主办单位：运营指挥中心
2016年9月第2周 （9月10日-9月19日）
【宏观政策】 ......................................................................................... 2
统计局发言人：房地产市场分化调整是今后的主基调 ............................................... 2 郑州深夜出台房九条抑制地王 超50%溢价自动熔断 ................................................ 2 石家庄：拟对哄抬房价等情节最高罚款300万元 ....................................................... 3 浙江省：10月1日起新建住宅全部实行全装修和成品交付 ...................................... 4 杭州重启楼市限购：防过度投资投机 抑市场过热发展 ............................................. 5
【行业资讯】 ......................................................................................... 6
地产投资增速8月终结三连跌 各地楼市将持续分化 ................................................. 6 房地产的二线战场：资本深入非核心城市 ................................................................... 8
【楼市行情】 ....................................................................................... 10
房价涨幅持续回落 统计局：各地加大“因城施策”力度 ....................................... 10 前8月财政收入增速回落 全国卖地收入已超2万亿 ............................................... 13
【行业观点】 ....................................................................................... 15
供需矛盾引发房价不断上涨 过热风险亟须防范 ....................................................... 15 多地相继进入调控窗口期 业内称楼市遭过度透支 ................................................... 19
【房企动态】 ....................................................................................... 22
千亿房企利润增长差 高杠杆加剧房地产业风险 ....................................................... 22 深圳楼市需求溢出：临深城市去化加速 房企扎堆拿地 ........................................... 25 中海并购中信：央企何苦“为难”央企 ..................................................................... 27
【宏观政策】
统计局发言人：房地产市场分化调整是今后的主基调
观点地产网 2016-09-13
9月13日，国家统计局新闻发言人就2016年8月份国民经济运行情况答记者问。 国家统计局新闻发言人盛来运表示，1-8月份商品房销售面积增长25.5%，比1-7月份回落0.9个百分点，商品房销售金额增长38.7%，回落只有1.1个百分点，销售面积和金额的速度基本匹配。
盛来运表示，关于地价比房价贵，不能拿一二线城市的地价和三四线城市的房价比。“从经营角度来讲，任何一个开发商都不愿意房价卖得比地价要便宜，否则就不能生存。我们观察经济的现象，一定要使用同口径进行对比，这样才有意义。”
其续称，从今年以来的房地产市场，尤其近两个月房地产的变化情况来看，房地产市场运行的特点还是比较明显的。“首先确实房价还是在上涨，但涨幅在回落，尤其是在一些限购政策出来后，一线城市和一些二线城市房价上涨的势头初步得到遏制。”
“第二个特点，房地产市场的分化确实比较明显，这是跟以前不一样的特点。以前是普增普涨，无论一二三线城市都在涨。今年以来，尤其最近两个月，一、二线城市房价还是比较坚挺，但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对比较大。“
盛来运说，上述两个特点今后一段时间还会持续，房地产的价格表现最终还是要取决于房地产市场的供求关系。
“此外，住房是一种很特殊的商品，地域性很强。我个人判断，房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调，这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地产市场本身的客观规律。”
郑州深夜出台房九条抑制地王 超50%溢价自动熔断
中国新闻网 2016-09-16
河南省会郑州市14日深夜发布九条房地产调控政策，其引入股市的“熔断机制”引发关注。业内人士分析，这些“限制性条款”从某种意义上说专门为抑制“地王”量身定做。
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所谓熔断机制，也叫自动停盘机制，是指当股指波幅达到规定的熔断点时，交易所为控制风险采取的暂停交易措施。
在郑州官方“关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知”中明确，在土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。
除熔断外，该通知的九条政策措施中规定，新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售，并在10日内一次性公开全部房源。
此外还明确，房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构，依法从重处罚，并记入企业信用档案。对严重侵害民众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。
值得关注的是，就在上述“房九条”出台的几个小时前，郑州经开区的“地王剧”刚刚落幕。两块原定于本月底迎来归属，且被“预封地王”宝座的两块北龙湖的土地突然高挂“免战牌”，此举被认为是郑州楼市调控的“剧透”。
当地一些地产公司表示，这些政策措施明显是在抑制“地王”，从某种意义上说是个“土地政策”，与个人购买者关系不是很大。
8月份以来，南京、合肥、苏州、厦门等地相继出台楼市调控政策。
石家庄：拟对哄抬房价等情节最高罚款300万元
观点地产网 2016-09-14
9月13日，石家庄市发展和改革委员会对石家庄市房地产开发企业和商品房经营者发出《规范商品房价格行为提醒告诫书》，规范该市商品房销售价格行为，并明确处罚制度，哄抬房价情节严重的最高罚款300万元。
根据规定，对已取得预售许可证进行预售或者已完成房屋所有权登记进行现房销售的商品房经营者，要在住房建设部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
同时，严格落实商品房销售明码标价一套一标，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
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商品房经营者应在交易场所醒目位置放置标价牌或者价目表，明确标示包括开发企业名称、预售许可证、楼盘名称、坐落位置等多项内容。商品房销售明码标价，应当做到价目齐全。
商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，以及在项目说明书、销售推介或者通知、声明、告示等对价格作出的承诺，必须真实、准确、严谨。不得使用虚假的或者使人误解的语言、文字、图片等欺骗、诱导消费者。
《告诫书》还对违规者作出具体惩罚。具体为，有价格欺诈行为的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款。
有捏造、散布虚假涨价信息、利用其它手段哄抬价格、扰乱市场价格秩序等不正当价格行为的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上300万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。
有不按规定明码标价行为的，处5000元以下的罚款（罚款按套计算）。
收到提醒告诫书后仍有价格违法行为的房地产开发企业、商品房经营者一律按上限处罚。
浙江省：10月1日起新建住宅全部实行全装修和成品交付
观点地产网 2016-09-18
近日，浙江省人民政府办公厅发布关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见，将于10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。
据观点地产新媒体了解，该意见自2016年10月1日起施行，有效期至2020年12月31日。
公告还指出，今年浙江全省新建项目装配式建筑面积达到800万平方米以上，其中装配式住宅和公共建筑(不含场馆建筑)面积达到300万平方米以上；2017年1月1日起，杭州市、宁波市和绍兴市中心城区出让或划拨土地上的新建项目，全部实施装配式建造；到2020年，实现装配式建筑占新建建筑比例达到30%。
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公告还要求，各设区市应在2016年底前完成绿色建筑专项规划编制工作，各县(市)应在2017年6月底前完成。
以及满足装配式建筑要求的商品房项目，墙体预制部分的建筑面积(不超过规划总建筑面积的3%—5%)可不计入成交地块的容积率核算；同时满足装配式建筑和住宅全装修要求的商品房项目，墙体预制部分的建筑面积(不超过规划总建筑面积的5%)可不计入成交地块的容积率核算，具体办法由各地政府另行制定。
杭州重启楼市限购：防过度投资投机 抑市场过热发展
中国新闻网 2016-09-19
浙江省杭州市住房保障和房产管理局18日对外发布称，杭州部分区域9月19日起实施住房限购政策。政策明确，在该市市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
据了解，本次限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。
限购时间明确，新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。
浙江工业大学房地产研究所虞晓芬教授指出，政策所针对的正是外来投资、投机的购房者，杭州房地产市场整体健康但已经出现了过度投资、投机的“苗头”。因此，本次限购政策是非常及时、非常有必要的。
杭州透明售房研究院院长方张接表示，8月份，杭州外来购房比例已经达到了33.8%；G20之后的一周，外地人的购买比例达到了39.3%。
方张接认为，从历史经验来看，一个区域外来购房群体过于密集、投资购买比例过高，会产生诸如未来二次供应过大、二手房集中抛售等问题，不利于市场长期健康发展。
浙江大学房地产研究中心贾生华教授也认为，在市场出现“非理性”的情况下，有必要出台相应政策抑制市场过热发展，防止区域性风险，保持市场平稳、健康发展。
今年来杭购房的外来购房群体当中，74.6%的人购买了一套，25.4%左右的外来购房者购买了两套及两套以上的商品住房。
因此，在方张接看来，本次限购政策就短期的实际影响而言，对市场的冲击不会太大，更多地释放了政府促进市场健康稳定发展的意志和信号。
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中国指数研究院杭州分院研究总监高院生预测，未来一段时间，在限购政策影响下，杭州的外来购房者比例会明显下降，房价涨幅放缓。但短期内，房价上涨趋势不变。
据悉，随着近期国内部分二线城市住房价格波动水平加大，合肥、苏州、南京、武汉、厦门、郑州等城市相继出台政策，其中涉及限购政策的主要是苏州和厦门。
【行业资讯】
地产投资增速8月终结三连跌 各地楼市将持续分化
每日经济新闻 2016-09-14
在未公布数据前，8月地产投资增速究竟如何，已经有很多人在关注。
从数据图形来看，自今年1月开始，已经逼近零增长的地产投资累计增速数据开始发力，呈直线上升状，但4月数据冲高至7.2%后，便开始缓慢下滑，6、7两月的增速都未及3月的6.2%。
但这一波投资增速的“三连跌”在8月划上了休止符。9月13日公布的数据显示，1~8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1~ 7月份提高0.1个百分点。
上海易居房地产研究院智库总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，这背后和房企积极去库存后资金相对充裕有关系，一定程度上也体现出地产企业对于未来市场依然是比较认可。
前8月地产投资增速止跌
房地产在中国经济运行中的地位已不需赘述，关注度自然会更高。9月13日，在国家统计局举行的新闻发布会上，有两个问题直接针对楼市数据。
国家统计局新闻发言人盛来运说，房地产是很重要的产业，首先是对国民经济贡献率比较高，而且关联效应比较大，前端联系到像钢铁、水泥等原材料行业，后端联系到汽车、装潢甚至家电这些行业。“住房关系千家万户，关系民生生活质量各个方面。我们也很关注房地产市场的发展，既希望对经济能够发挥稳定的促进作用，又能够体现民生改善，让居民能够得到实惠。”
8月数据的表现也能承载起盛来运的期望，整体表现向好，尤其是投资增速止住连续三个月的下滑趋势。
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严跃进说，过去几个月呈现下滑的态势，也引起了行业的担忧，认为地产投资强劲力度减弱。但从1~8月份的数据看，此类指标开始企稳，大致停留在5%左右的水平，这样一个投资水平符合预期。
市场人士普遍认为，资金状况缓解，是开发商投资意愿增加的主要原因。长江证券选取140家上市房企的研究数据显示，上半年销售商品与提供劳务收到的现金达6674.55亿元，同比增长56.47%；预收账款1.08万亿元，同比增长33.54%。
国泰君安研报还分析说，8月单月投资增速达到6.2%，去年8月开始投资增速持续为负，在去年低基数的情形下，预计今年后半年投资增速将保持较高的水平。
商品房库存连续降6个月
与投资数据相比，楼市销售端尽管增速小幅回落，但仍旧保持较为强劲的态势。数据显示，1~8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%。
《每日经济新闻》记者注意到，今年以来，该数据始终保持在20%以上的增幅，8月末，商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米。“其中住宅减少得更多，住宅待售面积减少639万平方米。”盛来运说。
盛来运表示，从累计角度来讲，今年以来连续6个月商品房库存在下降，累计减少3000万平方米左右。从这个角度来讲，去库存成效是比较明显的。
中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，今年8月的市场表现可谓淡季不淡，一二手房成交量均环比上升。其中新房市场结束了持续四个月的下滑之势，终于止跌回升；而二手房市场则持续第二个月成交量上升，且增幅进一步扩大。
他还分析说，9月是传统成交旺季，因此也成为近几年政策发布的窗口期，鉴于当前市场的不确定性，部分房企8月纷纷提前推进项目入市节奏，这也对成交起到主推作用。
楼市分化调整将成主基调
投资有企稳态势，销售数据仍旧强劲，未来几个月的房地产市场却充满变数，而起始点是当下显著的分化局面。
盛来远也坦陈，房地产市场的分化确实比较明显，这是跟以前不一样的特点。以前是普增普涨，无论一二三线城市都在涨。今年以来，尤其最近两个月，一二线城市房价还是比较坚挺，但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对比较大。
“我个人判断，房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调，这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地产市场本身的客观规律。”盛来运说。
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住建部9月6日发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015～2020年）》的实施方案。其中，在有关房地产宏观调控的部分中也明确提到了坚持分类调控，因城施策。
这对市场将产生直接的影响，有一些措施已经在落地。苏州、南京、厦门8月均对楼市调控政策加码，同时位于全国房价涨幅第二梯队的武汉也加入调控收紧的城市行列。
张大伟说，近期出台楼市收紧政策的四个城市中，厦门、南京成交量出现回落，尤其厦门降幅超过四成。
与此同时，今年8月，部分城市对于土地资产泡沫的问题也进行针对性打击，一定程度上使得土地交易规模下滑。国家统计局数据显示，1~8月份，房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅比1~7月份扩大0.7个百分点。
严跃进告诉《每日经济新闻》记者，因城施策的背景下，后续市场走势预计基本上和8月数据一样，曲线继续下行，但总体增幅还是属于高位的，到年底，全年销售面积同比增长20%以上是可以预期的。
房地产的二线战场：资本深入非核心城市
21世纪经济报道 2016-09-19
在资金潮引发的外溢效应下，房地产企业在二线城市的争夺正在出现新的变化：从“强二线城市”向非核心二线城市深入。
有机构统计，今年下半年以来，高价地集中出现的区域逐渐从南京、苏州、厦门、合肥等强二线城市，向武汉、天津、福州、无锡等城市蔓延，说明房企资金正在寻求新的区域。与此同时，市场中的投资资金也开始向外延伸。高价地频现与购房热潮等现象，都被认为是资金流动带来的结果。
价格偏高和政策压制，被认为是资金逃离强二线城市的主因。但业内人士指出，这种流动在本质上可看作是资产荒背景下的资金避险行为。
这种趋势能够持续多久尚存疑问。一方面，从楼市风险的角度看，这些新进入城市的安全性明显不如强二线城市；另一方面，武汉、郑州等地陆续出台调控措施，将对资金产生进一步遏制作用。
深入二线城市
在G20峰会刚刚结束之际，杭州楼市迅速升温。多家媒体报道称，近期，杭州多个房地产项目开盘时遭遇购房者蜂拥，一些楼盘被加价抢购。购房者中，外地人被指占据相当的比重，其中有一部分为上海、江苏等地投资客。
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杭州楼市的骤然升温，与G20期间的市场“冰冻”有一定关系。但类似的情形，在其他城市早已出现。
8月以来，长沙市房地产交易量大涨，有消息指，来自合肥的购房者曾组团赴长沙购房。此外，一度被认为去库存“重灾区”的无锡，同样出现成交量大涨局面，其中相当部分的购房者，被指来自邻近的苏州。
今年以来，杭州、长沙、无锡等楼市的表现一直不温不火，且长沙、无锡市场的库存一直居于高位。有分析认为，本轮市场的升温，很大部分原因是由外来资金刺激所致，这些资金主要来自于此前市场火热的一线城市和强二线城市。
如果说投资资金的动向难以捉摸，土地市场的资金变化则较为清晰。据中原地产统计，8月全国共产生46宗溢价率超过100%地块，主要分布在珠海、郑州、武汉、无锡、天津等城市。9月以来，高溢价率地块主要分布在佛山、无锡、东莞等地。
而在今年上半年，出现高价地最多的城市分别是上海、苏州、南京、合肥。
这种变化正在说明一种趋势：房企拿地的重点区域，正在从一线城市和“强二线城市”，转移到东部核心区域（环渤海、珠三角、长三角的其它二线城市），以及中西部区域中心城市（郑州、武汉等）。
若追溯至本轮市场升温之初，这种变化就显得有迹可循。去年年末，一线城市房地产市场最先升温，尤其以上海、深圳最为明显。今年年初，由于一线城市门槛渐高，以及调控政策出台，南京、苏州、合肥、厦门等“强二线”成为资金的新目标。今年下半年，由于“强二线城市”陆续出台调控政策，楼市资金进一步外溢，并流向其周边区域和中西部二线城市。
中原地产首席分析师张大伟表示，这种变化的原因有二：一方面是由于一线城市和“强二线城市”竞争激烈，地价高企，房价也出现一定程度透支；另一方面则是因为这些城市的调控政策较为严厉，在拿地、购房等方面都采取了一定限制。
引发避险本能
张大伟还表示，从另一个角度，楼市资金的流动可以看做资产荒背景下的资金避险行为。
根据央行统计，今年前8个月住户部门贷款，也就是新增房贷的增加值约为4万亿。也即，今年以来，共有4万亿资金通过银行渠道流向房地产市场。加之来自保险业和实体经济其它行业的资金，共同推升了房地产的资产价格。
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张大伟认为，虽然难以断定楼市泡沫在多大范围普遍存在，但高价地项目的风险不容忽视。“对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题。未来三年，如果周围房价上涨不超过100%，都将面临巨大资金压力与入市难度。”
北京某房地产开发商也向21世纪经济报道记者表示，对于普遍存在的“面粉贵过面包”的现象不甚理解，因为其已经超出了房地产开发的正常逻辑。因此，企业逃离这些区域，也是一种“避险”行为。
在资产荒本质尚未改变的情况下，分析人士认为，未来一段时间，房地产资金仍将继续布局二线城市。有机构甚至指出，南宁、太原、成都、重庆等城市都可能成为未来的热点。
但这种趋势能持续多久，仍然存在一定疑问。
上述房地产开发商表示，一方面，由于近期连续拍出高价地，武汉、郑州等中部城市陆续出台调控政策，无论在拿地还是买房环节，都进行限制。其中，郑州就将土地出让竞买保证金缴纳比例提高至100%。
另一方面，除企业已经进入的城市之外，大部分二线城市存在供过于求的风险，企业在这些区域布局会更加谨慎。
从信贷政策层面来看，不利因素似乎也存在。莫尼塔（上海）信息咨询有限公司认为，近期，工行、建行在部分热点城市收紧外来人口购房按揭贷款，信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。
该机构认为，土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋。届时，市场热度将骤然降温，触发拐点。这也将势必影响企业在二线城市的布局。
【楼市行情】
房价涨幅持续回落 统计局：各地加大“因城施策”力度
华夏时报 2016-09-14
国家统计局9月13日召开例行新闻发布会，统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，希望中国房地产市场能支撑经济并改善人民生活条件。
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此次新闻发布会，参会记者对房地产都非常关注。对此，盛来运公开回应，中国经济下行压力仍然很大，房价增速过去几个月收窄，房价快速上涨得到控制;房地产去库存卓有成效，房地产市场呈现明显地区分化，房地产政策需要因地制宜，因城施策。
9月6日，住建部发布的《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》，有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份全国两会以来，住建部文件中首次涉及房地产市场调控问题。
2016年上半年，房地产业的表现可谓“一枝独秀”，直到7月26日的年中政治局会议传递出下半年楼市调控的重要信号——高层将上半年一线和部分二线城市房价猛涨定性为“资产泡沫”，下半年会从政策层面对楼市进行抑制。那么，持续多年繁荣的中国房地产市场，是否会戛然而止?
上涨得到控制
会上，针对记者提出一线城市房地产销售额近期出现了大幅上涨的问题，盛来运回应说，1-8月份商品房销售面积增长25.5%，比1-7月份回落0.9个百分点，商品房销售金额增长38.7%，回落只有1.1个百分点，销售面积和金额的速度基本匹配。
关于地价比房价贵，盛来运纠正记者的提问时说，“不能拿一二线城市的地价和三四线城市的房价比”。盛来运给出的理由是，从经营角度来讲，任何一个开发商都不愿意房价卖得比地价要便宜，否则就不能生存。“我们观察经济的现象，一定要使用同口径进行对比，这样才有意义”。
事实也是如此，房地产是很重要的产业，因为它对国民经济贡献率比较高，而且关联效应比较大，前端联系到像钢铁、水泥等原材料行业，后端联系到汽车、装潢甚至家电这些行业。“住房关系千家万户，关系民生生活质量各个方面。”盛来运进一步指出，房地产市场的发展，既希望它对经济能够发挥稳定的促进作用，又能够体现民生改善，让居民能够得到实惠。
对比近两个月房地产的变化情况，房地产市场的特点还是比较明显的。从近两个月来看，尽管确实房价还是在上涨，但房价涨幅是在回落的。“尤其是在一些限购政策出来后，一线城市和一些二线城市房价涨幅在回落，这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。”盛来运说。
眼下，除了调控政策之外，越来越多的市场信息也显示：房价高烧难以成为中国楼市的常态。美国评级机构标准普尔日前就发布报告指出，由于政策的支持作用递减、比较基础较高以及土地价格上涨，未来12个月内中国房地产业增速将放缓。
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2016年上半年中国地产行业的疯狂可以说超乎想象。官方数据显示，75家房地产上市公司发布了2016年上半年业绩预告，这些公司净利润同比增长约41%，是规模以上工业企业利润增长速度的6.6倍。上半年国有企业利润总额1.1万亿元，其中房地产(000736,股吧)贡献的利润同比增幅最大，而石油、化工和石化等行业实现利润同比降幅较大，钢铁和有色等行业亏损。其中，仅前十大房地产商的销售额，就达到1万亿元，相比2014年同期翻了一倍。
如此疯狂，很快引起了高层的关注。前不久的新闻发布会上，发改委新闻发言人赵辰昕在谈及地产市场时表示，一二线城市要防止房价持续过快上涨，三、四线城市要根据当地市场情况化解房地产库存。“当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。”赵辰昕在接受记者采访时说，下半年，针对房地产市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。
去产能地区分化严重
最近商品房待售面积持续减少，是否说明去库存的效果非常明显?对此，盛来运承认，现在，房地产去库存成效还是非常明显，8月末比7月末商品房待售面积减少了512万平方米，其中住宅减少得更多，住宅待售面积减少639万平方米。“之所以两个数据有差距，是因为商业营业用房待售面积有所增加。”盛来运解释说，这次房地产上涨主要是住宅价格上涨比较多，销售比较好，所以有利于去库存。“从累计角度来讲，今年以来连续6个月商品房待售面积减少，累计减少3000万平方米左右，可以说去库存成效是比较明显的”。
关于房价的问题，盛来运谈了两大特点，一是涨幅在回落，尤其是前期涨势比较快的一些一线城市和部分二线热点城市的房价涨幅开始回落。另外一个特点，去化调整的格局比较明显。
盛来运以北京为例阐述他的观点。他说，尽管将来总体上北京房价涨幅趋于稳定，但是内部的结构性分化也会以某种方式表现出来，比如城市中心区和边远地区、公园附近和非公园附近、大户型和小户型的房价，就会有差异。“这也是市场内部结构优化的一个过程，只有分化和调整才能淘汰一些市场不需要的，增加一些优质商品房的供应。”盛来运说，这种分化调整也是市场竞争的表现。
记者在采访中也了解到，即便当前去库存取得阶段性进步，但对需求本就薄弱的三线城市而言却是另一回事，在哪里积累的楼市库存很难卖出去。“针对三线、四线城市，房地产市场分化严重，需因城施策。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，这些城市对于本地人的吸引力降低，更难吸引外地人口，去库存很难。“就算降价、补贴、就地落户等政策实施到位，也很难从根本上去库存”。
梳理发现，目前一线城市和热点城市出台了更多的市场化调控政策，采取了一些新的做法，比如加大土地的供应量，以改善商品房的供应。
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采访也了解到，北京对房地产供地持谨慎态度，甚至在收紧土地供应。北京市房地产协会秘书长陈志近日也表示，当前楼市是货币推升的，与土地供给无关，土地供给过剩而不是不足(总量)，基于这个判断，需求是避险性的比重大于居住。
前8月财政收入增速回落 全国卖地收入已超2万亿
21世纪经济报道 2016-09-14
9月13日，财政部数据显示，前8个月全国一般公共预算收入约11万亿元。财政部提示，后续受经济下行压力、营改增等政策减收效应影响，今后几个月财政收入形势不容乐观。
但土地收入增速还在上行，“土地财政”仍然是地方优质财源。数据显示，前8个月全国国有土地使用权出让收入约2万亿，同比增长14%。
“土地财政”热度再起，却只是少部分城市的狂欢，城市分化明显。其实，在全国财政收入增速整体下行背景下，这些城市一般公共预算收入增速往往也坚挺，甚至逆势回升。
不过，一些分析人士表示，房地产销售、投资等在今年3、4月份见顶后高位回落，土地市场的反应会滞后一些。尤其是当前部分热点城市房价短期暴涨，地价普遍超过房价，风险逐渐积累，土地市场高热度难以持续。
营改增减收效应显现
9月13日，财政部公布8月份财政收支数据。
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1-8月累计，全国一般公共预算收入11万亿元，同比增长6%，相比7月份增速回落了0.5个百分点。其中，8月份当月财政收入9894亿元，同比增长1.7%。
5月1日，全面推行营业税改增值税试点，原营业税收入逐步并入增值税。营改增试点预计全年带来5000亿规模的减税额度，而营改增减收效应在进一步显现。
6、7、8月份当月财政收入分别仅增长1.7%、3.3%、1.7%。财政部表示，受前期清缴营业税减少了部分收入来源、去年同期基数较高以及政策性减收效应体现等影响，收入增速有所回落。
考虑收入在项目间转移因素，将改征增值税与营业税合并计算，8月这两项收入合计同比下降17.6%，相较7月份下跌了约7个百分点。其中，新纳入试点的建筑业、房地产业、金融业等降幅都超过20%。
营改增政策减收效应，叠加上中央和地方收入分成机制的改变，对部分地方财政收入影响更大。如上海7月份一般公共预算收入完成610亿元，同比下降0.7%，若剔除“营改增”后中央与地方增值税收入分享比例调整因素影响，收入同口径增长6.8%。
部分地区商品房销售回暖，使得房地产相关税收收入较高增长，但这块收入增速也在不断收窄。8月份，契税359亿元，同比增长9.7%；土地增值税285亿元，同比增长13.7%。而今年上半年，这两项收入增速分别是14.8%、13.1%。
今年以来积极财政政策发力的表现之一，在于财政支出速度较快。随着财政收入增速的回落，以及年度新增地方债发行进度的提前，财政支出增速有所放缓。1-8月累计，全国一般公共预算支出11.6万亿元，同比增长12.7%，相比前7个月、上半年分别回落0.3、2.4个百分点。
城市分化明显
财政收入增速在下行，房地产相关税收收入增速也在下行，但土地收入增速还在继续走高。前8个月，全国国有土地使用权出让收入约2亿元，同比增长14%，相较前7个月、上半年分别增长1.9、4.3个百分点。
据中原地产研究中心统计，50大城市前8个月土地出让金达1.51万亿元，去年同期为1万亿左右，同比增长达到51%。部分一二线热点城市土地收入增幅较大，如上海前8个月土地收入达1240亿元，同比增长约40%，杭州、合肥、深圳土地收入涨幅都超过200%。
房地产相关税收收入在下行，土地市场却在不断刷新记录，为何出现这种分化状况？住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对21世纪经济报道记者表示，房地产销售火爆，使得房企资金储备丰富，助推地王的产生。现在房地产市场整体的趋势是增速下行，房地
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产投资、销售等数据在今年3、4月份达到顶峰，随后逐渐回落，土地市场相比房地产市场周期要滞后一些。
中原地产首席分析师张大伟表示，此轮地王潮主要是资金潮下的资产荒，宽松的货币政策是源头。
张大伟进一步表示，由于地王要价很高，地王项目开发周期被拉长，导致房地产新开工项目增速的下行，将变相导致未来房地产投资额的减缓和房地产销售等税费收入的减少。
一次性土地收入，无疑是地方很优质的财源。中财-鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成对21世纪经济报道记者表示，此前一直在提，地方政府应该减少对“土地财政”的依赖程度，增加税收贡献。“土地财政”短期内能弥补政府支出，用于地方基础设施等建设，但不具备可持续性。
至于未来土地市场是否还会延续这个热度。张大伟表示，在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象。这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。
【行业观点】
供需矛盾引发房价不断上涨 过热风险亟须防范
经济日报 2016-09-13
当前，我国房价“高烧”不退，部分二线城市涨幅甚至超过一线城市，且有不断扩散的趋势。同时，“地王”扎堆出现，数量和频次屡创新高。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点城市更是逢拍必现“地王”。楼市过热所蕴含的风险亟须得到重视—
今年年初以来，一线城市和热点二线城市房价出现过快上涨，甚至有一些二线城市的涨幅超过了一线城市，并且有向更多二线城市蔓延的趋势。其中，苏州、合肥、南京、厦门并称今年以来房价上涨“四小龙”，合肥更是连续4个月占据70个大中城市新房价格上涨的榜首位置。面对房价过快增长的现象，警惕楼市过热的呼声频频出现。
各地纷纷出台调控措施
针对房价的过快增长，3月25日，上海、深圳在同一天出台调控措施。8月31日，厦门和武汉在同一天出台限购限贷政策。此前，合肥、苏州以及南京都出台了抑制房价过快上涨的措施。
上海曾出台的限购措施甚至被称为史上“最严”，本以为会平稳发展的楼市再起波澜。近期，关于调控措施即将加码的虚假谣言让上海的购房者们坐不住了，出现为了购房而排
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队离婚的异常现象，致使上海楼市不断升温。上海市住建委近期进行了辟谣，并在9月6日表示，自9月1日以来，上海房地产市场运行平稳，市场过热情绪明显降温。不过，这次谣言风波也从侧面反映出人们对于进入房地产市场购房的积极性。
进入8月份，北京再次迎来一轮小的量价齐升高峰。门头沟、昌平等远离中心城区的新楼盘一房难求。二手房价格也有上涨的趋势。在事业单位工作的小苏就亲身经历了最近北京楼市的变化，她的一套位于顺义区的二手房挂在中介近两个月一直没卖出去，8月底的一个周末，她按照中介的建议变更了挂牌价格，直升15万元，居然没过两天就被人买走了。她本想把顺义的房子卖掉置换一套中心城区的学区房，再向中介询价，发现价格比两三个月前涨了不少。
从国家统计局数据看，热点城市已经不限于以北京、上海为代表的一线城市和苏州、合肥、南京、厦门等二线城市。天津、石家庄、杭州、郑州、武汉、无锡等城市房价也都显现出上涨势头。其中，郑州的表现“十分抢眼”，新盘开盘即售罄、地王频现等情况频发。同时，万科、融创等知名企业更是纷纷来到郑州“拿地”。种种迹象表明，房价上涨势头有向更多二线城市扩张的趋势。
市场供给总体不足
财经评论员马光远表示，当前一二线城市房地产市场出现房价过快上涨的关键原因是总体供应出现了问题。2014年以来，由于对房地产的预期看淡，导致开发商的土地储备和开工面积都大幅下滑。在市场回暖后，一二线城市的需求不断上涨，导致开发商库存告急，而库存的下降进一步激化了房价上涨预期，从而导致房价迅猛增长。
亚豪机构研究总监郭毅在接受《经济日报》记者采访时也表示，楼市的再度火热主要归结于供需关系。以北京为例，8月份市场再次出现“抢房”现象，其根本原因是市场供需关系发生了变化。亚豪机构统计数据显示，8月以来北京商品房新增供应套数为4191套，环比下降56.0%。若剔除商住类项目，8月纯商品住宅供应2011套，环比下降39.0%，是近5个月以来的最低点。
不仅仅是一线城市楼市的供需关系发生了改变，其他热点城市房价快速上涨的原因也大都可归结为市场供给总体不足。河南省房地产业商会常务副会长赵进京表示，近年来，郑州每年新增人口数量超过20万人，市场需求大，开发商自然愿意重金投入。受到一线城市土地供应少，竞争激烈的影响，很多房企把目标更多转向二线城市。
同时，市场人士普遍认为，二线城市与一线城市相比，各种基础建设还在起步阶段，地方财政收入对土地销售的依赖性还很强。在这种情况下，二线城市地方政府出台的楼市调控政策相对宽松，大量被一线城市楼市调控政策挤出的资金进入二线城市。本来供应就进入了低谷期，需求端又因为货币宽松的情况，让购房贷款的获取变得相对容易，刚需、投资性需求、未来需求前置等因素一并涌来，让“供不应求”的局面“雪上加霜”。
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值得注意的是，土地供应偏少也造成了各地“地王”频现。上海前7个月的土地供应仅完成30%，北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地。地少价高更是带动了房价的上涨。
此外，马光远表示，今年房地产市场的火爆，还有一个原因是当前制造业面临困难。“民间投资增速下滑，制造业投资自6月份以来进入负增长。民间投资可选择的领域越来越少，从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。”马光远说。
从供需两端共同发力
“就当下的房地产市场而言，最根本的问题是解决一二线城市的供应问题。”马光远表示，要解决当前楼市过热的问题，应该从供需两端共同发力，使二者间的关系达到平衡，从而促进房地产市场的平稳健康发展。
当前，结构性矛盾在一些城市表现得较为突出，例如，北京市总体供应本来就不足，“地王”涌现又导致豪宅不断入市，从而导致满足刚需和基本改善型需求的住房少之又少，进一步造成普通住宅价格猛涨。因此，化解结构性矛盾也应该是未来一些城市促市场平稳的重点。
市场形势瞬息万变，有的人担忧，热点城市楼市在迎来一浪高过一浪的上涨之后，必将面对下滑。有的人认为，只要一线城市的需求持续旺盛，供给只会越来越紧，价格就不会下降。有关专家提醒，面对房地产这样一个牵一发而动全身的行业，必须要时刻警惕风险。
实际上，楼市面临的依然还是老问题，地方财政对土地收入的依赖从未在根本上得以改变。一旦面临经济下行的压力，土地出让是财政收入增长最直接有效的方式。但房价一旦过快上涨不断累积泡沫，其危害也是不言自明的。
今年以来，房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的绝对主力。然而，越来越多的人开始关注大量银行贷款流入房地产行业可能蕴藏的风险。中原地产的分析表明，一些城市地王的总货值预期与销售额预期存在较大差异，这其中酝酿了很大的市场风险。
当前，我国房价“高烧”不退，部分二线城市涨幅甚至超过一线城市，且有不断扩散的趋势。同时，“地王”扎堆出现，数量和频次屡创新高。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点城市更是逢拍必现“地王”。楼市过热所蕴含的风险亟须得到重视—
今年年初以来，一线城市和热点二线城市房价出现过快上涨，甚至有一些二线城市的涨幅超过了一线城市，并且有向更多二线城市蔓延的趋势。其中，苏州、合肥、南京、厦门并称今年以来房价上涨“四小龙”，合肥更是连续4个月占据70个大中城市新房价格上涨的榜首位置。面对房价过快增长的现象，警惕楼市过热的呼声频频出现。
各地纷纷出台调控措施
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针对房价的过快增长，3月25日，上海、深圳在同一天出台调控措施。8月31日，厦门和武汉在同一天出台限购限贷政策。此前，合肥、苏州以及南京都出台了抑制房价过快上涨的措施。
上海曾出台的限购措施甚至被称为史上“最严”，本以为会平稳发展的楼市再起波澜。近期，关于调控措施即将加码的虚假谣言让上海的购房者们坐不住了，出现为了购房而排队离婚的异常现象，致使上海楼市不断升温。上海市住建委近期进行了辟谣，并在9月6日表示，自9月1日以来，上海房地产市场运行平稳，市场过热情绪明显降温。不过，这次谣言风波也从侧面反映出人们对于进入房地产市场购房的积极性。
进入8月份，北京再次迎来一轮小的量价齐升高峰。门头沟、昌平等远离中心城区的新楼盘一房难求。二手房价格也有上涨的趋势。在事业单位工作的小苏就亲身经历了最近北京楼市的变化，她的一套位于顺义区的二手房挂在中介近两个月一直没卖出去，8月底的一个周末，她按照中介的建议变更了挂牌价格，直升15万元，居然没过两天就被人买走了。她本想把顺义的房子卖掉置换一套中心城区的学区房，再向中介询价，发现价格比两三个月前涨了不少。
从国家统计局数据看，热点城市已经不限于以北京、上海为代表的一线城市和苏州、合肥、南京、厦门等二线城市。天津、石家庄、杭州、郑州、武汉、无锡等城市房价也都显现出上涨势头。其中，郑州的表现“十分抢眼”，新盘开盘即售罄、地王频现等情况频发。同时，万科、融创等知名企业更是纷纷来到郑州“拿地”。种种迹象表明，房价上涨势头有向更多二线城市扩张的趋势。
市场供给总体不足
财经评论员马光远表示，当前一二线城市房地产市场出现房价过快上涨的关键原因是总体供应出现了问题。2014年以来，由于对房地产的预期看淡，导致开发商的土地储备和开工面积都大幅下滑。在市场回暖后，一二线城市的需求不断上涨，导致开发商库存告急，而库存的下降进一步激化了房价上涨预期，从而导致房价迅猛增长。
亚豪机构研究总监郭毅在接受《经济日报》记者采访时也表示，楼市的再度火热主要归结于供需关系。以北京为例，8月份市场再次出现“抢房”现象，其根本原因是市场供需关系发生了变化。亚豪机构统计数据显示，8月以来北京商品房新增供应套数为4191套，环比下降56.0%。若剔除商住类项目，8月纯商品住宅供应2011套，环比下降39.0%，是近5个月以来的最低点。
不仅仅是一线城市楼市的供需关系发生了改变，其他热点城市房价快速上涨的原因也大都可归结为市场供给总体不足。河南省房地产业商会常务副会长赵进京表示，近年来，郑州每年新增人口数量超过20万人，市场需求大，开发商自然愿意重金投入。受到一线城市土地供应少，竞争激烈的影响，很多房企把目标更多转向二线城市。
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同时，市场人士普遍认为，二线城市与一线城市相比，各种基础建设还在起步阶段，地方财政收入对土地销售的依赖性还很强。在这种情况下，二线城市地方政府出台的楼市调控政策相对宽松，大量被一线城市楼市调控政策挤出的资金进入二线城市。本来供应就进入了低谷期，需求端又因为货币宽松的情况，让购房贷款的获取变得相对容易，刚需、投资性需求、未来需求前置等因素一并涌来，让“供不应求”的局面“雪上加霜”。
值得注意的是，土地供应偏少也造成了各地“地王”频现。上海前7个月的土地供应仅完成30%，北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地。地少价高更是带动了房价的上涨。
此外，马光远表示，今年房地产市场的火爆，还有一个原因是当前制造业面临困难。“民间投资增速下滑，制造业投资自6月份以来进入负增长。民间投资可选择的领域越来越少，从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。”马光远说。
从供需两端共同发力
“就当下的房地产市场而言，最根本的问题是解决一二线城市的供应问题。”马光远表示，要解决当前楼市过热的问题，应该从供需两端共同发力，使二者间的关系达到平衡，从而促进房地产市场的平稳健康发展。
当前，结构性矛盾在一些城市表现得较为突出，例如，北京市总体供应本来就不足，“地王”涌现又导致豪宅不断入市，从而导致满足刚需和基本改善型需求的住房少之又少，进一步造成普通住宅价格猛涨。因此，化解结构性矛盾也应该是未来一些城市促市场平稳的重点。
市场形势瞬息万变，有的人担忧，热点城市楼市在迎来一浪高过一浪的上涨之后，必将面对下滑。有的人认为，只要一线城市的需求持续旺盛，供给只会越来越紧，价格就不会下降。有关专家提醒，面对房地产这样一个牵一发而动全身的行业，必须要时刻警惕风险。
实际上，楼市面临的依然还是老问题，地方财政对土地收入的依赖从未在根本上得以改变。一旦面临经济下行的压力，土地出让是财政收入增长最直接有效的方式。但房价一旦过快上涨不断累积泡沫，其危害也是不言自明的。
今年以来，房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的绝对主力。然而，越来越多的人开始关注大量银行贷款流入房地产行业可能蕴藏的风险。中原地产的分析表明，一些城市地王的总货值预期与销售额预期存在较大差异，这其中酝酿了很大的市场风险。
多地相继进入调控窗口期 业内称楼市遭过度透支
新华网 2016-09-14
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根据国家统计局公布的第二季度宏观经济数据显示，整个上半年，房地产行业的同比增幅在各行业中位居第一。其中，一线城市及部分热点二线城市房价普涨、楼市行情火热。而土地市场上，高价地又频出。这一系列现状，也引起了市场的关注和担忧。
为给过热的市场降温，近期一些热点城市已陆续收紧政策或进入调控窗口期。尽管对楼市的后续效应还有待观察，不过传统的“金九银十”或因此受影响。业内人士纷纷表示，由于此前市场需求已遭过度透支，今年的“金九银十”可能会成色不足。
热点二线城市涨幅超一线
国家统计局最新公布数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有58个，持平的城市有1个，下降的城市有11个，同比总体仍在上涨。分城看，一线城市由于去年同期基数相对较高，近期环比涨幅收窄明显，7月份新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄；而绝大部分二、三线城市由于去年同期基数相对较低，同比涨幅仍在继续扩大。
从一线城市来看，上半年深圳和上海的涨幅最为明显。特别是深圳，去年仅一年左右的时间，深圳楼价的涨幅就超过20000元/平方米，今年一季度仍延续去年的涨势，新房均价已达51006元/平方米，较去年12月底的涨幅达16%，同比上涨47.4%；同样领涨的还有上海，根据上海链家市场研究部数据，截至6月30日，上海房价均价已涨至45411元/平方米。
值得注意的是，上海市住建委9月6日正式发布消息重申，上海将继续严格执行3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，保持本市房地产市场平稳健康发展。
相较于沪深，北京的上涨态势也并未减缓。根据北京市建委公布的数据，2016年上半年北京新建住宅市场各区总成交额1254.37亿元，环比去年下半年上涨15.5%，同比去年上半年也上涨5成，成交均价34838元/平方米，价格环比去年下半年上涨4000元/平方米，同比上涨6000元/平方米，价格持续处于增长通道。
在四个一线城市中，广州房价处于“慢牛”状态。据中原地产研究院数据显示，上半年广州一手住宅网签均价为15599元/平方米，同比仅上升6.14%。与北上深三大一线城市相比，广州的楼价涨幅显然很慢，不过业内预计下半年楼市或要补涨，空间还很大。
不过，今年部分热点二线城市的表现可以说完全超过了一线城市。国家统计局的数据显示，7月份70个大中城市中，南京、厦门和合肥房价同比涨幅分别为33%、39.2%、33.8%，远超北上广；像天津、杭州、福州、南昌、郑州、无锡和惠州等城市房价同比增幅均达到两位数以上。
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除了商品房交易市场，一二线房地产市场火爆行情还体现在土地市场上，“高价地块”频出已引起业界的密切关注。数据显示，今年上半年，全国50个主要城市拍出的“高价地”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。其中，杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅超过200%。
多地进调控窗口期
过热的市场行情，已引起了业内的关注与担忧。
对于下半年的楼市基调，发改委在7月14日发布宏观经济运行情况并回应热点问题时，已给出了明确的方向：对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。
9月6日，住建部亦发文强调，根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。
近期，部分二线城市已相继出台楼市收紧政策。业内预计，接下来各地也会因“多米诺骨牌”效应逐步进入调控窗口期。
在合肥，7月1日开始执行差异化信贷政策，商品房最低首付比为25%，部分情况购买商品房的首付比为40%；苏州、南京也同时在8月11日公布调控新政；而武汉和厦门则分别于9月1日和9月5日起实行限贷、限购政策。
随着以上热点城市相继出台调控政策后，业内人士认为，由于部分城市房价和地价出现过热倾向，为防止出现系统性风险，未来热点城市出台收紧政策已成为大概率事件，而商品住房市场也有可能会迎来调整期。
业内：调控或升级
同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时，地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”，热点城市尤其是房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。
截至目前，包含北上广深四个一线城市在内，全国共有9个城市实行不同程度的限购和限贷政策。“其实厦门在7月就开始限贷，最近则是加码限购。”中原地产首席分析师张大伟认为，从各地的政策顺序来看，通过限贷来去杠杆往往是第一步，如果在房价未能抑
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制住的情况下，就有可能进一步升级调控重启限购，“至于限制的具体力度则取决于房价涨幅的高低。”
房企：市场过度透支
实际上，早在苏州、南京等地出台调控政策后，很多开发商就未来市场走势以及对企业的影响也提出了一些自己的观点和看法。尽管对市场各有预判，不过都一致认为前期市场已遭过度透支。
旭辉集团主席兼执行董事林中就认为，政策出发点还是保持市场平稳发展，一个城市这么高的涨幅，对于房地产市场不是很有利，会透支未来几年的房价。相信政策出台，对房地产市场的持续稳定健康发展，是比较有利的；融侨集团品牌营销中心总经理张岩则表示，国家制定这些政策也是相对合理，开发商还没到完全卖不了的地步。
尽管房企比较乐观，不过随着重启调控的城市越来越多，此前火热的市场行情势必很难延续下去，而传统的销售旺季“金九银十”也会受到影响。
新城控股副总裁欧阳捷认为，热点城市最大的问题是无地可增，因此供应难以明显增加，更多非热点城市要么供求基本平衡，要么就在去库存的路上，市场不会发生太大变化。
在欧阳捷看来，接下来热点城市房价增长会放缓，其它二线城市受热点城市的溢出效应有所增长，三四线城市去库存政策不会改变，但增长不会更多。“金九银十依然是相对好的季节，但因为前期市场透支，房价上涨、阻挡了部分客户，政策挤出和延后了部分需求，金九银十不能抱以过多期望，不会再有过去那种火爆但依然好于往年的7-8月份。”
而当代置业执行董事兼总裁张鹏判断本年金九银十还是会延续2016年整年的火热态势。不过，但是不可否认的是整体需求被这波18个月的行情过分透支，随着各地方政府政策相继出台，后市量价增速势必会受到影响，加之信贷政策的趋紧变化，未来热点城市的成交量会有变化。
但受供应有限影响，市场价格应会平稳发展，本轮政策刺激使一二线城市市场火热与三四线形成明显反差。张鹏认为，随着整体货币政策的收缩，如地方城市不出台应对政策应会对三四线市场的成交量造成一定影响。
【房企动态】
千亿房企利润增长差 高杠杆加剧房地产业风险
新华网 2016-09-13
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去年同期仅有万科一家销售额超千亿元。2016年上市房企半年报显示，又有恒大、碧桂园、保利、绿地4家房企销售额超千亿元。但“大好形势”却令业界担忧，利润增长仅是业绩涨幅的“零头”。“千亿级”房企“辈出”，昭示出中国房地产市场发生什么变化？呈现怎样的趋势？
市场火爆销售额激增，上半年5家房企荣登“千亿榜”
国家统计局最新发布的数据显示，1－7月份，全国商品住宅销售面积增长26.7%，住宅销售额增长41.2%。
易居中国执行总裁丁祖昱分析称，今年上半年，在全国商品住宅销售“高歌猛进”的带动下，多家上市房企的销售业绩突破历史高点。
其中，万科、恒大、碧桂园、绿地和保利的中报显示，同比销售金额分别实现1901亿元、1417.8亿元、1250.7亿元、1108亿元和1106.25亿元，同比分别增长73.9%、59.8%、129.6%、48.4%和41.9%。
得益于上半年良好的销售情况，恒大和碧桂园分别在近期将2016年度的国内合同销售目标上调。恒大在已完成年度目标超过70%的基础上，将今年的销售目标上调到3000亿元；碧桂园也将销售目标从1680亿元上调至2200亿元，上调幅度高达31%。
中原地产分析认为，包括上述5家及万达、中海历年全年实现销售千亿级的房企，前10个月就将全面完成年度任务。根据上半年业绩，“准千亿级”的融创中国和华润也将销售目标调高至千亿元以上。全年“千亿级俱乐部”将历史性地增至9家。同时，2016年将成就标杆房企历史最高销售额。
业绩大涨利润下降，拍地成本高企是“罪魁”
值得注意的是，虽然销售额大幅增长，但以千亿级房企为代表的上市房企利润却不尽如人意。销售额实现近2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润仅53.5亿元；保利地产和绿地控股的净利润均不足50亿元。
两家广东的千亿房企均出现毛利率和净利率指标下滑态势。碧桂园上半年的毛利率同比下降2.2个百分点，核心净利率同比下降1.7%。恒大上半年股东毛利率下降0.1%，核心业务利润率更是由13.1%降至8.9%。
还有几家“准千亿级”上市房企的盈利情况也十分堪忧。宣称今年将跻身“千亿阵营”的融创中国，上半年净利润约为1.03亿元，同比减少91.8%，股东净利润约为0.73亿元，同比减少92.3%。
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业内人士分析认为，土地价格飙涨、高价地拖累，是房企“业绩上涨利润下降”的重要原因。据中原地产测算，2016年前7月，抢地最积极的20家房企合计拿地花费约6241.75亿元，合计建筑面积约9656万平方米，每平方米平均拿地成本为6466元。而在2015年同期，每平方米拿地的平均成本只有4261元，即拿地平均成本上涨高达51.8%。
“高杠杆”加剧风险，“去产能、去库存”仍是主旋律
中原地产研究中心认为，上半年房企虽然收获了历史上最好业绩，但“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。
在高地价效应下，上市房企的负债率高企。根据Wind资讯统计数据显示，在上市房企中，超过百亿元负债的房企有59家，占比43%；超过300亿元负债的房企有32家，占比23.3%。
克而瑞研究中心数据显示，上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6%，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78%，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也近80%。
同策咨询数据也显示，今年目标“千亿级”的融创中国，1－8月土地支出超过580亿元，成了房地产市场的拿地冠军，而上半年的销售业绩仅有560亿元。其中报也显示，截至6月30日，融创中国的负债总额高约1279.57亿元，净负债率高约85.1%。融创中国董事长孙宏斌6月底曾公开表示，暂停拿地，因为高企的地价已经对开发商形成了利润压力。但融创中国并未“收手”，仅在8月又投入超过300亿元的土地款。
像恒大、融创等标杆房企的“入不敷出”，只是今年以来开发商不断加杠杆拿地的缩影，这无疑将加剧未来市场调整风险。
上市房企为降低融资成本，开始大规模发行公司债。据克而瑞研究中心监测，2015年下半年以来，约有50余家房企发行总额达4607亿元公司债。而究其效果，从表面上看优化了企业债务结构，但高杠杆运营模式仍未改变。
另外，记者调查发现，如同钢铁、煤炭等行业一样，房地产市场也存在过剩产能和僵尸企业。如连续三年亏损的上海房企景瑞地产，在亏损持续扩大、负债率高居100%以上的背景下，仍然采取激进策略，上半年仍斥资55.1亿元在全国拿下8幅地块。中报显示，景瑞的亏损额同比扩大近42%。
长江证券的研究报告也显示，上半年，26家上市房企出现亏损，其中近八成资产低于100亿元。
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中投证券的数据显示，上半年，在137家上市房企中，前十名房企销售金额达9740亿元，同比增长54.8%，市场占有率20%。
由此看，房地产市场结构分化仍在延续，中小开发商竞争能力将进一步减弱。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企收购并购将成趋势，一些不具优势的中小地产商将在不断洗牌中出局。此外，“去杠杆、去产能、去库存”依然是房地产市场的主旋律。
深圳楼市需求溢出：临深城市去化加速 房企扎堆拿地
21世纪经济报道 2016-09-19
高房价使深圳的购买力外溢向周边城市，惠州、东莞、中山在内的临深片区楼市同比出现量价齐升。火热的市场也吸引了更多房企和购买力进入。尽管近期部分热点二线城市陆续推出限购政策，但易居研究院副院长杨红旭认为，中小城市不会急于推出政策打压。
深圳楼市在自己一路“高歌猛进”的同时，也带动着周边城市楼市上扬。
深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深规土委”）数据显示，剔除月初时豪宅开盘的结构性影响，9月以来，深圳一手房单日成交单价呈现震荡上行趋势，9月17日成交单价达60189元/平方米。在短暂的价格下行之后，深圳房价又重回“6”字时代。
楼市价格不菲，房企却依旧扎堆进入，不断以高价拿地，进一步推动了深圳楼市价格上涨。高房价使深圳的购买力外溢向周边城市，包括惠州、东莞、中山在内的临深片区与去年相比，出现量价齐升的局面。
火热的市场吸引了更多房企和购买力进入。尽管近期包括厦门、苏州、杭州在内的热点二线城市陆续推出限购政策以抑制过热的楼市，但易居研究院副院长杨红旭认为，像东莞、中山等中小城市房价上涨“十年等一回”，政策打压并不会急于推出。
环深片区量价齐升
越是临近深圳的县区，房价涨幅越大。
从价格上看，目前东莞市有23个镇区的房价已突破“万元大关”，占全市镇区的七成，而在四年前，东莞市仅有长安镇一个区域单价过万。在2012年至2016年6月的四年半时间里，东莞市包括塘厦、黄江、凤岗、大岭山、清溪、樟木头和松山湖在内的7个镇区房价涨幅超过一倍。
东莞中原研究部数据显示，今年8月，东莞住宅成交均价为14682元/平方米，环比7月上升3.61%，同比上涨54.69%。
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中山市首八月涨幅为21.6%。中原地产统计显示，今年1-8月，中山市新房成交均价为7209元/平方米，8月商品房网签均价为7600元/平方米。
而惠州市在临深的三个城市中房价涨幅最快，今年前8个月，惠州市新房成交均价为9085元/平方米，较去年全年增长42.6%。
东莞中原总经理王英君认为，由于深圳市下半年新增很多豪宅项目，房价仍会保持上涨态势，深圳的首置刚性自住需求外溢到东莞是必然，而下半年东莞预计有500-600万平方米潜在新增供应放量，成交预计大幅放量，呈现供需两旺，成交量升价稳态势。
在今年二月出台的广东楼市“去库存”任务表中，惠州以高达1665万平方米库存量排全省第三，其在2019年前，需去库存105万平方米，去库存压力仅次于佛山。
半年过后，惠州给出了一份出乎意料的答卷。根据中原集团研究中心统计，截至今年8月底，惠州全市库存房源面积降至1088.54万平方米，环比下降3.27%。惠州市房管局数据显示，仅3月份，惠州全市就卖掉了17369套房，库存量从1665万平方米跌至1464万平方米，一个月就完成了未来3年的任务。惠州的去化周期也从去年年底的7.8个月降至八月底的4.2个月。
中山市的库存量则从去年年底的5.8万套降至截至2016年9月11日的3.3万套，去化周期从7个月在降至了八月底的4.3个月后，进一步缩短至3.8个月。中山中原总经理邵鹏认为，在上半年经历了“疯狂，之后是平静”后，下半年中山楼市有望理性回归。
去化周期最短的城市是东莞，八月末其去化周期为3.3个月。而随着金九银十到来，其去化周期有望进一步降低。据东莞中原研究部不完全统计，在预计于 9月推货的项目中，过半楼盘来自塘厦、凤岗、松山湖、虎门等泛临深片区，供应量为4000多套，占东莞市比重近7成，而与之相反的是，东莞市城区、水乡片区供应的项目寥寥无几。
房企挤入临深片区
尽管推地规模被有意控制，但房企拿地热情不降。
据合富辉煌东莞发展研究中心统计，今年上半年，东莞全市共成交8宗商住用地，成交总面积约29.5万平方米，同比减少32%；成交总金额23.6亿元，同比减少20%。
9月7日，东莞茶山镇横江村一商住地，被天津广宇发展以总价14.31亿元获得使用权，折合楼面地价12119元/平方米，溢价率高达506%。这是继塘厦、莞城、樟木头之后，东莞市第四个楼面单价超过万元的地块。
惠州中原地产监测数据显示，截至今年9月11日，惠州商住用地成交60宗，交易价格过亿的有10宗。其中佳兆业溢价312%通过收购恺乐居得到古塘坳两幅地。
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值得注意的是，佳兆业上述地块是其经历债务危机后首次公开拿地，以高溢价布局惠州，显示出其加码临深片区的野心。
中原地产研究指出，房企大鳄频繁在惠州拿地，表明对惠州楼市发展前景看好。除了通过招拍挂方式获取优质土地资源，不少外来房企通过并购或收购当地房企的方式打开市场，包括恒大、碧桂园、融创和中海等排名前十的房企均以这样的方式进入惠州。
其中，碧桂园更是在惠州埋下重要棋子。前八个月碧桂园惠州公司共签约售房1.3万套，签约金额超过100亿，是整个深圳东楼市首个签约金额过百亿的开发商，其中十里银滩贡献业绩达到74.6亿元。
惠州中原地产董事总经理钟志斌认为，品牌房企抢滩惠州扩大土地储备表现出了对惠州市场的信心，随着高铁捷运化以及深圳地铁14号线惠州段规划的落地，深圳东进战略以及深惠同城的红利持续加强释放，深圳客在惠州的购买半径增大，除了临深区域，城区的深客比例亦有所提高，极大刺激了楼市繁荣。
对于临深片区楼市的发展空间，深圳中原地产研究中心总监王飞认为，在“深莞惠一体化”概念下，受制于深圳高企的房价，其楼市外溢将成为未来的主要趋势，但临深区域的房产火爆局面会有所缓和。
这一方面，由于临深片区房价与深圳房价走势密切相关，在深圳进行政策调整的同时，临深楼市会受到影响，目前惠、莞、中的成交量、成交均价都开始呈现平稳态势。
另一方面，惠、莞、中房价自2015年发力至今，部分区域已实现翻番，这就与深圳周边一些区域相差不大，而在去年购买力中占到八九成的投资客，其利润空间被挤压。
此外，针对想要搭深圳楼市外溢的便车进行投资的购房者，王飞提醒道，在交易前应充分考察楼盘周边的轨道通达性、人口支撑情况、二手房市场成熟度等基本面状况，仍需谨慎入市。
中海并购中信：央企何苦“为难”央企
和讯房产 2016-09-18
在中海并购中信进入实操阶段的整整两个月后，中信原有的地产项目开始重启，但撕裂伤的疼痛感远比想象的要强烈。
9月10日，因中海并购而搁置销售的中信地产原有项目中信墅·云邸开盘，174套房源全部售罄，均价为5万元/平方米。而按照中信地产的原定计划，这一项目在今年3月的计划销售价格仅为3.8万元/平米。
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在天津（楼盘），中海对接手过来的中信公园城和中信城市广场也做了价格调整。“这两个项目之前中信也在卖，不过中信城市广场中信卖得便宜。5月份中海接手后，对价格做了一定调整。中信公园城因为是郊区盘，售价没有太大调整。”一位来自央企的知情人士表示，这主要也是由市场决定的。
对于中海地产来说，在央企整合大背景下，一笔事关2400万平方米土储的重大收购，让中海迎来新一轮壮大契机。
不过，中海究竟吃下的是大餐还是鸡肋，仍有待时间的考验。知情人士分析，中信地产真正好的项目基本去化完，中海收购来的中信现有项目多位于去库存严重的重灾区。这些项目，曾一度拖累中信地产业绩增长乏力，未来会不会成为中海的包袱，也很难说。
上述知情人士透露，目前中海中信并购的后续工作仍在收尾中。“当初原定中信项目兑价310亿元，中海还会拿出60多亿元的商业项目并入中信平台。但目前这一计划仍无法兑现，又在重新算账，而且中海具体将哪些项目并入中海也没有明确消息。”
在业内人士看来，在经历一番人事大清洗之后，中海对于中信项目面临的问题除了人员的补给之外，更大的难点在于对中信项目在土地确权、定位、产品适销等方面的突破。
中信之殇
6月30日，对于中信地产人而言，多少有些伤感。这一天，中信中海正式完成交接班，30年中信地产宣告消失。
“没想到来得这么快。原来听说整合要持续一年，会有一年的过渡期。但6月17日，单位突然拿出一套员工去留方案，让大家选择，并要求6月30日前必须办好手续。”中信地产一位离职员工告诉和讯房产。
这位员工透露，超过70%的员工选择拿离职补偿金离开，选择留下的不到30%。而这只是项目公司层面的离职率，在集团管理层层面离职率更高，能达到90%以上离职。
一位接近中信地产的业内人士告诉和讯房产，“整合之前，中信地产一批背景硬的老员工有的调回集团，有的则调到了中信股份其他地产或金融平台。”
“其实，员工对整体安置方案还比较满意，大部分人能接受，包括对员工的赔偿、对老员工的照顾，都高于行业标准。”上述中信地产离职员工告诉和讯房产，方案制定总体是双向选择，但员工如果选择去中海，中海是不可以拒绝的。而且，去中海的员工除了可以拿到补偿金外，还能拿到融合专项奖励金。
“虽然留在中海暂时待遇会不错，但对中信人而言，更多忧虑的是留在中海的职业前景，包括对未来工作不确定性的担忧。”另一位中信地产前员工如是说。
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“这跟中海之前与中海宏洋、中建地产的几次并购最终以人员惨烈离开的前车之鉴有关。大家了解到的都是，中海文化强势，被并购一方最终都是高层出走，人才流失，即使留下来，最终1-2年内，也都走了。很多人会有职业前景的担忧。”他告诉和讯。
一位接近中海地产的业内人士表示，中海文化的确比较强势，而且自恃能力高人一筹，他们认为中海出来的人，至少比其他公司的人高两级。
“中海盯上的是中信的土地储备，要的并不是中信的人。所以，在人事任命或信任度上，肯定不如信任自己的员工。”上述离职中信地产人士说。
据和讯房产了解，中信地产未并入中海地产的一部分业务被重新整合为一个新的平台——中信城市投资发展有限公司（简称“中信城投”），主要聚焦于土地一级开发、城市综合体业务，中信副董事长兼总经理王炯亲自挂帅。
在业内人士看来，“中信系”地产长期整而不合，业务增长缓滞，于整个集团而言变得越来越边缘。在这一轮国企改革要求国有资本保值增值的大背景下，中信选择切割2400万平方米住宅地产，将业务重心转向擅长的金融领域和资源搭建领域，也是管理层聚焦主业的整体战略部署考虑。
中信集团内涉及房地产及基础设施业务分别有中信地产、中信泰富地产、中信和业、中信兴业及新香港隧道五家公司，而前三者则主要经营地产业务。
一位接近中信地产的业内人士表示，从管理层角度看，中信的金融思维做地产并不擅长。中信集团内的地产业务平台多，而且杂乱，很难把控，多年整而不合。
“地产不像金融，上一套系统之后，流程会很清晰。地产业务是散落在各地，中信又是弱总部。项目上的权力更大，所以总部很难把控。这也是管理层下决心切掉这一块业务的原因之一。”上述业内人士说。
中海之难
据了解，中信转让给中海地产项目主要分布于25个城市，共126个项目。截至4月30日，总价值为1096.39亿元人民币。以住宅为主，包括已竣工待售的项目54个，正在开发中的项目31个，未开发项目41个。从区域分布来看，总建筑面积的45.4%位于华南地区，16.1%位于华东，15.2%位于华北。北部和西部地区的土地仅占13%。
对于中海地产而言，中信项目的注入，将进一步增加中海地产的土地储备，帮助中海实现销售规模的扩大。
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中期业绩会上，中海地产董事会主席郝建民便称，中信整合带来了资源贡献，集团全年可售项目货值将突破3000亿港元，因此决定把全年合约销售金额目标上调到2100亿港元。
有机构人士表示，中海与中信的资产置换，对于改善净资产及盈利有利，成为另一个潜在的催化剂，这将有助改善中海的净资产值3%至10%。
不过，也有市场人士认为，中海地产究竟吃下的是大餐还是鸡肋，在房地产去库存大趋势下，要细看土地资源究竟是处于哪些城市。中信地产真正好的项目基本去化完毕，甩给中海的住宅项目，很可能给中海造成很重的去库存任务。
据了解，中信地产的库存主要集中在海南（楼盘）、长沙（楼盘）、天津及广东的三四线城市。而中信泰富住宅项目更少，主要集中在扬州（楼盘）、万宁及上海（楼盘）朱家角等地，中信泰富以商办开发见长，最核心的如中信泰富和上海船厂合作的陆家嘴(600663,股吧)项目并不在此次合作范围之内。
除了项目所处城市可能面临去库存压力之外。另一大问题是，中信现有项目内的旅游地产项目占比较多，这也非中海地产所擅长。比如，中信在海南及内地南昌（楼盘）等地有大量旅游地产土地储备。
有接近中海地产管理层的人士告诉和讯房产，对于中信地产在三四线城市的项目，中海也有进一步的考虑。“中海旗下有两大地产平台，目前，中海地产聚焦一二线城市，中海宏洋则聚焦三四线城市。位于三四线城市的中信项目，将来主要并入中海宏洋平台。”上述人士说。
在业内人士看来，中海的融资能力、成本控制能力、运营能力显然优于中信地产，并购来的项目给中海带来机遇也带来挑战，这关键取决于中海的后续整合能力。
“在经历了一番人事大震荡之后，中海还将要啃的硬骨头是中信现有项目在土地确权、定位、产品适销方面的问题。这对于中海地产而言是一柄双刃剑，能否处理好，将决定中海未来的江湖地位。”上述人士说。
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