小区前期物业管理介入研究

《经济师）２０１３年第４期　摘要：物业管理介入是现今物业　管理的最新手段，但是很多物业管理公　司并不注重前期的物业管理，只将管理　环节放在事中或事后。其实事前的控制　也是不容忽视的。只有这样才能将整个　●经济师论坛　小区前期物业管理介入研究　管理环节贯穿始终，提高最终的物业管　理效率。文章站在事前控制、防患未然　的角度来阐述前期物业管理的重要性，　介入的方法和项目提出了完善前期物　业管理的对策。为小区物业管理体出了　可行性参考，为未来小区物业管理指明方向。　关键词：物业管理前期物业管理前期物业管理介入　中图分类号：Ｆ２９３．３３　文献标识码：Ａ　文章编号：１００４—４９１４（２０１３）０４－２７７－０３　所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企　业及有关人员，从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的　规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收　接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见，协助开发商把好规划　设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的　设计和建造质量，并制定物业管理方案，为以后物业管理工作打　下良好的基础，以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求　和物业管理的需要。　一、前期物业管理介入的重要性　（一）辅助房地产开发商改进工程的设计和质量　１．提高房地产开发商工程规划与设计的准确性，保证前期物　业的顺利开展。任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出　发去建设一个新楼盘，在利益的驱使下，开发商往往不考虑今后　物业的增值与保值，而以最快的速度去完成小区的规划与设计，　然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细　节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规　划与设计中去，辅助开发商改进工程的设计，从而可以有效地避　免这些缺陷与不足的设计问题的出现。　２．协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。在施工建　设过程中，开发商虽有参与工程监理工作，但是开发商不是专业　的建筑师，而且为了提高工程进度而盲目追求速度，往往不注重　对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决，就将质量问题全　权委托在受理的建筑机构上，从而使建好的房屋一遇到雨水等　恶劣的天气时，就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题，而且房屋　在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加　了开发商在小区验收这个阶段的费用，而且也推迟了小区使用　的时间，这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼，也给开发商自　身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发　现问题，提出问题并解决问题，从而保证工程的建设质量。　（二）提高物业管理公司的服务水平　要对一事物了如指掌，那就必须从开始去接触，如果一个物　业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理，那这个物管公司仅　仅只了解项目面积、小区居住人数，却不了解楼盘在规划设计中　的不足，不知晓楼盘在建设中留下的缺陷，这也就增加了物业在　今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉，物业管理者不清　楚当初房屋管道设计的走向，这就降低了物业处理问题的效率，　增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其　中，就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档，在后期管理　工作中一方面要重新补充业主信息，另一方面还要做好与业主　快速的沟通交流工作，这就增加了物业管理公司在今后管理工　作的负担，也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介　●尹广明　入管理就可以提早了解项目的基本情况，提前接触业主，从而为　后期的物业管理做准备，从而提高物业管理公司的服务水平。　（三）保障小区居民的合法权益　作为商品的购买者，小区居民在楼房建好之前都不能接触　到房屋本身，只有开发商将样板房展出，他们才能初步了解到自　己将要买的房屋中的设计样板，而不知道钢筋和水管用的是什　么材质，如果不进行前期物业管理介入，那么购买者的利益将不　能得到最好的保障，从而使物品的质量低于价值，使住房购买者　受到损失，进而引发与物业管理者的矛盾，购买者不但不能安心　享用楼房，而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障，　也就不利于业主与物业的和谐相处。　二、前期物业管理的阶段性介入及其项目　（一）在项目规划设计阶段的介入　１与房地产开发企业做好沟通交流，初步了解项目的规划设　计。不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以　对房地产开发商完全的了解和熟悉，所以物业管理公司需要花　一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流，从而了解房地产　开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等，初步　了解项目系统的情况，然后就可以为后来介入到项目的策划中　去而筹备。　２．合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。在了　解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相　关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管　理公司属于助手角色，所以选派的人手也是要对策划项目有专　业经验的，从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建　议，完善项目的规划设计，加快项目策划阶段的进展，从而增强　房地产项目决策规划的准确性，保证房地产项目顺利地开发。　３．参与各项规划设计的讨论会。从试用、维护、管理、经营以　及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或　建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续　的更改和调整，为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、　功能等方面提出改进建议；就项目环境设计，配套设施的合理　性、适应性及细节提出意见及建议；提供设施设备的设置、选型　及服务方面的改进意见；就项目的管理用房、商业用房等公共配　套建筑、场地的设置、要求等提出意见。　这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中　的准确性，保证房地产项目顺利地开发，从而避免在设计中出现　的小问题；而且对于物业管理公司来说，在项目开发设计阶段就　开始介人就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了　解，对整个项目的背景了如指掌；这些前期工作的顺利完成也就　可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使　用需求的满足。　（二）在项目施工建设阶段的介入　１．选择合适的现场介入人员。施工现场不是任何人员都可以　随便出入的场地，所以要介入到项目施工阶段中去，就必须挑选　有丰富的建筑施工现场经验和能保证自身安全的人员进行介　入。这样就可以安全地把握工程的进展状况以及及时地处理施　一２７７—　●经济师论坛　工现场出现的突发事件。　派出工程技术人员驻到现场，对建设中的项目进行观察、了　解、记录，关注整个项目的进程。在现场巡视过程中，记录所有关　注的细节，为提供项目建议做准备。　（１）根据工程计划，调整工作计划。随着现场情况的变化，工　程进度计划也在随时调整，项目现场介入人员应关注该计划，及　时调整介入计划及工作侧重点。　（２）记录设计方案和施工图纸变更。项目现场介入人员在施　工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服　务公司的后期接管提供便利。　（３）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。施工　过程是根据施工便利与否而适时调整的，所以，有许多设备设施　安装的位置与图纸不符，项目现场介入人员必须在图纸上进行　标注，如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，使今后的物业　维修能准确判断位置。　２．参加项目施工建设期间的专业会议，对有关问题提出意见　和建议。通过参加项目施工阶段各种会议及时了解施工焦点。参　加期间的专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项　目的开展情况，并在会议上明确物业要求，并积极适时从物业管　理公司的角度对整个工程项目的施工、设备安装的质量进行金　面监控，及早反应问题，及时解决问题。就施工中发现的问题与　建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；配套　设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对室内外装修方式、　布局、用料及工艺等从物业的角度提出意见；熟悉并记录基础及　隐蔽工程、管线铺设走向等。　３．收集、整理现场资料。收集、整理各类图纸，包括建筑、结　构、机电设备等各系统图纸。收集机电设备及建材的资料，包括：　封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关　认证资料的复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后　的维修保养工作做好充分的准备。　进行前期物业管理工作的介入就可以让房地产项目在施工　建设过程中更细致、更周密，保证房地产项目开发的质量，使现　代房地产项目的开发更符合业主需求；而物业管理公司从图纸　就开始参与并监督其中，就可以减少因工程施工、设备安装等质　量问题而给自身今后的管理带来的麻烦，减少业主因建筑问题　而提出的投诉，从而提高后期物业管理的质量，提高房屋的增值　保值；这些工作都有质量的完成的话，那么对于业主来说，他们　不但会自觉缴纳物业管理费，而且还可以得到安心舒适的物质　生活，增强业主的归属感。　（三）在项目竣工验收阶段的介入　１．初步设备台账的建立。随着施工进入竣工阶段，大量设备　到位，为了保证交接的顺利快速进行，通过物业现场介入人员的　记录等需要按照不同系统整理建立设备台账，对各项设备有了　初步统计后就方便后来验收工作的便捷进行。　２．拟写初步交接方案。根据现场施工竣工情况，拟定初步的　交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。　３．配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。物业　现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅　助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业管理相关人员　逐步进入的建议，做好相关的辅助工作，尽快的完成验收接管工　作。　４．物业管理企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的　角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关；房地产开发企业　和施工单位也要为物业管理企业参与竣工验收提供方便与支　持。主要做好参与隐蔽工程、单项工程验收的验收，做好记录，对　问题工程提出整改建议；参与分期验收以及全部工程的验收，对　一２７８一　《经济０￣｝２０１３年第４期　问题工程及时提出整改建议，并做好整改记录。　完成好这些工作，就可以减少房地产开发企业在竣工验收　阶段因建设阶段中出现的质量问题的返工，节省开发商返工重　修的费用，缩短项目开发、经营、使用之间的过渡期；对于物业管　理公司来说就可以缩短在验收接管阶段的所要消耗的时间，从　而有充分的时间充裕的时间为后期管理进行方案的设计、人员　岗位的安排，为今后的管理做好准备，减轻日后管理的难度。　（四）在项目销售交房阶段的介入　１．选物业管理公司是以“售后服务者”的身份，积极参与开发　商售楼活动。现今售后服务已成为人们选房的重要砝码，物业管　理公司提前亮明身份，向业主、准业主展示自身的服务优势等于　给其吃了定心丸，既有利于房产的促销，同时也有利于日后双方　的和谐共处。　在销售阶段主要是派出现场咨询人员，在售楼现场为客户　提供咨询服务，促进双方的了解，印发有关资料和制度，以加深　业主对物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额，将　各项收费的用途和管理办法公开化、透明化；采取各种方法宣传　并展示未来物业管理的状况。　２．做好交房的准备工作。在项目经营的过程中就有可能随时　进行交房工作，这就需要物业管理公司对员工进行专业的交房　培训，积极做好与房地产开发商的配合工作，顺利完成交房工　作。　这不但可以加快房地产项目的销售速度，加快房地产开发　企业在前期建设各阶段所消耗的资金的回拢和周转，保证开发　商永续不断的发展；而且还可以让参与到房屋的销售阶段的物　业管理人员增加除自身素质外的销售专业知识，并能与房地产　企业达到共赢，除此之外，物管人员还可以在此阶段中提早接触　到业主，拉近与业主的距离，保证后期物业管理Ｔ作的顺利开　展。　三、完善前期物业管理介入的对策　（一）房地产企业应协助物业公司完成前期介入的相关工作　１．为物业管理公司提供尽可能的方便，提高介入质量。在物　业前期，房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外，　还要积极地配合物业管理公司的日常工作，以及为物业公司提　供所需物品，比如平时常用的办公用品，工程、绿化工具等，这样　就能方便物管公司介入到前期管理当中，更好地配合好开发商　完成前期的工作。　２．应进行人性化管理，与物管工作人员和睦相处。开发商除　了为物业管理公司提供办公场所外，还应为其工作人员提供更　衣室、储藏室及休息室等配置，这些措施能提高物管公司在前期　介入的工作中的积极性，提高前期管理的效率。　３．应适当的提高案场的福利补贴，满足物管员工的日常需　求。一个新案场的开发，为自己的员工和物管公司的员工提供住　房以及伙食补贴是一项重要的决策，这可以减轻员工们日常工　作的开支，增加他们的储蓄，这就能团结员工，创造良好的融洽　工作氛围，使员工们踏实安心为前期开发而努力工作。　４．亲历亲行的管理，将会使效益达到最高。开发商领导可以　亲自进行案场的日常工作的监督，一方面可以提高案场所有工　作人员的自觉性，另一方面也可以加深领导对自身项目的了解　与熟悉，为新项目的宣传起到一定的积极作用。　（二）物业管理公司应有针对性加强自身建设　１．明确小区的等级，把握管理机构的建立。在被房地产开发　商入用时，就应该及时明确要开发的小区的等级，并以此来把握　物业管理公司机构的规模、人员等的建设，避免不必要的多余建　设，造成人才的闲用或造成供不应求悲剧。　２．建设具备高素质专业人员的队伍。随着时代的发展，人们　《经济师｝２０１３年第４期　摘要：文章从薪酬激励的意义入　手，分析了我国现阶段国有煤炭企业薪　酬制度存在的问题，结合薪酬激励的设　计因素，对国有煤炭企业的薪酬制度进　行了设计。为国有煤炭企业薪酬制度改　革提供参考和建议。　关键词：国有煤炭企业薪酬激励　薪酬设计　●经济师论坛　浅析国有煤炭企业薪酬制度　●郭艾莲　基础战略能源和重要原料，一直占我国　能源消费的７Ｏ％以上，而现阶段的科技　水平和经济实力决定了我国的能源生产　消费结构仍将以煤为主，因此国有煤炭　产业在我国国民经济中占有重要的战略　地位⑥⑦。近几年我国煤炭行业国有化、垄　断化逐渐增强，然而，国有煤炭企业的薪　酬制度受到企业生存发展环境、资本市　场和曾经实行的计划经济体制而产生的　遗留问题的影响，已经与其主力军地位　不相适应，其薪酬体制主要存在以下问　题⑥⑦⑧。　中图分类号：Ｆ２７２．９２，Ｆ４２６．２１　文献标识码：Ａ　文章编号：１（）（）４—４９１４（２０１３）０４—２７９一Ｏ２　引言　随着经济的发展和社会的进步，人　力资源已经成为企业发展的最关键因　素。完善的激励机制可以充分调动员工　工作积极性，提高企业绩效，所以对企业　的生存和发展显得尤为重要㈣。薪酬激　励作为企业激励机制中最重要的激励手　段。是目前企业普遍采用的一种有效的　激励手段，它相对于内在激励，管理者更　容易控制，而且也较容易衡量其使用效　果，如果能够真正发挥好企业薪酬对员　工的激励作用，就可以达到企业与员工　“双赢”的目的㈣。　２．薪酬管理缺乏公平性。国有煤炭企　业薪酬管理缺乏公平性主要表现在：（１）　感情因素影响工作分配。有些员工因为　和领导关系特殊，在进行工作分配时，会　得到照顾，出现工作量与收入不成比例　的现象⑨。（２）平均主义倾向依然存在，绩　效与职位割裂，或者没有建立科学的联　系：企业经营者的年薪水平与企业的发　展规模、效益水平以及本行业的发展状　薪酬就是企业根据员＿ｒ－４￣出的贡献　（包括他们实现的绩效、付出的努力、学　识、技能、经验等）对其所付的相应回报，　这是一种公平的交换。广义的薪酬包括　经济性和非经济性两种，其中工资、奖　金、津贴和红利等属于直接经济性薪酬，　各种保险和补助是间接经济性薪酬；而　非经济性薪酬包括工作本身的挑战性和　发展空间、工作环境以及企业形象等＠。　煤炭企业薪酬制度分析　我国能源资源的特点是富煤、缺油、　少气。从改革开放到现在，煤炭是我国的　一１．薪酬结构不合理。国有煤炭企业薪　酬制度缺乏激励性首先表现在薪酬结构　设置的不合理。主要体现在（１）重视经济　性薪酬的激励作用，而忽视非经济性薪　酬的激励作用。目前国有煤炭企业薪酬　体系的设计使得福利的设计已经成为固　定的薪酬，发挥着保健作用而不是激励　作用，没有意识到各种实现“内在价值”　的机会也能成为激励手段，例如培训、进　修、参加会议等可提高个人能力和个人　声望的机会以及工作成就感等。（２）经验　曲线不明显也是薪酬结构不合理的重要　表现之一。目前，大多数国有煤炭企业在　此层面的薪酬标准的设立都是缺乏内部　竞争性的，工资晋升也存在不合理性，严　重地打击了技术人员和管理人员工作积　极性的发挥。　况的相关性不大，国有大中型煤炭企业　的经营者与一般中小型煤炭企业的经营　者的年薪收入差额不大，而且煤炭生产　这种“艰苦行业”的经营者与“一般非艰　苦行业”的经营者的年薪水平相差也不　大。严重地打击了煤炭企业经营者对企　业经营的积极性，激励作用弱化；员工工　资的收入水平主要由基本工资决定的，　与员工工作绩效关系不大，缺乏激励性，　此外员工奖金分配的激励作用也不明　显。（３）工资水平与时间长短或者工作量　的大小完全挂钩。薪酬中的工资部分一　般被认为是对员工付出劳动进行的补　偿，是其应当得到的报酬，而奖金部分则　被认为是对劳动产生的效益即剩余价值　的再次分配，是属于额外的奖励。目前，　许多国有煤炭企业采用的全额浮动工　资、综合工资单价等工资分配办法模糊　了这种分配关系。在有些国有煤炭企业　里，工资设定的普遍做法是：按工龄长短　、生活水平和素质的不断提高，物业管理的工作范围也不断扩大，　对物业管理人员的综合素质和灵活运用能力的要求也越来越　高。未受过较好教育的职工，朴实有余而能力不足，无法较快地　接受新知识新事物，缺乏工作的创新能力和管理的战略思想。有　时解决问题不能灵活运用方法，行事简单粗暴，容易与业主发生　冲突，引起投诉。这些人员已经不能满足日趋发展的社会，所以，　物业管理公司必须建设一批具有专业素质的人员对物业管理工　作进行操作，此外，还必须建立合理的人力资源规划，优化人才　结构，这样才能保证人才的合理利用。　３．在项目建设各阶段的及时介入与采取可行性措施。不要因　为房地产开发企业为物业管理公司前期介入的衣食父母而对项　目在开发过程中出现的问题而视而不见，物业管理公司应该为　此负责地积极介入到开发商各阶段的工作中去，认真观察与参　与，并对发现的问题及时地提出，并配合开发商采取可行性措施　解决处理问题，这样就可以减少在今后物业管理过程中的不必　要麻烦的产生。　４．做好与开发商、业主的沟通交流，为后期物业管理打基础。　物业管理公司不仅仅只是要与业主做好沟通，而应该要协调做　好与开发商，与业主共同的交流沟通，对开发商与业主的熟悉就　是对自己业绩的把握，做好物业的前期介入就实现三赢，并为物　业的后期管理打下良好的基础。　随着形势的发展，物业管理在小区建成之后再介入的状况　已经不能适应，物业项目的开发建设是一次性的买卖，而物业管　理是长期陪伴业主的事情，为了能满足业主，惠利物业，不但要　切实做好物业管理工作，而且还要不断提高前期物业介入的质　量，让业主在人住之前就得到踏实的保障，让物业自身提早投入　到建设工作中来，实现开发商、物业管理公司、业主三方的共赢。　参考文献：　１．李国莲．服务是物业的生存之本Ⅱ］．经济师，２０１１（１）　２．王贵岭．物业管理［Ｍ１．北京：中国物价出版社，２００３　３．张锐敏．我国物业管理的现状、问题及对策Ⅱ］．市场论坛，２００８（５）　４．王永慧碱国物业管理问题探讨卟河南社会科学，２００６（５）　（作者单位：哈尔滨工大集团阳光物业管理有限公司　黑龙江哈尔　滨　１５００００）　（责编：贾伟）　一２７９—