文章编号:1671-9824(2010)02-0127-04
许昌学院学报
JOURNALOFXUCHANGUNIVERSITYVol.29.No.2
Mar.2010
开发区土地集约利用评价研究
———以广西北海高新技术产业园区为例
廖平凡
1,2
,杨小雄
1
(1.广西师范学院资源与环境科学学院,广西南宁530001;2.咸宁学院资源与环境科学学院,湖北咸宁437005)
摘 要:探讨了开发区土地集约利用评价的指标体系和评价指标理想值的确定依据及方法,
并以广西北海高新技术产业园区为例,对其土地的集约利用水平进行了评价和潜力测算.
关键词:土地集约利用;开发区;评价;北海高新技术产业园区中图分类号:F301.24 文献标识码:A 开发区是指经国家或省级政府科学规划论证和严格审批,为吸引外资、发展高新技术、促进地区经济快速发展而设立的经济区域作用
[2-3]
[1]
.我国自1984年创建经济技术开发区以来,开发区事业蓬勃发展,在基础设施建设、利用外资、发展经济、扩
[4]
大出口、培养人才、改革试点和服务母城等方面都取得了明显成果,对地方和区域经济发展起到了良好的示范、带动和辐射
.但是,我国开发区建设出现了通常所说的“开发区热”,造成开发区建设“泛滥”,城区土地闲置浪费严重
等现
象.目前,我们国家对城市土地集约利用的研究较多,但是对作为城市用地特殊区域的开发区土地的集约利用问题则研究较少.根据土地集约利用的含义,结合我国开发区土地的利用现状,开发区土地集约利用可定义为:以符合有关法规、政策、
规划等为导向,通过增加对土地的投入,改善经营管理,挖掘土地利用潜力,不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式.
1 开发区土地集约利用评价的指标体系及方法
1.1 评价指标的选取
开发区土地集约利用评价指标是用于评价开发区土地集约利用程度的尺度.根据指标体系构建的综合性、主导性、政策导向性、可操作性和定量定性分析相结合等原则,以下主要从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面选取了16个指标来构建开发区土地集约利用评价的指标体系,各评价指标的权重则根据每个开发区的实际情况采用特尔菲法或层次分析法来确定.指标体系见表1.1.1.1 土地利用状况
土地利用状况反映开发区土地利用现状情况,从土地的开发利用程度、用地结构和强度三个方面来衡量.选取了土地开发率、土地供应率、土地建成率、工业用地率、高新技术产业用地率、综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率、工业用地建筑密度9个指标.1.1.2 用地效益
反映开发区已建成城镇建设用地的投入产出情况.结合开发区用地的特点,选取工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度和高新技术产业用地产出强度3个指标.1.1.3 管理绩效
反映开发区土地利用的管理水平.从开发区土地利用监管绩效和土地供应市场化程度两方面来衡量,选取到期项目用地处置率、闲置土地处置率、土地有偿使用率、土地招拍挂率4个指标.
收稿日期:2009-10-22
作者简介:廖平凡(1977—),湖南株洲人,讲师,在读硕士研究生,研究方向:土地评价与土地规划.
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许昌学院学报
表1 开发区土地集约利用程度评价指标体系
2010年3月
目标目标层土地
开发程度
指标土地开发率土地供应率土地建成率工业用地率高新技术产业用地率
综合容积率建筑密度工业用地综合容积率工业用地建筑密度
指标含义
已达到供地条件土地与开发区土地总面积之比
已供应国有建设用地面积与已达到供地条件土地面积之比已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积
已建成工矿仓储用地面积与已建成城镇建设用地面积之比
已建成高新技术产业用地总面积与已建成城镇建设用地面积之比已建成城镇建设用地内的总建筑面积与已建成城镇建设用地面积之比已建成城镇建设用地内建筑基底总面积与已建成城镇建设用地面积之比已建成工矿仓储用地内的总建筑面积与已建成工矿仓储用地面积之比已建成工矿仓储用地内建筑基底总面积与已建成工矿仓储用地面积之比累计固定资产投资总额与已建成工矿仓储用地面积之比工业总产值与已建成工矿仓储用地面积之比高新技术产业总产值与开发区内高新技术产业用地总面积之比已到期并处置的土地面积与到期土地面积之比已处置闲置土地与累计闲置土地面积之比累计有偿使用的土地面积与已供应土地面积之比通过招拍挂方式出让的土地面积与已出让土地总面积之比土地利用状况
用地结构状况土地利用强度
用地效益管理绩效
工业地工业用地固定资产投入强度投入
工业用地产出强度
产出效益高新技术产业用地产出强度土地利用到期项目用地处置率监管绩效闲置土地处置率土地供应土地有偿使用率市场化
土地招拍挂率程度1.2 评价指标理想值
运用指标体系进行评价,在指标及其权重确定之后还必须确定各个指标的标准值,对指标进行标准化.指标的标准化
即把本质上不可比较的目标化成单一的最优化目标,实现无量纲化,使其具有可比性.这是多目标系统评价的基本方法.
本研究中,以理想值作为背景值对各指标进行标准化.理想值是指依照节约集约用地的原则,在符合有关法律法规、国家和地方制定的技术标准、土地利用总体规划和城市总体规划等要求的前提下,结合开发区实际确定的各评价指标应该达到的一种理想状态.采用理想值比例推算法来计算各评价指标的实现度,由于各指标的现状值是确定的,那么,能否科学合理地确定各指标的理想值就直接关系到开发区土地集约利用评价结果的整确性和合理性.这就要求在确定各评价指标理想值时要综合考虑各方面的因素,既要考虑开发区本身的现实状况,又要考虑其他开发区的先进经验;既要考虑开发区的现状发展水平,又要考虑开发区的发展潜力和趋势;既要考虑开发区本身的规划目标,又要考虑政府出台的相关行业标准.一般来说,针对不同指标可以分别采取目标值法、发展趋势估计法等方法中的一种来确定其理想值,也可以采用两种以上的方法分别确定指标的理想值,然后取算术平均值或加权平均值.
采用理想值比例推算法对各指标进行标准化.以指标实现度分值进行度量,按以下公式计算:
Sijk=
Xijk×100%(当指标为正相关指标时);Tijk
或Sijk=Tijk
×100%,当Tijk>Xijk时,Sijk记为100(当指标为负相关指标时).Xijk
式中,Sijk为指标实现度分值,Xijk为i目标j子目标k指标的现状值,Tijk为i目标j子目标k指标的理想值.当Xijk>Tijk
时,Sijk记为100.1.3 评价模型
在确定了评价指标体系和各评价指标的理想值和权重之后,采用多因素综合评价法来计算开发区土地集约利用综合
[5]
得分,其模型为
F=
∑(F
i
×Wi).
式中:F为土地利用集约度综合分值;Fi为i目标的土地利用集约度分值;Wi为i目标相对总目标的权重值.其中:Fi=其中:Fij=
∑(F∑(S
ij
×Wij).式中:Fi为i目标的土地利用集约度分值;Fij为i目标j子目标的土地利用集约度分值;Wij×Wijk).式中:Fij为i目标j子目标的土地利用集约度分值;Sijk为i目标j子目标k指标的实现度
为i目标j子目标相对i目标的权重值;
ijk
分值;Wijk为i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值.
第29卷第2期廖平凡,等:开发区土地集约利用评价研究
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2 实证研究
2.1 北海高新技术产业园区概况
广西北海高新技术产业园区是广西壮族自治区重点扶持的经济园区,是广西四大高新区之一.2006年5月26日,广西壮族自治区人民政府同意北海市将原北海华侨投资开发区与原北海高新技术产业园区实施2园合并并保留“广西北海高新技术产业园区”称谓,设立为省级开发区;2006年11月15日,国土资源部《第十四批落实四至范围的开发区公告》审核落实了北海高新技术产业园区的四至范围,公告核准北海高新技术产业园区规划面积为120.34公顷.
广西北海高新技术产业园区位于北海市区南面,南连国家著名旅游景区“天下第一滩”银滩,与北海国际客运港接壤.园区东南西北四面分别与四川路、金海岸大道、西藏路、新世纪大道相邻,距北海市中心仅2km,交通便捷,地理位置十分优越.2.2 北海高新技术产业园区土地集约利用程度评价2.2.1 北海高新技术产业园区土地集约利用评价指标的理想值的确定
开发区土地集约利用评价指标的理想值确定方法有目标值法、专家咨询法、发展趋势估计法和先进经验逼近法等方法.目标值法是根据国家、区域、开发区等国民经济和社会发展规划等目标,结合土地利用总体规划、城市规划、有关用地标准、行业政策等,确定指标理想值;专家咨询法是通过选择一定数量的专家咨询确定指标理想值;发展趋势估计法是在遵循节约集约、合法用地原则的前提下,结合社会经济发展状况和趋势估测指标理想值;先进经验逼近法是借鉴国内其他开发区特别是东部经济发达地区开发区的土地节约集约利用经验,确定指标理想值.此次评价中,分别采用上述几种方法中的一种或两种以上的方法相结合确定各评价指标的理想值.2.2.2 北海高新技术产业园区土地集约利用评价指标权重的确定以上评价指标体系包含了土地利用状况、用地效益、管理绩效等方面的指标,只有根据北海高新技术产业园区的实际情况,将这些指标统一量化,并准确分析评价指标体系中各因素因子的重要度,来衡量其对北海高新技术产业园区土地集约利用的影响程度,才能避免主观随意性,保证各指标的可比性,从而提高土地集约利用评价结果的精确度.在北海高新技术产业园区土地集约利用评价中,采用特尔菲法来确定评价指标的权重.特尔菲法是客观的综合多数专家经验和主观判断的技巧,将定性与定量分析的因素进行量化的一种决策分析方法.采用特尔菲法计算权重时,所选择的专家应具有广泛性、权威性、代表性,专家人数在10～40人为宜,并应该熟悉评价区域的情况,根据这些要求,选择了北海市国土资源局、建设局、规划局,发改委以及北海高新技术产业园区管委会等相关单位的代表共20位专家,这些专家根据评价工作背景和有关说明,在不相互协商的情况下独立打分,经过多轮打分最后确定了北海高新技术产业园区土地集约利用评价指标权重值如下,见表2(括号中数字为权重值).
表2 北海高新技术产业园区土地集约利用评价指标权重表
目标
子目标土地开发程度
(0.2790)
土地利用状况
(0.3879)
用地结构状况
(0.3106)
土地利用强度
(0.4104)
指标
土地开发率(0.3521)土地供应率(0.3448)土地建成率(0.3031)工业用地率(0.4527)
高新技术产业用地率(0.5473)
综合容积率(0.2649)建筑密度(0.2365)工业用地综合容积率(0.2609)工业用地建筑密度(0.2377)
工业用地固定资产投入强度(0.2291)
工业用地产出强度(0.4105)高新技术产业用地产出强度(0.3604)
到期项目用地处置率(0.4277)闲置土地处置率(0.5723)土地有偿使用率(0.6832)
土地招拍挂率(0.3168)
用地效益
(0.3974)
工业用地投入产出效益
(1.0000)
土地利用监管绩效
管理绩效
(0.2147)
(0.5873)
土地供应市场化程度
(0.4127)
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2.2.3 北海高新技术产业园区土地集约利用程度
许昌学院学报2010年3月
经过实地调查和资料统计分析,计算出北海高新技术产业园区的土地集约利用评价指标现状值,结合各评价指标的理想值和权重值,应用前文构建的评价模型,可以得到北海高新技术产业园区的土地集约利用程度为89.35%.2.2.4 北海高新技术产业园区土地集约利用潜力测算
根据北海高新技术产业园区用地的现状,其用地潜力主要包含两个方面:一是扩展潜力,即北海高新技术产业园区范围内尚可供应的土地面积;二是强度潜力,即产业园区范围内已建成城镇建设用地中,现状工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度与相应理想值的差距换算形成的用地面积.根据调查资料计算结果,可得北海高新技术产业园区土地集约利用潜力如下,见表3.
根据上述测算分析可知,北海高新技术产业园区的土地集约利用潜力比较小,总体潜力为42.50公顷,其中扩展潜力为31.95公顷,强度潜力为10.55公顷.
表3 北海高新技术产业园区土地集约利用潜力状况表(单位:公顷)
扩展潜力
潜力构成
尚可供应土地面积提高工业用地综合容积率挖潜土地面积提高工业用地建筑密度挖潜土地面积强度潜力合计
提高工业用地固定资产投入强度挖潜土地面积提高工业用地产出强度挖潜土地面积潜力规模31.95
5.512.330.512.2042.50
3 结语
从土地集约利用度评价结果分析,广西北海高新技术产业园区土地集约利用水平较高,说明广西北海高新技术产业园区土地利用结构合理、用地效益较高、土地管理绩效显著.从土地集约利用潜力来看,北海高新技术产业园区土地集约利用总体潜力规模为42.50公顷.目前,在北部湾经济区加快建设的背景下,北海高新技术产业园区正处在加速发展时期,努力承接东部产业转移和大力招商引资,土地需求不断增大.因此,有必要采取各种措施实现土地的集约利用,才能适应和满足园区发展对土地的需求.参考文献:
[1] 吴旭芬,孙 军.开发区土地集约利用的问题探讨[J].中国土地科学,2000,14(2):17-21.
[2] 陈利根,郭立芳.我国开发区土地利用现状、成因与对策[J].中国农业资源与区划,2004,25(3):1-5.[3] 张统生,李宏军,李东林.开发区土地集约利用评价探讨[J].山东国土资源,2009(1):9-10.[4] 赵鹏军,彭 建.城市土地高效集约化利用及其评价指标体系[J].资源科学,2001,23(5):23-27.
[5] 何瑞东.开发区土地集约利用评价方法研究———以兰州高新技术开发区为例[J].甘肃科技,2007,23(8):85-86.
StudyontheLandIntensiveUtilizationofDevelopmentZones
———ACaseofBeihaiHi2techIndustrialDevelopmentZone
1,21
LIAOPing2fan,YANGXiao2xiong
(1.CollegeofResourceandEnvironmentalScience,GangxiTeachersEducationUniversity,Nanning530001,China;
2.CollegeofResourceandEnvironmentalScience,XianningUniversity,Xianning437005,China)
Abstract:Thispaperputsforwardasetofindexsystemforthedevelopmentzonelandintensiveutilizatione2
valuation,anddiscussesthebasisandmethodtodeterminetheidealvalueofevaluationindex.Meanwhile,takingGuangxiBeihaihi2techindustrialdevelopmentzoneasanexample,itsleveloflandintensiveutilizationisevalu2ated,andthepotentialiscalculated.
Keywords:landintensiveutilization;developmentzone;evaluation;Beihaihi2techindustrialdevelopmentzone
责任编辑:卫世乾
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