用

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1.收益法中所指的收益是( )。

A.估价时点前一年的收益 B.估价时点前若干年的平均收益 C.估价时点以后的未来预期正常收益 D.估价时点前最高盈利年份的收益

2.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来计算其价值的方法。 A.资本化率 B.收益率 C.收益乘数 D.利息率 3.收益法适用的条件是房地产的( )。

A.收益能够最化 B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化

4.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。

A. 228. 23 B.229 36 C.224.74 D.223.63

2

5.某商铺建筑面积为5000m，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市

2

场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产的报酬率为10%。则该商铺的价值为( )万元。

A .521 B.533 C. 695 D. 711

6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，且不可续期。则该宗房地产的收益价格为( )万元。 A.180 B.196 C. 200 D .300

2

7.某商铺的收益年限为30年，同土地使用权年限相同。年有效毛收人为6000元/m。

2

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( ) 元/m。 A. 14140 B. 42421 C .56561 D .60000

8.某宗房地产的土地使用年限为40年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有3年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。 A.457.40 B. 476.98 C. 686.10 D .715. 48

9.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成需求减少，估计未来期

2

限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m，又知该写

2

字楼可出租面积为10000m，运营费用率为40%。假若该写字楼可出程剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。

A. 548.19 B. 558.15 C .567.39 D. 675.40

10.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。 A .78 B.79 C. 80 D. 81

11.某商店的建筑面积为10000，土地使用年限为40年，不可续期，从2001年5月1

2

日起计。2003年5月1日开始对外出租，租期为20年，月租金为150元/m，运营费用率为租金收入的30%，房地产报酬率为8%．则该商店2008年5月1日的租期内的收益价格为( )万元。

A.1078.49 B.1038 77 C.1237. 09 D. 995. 88

22

12.某宗房地产，建筑面积500元/m，重置价格为7000元/m，预计年净收益为8万元。房地产收益年限为30年，房地产的报酬率为10%．则该房地产的收益价格为( )万元。

A. 375. 41 B.350 C. 342 D. 75. 41

13.某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，不可续期。则该宗房地产的现实总价为( )万元。

A .830. 45 B.828 25 C. 824.38 D .817.55

14.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今巳使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。

A .85. 45 B.87.16 C. 88.50 D .88.90

2

15.某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元/m，报酬率为8.5%，该宗房地产30

2

年的价格为( ) 元/m。

A .4915. 38 B.4646. 04 C. 4567. 41 D.4021. 92

16.某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地报酬率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为( )万元。 A .899 B.1000 C.1349 D.1500

2

17.某宗收益性房地产60年土地使用权，报酬率为10%的价格为5000元/m．则该宗房

2

地产40年土地使用权，报酬权为12%的价格为（ ）元/m

A .4135 47 B.4889.32 C. 4917 79 D.4946.27

2

18.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m。的收益

2

期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( ) 元/m。 A. 3816 B.3899 C .4087 D. 4920

2

19.甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元/m．乙房地产尚可使用年限为50

2

年，单价为1100元/m，甲、乙的报酬率均为8%，则实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。

A.高于 B.低于 C.等于 D.无法确定 20.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、l8万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束。如果该类房 率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。

A. 276 B.283 C.284 D.291

21.某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、19万元、25万、22万元、28万元，从未来第6年到无穷远，每年净收益均为25万元。如果该类房地产的报酬为6%，则该房地产的收益价格为( )万元。

A .406.48 B 416. 67 C .425.16 D .686.17

22.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18 万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果资本化率为9%，则该房地产价格为( )万元。

A.195 B. 210 C. 213 D. 217

23.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为l5万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8% 地产的收益价格最接近于( )万元。

A .280 B.285 C.290 D.295 24.采用收益法涮算房地产价格时，公式V=

Ab2表示( )。 YY A.房地产净收益按一同定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减 25.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年。如果该类房地产资本化率为10%。则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A. 400 B. 450 C. 500 D .540 26.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后的每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为( )万元。

A.370 B.280 C .2l0 D .200

27.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为( )年。 A .13 B. l5 C .16 D .17

28.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。 A .86. 86 B. 80.47 C.65.50 D.261. 40

t-1

29.用收益珐计算房地产价格，若第t年净收益为a(1+g)，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=( )。

A. 0 B .an C.a×n D.∞

1Y 30.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为( )万元。 A.100 B.77 C. 63 D .42

31.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为40年，不可续期。预计房地产未来第一年的净收益为20力元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。 A.164. 38 B.265.63 C.285.71 D.290.62

32.某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率。如果该房地产的报酬率力6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.452.83 B.365.82 C.220.24 D. 129.71

33.预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A .566. 67 B.633. 33 C.667. 67 D .433. 33

34.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为( )年。 A.34 B.35 C.36 D.37

35.有一房地产，未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上～年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则其无限年期的价格为( )万元。 A. 250 B.270 C.285.71 D.292

36.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。则该房地产目前的价值为( )万元。

A.923 B.1111 C.1353 D.1872 37.某宗房地产2008年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2008年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。 A.5730.14 B.3767. 51 C.3676.51 D.3548.02

22

38.某宗房地产现行j价格为4000元/m，年净收益为200元/m，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为

22

6000元/m。预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m。

2

则在获知兴建火车站后的该宗房地产的价格为( ) 元/m。

A .5730 B.5326 C.5000 D.60.0 39.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为( )万元。

A.1553 B.1679 C.1850 D.2034 40.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为( )。 A.资本化率=安全利率+投资风险补偿－投资带来的优惠

B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿－投资带来的优惠

C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿－投资带来的优惠

D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的 优惠

41.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于( )为收益期限计算的房地产价值。 A.建筑物经济寿命 B.土地使用权年限

C.建筑物剩余经济寿命 D.土地使用权剩余期限 42.报酬率的表达式为( )。 A.投资回报／所投入的资本 B.投资回收／所投入的资本

C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本 D.（投资回收一投资回报）／所投入的资本

43.某商场建威于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

A. 536 B.549 C.557 D.816

44.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为( )万元。 A.1372.73 B.1309.94 C.953.97 D.932.37 45.直接资本化法通常是采用( )的预期收益。 A.估价时点 B.未来第一年

C.收益期内的算术平均数 D.收益期内的中位数

46.有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。 A.价格 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益 47.资本化率是( )的倒数。

A.毛租金乘数 B.潜在毛租金乘数 C.有效毛收入乘数 D.净收益乘数

48.忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是( )的 缺点。

A.毛租金乘数法 B.潜在毛租金乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法

49.( )不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。 A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法

50.某房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为( )万元。

A .130. 0 B.119.2 C.117. 5 D.120. 0

51.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为( )万元。 A .260 B.450 C .460 D.500

52.某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等 额还本利息，贷款年利率为7 5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为( )。

A. 7.65% B.8.75% C. 9.42% D.10.19%

（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错 选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0 5分） 1.根据净收益的计算的不同，收益法可分为( )。 A.直接资本化法 B.投资法 C.收益乘数法 D.利润法 E.现金流量折现法

2.预期原理是( )等估价方法的理论依据。

A.市场比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法

E.路线价法

3.收益性房地产的价值高低主要取决于( )。

A.已经获得净收益的大小 B.未来获得净收益的风险 C.未来获得净收益的大小 D.目前总收益的大小 E.未来获得净收益期限的长短 4.收益性房地产包括( )。 A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地 E.未开发的土地

5.收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的( )都能够较准确的量化。 A.收益 B.经营方式 C.收益年限 D.市场状况 E.风险

6.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元／m：，容

2

积率为1.5，土地使用年限为50年；乙地块土地单价为820元/m,容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有( )。 A.乙地块比甲地块贵

2

B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341. 67元/m C.甲地块与乙地块的楼面地价相等 D.甲地块比乙地块贵

2

E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m 7.未来净收益流的类型有( )。 A.每年基本上固定不变

B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减 C.每年基本上按某一个固定的频率递增或递减 D.其他有规则的变化情形

E.每年根据市场价格变化而变化

8.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含( )等。 A.房地产改扩建费用 B.抵押贷款还本一 C.房屋设备折旧费 D.所得税 E.房屋装修折旧费

9.净收益的测算途径可分为( )。

A.基于租赁收入测算净收益 B.基于营业收入测算净收益 C.基于销售收入测算净收益 D.基于期末转售收益 E.基于商业经营收入测算净收益

10.净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除( )以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入 B.空置和收租损。 C.运营费用 D.抵押贷款还本一 E.所得税

11.可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。 A.潜在毛租金收入 B.有效毛收入 - C.净运营收益 D.税前现金流量

E.税后现金流量

12.在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的( )。 A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益 E.潜在收益

13.某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于( )。

A.有形收益 B.无形收益 C.正常收益 D.实际收益 E.广告收益

4.收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间。它应根据建筑物 的( )来确定。

A.自然寿命 B.经济寿命

C.剩余经济寿命 D.土地使用权期限 E.土地使用权剩余期限

15.收益法中确定报酬率的基本方法有( )。 A.市场提取法 B.累加法

C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法

n

16.在V=(a/r)[1－1／(1+r)]的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到( )。 A.试错法 B.移动平均法 C.曲线拟合法 D.线性内插法 E.指数修匀法

17.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括( )。 A.毛租金乘数 B.利润乘数 C.净收益乘数 D.销售收入乘数 E.总收益乘数

18.毛租金乘数法的优点是( )。

A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C.忽略了房地产租金以外的收入

D.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计 E.忽略了不同房地产空置率和运营费用 19.直接资本化法的优点是( )。

A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B.通常只需要测算未来第一年的收益

C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解

D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 E.计算过程较为简单 20.剩余技术有( )。

A.建筑物剩余技术 B.土地剩余技术 C.市场剩余技术 D.房地产剩余技术

E.抵押贷款剩余技术

（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）

1.收益法以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素是现在的因素。 ( )

2.利率是指单位时间内的利息与本金的比率。 ( )

3.报酬资本化珐是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

( )

4.对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。 ( ) 5.资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。 ( ) 6.获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。 ( ) 7.收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂房、仓库、农地、办公楼等。 ( )

8.收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率（折现率）都能够准确的量化。

( )

9.在计算整体房地产的价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。 ( )

2

10.甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元／m．容积率为4，土地

2

使用年为40年，乙土地单价为900元／m，容积率为2.5，土地使用年限为50年。则以楼面地价来判断，投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。 ( ) 11.预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用l5年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为l7万元。 ( ) 12.某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。 （ ） 13.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为275万元。 （ ） 14.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总赞用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。 ( ) 15.某写字楼预计持有两隼后出售，持有期的年净收益预溯为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值7测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。 ( ) 16.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 ( ) 17.收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价=年地租×购买年。 ( ) 18.运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 （ ）

19.应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ） 20.用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 ( ) 21.商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 （ ） 22.工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 ( )

23.对于相同的房垃产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和季租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值。

（ ）

24.房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，一面重复计算。 （ ） 25.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余土地使用权在估价时点的价值。 （ ） 26.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期的，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。 （ ） 27.投资回报是指所投入资本的回收，即保本。 （ ）

28.两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。 （ ）

29.报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。 ( ) 30.由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相刘无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利润去代替无风险的报酬率。

( )

31.市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标。 （ ）

32.不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。 （ ）

33.为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。 ( )

34.报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。 （ ）

35.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。 （ ）

36.净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。 ( )

37.资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

( )

38.毛租金乘数法一般适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。 ( )

39.净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。 （ ）

40.资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 ( )

41.对于同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。 （ ）

42.土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。 ( )

43.抵押贷款剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。 ( )

44.抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。 ( )

第八章 成本法及其应用

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1.成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是( )。 A.价格 B利润 c生产费用 D劳动价值

2.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。

A某标准厂房 B某酒厂厂房 c某待出让土地 D某写字楼 3.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( )。

A成本法 B假设开发法 C收益法 D比较法

4.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用( )进行估价。

A市场法 B收益法 C假设开发法 D成本法 5.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用( )估价。 A市场法 B收益法 C假设开发法 D成本珐

6.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其( )，成本的增加一定要对( )增大有所作用才能构成价格。

A花费的成本 B效用 C市场价值 D投资价值

7.在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由( )构成。

A房地产开发商缴纳的税费 B土地出让方缴纳的税费 c政府管理部门缴纳的税费

D房地产开发商和土地出让方共同缴纳的税贽

22

8.某宗面积为60000 m的房地产开发用地，楼面地价为800元／m，容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为( )万元。

A 494.4 B1396. 8 C.1440 D.1483.2 9.成本法中一般不计息的项目是( )

A．管理费用 B销售费用 C开发成本 D销售税费

10.已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实

际利率是( )

A 6% B3% C 6.09% D 8%

11.某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于( )。

A.6.37% B 6.12% C 6.02% D 6%

12.对于新开发区土地的估价，( )是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。

A市场法 B成本法 c收益法 D假设开发法 13.通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。 A土地取得成本+开发成本

B土地取得成本+开发成本+管理费用

C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D开发完成后的房地产价值

14.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。

A 10.0% Bll.7% C11.9% D12.5%

15.某宗土地取得成本为1OOO万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为300万元，投资利润率为12%，则开发利润为( )万元。

A 180.0 B 300. 0 C 309.0 D 313.2

22

16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m，正常开发成本为1500元/m，

2

管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/ m，直接成本利

2

润率为6%，翻开发后地价为( )元/m。

A.1840 B 2840 C 2966 D 3000

17.重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置价格通常( )重建价格。

IA低于 B等于 C．高于 D高于或等于

22

18.某房地产的土地面积为5000，土地价格为2000元／m，建筑面积为1OOO m。成本

2

法估算的建筑物重置价将为1800元／m；市场上同类房地产的正常房地产价格为2500 7元22

m，则该房地产建筑物的实际价值比重置价格低( )元／m。

A 200 8 300 C 700 D1000

19.在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，( )最为详细、准确。 A单位比较法 B分部分项法 C工料测量法 D指数调整法

20.在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中．( )主要用于检验其他方法的测算结果。

A单位比较法 B分部分项法 C工料测量法 D指数调整法 21.某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或想当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于( )。

A物质折旧 B功能折旧 C经济折旧 D设备折旧

22.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。

A自然折旧 B物质折旧 C功能折旧 D经济折旧 23.某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于( )。

A 物质折旧 B 功能折旧 C 经济折旧 D 设备折旧

24.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。

A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年限 25.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为( )

A有效经过年数等于实际经过年数 B有效经过年数短于实际经过年数 C有效经过年数长于实际经过年数

D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 26.某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄( )。

A等于23年 B小于23年

C大于23年 D可能等于也可能大于23年

27.假设建筑物重置价格为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%．土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。此时建筑物的每年折旧额是（ ）万元。

A．12 9 B l4.3 C 11.3 D 15

28.某商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2 5%，假设建筑物的残值筑物的经济寿命为( )年。

A 30 B．40 C 50 D 60

22

29.某建筑物的建筑面积为200m．有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m，经济寿命为40年，残值率为2%．则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。

A 10.2 8 11.0 Cll.3 D11.5

2

30.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120 m，单位建筑面积的重置价格为800元/ 2

m，建筑物残值率6%，年折旧率2 2%．计算该建筑物的现值是( )元。

A 76800 8 79104 C.77952 D 81562 31.成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）

A成新率 B年折旧率 C残值率 D回收率

32.某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的j

A等于 B大于 C小于 D无法判

33.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为( )

A 27% B．21% C 79% D 85%

2

34.某建筑物的建筑面积为120 m,该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重

2

置价格为800元／m，用直线法计算该建筑物的成新率为( )，

A15% B44% C 56% D 85%

35.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%．用 该建筑物的成新率为( )。

A 68% B 75% C 76% D 80%

36.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A 43.2% B 50% C 56.8% D 70%

37.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为1O万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经

过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。

A 400 B 628 C 656 D 700

38.某幢应用中央空调而没有中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为( )万元。

A 2720 B.28ffl C 2920 D 3000

39.某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格（不含安装费）为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为( )万元。

A 32 B 44 C 96 D 108

40.某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置价格为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为( )万元。

A 21 B 27 C 2473 D 2479

41.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。

IA.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850. 00

42.某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是( )年。

A 37 R40 C 60 n 63

43.某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为则建筑物的经济寿命应为( )年。

A 40 B 45 C 50 D 60

44.某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。

A 50 B 52 C 68 D 70

45.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使让用续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。

A 2.00% B 2.13% C 2.22% D 2.50%

2

46.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／m，安装工程

22

直接费为450元/ m（其中人工费为50元／m），装饰装修工程直接费为900元／mi2（其中

2

人工费为45元/ m），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税

2

金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元/ m。

A 2204.55 8 2397.99 C 3237.60 D 3345.64 47.A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为( )万元。

A 30 8 60 C 80 D100

48. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高为( )万元。

A 30 8 60 C 80 D 1OO

49. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村( )个农民。

A 30 8 60 C 100 D 180

50. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为l亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付( )元的安置补助费。

A.1000 8 2fflo C 4000 D 6000

51.被征收房屋的房地产市场价格实质上是对被征收房屋（不包含室内装饰装修部分）及其( )的补偿。

A搬迁补助 B临时安置补助

C拆迁非住宅房屋造成停产、停业的 D占用范围内的土地

（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0 5分）

1.成本法丰要适用于评估( )的房地户。 A新开发的 B重新开发

C正在开发建设 D计划开发建设 E危险房

2.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包 括( )等。

A图书馆 R钢铁厂

C空置的写字楼 D单纯的建筑物 E加油站

3.成本法主要适用于评估的建筑物是( )等房地产的价值。 A 新的 B比较新的 C过于老旧 D在建工程 E危险房

4.价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备( )的条件。

A房地产开发成本等于平均利润 B房地产开发成本大于平均利润 C房地产开发成本小于平均利润 D自由竞争 E该种商品本身可以大量重复生产 5.在运用成本法时最主要的有( )。

A区分计划成本和实际成本 B区分实际成本和客观成本

C结合实际成本来确定评估价值 D结台实际开发利润来确定评估价值 E结合市场供求分析来确定评估价值

6.成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为( )的价值。

A房屋所有权 B房屋使用权

C在估价时点剩余使用期限的土地使用权 D土地使用权 E土地所有权

7.土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。取得房地产开发用地的途径可归纳 ( )。

A通过市场购置取得 B通过征收集体土地取得

C通过征收国有土地上房屋取得 D．通过国家划拨得到 E通过与别人合作经营取得

8.在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，土地使用权的购买价格，一般是采用( )计算。

A市场法 B收益法 C成本法 D假设开发法 E基准地价修正法

9.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用色括( )。 A土地补偿费 B 安置补助费

C地上附着物和青苗的补偿费

D土地使用权出让金等土地有偿使片{费用 E安排被征地农民的社会保障费用

10.征收周有土地f-房屋的土地取得成本中，土地有偿使用费包括( )等。 A房屋拆迁补偿安置费用 B相关费用 C土地使用权出让金 D．青苗补偿费 E土地使用税

11.房地产价格构成中的开发成本包括( )。

A取得土地使用权时的出让金或转让金 B基础设施建设费 C公共配套设施建设费 D勘察设计和前期工程费 E管理费

12成本法中的投资利息的计算基数包括( )。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用 E销售税费

13.成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括( )。 A营业税

B应由买方缴纳的契税等税费

c应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税 D城市维护建设税 E教育费附加

14.成本法中的“开发利润”是指( )。

A开发商所期望获得的利润 R开发商所能获得的最终利润 C开发商所能获得的平均利润 D开发商所能获得的税后利润 E开发商所能获得的税前利润

15.开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括( ) A直接成本利润率 B．全部成本利润率 C成本利润率 D投资利润率

。

E销售利润率

16.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售贽用 17.投资利润率的计算基数包括( )。 A土地取得成本 B开发成本 C．管理费用 D．销售费用 E销售税费

18.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。

A重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B重新购建价格是在估价时点的价格 C重新购建价格是客观的价格

D建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

19.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用( )等求取谚土地的重新购置价格。

A市场法 B成本法

C假设开发法 D基准地价修正法 E长期趋势法

20.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。

A单位比较法 B．市场提取法 C分解法 D工料测量法 E分部分项法

21.在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种市场法，单位比较法主要有( )。

A分部分项法 B工料测量法 C年限法 D单位面积法 E单位体积法

22.根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )。 A物质折旧 B功能折旧

C．设备折旧 D．经济折旧 E资产折旧

23.物质折旧可进一步从( )几个方面来认识和把握。 A自然环境的恶化 B．自然经过的老化 C正常使用的磨损 D意外破坏的损毁 E延迟维修的损坏残存

24.导致建筑物功能折旧的原因可能是( )等。 A功能缺乏 B功能落后

C功能过剩 D市场供给的过量或需求不足 E城市规划改变

25.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有( )。

A功能落后 B功能缺乏 C环境污染 D交通拥挤

E正常使用的磨损

26.求取建筑物折旧的方法主要有( )。 A年限法 B市场提取法 C分部分项法 D分解法 E指数调整法

27.下列关于估价上的建筑物折旧的说{去中，正确的有( )。 A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额 E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧 28．经济适用住房基准价格由( )构成。

A开发成本 B各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款 C税金 D利润

E住宅小区内经营性设施的建设费用

29 .下列关于农她征收费用的表述中，正确的是( )。 A地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定 B 青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定 C 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

D 耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定 E 新菜地开发建设基金的缴纳标准省、自治区、直辖市规定 30. 完好的成新度可以是( )。 A 六成 B．七成 C 八成 D九成 E 十成

（三） 判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分） 1.成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 ( )

2.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 ( )

3.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 ( ) 4.成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。 ( ) 5.在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。 ( ) 6.成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。 ( )

7.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。 ( )

8.建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。 ( )

9.房地产开发成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。 ( ) 10.为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的赞用与销售之后发生的费用。 ( )

11. 从估价的角度来看，房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的收益分开，不能算作开发利润。 ( )

12.土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 ( )

13.成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。 ( )

14.某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年~iJ~jj5qo,为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于5.25%。 ( )j

15.销售税费是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费。 ( )

16.成本法中房地产价格构成中的销信税赘既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。 （ ）

17.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为80万元，销售费用为 30万元，销售税费为15万元，投资利息为25万元，开发利润为400万元。则其：投资利润率为15%.

18.运用成本法评估某个在建工程的价值，即使该在建工程实际投入了较多贽用， 市场不景气时也要予以减价调整。

19.在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。 20.一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。 21.重建价格关键是“复制”估价对象所必需的支出和应获得的利润。 22.延迟维修的损坏残存主要是由人工使用引起的。

23.建筑物的经济折旧是建筑物囡功能性落后所导致的价值贬损。 24.由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。

25.建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由其经营收益决定的，与其他情况无关 26.如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反主 建筑物的剩余经济寿命。

27．某大型的商贸中心，实际经过年数为20年，但该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。

28.年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余寿命来求取折旧的方法。

22

29.某建筑物的建筑面积100m，单位建筑面积的重置价格为500元／m，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%，用直线法计算该房屋的现值为4万元。

30.成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。

31.利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。( )

32.-幢有女年龄为8年的建筑物，年折旧率是1.67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。

33.建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。

34.建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含土地价格来求取。 ( )

35.某写字楼应有中央空调而没有中夹空调。增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3200万元。该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为2920万元。 ( )

36.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 ( ) 37.估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。 ( 1

38.建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束时，应根据土地剩余使用期限

确定收益期限。

39.某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。

40.房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。 ( )

41.被征收房屋的房地产市场价格。实质上是对被征收房屋，其中应包含室内自行装饰装修部分，及其占用范围内的土地的补偿。

2

42.某宗房地产的土地总面积为1000 m，8年前通过征用农地获得，当时取得的费用

2

为18万元／亩，现时重新获得该类土地需要的费用为620/c/mz；地上建筑总面积为2000 m，6年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积为600元，现时建造类似建筑的建筑遣价为每平方米建筑面积1200元，估价该建筑物有八成新。则该房地产的现时单价为

2

1270元/ m ( )

第九章 假设开发法及其运用

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） l.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。 A预期未来收益 B 预期开发后的价值 C重新开发建设成本 D市场交易价格 2.假设开发法的理论依据是( )。

A替代原理 B合法原理 C预期原理 D生产费用价值论

3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的()的“倒算法”。 A市场法 B收益法 C成本法D长期趋势法 ， 4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。

A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B运用假设开发法可测算开发房地产的最高价格、预期利润和最高费用

C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场 仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A比较法 R成本法 C假设开发法 D长期趋势法

6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参 关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的 A.特定，典型 B典型，特定 C特殊，典型 D典型，}

7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发珐估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为（ ）万元。

A 800 81000 Cl800 D 800~1000 8.假设开发法最基本的公式是( )。

A待开发房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润 B待开发房地产价值=开发完成后的价值一相应的支出及利润 C待开发房地产价值=开发完成后的价值一已完成工作的必要费用 D待开发房地产价值=开发完成后的价值一开发成本

9.开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用()进行评估。 A市场法 B收益法 C成本法 D.推测法

10.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()进行评估。 A市场法 B收益法 C成本法 Ⅱ推测法

11.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值( )。 A不必考虑 B根据实际情况而定 C.必须考虑 D无法确定

12.某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成

2

后的建筑面积为15000m，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需要1.5年。已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。

A 4023.04 8 4074.10 C 4768.50 D 5652.09 13.当较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。

A通货膨胀影响 B投资利息因素 C资金时间价值 D投资风险补偿

14.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为( )。

A 2% B 3% C 5% D 8%

15.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。

A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C.取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

16.销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至( )的日期。 A房屋验收合格 B房屋可使用

C将其售出 D房地产经济寿命结束

17.下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是( )。 A开发经营期可分为建设期和经营期 B建设期的起点与开发经营期的起点相同 C经营期可具体化为销售期和运营期 D经营期可以准确预测答案

18.假设开发法传统方法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。 A开发结束时昀时间 B购买待开发房地产时的时间 C建设期间的某个时间 D.全部租售出去时的时间

19.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用( )和长期趋势法相结合进行估算。

A市场法 B.收益法 c成本法 D路线价法

20.现有某待开发项目建筑面积为3850mz，从当前开始建设期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单

2

价为2850元/m着折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。

A 766 8 791 C 913 n1046

21.评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为( )万元。

A.1562.89 B 1652.89 C 1502.63 D 1520.63

22.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用( )来求取。

A成本法 B市场法 C收益法 D长期趋势法

23.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为( )计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为( )计算所需要缴纳的税费。

A买方，买方 B买方，卖方 C卖方，买方 D卖方，卖方

24.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B投资者购买待开发房地产应负担的税费 C销售税费

D开发成本、管理费用和销售费用

25.后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内( )。

A期初 B期中 C期束 D任意阶段

26.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是( )。

A自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

B自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值 C自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值 D自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值

2

27.某在建工程规划建筑面积为12400m，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60 i/m2，可出租面积为建筑面积的65%．正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%．则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。

A 2281.83 8 2474.60 C 3798.30 n 4119.18

28.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。 A估算后续开发经营期

B估算后续开发的各项支出、收入

C估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D估算建设期中的利息和利润

（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0 5分）

1.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )。 A房地产具有开发或再开发潜力 B将预期原理作为理论依据

C正确判断丁房地产的最佳开发方式 D正确量化了已经获得的收益和风险 E正确预测了未来开发完成后的房地产价值

2.运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括( )。 A明朗、稳定及长远的房地产政策 B.一套统一、严谨及健全的房地产法规 C -个公平交易的房地产信息资料库 D-个公平竞争的市场环境 E -个全面、连续及开放的房地产信息资料库 3.假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。

A待开发房地产的最高价格 B待开发房地产的平均价格 C房地产开发项目的预期利润 D房地产开发项目的平均利润 E房地产开发中可能出现的最高费用 4.地块的区位状况，包括( )，

A地块所在城市的性质 B地块的地质情况

C地块所在城市内的区域的性质 D地块的水文情况 E具体的坐落状况

5.在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。

A可接受性 B保值增值性

C现实社会需要程度 D.未来发展趋势 E固定性

6.选择最佳的开发利用方式，包括( )方面。 A最佳的用途 B.建筑规模 C档次 D大小 E区位

7.下列关于现金流量折现法与传统方法去说法正确的是( )。 A在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来

B在现金流量折现法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中

C传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减

D现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减

E．对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的

8.与现金流量折现法不同的是，在传统方法中( )都单独显现出来。 A销售费用 B后续的开发成本 C投资利息 D开发利润 E管理费用

9.现金流量折现法具体需要做到下列( )．才能保证估价结果的准确性。 A后续开发经营期究竟多长要预测准确 B各项支出、收入在何时发生要预测准确

C各项支幽、收A在其发生时所发生的金额要预测准确 D销售期多长要预测准确 E．运营期多长要预测准确

10．房地产的开发经营期可分为( )。 A前期 B建设期 C经营期 D销售期 E预售期

ll.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为( )。 A建设期十经营期 B.建设期+运营期

C建设期+经营期一前期一建造期 D.建设期十运营期一前期一建造期 E前期+建造期+经营期

12.开发完成后用于出售的房地产通常采用( )测算开发完成后的房地产价值。 A市场法 B．收益法 C成本法 D长期趋势法 E推测法

13.只有在传统方法中才需要测算的项目是( )。

A销售费用 B．投资利息 C开发利润 D销售税费 E后续的开发成本

14.在假设开发申应计息的项目有( )。 A未知的需要求取的待开发房地产的价值 B取得待开发房地产的税费 C开发利润 D销售税费

E后续的开发成本、管理费用和销售费用

（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分） 1.假设开发法也称为剩余法、预期开发法。 ( )

2.成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 ( )

3.凡是具有开发或再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法、成本法等方法求取的房地产，都适合用假设开发法进行估价。 ( )

4.假设开发祛不仅适用于评估可供开发建设的土地价值，而且适用于评估所有具有开发或再开发潜力的房地产价值。 ( )

5.在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价，不用具体说明。 ( )

6.当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。 ( )

7.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处足：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 ( )

8.在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳用途。选取最佳用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。 ( )

9.假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润。 ( )

10.后续必要支出及应得利润：后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费=后续开发利润。 ( )

11.评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中不应包括拆迁补偿安置费。 ( )

12.假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 ( )

13.在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 ( )

14.在传统方法中对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据未来的房地产市场扶况作出的。 ( )

15.在现金流量折现法中，要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。( ) 16.从理论上讲，传统方法测算的结果比较精确，而现金流量折现法由于预测十分困难，因此结果比较粗糙。 ( )

17.假设开发法中，开发经营期可分为建设期和经营期。 ( )

18.销售期是自开发完成后房地产开始销售之日起至将其售出之日止的时间。 ( 1 19.开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。( )

20.在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。 （ ） 21.经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。 ( )

第十章 长期趋势法及其运用

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1.房地产价格通常会上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看会呈现出一定的( )。

A变动规律和发展趋势 B.发展规律和发展趋势 C发展规律和长期趋势 D.长期趋势和变动规律 2.长期趋势法适用的对象是( )。

A价格有明显季节波动的房地产 B价格无明显季节波动的房地产 C价格无明显变动的房地产 D价格有明显变动的房地产 3.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B市场上能找到充分房地产历史价格资料 C房地产在过去无明显的季节变动

D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 4.直线趋势法公式中的。、6是由( )决定的。

A房地产的历史价格资料 B房地产的未来价格资料 c房地产的现时价格资料 D估价人员选取的价格资料 5.数学曲线拟合法中最简单、最常用的为( )． A直线趋势法 B指数曲线趋势法 C二次抛物线趋势法 D指数修匀法

6.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。

A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D．移动平均法

2

7.通过市场调研，获知某类房地产2002—2006年的价格分别为3405元/m、35652222

元/m、3730元/m、3905元/m、4075元/m，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年

2

的价格为( ) 元/m。

A 4075. 0 B 4242.5 C 4410.0 D 4577.5

222

8.某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m. 712元/m、744元/m.

222

781元/m和815元/m，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( ) 元/m。

A 849 B 865 C 882 D 915

22

9.某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m、2450元/m、2650222

元/m、2830元/m和3000元/m，其增减量的权重分别为0.l、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，该类房地产于2006年初的价格最接近于( )

2

元/m A 3100 8 3195 C 3285 D 3300

10.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，如果房地产价格的变动过程是持续上升

或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。

A平均增减量法 B平均发展速度法 c移动平均法 D指数修匀法

11.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度( )．就可以计算其平均发展速度。 A较大 B较小 c差距较大 D．大致相同

22

12.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m、 4800元/m，

2

采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( ) 元/m。

A 4800 B 5124 C 5800 D 7124

22

13.某地区1997年一2005年的商品住宅价格分别为3100元/m、3260元/m. 3440元2222

/m、3620元/m、3800元/m、3980元/m，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为( )

2。

元/m

A 4120 8 4149 C 4184 D 4216

14.在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的( )进行移动平均。 A市场行情 B周期长短 C实际时间 D变动程度

15.对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。以上描述的方法属于长期趋势法方法中的( )。

A指数修匀法 B．平均增减量法 C移动平均法 D平均发展速度法

（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1.长期趋势法适用的条件是( )。

A拥有的历史资料真实 B拥有的历史资料真实可靠 C拥有的历史资料全面 D房地产价格无明显季节波动 E房地产价格无明显季节变化

2.运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。

A搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，井进行检查、鉴别 B整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图 C观察、分析时间序列，得出一定的模式

D以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格 E对未来的价格进行分析和预测 3.长期趋势法包括( )等方法。

A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D年限法 E指数修匀法

4.数学曲线拟合法主要有( )。

A直线趋势法 B指数曲线趋势法 C二次抛韧线趋势法 D指数修匀法 E回归分析法

5.下列( )情况适合用长期趋势法进行预测。 A假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费 B收益法中对未来净收益等的预测

C市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力 E用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

6.长期趋势法除了可用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于( )等。

A 收益法中预测未来的租金

B市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整 C填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力 E．成本法中确定房地产的重新购建价格

（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分） 1.长期趋势法的适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。 ( )

2.运用直线法趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图应表现出明显的直线趋势。 ( )

3.运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 ( )

4.指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。 ( )

5.加权移动平均法是将估价时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。 ( )

6.房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。目前价格高的房地产，其价格上涨可能较缓慢；而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。 ( )

7.在平均增减量法中，由于越接近估价时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。 ( )

第十一章 地价评估与地价分摊

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） l.下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。

A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B路线价法适用于城锿街道两侧商业用地的估价

C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

2.路线价法主要适用于( )的估价。

A城镇街道两侧商业用地 B城镇街道两侧居住用地 C乡村街道两侧商业用地 D城镇街道两侧各类用地 3.运用路线价法估价的前提条件是( )。 A街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐 B街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐 C街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐 D街道、临街各宗土地排列均不整齐

4.标准深度是道路对地价影响的转折点:由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价( )。

A逐渐降低 B逐渐升高 C可视为基本不变 D为零

5.当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价×路线价=( )临

街深度

A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D混合深度价格修正率

6.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。 A．单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D加权深度价格修正率

7.已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，I临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。

A 65.4 B 81.8 C 87.2 D.109. 0 8.某临街深度为30.48m（即100ft），临街宽度为20m的矩形土地，总价为121.92万元。按“四三二一”法则，其相邻临街深度为15.24m（即50fi），临街宽度为25m的矩形土地的总价为( )万元。

A 53.34 B 85.34 C106.68 D 213.36

2

9. 一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m，后街路线

2

价为3800元/m．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。

A 22 B 28 C 38 D 50

10.基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A最低价格 B最高价格 C平均价格 D成交价格

11.某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为2

10000m，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 2

m。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为( )。

A 1.0% B1.5% C 2.0% D 2.5%

12.接建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为( )。 A某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积

B某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积 c某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

2

13.某居民楼总建筑面积为5000 m，总价值为1000万元，其中土地总价值为500

2

万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为l50 m，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。

A 3% B 3.5% C.7% D 4%

2

14.某栋大厦的总建筑面积为10000 m，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为2500．房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为( )。

A 1.67% B 2.33% C 2.75% D.3.33%

2

15.房地产开发用地，其土地面积为1OOOO m．土地使用条件与规划限制所规定的

2

容秘率为地价为1500元／m。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发职率提高需补地价( )万元。

375 B．450 C 500 D 600

（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或者多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0 5分）

1.实际中计算地租量的方法有( )。

A从房租中分离出地租 B由地价求出地租

C采用比较法求出地租 D由土地开发成本求出地租 E采用类似假设开发法的方法求出地租 2.用路线价法需要进行( )等修正。 A临街深度 B．土地形状 C交易日期 D交易情况 E临街宽度

3.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是( )。 A求得的路线价已是正常价格

B求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 D该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格 E路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格 4.路线价法特别适用于( )估价。 A个别房地产 B房地产税收 C市地规划 D房地产征收补偿 E在大范围内同时对大量土地进行的

5.在划分路线价区段时，应符合的条件包括( )。

A形状相似 B在同一条街道上只有一个路线价区段 C面积接近 D地块相连 E可及性相当

6.确定路线价时，选取标准宗地应符合( )等要求。 A -面临街 B．两面临街

C土地形状为矩形 D土地形状为正方形 E容积率为所在区段具有代表性的容积率

7.路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。 A深度百分率 B资本化率 C收益率 D物价指数 E其他价格修正率

8.临街深度价格修正率表的制作形式有( )。

A单一深度价格修正率 B多种深度价格修正率 C单独深度价格修正率 D累计深度价格修正率 E平均深度价格修正率

9.应用路线价法制作深度价格恪正率的要领有( )。 A设定标准深度 B将标准深度分为若干等份

C制定容积率修正系数 D制定单独深度价格修正率 E多种深度价格修正率

10.地价区段是将( )地块相连的土地加以圈围而形成的区域。 A用途相同 B．级别相同 C房价相近 D地价相近 E结构相同

11.评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。

A基准日期 B土地开发程度 C基准地价修正体系 D土地用途

E基准地价公布日期

12.高层建筑地价分摊的方{去有( )。

A按建筑物价值进行分摊 B．按房地价值进行分摊 C按土地价值进行分摊 D按建筑面积进行分摊 E按楼面地价进行分摊

（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分）

l.狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 ( )

2.两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，但所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。 ( )

3.在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。 ( )

4.由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。 ( )

5.一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行批量估价的方法。 ( )

6.某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 ( )

7．路线价法中的单独深度价格恪正率随着临街深度的递进而增大。 ( )

8.在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 ( )

9.在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。 ( )

10.深度价格递减率是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越濂，可及性越差，价值也就越低。 ( )

11.高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 ( ) 12.有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。 ( )

第十二章房地产估价程序

（一）单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1.房地产估价的基本程序是：(1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)制定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查看估价对象；(6)分析估价对象价值；c7)测算估价对象价值；(8)判断估价对象价值；(9)撰写估价报告；(10)内部审核估价报告；(11)交付估价报告；(12)估价资料归档。其中正确的顺序选顼是( )。

A (2)(3)(1)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12) B (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12) C (2)(1)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12) D (1)(2)(3)(4)(5)(7)(6)(8)(9)(10)(11)(12)

2.暂定期内的三级资质房地产估价机构能承接的估价业务有( )。 A在建工程抵押估价业务 B城市房屋拆迁补偿估价业务

C该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

3.二级资质的房地产估价机构可以从事除( )以外的房地产估价业务。 A公司上市、企业清算 B公司上市、司法鉴定 C司法鉴定、企业清算 D城镇房屋拆迁

4.估价业务应当以( )名义统一受理，统一收取费用。 A．估价师 B估价机构业务承接人员 C估价机构 D项目负责人

5.分支机构应当以( )名义承揽估价业务。

A承接业务的房地产估价师 B分支机构负责人 c分支机构 D设立该分支机构的估价机构

6.确定估价对象及其范罔和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A估价原则 B估价目的 C估价方法 D估价程序 7.在佶价基本事项中起龙头作用的是( )。

A估价时点 B估价目的 c估价对象 D估价方怯

8.签订了书面估价委托合同之后，应当明确至少( )名合适的注册房地产估价师负责该项估价业务。

A 1 B 2 C 2名以上 D无明确规定 9.从本质上讲，估价时点是由( )决定的。

A委托人 B估价师 C估价目的 D估价对象

10.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。 A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 11.对于同一估价对象，宜选用( )估价方法进行估价。 A一种 B两种以上（含两种） C.两种以上（不含两种）.D.三种

12.下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。

A房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对 B房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等地优势

D估价对象为已经消失的房地产，虏地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

13.下列表述中不正确的是( )。

A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 D在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

14.采用两种估价方法的，其权重不宜大于( )或小于( )。

A 0.6 0.2 B 0.2,0.6 C 0.3,0.7 D 0.7,0.3 15.房地产估价报告通常由( )组成。

①封面；②目录；③致委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价的假设和限制- 价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。

A①②③③⑤⑥⑦⑧ B①②③④⑤⑦⑥⑧ C①⑦③④⑥⑦⑤⑧ D．①②④③⑤⑥⑦⑧

16.估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过( )。

A半年 B一年 C二年 D三年

17.超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由( )承担。 A政府主管部门 B估价机构 C使用者 D注册房地产估价师

18.在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。 A本估价机构所有 B所有参加该估价项目

C对该估价项目负第一责任 D本估价机构法定代表人

19.在估价报告中陈述( )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A估价师声明 B估价的假设和限制条件 C估价方法 D估价对象

20.估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。

A价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件 B价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制 D价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 21.防范估价风险的最后一道防线是( )。

A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档

22.估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少( )名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。

Al B 2 C 2名以上 D 3名以上

23.估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( )。 A应作为估价资料归档 B不应作为估价资料归档

C由估价机构决定是否归档 D依委托人的意见决定是否归档 24.估价资料的保管期隈自估价报告出具日期起算，不得少于( )年。 A 8 8 10 C 15 D 20

25.估价资料的保管期限自估价报告出具U期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为( )年以上。

A 8 8 10 C 15 D．20

（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1.估价程序的作用有( )。

A规范估价行为 B避免估价疏漏 C保障估价质量 D提高估价工作效率

E保证估价结果的正确性

2.房地产估价业务的渠道归纳起来有( )。 A被动接受 B行政命令 C主动争取 D行政划拨 E不正当竞争

3.在获取估价业务时，以下( )情况的估价机构和估价师不应承接该项业务。 A与估价需求者有利害关系 B与估价对象有利益关系 C超出了自己的业务范围 D受行政主管部门委托

E自己的专业知识和经验有限而难以评估出客观合理的价值 4.获取房地产估价业务的措施可以有( )。

A突破专业能力限制，接受各种估价要求 B提高服务质量 C恰当的宣传 D．低收费 E最大限度压缩估价作业期

5.下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有( )。 A估价对象 B估价时点 C价值类型 D估价方法 E估价所需材料

6.明确估价基本事项有( )。 A估价目的 B估价方法 C估价对象 D估价原则 E估价时点

7.不能独立使用、处分的房地产，如( )不宜作为抵押物。 A -个球场 B -个高尔夫球洞

C -条保龄球球道 n封闭使用的大院深处的一幢房屋 E -个游泳池

8.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。

A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点

B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D房地产估价人员可以假定估价时点

E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 9.估价委托合同的内容一般包括( )。

A委托人的名称或者姓名和资产状况 B估价服务费及其支付方式 C解决争议的方法 D估价机构的名称和住所 E委托人的协助义务

10.估价作业方案的内容主要包括( )。

A拟采用的估价技术路线和估价方法 B．预计需要的时间、人力、经费 C估价作业步骤和时间进度安排 D拟搜集的佶价所需要资料及其来源渠道 E委托方的协助义务

11.估价所需资料主要包括如下( )。 A反映估价对象状况的资料

B对房地产价格有普遍影响的资料

C．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

D.相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料 E对房地产价格有典型影响的资料

12.搜集估价所需资料的渠道主要有( )。

A询问有关知情人士 B查阅估价机构自己的资料库

C估价师在实地查看估价对象时获取 D要求委托人提供 E自有评估的资料

13.下列关于实地查勘的说法中，正确的有( )。 A对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘

B实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录 C实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名 D在实地查勘记录上应注明实地查勘日期

E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实 14.在房地产估价中，估价方法的选择是由( )综台决定的。 A估价对象的房地产类型 B估价方法适用的对象和条件 C估价人员的技术水平 D委托人的特殊要求 E所收集到的资料的数量和质量

15.下列关于估价报告的说法中，不正确的有( )。

A估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告 B估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品” C估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

D估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

E估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件 16.估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为( )。 A分栏式报告 B文字式报告 C叙述式报告 D表格式报告 E分步式报告

17.封面内容包括( )。 A标题 B估价项目名称

C委托人 D注册房地产估价师 E参加项目人员

18.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是( )。

A说明估价报告的合法性、真实性 B说明估价的独立、客观、公正性 C规邂估价风险 D.保护估价报告使用者 E.防止委托人提出高估或低估要求

19.估价技术报告一般包括下列内容( )。 A估价的详细测算过程 B估价基本事项 C估价结果确定 D.房地产市场分析 E估价方法选用分析

20.审核的结论性意见可为( )之一。 A不可以出具 B可以出具

C作适当修改后出具 D重新撰写 E.重新估价

21 .-个估价项目完成后，应保存的档案资料包括( )。

A委托估价合同 B实地查勘记录

C估价人员的作息时间 D向委托人出具的估价报告 E估价项目来源和接洽情况

（三）判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最多扣至零分） 1.在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉,但不会出现反复。 ( )

2.完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 ( )

3.估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人；也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。 ( )

4.争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。 ( )

5.利于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。 ( )

6.如果对于估价业务是估价机构的专业知识和经验所限的，经征求估价需求者的书面同意，可以与其他台适的估价机构联合承接或合作完成该项业务。 ( )

7.估价业务应当由估价机构统一接受委托，统一收取费用，估价师也可以个人名义承揽估价业务。 ( )

8.在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 ( )

9.估价对象及其范围和内容，既不熊简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综台确定。 ( )

10.房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。 ( )

11.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 ( )

12.明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。 ( )

13.明确估价对象的实物状况，足搞清楚估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。 ( )

14.大多数估价是对将来的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或者估价作业期内的某个日期为估价时点。 ( )

15.如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 ( )

16.完成实地查勘之后，执行实地查勘的房地产估价师应在“实地查勘记录”上签名，注明实地查勘日期，并尽量要求委托人中协助实地查勘的人员和被查勘房地产的业主在“实地查勘记录”上签字认可。 ( )

17.进行房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。 ( )

18.如果估价对象为已经消失的房地产，因为已无物可查，所以不必去估价对象原址进行必要的调查了解。 ( )

19.当选用加权算术平均数时，通常是对评估该房地产最适用可靠、占有资料全面准确的估价方法所测算的结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。 ( )

20.对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。 ( )

21.叙述式报告和表格式报告的表现形式不同，因此对它们的基本要求也不相同。 ( )

22.估价报告应用有效期不同于估价责任期：如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。 ( )

23.房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。 ( )

24.在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。 ( )

25.对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。 ( )

26. -份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。 ( )

27.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。 ( ).

28.估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。 ( )

29.当估价机构分立、合并、终止时，估价资料的保管人员应当会同有关人员和单位编制估价资料移交清册，将估价资料移交指定的单位，并按照有关规定办理估价档案交接手续。 ( )

模拟试题一

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

l.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样

2.对以房地产买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响( )。

A应考虑 B不考虑 C无所谓 D不大 3.关于房地产抵押，下列说法不正确的是( )。

A房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等

B处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据

C房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押 D抵押权不可以转让

4.某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁

2

补偿指导价在该区为4000元／m．并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本

22

达到2000元／m，房地产市场交易价格为6000元／m；重新规划后，开发高开发的该区商

22

品房售价预计为9000元／m；则最台理的拆迁补偿价格应以( ) 元／m为基础进行修正。

A 2000年的城市房屋拆迁补偿指导价 B 2007年该区同类建筑物的重置成本价 C 2007年该区同类建筑物的市场交易价格 D 2007年重新规划后该区商品房售价

5.房地产权利的种类中，属于自物权的是( )。 A所有权 B典权 C抵押权 D地役权

6.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的( )特眭。

A不可移动 B独一无二 C相互影响 D易受限制

7.( )年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联台会，成为其全权团体会员。

A 2003 B 2004 C 2005 D 2006

8.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，则乙地块的使用权人所要的、对交易双方都公平合理的正常价格应为( )。

A 50万元 B.55万元 C 50~60万元 D 60万元以上

2

9.某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元／m，出租的

2

年末收益为330元/m。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，

2

则该房地产期房价格为( ) 元/m。

A 2949. 44 B 3124.44 C 3194.44 D 3500

10.对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，( )。 A楼层对价格的影响更大 B朝向对价格的影响更大 C两者同样重要 D因人而异

11.建筑物实物因素中的采光和( )尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。 A保温 B隔声 C日照 D隔热

12.( )是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

A相邻关系 B使用管制 C市政府监督 D其他管制

13.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在( )以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

A半年 B -年 C两年 D三年 14.在评估期房价格时，( )。

A估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态

B估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态

D估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态 15.估价对象及下列交易实例均为草层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200mz，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是( )。

2

A建筑面积1800m，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区

2

B建筑面积l1OO m，近期出租，年租金150／m2，位于20km外

2

C建筑面积10000m，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区

2

D建筑面积1000m，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

2

16.某宗房地产成交价格为4000元／m，首付加%之后，以后平均每半年支付一次

2

清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( ) 元／m。

A 3620 B 3742 C 3909 D 4000

17.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%,估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为( )。

A.1.05 B 0.97 C 0.98 D.1.03

18.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次,则实际利率是( )。

A 2.5% B 3.0% C. 5.06% D 8.0%

19.某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为( )年。 A 70 B 60 C 50 D 40

20.某建筑物的重置价格为800丙元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是（ ）万元。

A 13 B 14 C 19 D 23

21．按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0 91，则其依据是( )。

A可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%

B可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度9%

C可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%

D可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。

2

22.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元／m

2

和2800元／m，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比( )。

A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙 D无法确定

23.某宗房地产预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%．收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A 667 8 1333 C 1000 D 500

24.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该粪房地产的报酬率为6%，别该宗房地产的价格为( )万元。

A 833 8 2500 C1250 D1067

25.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为l.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为( )。

A.7.78% B 8.28% C13.21% D14.21% 26.开发经营期的起点是( )。

A取得估价对象的日期 B开始施工建设的日期 C开始预售的日期 D开始销售的日期

27.评估一宗房地产开发用地2007年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价（台地价）为2000万元，折现率为10%，则开发完成后房价现值为( )万元。

A.1562.89 B 1652.89 C 1502.63 D 1520.63

28.城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于( )不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。

A区域规划 B临街状况 C周围环境 D地形地势 29.路线价法特别适用于对( )地进行估价。 A单宗 B多宗 C部分 D待开发

30.按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于( )的建筑物。

A用途相同且价格差异不大 B建筑面积相同且价格差异不大

C规模相同且价格差异不大 D各部分的房地价值有差异且差异不大

31.已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75 ft。标准宗地为临街宽度为20ft，临街深度为1OOft地块。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft，运用“四三二一”法则计算，地块乙的总地价为( )万元。

A 65. 4 B 81.8 C 87.2 D109.0 32.防范估价风险的最后一道防线是( )。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C．出具估价报告 D．估价资料归档

33. -份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少( )名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。

A 1 8 2 C 3 D 4

34.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度( )，就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。

A较大 B较小 C不同 D大致相同

35.在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择是要考虑该地块位置的( )。

A可接受性和现实社会需要程度 B现实社会需要程度和未来发展趋势

C可接受性及现实社会需要程度和未来发展趋势 D可接受性和未来发展趋势

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡E涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

l.市场价值是指房地产在满足( )等条件下进行交易最可能的价格。 A卖方和买方掌握必要的市场信息

B不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 C卖方具有必要的专业如识，并了解交易对象 D卖方和买方追求各自利益的最大化 E卖方和买方急于完成交易

2.下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有( )。 A土地使用权 B所有权 C地役权 D典权 E租赁权

3.房地产区位是与其特定位置相联系的( )的总和。 A自然因素 B人文因素

C人口因素 D社会因素 E其他因素

4.下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。 A上调贷款利率 B收紧房地产开发贷款 C开征物业税 l减免房地产持有环节的税收 E提高最低购房首付款比例

5.在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守的技术性原则，并普遍适用 则，即普适技术性原则，主要有( )。

A独立、客观、公正原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价时点原则 E替代原则

6.以下属于非正常交易的情况有( )。

A相邻房地产的合并、分割交易 B土地使用权出让拍卖 C受迷信影响的交易 D房地产涉案拍卖 E卖方负担补交土地使用权出让金

7.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。

A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象或估价作业期内的某个日期为估价时点

B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D房地产估价人员可以假定估价时点

E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 8.有一出租的写字楼拟选用收益法估价，现需要搜集( )等方面的资料。 A开发完成后的市场价格 B租金水平 C竞争性项目 D出租率或空置率 E运营费用

9.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%．余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。

A该房地产的实际价格等于名义价格 B该房地产的名义价格为50万元 C该房地产的实际价格高于50万元 D该房地产的实际价格为50万元 E该房地产不存在名义价格

lO.某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出其了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是( )。

A此估价报告的有效期为20年

B．此估价报告的有限期原则上不超过1年

C该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上

D如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估

E如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估

ll.基本完好房的成新度可以是( )。 A九成 B．八成

C七成 D六成 E四成

12.长期趋势法主要有( )等方法。 A数学曲线拟合法 B衰减曲线法 C平均增减量珐 D平均发展速度法 E 指数修匀法

13.目前，我国房屋权属证书有( )。 A房地产权证 B．房屋所有权证 C房屋占有权证 D房屋他项权证 E房屋使用权证

14.在传统方法中，正确测算投资利息需要把握( )等几个方面。 A应计息项目 B预售、预租和延迟销售情况 C计息周期 D计息期 E计息方式

15.下列( )等是影响房地产制度政策因素。 A税收政策 B人口素质

C经济发展状况 D相关特殊政策 E相关规划和计划

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

l.房地产估价是提供意见而不是作价格保证，说明房地产估价师和估价机构可以不负任何责任。 ( )

2

2.甲、乙是条件相同的相邻地块，甲地单价为1400元/m，容积率为4，土地使用

2

年限为40年；乙土地单价为900元/m，容积率为2 5，土地使用年限为50年。若土地报酬率为6%，则以楼面地价来判断，投资甲地块较乙地块更经济。 ( )

2

3.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m，该类房地产以美元为基准的价格变动率平均每月比上月下降0 .7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30曰为1美元=7. 95元人民币，则将该可

2

比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m。 ( )

4.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动率平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为l美元=7.98元人民币．2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可

2

比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m。 ( )

5.某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 ( )

6.估价报告应用有效期的表达形式为：自xxxx年××月×x日起至××××年（xx个月、××日）内有效。 ( )

7.在进行寿地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 ( )

8.求取出租房地产的净收益时，对于出租人应负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁贽用和租赁税费。 ( )

9.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身章握得如何外，

还要求有一个良好的社会经济环境。 ( )

10.弄清将拥有的土地权利，包括弄清楚权利性质、使用年限、是否不可续期，以及对该房地

产开发项目及建成后的房地产转让、互换、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些，主要是为了

测算开发成本、租金等服务。 ( )

11.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得103分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得99分，则房地产状况修正系数为0 961。 ( )

22

12.某套住宅的套内建筑面积为140m，套内使用面积为135 m，应分摊的公共部分

22

建筑面积为9 m，按套内建筑面积计算的价格为3000元/m，则该套住宅按建筑面积计算的

2

价格为2893元／m。 ( )

13.在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时期时的值。 （ ）

14.城镇基准地价是以一个城镇为中心，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段的一定使用期限内土地使用权的在某一时点的最高价格。

15.某房产年折旧率为1．6%，有效年龄为12年，按直线法评估该房产应为完好房。（ )

模拟试题二

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

l.房地产估价是评估房地产的( )。

A价值 B价格 C理论价格 n成交价格

2.由于房地产( )的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使

得不同房地产之间有区位优劣之分。

A不可移动 B独一无二 C寿命长久 D供给有限

3.在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为( )。 A成交价≤最高买价≤最低卖价 B最低卖价≤成交价≤最高买价 c成交价≤最低卖价≤最高买价 D最高买价≤成交价≤最低卖价

2

4.某宗占地面积为2000m的建筑物，规划其建筑覆盖率为60%，建筑层数15层，且

2

每层建筑面积相等为1200 m。经评估总地价为180万元，则该宗土地的楼面地价为( )元/ 2

m。

A 120 B 100 C 300 D 900 5. -幢办公楼2005年评估了500万元，贷款成数是0 7，贷了210万元，同年又从该银行贷款，假设评估价格不变，则该行最多能放款( )万元。

A140 B 150 C190 D 200

2

6. -套建筑面积为130 m、总价为50万元的住房。从成交日期时分期支付，首期支付为18万兀，余款在未来一年内分凹次支付。该住房的年折现率为6%。则该住房的实际单

2

价为( )元/ m。

A 3846 B 3756 C 3500 D 3300

7.某住宅楼附近根据规划将修建街心花园，并增加绿地率，则该住宅楼的价值上升，

这是房地产的( )的特性。

A不可移动 B相互影响 C独一无二 D用途多样

8.某估价事务所在2003年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2003年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

A 2003年6月30日 B现在

C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期

9.房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守( )。 A科学性原则 B谨慎原则 C专业性原则 D重要性原则

10.某套住宅，套内建筑面积为108 m2，分摊的共有面积系数为建筑面积的10%，

22

套内建筑面积下的价格为2600 元/ m，则该套住宅建筑面积下的价格为( )元／m。

A.1950 B 2167 C 2210 D 2340

2

11.某宗房地产2007年3月2日的价格为1000美元／m，汇率为1美元=8. 26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递增0 5%，2007年10月2曰的}[率假定为l

2

美元=8.29元人民币，则其2007年10月2日的价格为( )元/ m。

A 8553 B 8585 C 8596 D 8627

12.评估某宗房地产2007年9月末的价格时'选取的可比实例成交价格为2000元／2

m，成交日期为2007年1月末，该类房地产白2007年1月末至2007年9月束的价格每月与上月的变动幅厦为0 5%．1.5%，1.0%，-1.5%，一2.5%，-1.0%，1.5%，一1.5%。则该可

2

比实侧在2007年9月末的价格为( )元／m。

A 1959 B.1949 C 1912 D.1902

2

13.某10年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1OO m，单位建筑面积的重置价格为

2

800 元/ m，建筑物残值率5%，年折旧率2%，则该建筑物的现值是( )元。

A 64000 B 64800 C 67800 D 72000

14.某框架结构的建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出计年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿,则建筑物的经济寿命应为( )年。

A 40 B 45 C 50 D 60

15.某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于( )

A 6.37% B 6.12% C 6.02% D 6%

16.某宗土地的取得成本为1500万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，投资利息为25万元，投资利润率为13%．则开发利润为( )万元。

A 351 B 361 C 365 D 369

17.成本法申对于销售费用的测算中，应区分( )。 A销售之前发生的费用 B与销售同时发生的费用 C销售之后发生的费用

D销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用

18.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A 27% B 21% C.73% D 79%

19.某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2000万元，该功能落后电梯的重置价格

为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为( )万元。

A 29 B 35 C 67 D 73

20.承租人甲与出租人乙于3年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅的面积为200 22m，租赁期限为8年，年租金固定不变为500 元/ m。现市场上类似住宅的年租金为600元2

/ m若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为( )万元。

A 7.99 B 8.42 C 9.58 D13.51

2

21.某宗收益性房地产50隼收益权利的价格为5000元/ m，报酬率为8 5%，该宗房

2

地产30年的收益权利价格为( )元/ m。

A 4915 B 4646 C 4567 D 4022

22.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加l万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的价格为( )万元。

A 355 8 435 C 457 D 465

23.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测，未来3年的年净收益分别为25万元、28万元.23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。

A 299 8 302 C 322 D 324

24.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营W限为( )年。

A 13 8 15 C l6 D 17

25.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为加年，预计房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

Al64 8 266 C 286 D 291

26.某宗房地产的收益期限为20年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元o

A 191 B 193 C 202 D 214 j

27.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法 B 平均增量法 C 平均发展速度法 D 移动平均法

22

28.某地区商品住宅价格自2003年至2007年分别为720元／m、752元／m、785元222／m、820元／m和854元／m，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2009年的价格为( )

2

元／m

A 881 B 865 C 921 D 955

29.某块临街深度33.48m(即1OOft)、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为22.86m(即75ft)、临街宽度为20m的矩形总价为( )万元。

A 39.38 B 31.50 C 30.82 D 25.20

2

30.某前后临街总深度为30m的矩形宗地，前街路线价为2000元／m,后街路线价为

2

1000元／m，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )m。

A 10 B 15 C 20 D 30

3l.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、( )等的业务。 A在建工程抵押 B公司上市 C司法鉴定 D企业清算

32.在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由( )承担，但使用者不当使用的除外。

A委托人 B.使用人

C房地产估价师 D出具报告的房地产估价机构

33.估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变{ 定，原则上不超过( )，

A.三个月 B半年 C一年 D两年

2

34.某购物中心共三层，总建筑面积1000m．每层的建筑面积相等，房地的总价位900万元，土地价值580万元，其中一、二、三层的关系为1.5：2.5：1，如按房地价值分摊，则二层的占有土地份额为( )。

A 50% B 33.33% C 30% D 20%

35.在采用假设开发法中的传统方法中，一般不计息的项目是( )。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B投资者购买待开发房地产应负担的税费 C销售税费

D开发成本和管理费用

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的各选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1.关于房地产估价的本质，下列说法正确的有( )。 A房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B房地产评估是评估房地产的价格而不是价值 C房地产估价就是为当事人提供价格保证

D房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E房地产估价既是一门科学又是一门艺术

2．房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列( )等属于房地产的权益内容。 A房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的 B将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的 C建筑物装饰装修较为豪华的

D设立了抵押权、租赁权的房屋所有权 E建筑物的层高较高

3.房地产具保值增值的特性，真正的房地产增值是由( )引起的。 A投资改良 B外部经济

C通货膨胀 D需求增加导致稀缺性增加 E房地产使用管制改变

4.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，芷确的有( )

A从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行债务时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。

B法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。

c当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。

D当房地产价格变化较快时，应定期对抵押价值进行再评估。 E不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。

5.下列对房地产价格的影响因素中，( )属于房地产的实物因素。 A建筑规模 B周围环境景观 C楼层、朝向 D层高 E通风、采光

6.下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有( )。 A以正常市场价格成交的交易 B急于出售的交易

C以协议方式进行的房地产交易 D带有家具、家用电器的房地产交易 E拖欠建设工程价款的房地产交易

7.城镇地价评估就是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据( )的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

A地形相同 B地块相连 C用途相同 D权益相同 E地价相近

8.下列( )属于房地产估价程序的作用。 A规范估价行为 B避免估价疏漏 C达到委托人的意愿 D保障估价质量 E提高估价工作效率

9.目前我国土地使用权出让的方式有( )。 A挂牌 B征收 C招标 D拍卖 E协议

10.房地产估价的三大基本方法是( )。 A市场法 B路线价法 C成本法 D假设开发法 E收益法

11.工业房地产的区位影响因素主要考虑( )。 A临街状况 B动力是否易于取得

C废料处理是否方便 D是否接近大自然 E产品原料获取的方便程度

12.在保险事故发生后，房地产保险可能需要评估( )，为确定赔偿金额提供参考依据。

A重置价格（重建价格） B市场价格 C保险金额 D遭受的损失 E保险价值

13.下列属于城市规划限制条件的是( )。 A容积率 B基础设施完备程度 C土地用途 D建筑高度 E建筑间距

14.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为( )。 A组合完成的功能 B立体空间

C该实体的质量 D相应的配套基础设施 E有形的实体

15.房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括( )。 A利益 B权利 C权力 D纯利润 E收益

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1．价值与价格的本质区别是，价值是物的真实所值，是内在的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕价值而上下变动。 ( )

2．地役权是指土地所有权人或土地使用权人为便利使用自己的土地而使用他人土地的权利。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利。 ( )

3．在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为公开市场价值。 ( ) 4．高价格的房地产政策，意味着造成房地产价格的绝对水平很高。 ( )

5．交通管制对房地产价格的影响中，对于某些类型的房地产来讲，实行这种交通管制可能会降低该类房地产的价值。 ( )

6．现判定某可比实例的房地产状况比估价对象的房地产状况劣3%，则可比实例的房地产状况的修正系数为100/103。 ( )

7．某地区的房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为323万元。 ( )

8．在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的地价高低层次，再把握各地价区段间的好坏层次。 ( )

9．按建筑面积分摊地价主要适用于各部分的房地产价值有差异但差异不是特别大的建筑物。( )

10．估价师可以以个人的名义承揽业务。 ( )

11．城市规i0对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。 ( )

12．在房地产估价中，如果估价曰的不同，佶价报告的用途也不同。 ( ) 13．土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 ( )

22

14．某宗房地产总建筑面积为6000 m，建筑物的基地面积为500m，其建筑密度为50%，其容积率为6.0。 ( )

15．在房地产估价中，可能包含房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。 ( )