水疗会所
经 营 预 算 分 析
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红鼎天下物业各部门责任区域划分表 目 录
一、项目投资分析 二、各项营业收入分析 三、主要营收项目利润分析 四、成本投入分析
五、水疗会筹备前期资金投入分析 六、总结
经营预算分析
一、项目投资分析：
郊生态度假区，预计营业面积4000平方（其中水区约1200平米，
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红鼎天下物业各部门责任区域划分表 休息区约1600平米，房间及其他区域约1200平米。
根据市场调查结果及当地消费习惯，此次弥勒湖泉湾Ⅰ号水疗项目，最终消费模式确定为“通票制”，即不免浴资，含水疗、自助餐及多项娱乐休闲项目的免费体验，价格定位为98元/人；
按照目前弥勒水疗行业的总体经营状况、市场潜力，本项目定位于中高端，按正常4000㎡ 营业面积计算，装修成本约在2000元/㎡，总体装修成本为800万左右；物资采购约700万左右（其中家私、电器约140万，布草、工衣、营业用品、办公用品约150万，功能设施设备约360万，其他约50万），共计投资约1500万。
总投入资金分析表
类型 装修 家私电器 布草、工衣、营业用品 功能设备 其他
二、各项营业收入分析：
约360万 约50万 25％ 3％ 预计投入资金 约800万 约140万 约150万 总投入资金比例 53％ 9％ 10％ 页脚内容2
红鼎天下物业各部门责任区域划分表 根据周边私营水疗场所每天客流分析，平均每天进出水疗场所的消费人群总数约为3000人左右，其中昆明游客占七成，主要以泡温泉为主；
水疗客源收入分析：
本项目是弥勒唯一一家多娱乐方式的水疗场所，预计正常客流为每日100-300人，最大容客量为280人左右（同时在场），按每日接待水疗客人100人计算，每人浴资收费98元，当日浴资收入为9800元。100人当中有60％的客人为净桑消费，40％的客人消费其他项目，（其中有约25％的客人消费按摩项目，按人均约180元每人，当日营业收入即是约4500元；约15％的客人消费大堂及足疗项目按人均约35元，即是约525元）总人均消费为148元每人进行预算： 水疗客预计总收入分析（人均消费X总人数X天数）
日营业收入：1.48万（148元x100人X1天）—4.44万（148元x300人X1天）
月营业收入：44.4万（148元X100人X30天）—133.2万（148元x300人X30天）
年营业收入：532.8万（148元X100人X30天X12月）—1598.4万（148元x100人X30天X12月）
水疗客预计利润分析表
以下为各项目利润分析：
类别 消费项目均价 页脚内容3
成本 利润 项目占总人数比例 日利润（元） 月利润（元） 年利润（元） 红鼎天下物业各部门责任区域划分表 净桑 按摩 足疗技工项目 香烟、酒水 饮品、小吃 水区销售物品 98元 180元 35元 18元 18元 18元 39.2元（40％） 63元（35％） 12元（35％） 5.5元（35％） 5.5元（35％） 5.5元（35％） 58.8元（60％） 117元（65％） 23元（65％） 12.5元（65％） 12.5元（65％） 12.5元（65％） 100-300人（100％） 100-300人（25％） 100-300人（15％） 100-300人（10％） 100-300人（20％） 100-300人（10％） 0.6-1.8万 0.3-0.9万 0.03-0.09万 0.012—0.036万 0.02万—0.06万 0.012—0.036万 0.98-2.9万 18-54万 9-27万 0.9—2.7万 0.36—1.08万 0.6—1.8万 0.36—1.08万 29.22-87.66万 216-648万 108-324万 10.8-32.4万 4.32—12.96万 7.2—21.6万 4.32—12.96万 350.6-1052万 合计：
便衣项目收入分析：
便衣客房项目预计每日开房9次，房均消费为228元次当日营业收入即是2052元，便衣棋牌项目预计每日开房9间，每间房均消费400元次当日营业收入即是3600元：
便衣客项目消费收入分析（房均消费X总开房量X天数） 日营业收入：客房：0.2万（228元X9次X1天）+棋牌0.4万（400元X9次X1天）=0.6万
月营业收入：客房：6万（228元X9次X30天）+棋牌12万（400元X9次X30天）=18万
年营业收入：客房：74万（228元X9次X30日X12月）+棋牌144万（400元X9次X30天X12月）=218万
便衣项目预计利润分析表
客房按每间每次约228元，棋牌按每间约400元进行预算项目利润分
析：
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红鼎天下物业各部门责任区域划分表 类别 消费项目均价 成本 利润 开房次数 日利润（元） 月利润（元） 年利润（元） 客房 228元 23元（10％） 205元（90％） 9—11 0.2-0.23万 6-6.9万 72-82.8万 棋牌 400元 120元（30％） 280元（70％） 9-11 0.25-0.32万 7.5-9.6万 90-115万 合计： 0.45-0.55万 13.5-16.5万 162-198万 总营业收入分析（水疗人均消费X总人数X天数+便衣项目房均消费X总开房量X天数）
日营业收入：水疗客1.48万（148元x100人X1天）———4.44万（148元x300人X1天）+｛客房0.2万（228元X9次X1天）+棋牌0.4万（400元X9次X1天）｝=2.08万———5.04万
月营业收入：水疗客44.4万（148元X100人X30天）———133.2万（148元x300人X30天）｝+｛客房6万（228元X9次X30天）+棋牌12万（400元X9次X30天）｝=62.4万——151.2万
年营业收入：水疗客532.8万（148元X100人X30天X12月)———1598.4万（148元x100人X30天X12月）+｛客房：74万（228元X9次X30日X12月）+棋牌144万（400元X9次X30日X12月）｝=750.8万———1816.4万元
每平方米预计营收分析（总收入÷总平方数） 日贡献：5.2元—12.6元 月贡献：156元—378元 年贡献：1872元—4536元
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红鼎天下物业各部门责任区域划分表 三、主要营收项目利润分析：（除固定资产成本）
【浴资】按98元每人计算（含水疗、自助餐、水果、饮品及各项配套娱乐设施），预计成本约为总价位的40%即39元，浴资的每人次纯利润约为60%即59元；
A：按每天100人次计算，每天浴资纯利润约为5900元，当日浴资营业额约为9800元；
B：每天200人次计算，浴资纯利润约为1.2万，当日浴资营业额约为1.96万元；
C：每天300人次计算，每天浴资纯利润约为1.8万，当日浴资营业额约为2.9万元； 【浴资营收预算表】 每日接待人数 100人 200人 300人 【按摩项目】
A：每天按接待100人水疗客人计算，按摩项目消费人次占到25%，合计消费约按平均180元每次计算，单日营收为4500元，技师提成平均约占30%即54元，其他成本平均约占5%即9元；按摩项目平均每次纯利润约为65%即117元,每天按摩项目的纯利润约为2925元； B：每天接待200人水疗客人计算，当日按摩项目营业额约为9000元，按摩项目纯利润约为5850元；
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日营业收入 0.98万 1.96万 2.9万 月营业收入 29.4万 58.8万 87万 年营业收入 352.8万 705.6万 1044万 红鼎天下物业各部门责任区域划分表 C：每天接待300人水疗客人计算，当日按摩项目营业额约为13500元，按摩项目纯利润约为8775元； 【按摩营收预算表】 每日接待人数 100人 200人 300人 日营业收入 0.45万 0.9万 1.35万 月营业收入 13.5万 27万 40.5万 年营业收入 162万 324万 486万 【足疗、技工项目】按平均35元每次计算，其中技师提成占30%即10元,其他易耗物品成本5％即是2元，技工项目的每次纯利润约为65%即23元；
A：每天接待水疗客人100人次计算，每天消费约15人次，足疗、技工项目当日营业额为525元，当日技工项目纯利润约为341元； B：每天接待200人水疗客人计算，足疗、技工项目当日营业额为1050元，当日足疗、技工项目纯利润约为682元；
C：每天接待300人水疗客人计算，足疗、技工项目当日营业额为1575元，当日足疗、技工项目纯利润约为1024元； 【足疗、技工项目营收预算表】 每日接待人数 100人 200人 300人 日营业收入 525元 1050元 1575元 月营业收入 1.6万 3.15万 4.7万 年营业收入 18.9万 37.8万 56.7万 【香烟、酒水项目】按平均18元每次计算，其中成本占35％即是5.5
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红鼎天下物业各部门责任区域划分表 元，每份纯利润占65％即是12.5元；
A：每天接待水疗客人100人次计算，每天消费10人次，当日营业额为180元，当日项目纯利润约为117元；
B：每天接待水疗客人200人次计算，当日营业额为360元，当日项目纯利润约为234元；
C：每天接待水疗客人300人次计算，当日营业额为540元，当日项目纯利润约为351元； 【香烟、酒水项目】 每日接待人数 100人 200人 300人 日营业收入 180元 360元 540元 月营业收入 0.54万 1.08万 1.62万 年营业收入 6.48万 12.96万 19.44万 【饮品、小吃类】按平均18元每次计算，其中成本占35％即是5.5元，每份纯利润占65％即是12.5元；
A：每天接待水疗客人100人次计算，每天消费比例占总人数的20％即是20人，项目当日营业额为360元，当日项目纯利润约为250元； B：每天接待水疗客人200人次计算，该项目当日营业额为720元，当日纯利润约为500元；
C：每天接待水疗客人300人次计算，该项目当日营业额为1080元，当日纯利润约为750元； 【饮品、小吃】 每日接待人数 日营业收入 月营业收入 年营业收入 页脚内容8
红鼎天下物业各部门责任区域划分表 100人 200人 300人 360元 720元 1080元 1.08万 2.16万 3.24万 12.96万 25.92万 38.88万 【水区销售物品】按平均18元每次计算，其中成本占45％即是8.1元，每份纯利润占55％即是9.9元；
A：每天接待水疗客人100人次计算，每天消费比例占总人数的10％即是10人，当日项目纯利润约为99元，项目当日营业额为180元； B：每天接待水疗客人200人次计算，当日消费纯利润约为198元，该项目当日营业额为360元；
C：每天接待水疗客人300人次计算，当日纯利润约为297元，该项目当日营业额为540元； 【水区销售物品】 每日接待人数 100人 200人 300人 日营业收入 180元 360元 540元 月营业收入 5400元 1.08万 1.62万 年营业收入 6.48万 12.96万 19.44万 【客房项目】按平均228元每次计算，其中成本占收入10％即是23元，每次每间房纯利润约为205元；共计客房9间，每间房开1次，共计9次，当日客房项目营业额约为2052元，当日桑拿纯利润约为1847元； 【客房费项目】 每日开房 日营业收入 月营业收入 年营业收入 页脚内容9
红鼎天下物业各部门责任区域划分表 9间 18间 27间 0.2万 0.4万 0.6万 6万 12万 18.5万 72万 144万 222万 【棋牌项目】按平均每间房400元每次计算，其中成本占房费收入30％即是120元，棋牌每间房纯利润约为280元；共计棋牌房11间，每天开房率为75％即是9间，当日棋牌房费纯利润约为2520元，当日棋牌营业额约为3600元；
【棋牌房费项目】 每日开房数量 9间 10间 11间 【客源分析】 每日接待人数 100人
四、成本投入分析： 员工工资
按24小时营业，员工共分为3个班次，根据实际营业面积定岗定位，
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日营业收入 3600元 4000元 4400元 月营业收入 10.08万 12万 13.2万 年营业收入 129.6万 144万 158.4万 商务出差客人 20％ 旅游客人 本地家庭客人 企业单位客人 20％ 20％ 40％ 红鼎天下物业各部门责任区域划分表 预计需要员工150名左右，预计在职人数为120人-150人，按平均工资1600计算，每月基本工资支出19.2万-24万元，营销人员提成支出2万元；合计每月人工成本21.2-26万元。 易耗品
按日平均人流量100-300人计算，月共计3000-9000人次，每人次约5元（包含一次性用品，洗涤及磨损费用），预计每月易耗品消耗共计1.5万-4.5万元； 水电费用
【电费】按设备全部开启计算，耗电量约为400千瓦/小时，按正常使用高峰期5小时为例，平均一天耗电量为2000千瓦，24小时营业预计需要用电约2500-3000千瓦左右；每月预计用电75000-90000千瓦，按1元/度计算，每月需要电费7.5万-9万元；
【水费】按每人次平均用水0.2吨计算，每天100-300人，每天平均用水约20-60吨，每月预计用水600-1800吨，按每吨3.5元计算，每月预计水费2100元-6300元； 固定资产成本摊销
家私、电器类、功能设备类按5年摊销，布草、工衣、营业用品、办公用品类按3年摊销，月度摊销额为12.5万元，每年合计摊销150万元。
成本投入分析表
名称 员工工资 人数 120—150人 页脚内容11
平均金额 约1600元 当月所需费用 21.2—26万元 红鼎天下物业各部门责任区域划分表 易耗品 接待100—300人 每人每次约5元 1.5—4.5万元 水 接待100—300人 每人0.2吨/0.7元 0.2—0.6万元 电 每月7.5-9万千瓦 每度1元 7.5—9万元 固定资产成本摊销 合计
盈亏预计：
共计450万元，分3年摊销 每月摊销12.5万元 42.9万——52.6万元 如无进客，每日营业成本（员工工资约7000元—8600元；水费每日约67元—200元，电费每日约2500元—3000元，固定资产摊销约4200元，易耗品约为500元—1500元）共计约为1.4万元，每月即是约42万元，每年即是约514.8万元，按人均消费约为148元，其中营业项目成本约40%即是59元，60％纯利润即是89元，根据以上数据分析如下：
1、每日进客157人以上即可盈利经营；
每日所需成本1.4万元÷（148元人均消费X60％纯利润）=157人 2、每月需接待4719人以上方可盈利经营；
每月所需成本42万÷（148元人均消费X60％纯利润）=4719人
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红鼎天下物业各部门责任区域划分表 3、每年需接待5.8万人以上可盈利经营。
每年所需成本514.8万÷（148元人均消费X60％纯利润）=5.8
五、水疗会筹备前期资金投入分析： 筹备前期人员薪金成本
【项目经理】1人，预计工资4500—6000元/月/人，每月合计4500—6000元； 【副经理】2人，预计工资3500—4500元/月/人，每月合计7000—9000元；
【人事专员】1人，预计工资1200—1500元/月/人，每月合计1200—1500元；
【基层员工工资】按总人数160人计算，人均工资约1500元，筹备期以员工基本工资的70%发放补助，即约1020/人/月，员工每月预计补助约16.3万,两个月共计约32.6万元。
【技师工资】（桑拿技师与技工筹备完成后入场）中医师、足疗师共计约80人，每月1200元/人/月，每月合计约9.6万元；，两月合计约19.2万元；
以筹备时间2个月为基数，预计共需人力成本约54.8万元。 招聘宣传策划
【网络传媒、户外广告、印刷品】 VI设计约5-8万；
公交车身广告，预计1万—3万元每月；
人口密集处平面广告、横幅、空飘预计费用2万—5万元每月；
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红鼎天下物业各部门责任区域划分表 网络、招聘网预计1000—3000元每月；
媒体广告、电视、电台、LED显示屏，预计8万—10万元每月； 广告印刷制品（会员卡、宣传册、宣传单张、价目表等）预计5万—8万元
以上广告费用合计为21.1万—34.3万元
【食】按240人计算，每天正餐3顿，按2/4/4计算，每月预计7.2万元，两个月共计14.4万元；
【宿】按目前公司娱乐部员工住宿标准，每间宿舍房租为250/月，每间宿舍可容纳4人，预计需要22—25间，根据本地租房惯例缴纳一年房租即是6.6万—7.5万元，押金5000元即是7.1万—8万元； 【培训期间工作服】按每人1件文化衫、1套军用迷彩服为标准，文化衫每件预计费用为100元，迷彩服每套预计费用为120元，每人预计费用220元，240人共预计费用5.3万元；
【其他】培训物料消耗、培训户外拓展、宣传等活动、预计每月5000元；两个月共计1万元；
【其他】培训场地的布置、桌椅购买的费用，预计3万元； 以上预计费用合计30.8—31.7万元； 其他预算
【差旅费】（包括外出招聘、交通费、物资收取货费用等）1万元 【通讯费】（办公电话、招聘专员电话）1000元 【办证、刻章】费用2000—3000元 【市场考察】5000—10000元
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红鼎天下物业各部门责任区域划分表 预计合计1.8万—2.4万元 筹备流动备用资金
用于筹备期间资金报账过程中的延误，避免资金短接；预计流动周转资金5万—10万；
以上所有前期筹备预计费用为113.5万—133.2
六、总结：
结合以上所有数据分析得出以下各方面具体分析数据：
【总投入】装修费800万+家私、电器140万+营业用品、办公用品150万+设施设备360万+其他50万+前期筹备费用（90万-111万）=总投入（1587万-1611万）；
【营收预算】如按平均每天100-300人，人均消费148元计算，日收入、月收入及年收入分别为：2.08万-5.04万；62.4万-151.2万；750.8万-1816.4万； 各项目营收贡献： 项目名称 浴资 按摩 足疗、技工 烟、酒水 饮品、小吃 营收预算 0.98-2.9万元 0.45-1.35万元 0.05-0.16万元 0.018-0.05万元 0.036-0.11万元 页脚内容15
所占比重 70% 22% 3% 1.5% 2% 利润率 60% 65% 65% 65% 65% 红鼎天下物业各部门责任区域划分表 水区销售物品 客房房费 棋牌室 0.18-0.05万元 0.2-0.6万元 1.5% 占便衣项目34％ 65% 90% 70% 0.36-0.44万元 占便衣项目66% 【利润】日利润收入为0.06万-2.12万元;月利润收入为1.8万-63.2万元;年利润收入为21.6万-758.4万元;
【总投入回收期限】经营前2年，不计房租成本，经营保持，约5年方可收回所有投入资金。
【盈亏预计】：如无进客，每日营业成本（员工工资约7000元—8600元；水费每日约67元—200元，电费每日约2500元—3000元，固定资产摊销约4200元，易耗品约为500元—1500元）共计约为1.4万元，每月即是约42万元，每年即是约514.8万元，按人均消费约为148元，其中营业项目成本约40%即是59元，60％纯利润即是89元，根据以上数据分析如下：
1、每日进客157人以上即可盈利经营；
每日所需成本1.4万元÷（148元人均消费X60％纯利润）=157人 2、每月需接待4719人以上方可盈利经营；
每月所需成本42万÷（148元人均消费X60％纯利润）=4719人 3、每年需接待5.8万人以上可盈利经营。
每年所需成本514.8万÷（148元人均消费X60％纯利润）=5.8万人 【区域贡献】区域贡献约为：区域贡献值=总收入÷总平方数X区域总面积；
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红鼎天下物业各部门责任区域划分表 水疗区、休息区共计约2800平米，日区域贡献约为：1.46万-3.52万元;月区域贡献为:43.8万-105.6万元;年区域贡献为:525.6万-1267.2万元; 房间及其他区域共计约1200平米,日区域贡献约为: 0.6万-1.5万元;月区域贡献为:18万-45万元;年区域贡献为:216万-540万元。 【单位平方贡献】每平方贡献=总收入÷总平方数；
平均平方贡献：日平方贡献约为5.2元-12.6元；月平方贡献约为156元-378元；年平方贡献约为1872元-4536元；
水疗区、休息区域日平方贡献约为7.4元-18元；月平方贡献约为222元-540元；年平方贡献约为2664元-6480元；
房间及其他区域日平方贡献约为17.3元-42元；月平方贡献约为519
元-1260元；年平方贡献约为6228元-15120元；
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