以房产“倒按揭”加固养老保障

【关键词】养老模式 倒按揭 必要性 可行性 一、“倒按揭”养老模式及其基本原理

所谓“倒按揭”，就是指房屋所有人将自己的房产抵押给某个金融机构，该机构对房产进行评估后，将房产价值折算成养老金，按月发放给房屋所有人，直到房屋所有人去世后，房产再归该金融机构所有的一种养老模式。 1、“倒按揭”养老基本原理综述 “倒按揭”，即反向抵押贷款的概念在国外其实早已提出，并且已经有了较成熟的操作模式，它最早起源于荷兰，但是发展最成熟的是美国。住房反向抵押贷款自上世纪80年代在美国开办以来，至今已被加拿大、英国、法国、新加坡等国借鉴和引进，同时日本、澳大利亚也正积极探索在本国开展此项业务的意义及可能性。目前我国许多专家学者也开始关注反向抵押贷款在中国的推行，现就其形成的基本原理综述如下。

（1）两种住房按揭贷款模式的差异性。传统的住房按揭贷款，是买方在支付一定的房款后，通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付剩余款项，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行的一种贷款形式。其主要特点是贷款一次发放、分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。而“倒按揭”贷款的放贷对象主要是有住房的老年人，一般来说是由借款人以其自有住房作为抵押向银行贷款，银行则定期向借款人放贷，在规定时期后，借款人以出售自有住房的收入或其他资产还贷。这种贷款方式最大的特点是分期放贷、一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少。 （2）人的生命周期与住房的生命周期的非一致性。生命周期理论是反向抵押贷款的理论依据之一，个人家庭有自己的寿命周期，住房作为拟制的“生命体”也同样有自己的生命周期，从25岁购买住房到75岁预期寿命结束，共计50年生命周期。而现有住宅多采用砖混结构与钢混结构，其物理寿命多为70―100年，所以当家庭宣告终结时，其住房却往往还有相当的价值，如地价可资利用或补偿。反向抵押贷款正是要将这种房主身故后残余的价值提前给予变现，以满足房主退休后养老的需要。事实上，目前房主购房的年龄多在30岁―50岁，我国住房市场化、商品化的机制形成的时间还不长，大多数家庭购房的时间都很晚，所以在户主去世时，其住房往往还有很高的价值，完全可以将其提前变现，提高养老水平。 2、“倒按揭”养老模式综述

从“倒按揭”的具体操作看，是老人把房子抵押给银行，然后由银行定期向其支付一定数额的贷款，而这笔贷款就能作为老人经济来源，用以改善老年人的生活。目前具体的操作有以下几种模式。

（1）美国模式。这种模式目前最为流行，其具体操作方式是：如果一个人已经60岁，他就可以选择将自己的房子抵押给某个金融机构，比如银行或者专门的倒按揭公司，然后他可以从相关机构每月领取一定数额的生活费，用于改善自己的生活。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，但一旦确定就不可更改。此人去世后，这套房子所有权就归那家机构，双方要承担中间的风险，比如此人寿命比预期要长（机构可能得不偿失）或者短于预期（个人得不偿失）。

（2）新加坡模式。除最流行的美国模式外，“倒按揭”还有一种新加坡模式。其具体操作方式为：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性

或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，房产剩余价值――即房价减去已支付的养老金总额交给其继承人。相对于美国模式，这种模式双方承担的风险较小。

（3）南京模式。我国目前出现一种南京模式：南京汤山温泉留园规定，拥有该市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押后，可免交一切费用入住老年公寓，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。

二、我国推行“倒按揭”养老模式的必要性和可行性

1、我国推行“倒按揭”养老模式的必要性 （1）“倒按揭”养老模式是迎接老龄化社会的必要举措。中国从1999年就进入老龄化社会，到2014年老龄人口将达到2亿，2026年达3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在3亿―4亿的规模。我国进入老龄化社会的速度明显快于进入现代化，发达国家进入老龄化时人均gdp已经达到5000到1万美元以上，也就是先富后老；而中国目前人均国内生产总值才刚刚超过1000美元，属于未富先老。在经济水平没有达到一定程度时，老龄化将给我国带来很多问题，整个社会的消费结构、劳动力总量、社会保障等都面临巨大变化和挑战。目前政府主导的社会保障和各类养老基金及商业养老保险处于巨大的潜在困境中：一方面是中国社会的老龄化问题的日趋突出，国未富民先老；另一方面，行政机构、企业不愿意也不可能花大量资金在员工的社会保险方面，而国有银行等金融机构碍于自身的体制原因和专业方面的局限，难以面对复杂的风险管理。因此，中国人的养老保障问题将不得不探索民间和市场化的解决方案。 （2）“倒按揭”养老模式是社会养老保险的有益补充。目前我国社会养老保障体系不健全，尤其是覆盖面低，私营企业、个体企业以及其他非公有制企业覆盖面不足。对于即使参加了社保的老人，目前以“低水平，广覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金平均不过每月几百元，对于重疾高发的老年人可谓杯水车薪。推行“倒按揭”养老模式，能够扩大保障范围，减轻社会保障体系的压力，促进整个社会稳定和经济发展。

（3）实现“倒按揭”养老模式有助于加固老人自我保障，使老人重新认识到儿女独立自强的重要性，将我国传统的两代人间的过度依赖改进为相对自立，从而形成的新型“代际关系”。

2、我国推行“倒按揭”养老模式的可行性

（1）住房制度改革使得反向抵押贷款具有可行性。传统的住房制度无视住房的商品性，因此住房没有作为消费资料进入商品交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的投资计划。1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》将住房改革的目标确定为“建立与社会主义市场经济体制相使用的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。”通过稳步改革，目前我国私有住房占城镇住房比例已超过82%，在逐步消化完存量住房后，我国的住房商品化程度将会有进一步提高，目前我国商品住宅的购买中，个人购买住宅的比例已高达90%。

（2）目前的社会情况使人们比较容易接受“倒按揭”这种养老模式。退出劳动力市场的老人的收入来源主要以养老金为主，但他们随着机体的老化，得病的几率偏大，一旦碰上重大疾病，单凭养老金根本不足以支付其相关费用，即使是正常生活上的开销，仅凭养老金也只能勉强度日。如果没有其他经济来源或子女补贴，想提高生活质量谈何容易。目前中国已经迎来“421家庭”时代，这种倒金字塔结构，已经让身在塔尖的年轻人不堪重负，而教育、医疗、住房这“新三座大山”更使他们气喘吁吁、举步维艰。许多人感叹：我们连自己的福祉都谋取不到，如何还有能力让父母老有所养？由此可见，老年人和子女都会理智地接受“倒按揭”养老模式。

（3）实行“倒按揭”养老模式，可以改变人们的理财观念，更好地体现“财富为人服务”。中国存在一种尴尬的现状，叫“房子富人，现金穷人”，这就表明买房子是大多数人的人生首要奋斗目标，但其结果往往是，当一个人真正拥有一套住房时，多年积蓄也基本耗尽，成了空守房子的“穷人”。所以“倒按揭”能够更好地体现财富为人服务而不是人为财富服务，老年人的生活不仅仅是房子。

“人养房”与“房养人”之间体现着各种复杂关系，既有住房产权获得与释放的关系，也有住房与货币的计量计值的数量均衡与产权转换的关系，还体现了使用价值与价值、使用权与产权分离的关系。在某种程度上，还表现了人与物、住宅资产与金融资产的一种有机统一的辩证关系，两者达到了一种高层次的和谐统一。“人养房”是货币金融资产向住宅资产的转换，“房养人”则是住宅实物资产向货币金融资产的转换。这种转换使得人们对两种资产的拥有和配置的形式和内容，赋予了一种自主随意转换的前提条件。人们拥有的各项资产（主要是房产和金融资产）的价值，也正从这种表现形态的自主随意的相互转换中得到了最好的体现，实现个人拥有资源在家庭长期的生命进程及各不同阶段的跨期间配置。

（4）我国金融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗风险能力的加强，使得反向抵押贷款这种金融产品以及集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的出现，不失为一种可能。服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证，在理论上使这种养老模式的长期运行成为可能。

三、结语

从长远来看，“倒按揭”养老模式在我国的开展是大势所趋。对国家来说，“倒按揭”既能起到社会保障压力减震器的作用，又能盘活社会资产总量，刺激消费，促进社会经济的发展；对拥有住房的老年人来说，“倒按揭”能够拓宽融资途径，可以改变靠投资回报或子女赡养来支撑退休生活的方式，提高生活水平，在经济上更独立，能有效避免出现“房子富翁，现金穷人”的尴尬；对银行来说，倒按揭能够拓宽盈利空间。因此，“倒按揭”是一个多赢的措施，理应具有很好的前景。

对“倒按揭”的可操作性已经有无数的讨论，它要变为现实，还要通过伦理、技术、法律等难关，但是它的发展趋势已经显现。可以采取以下两种方式来作为一个过渡和试行，然后实践中再去完善和发现更好的办法。

一种方案是老人把自住房抵押给银行后，仍旧对今后的未知遗产进行比例分配，银行根据房价、老人的寿命等估算结果每月给老人提供相应贷款。待老人离世后，银行对其房产进行委托拍卖，如果低于银行这些年支出总额包括利息，或与之抵平，那么银行与老人“倒按揭”关系结束；如果拍卖结果高于银行支出总额及利息，多余的部分将根据老人遗嘱进行安排。

另一种方案是老人的子女可以选择今后再把该房产买回。待老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。