不动产估价

不动产估价 课程作业

不动产估价报告

学 院：公共管理学院 专 业：土地资源管理 班 级：土管1301 学 号：1320100112 姓 名：黄 涛 授课教师：顾 杰

二○一五年六月

房地产估价报告

估价项目名称：杭州市下沙新城香榭里花园3幢2单元605 委托估价方：XX先生

受理估价方：浙江工商大学不动产估价事务所 注册房地产估价师： 黄涛

估价作业日期：二〇一五年六月八号至二〇一五年六月二十四日 估价报告编号：XX房估报字[2015] XXXX号

目 录

致委托估价方函 ...................................................... 1 房地产估价师声明 .................................................... 2 估价的假设前提和限制条件 ............................................ 4

一、本次估价的假设前提 .......................................... 4 二、本次估价的限制条件 .......................................... 4 房地产估价结果报告 .................................................. 6

一、委托估价方 .................................................. 6 二、受理估价方 .................................................. 6 三、估价对象概况 ................................................ 6 四、估价目的 .................................................... 7 五、估价时点 .................................................... 8 六、价值定义 .................................................... 8 七、估价依据 .................................................... 8 八、估价原则 .................................................... 9 九、估价方法 .................................................... 9 十、估价结果 ................................................... 10 十一、估价人员（专职注册房地产估价师） ......................... 11 十二、估价作业日期 ............................................. 11 十三、估价报告应用有效期 ....................................... 11 房地产估价技术报告 ................................................. 12

一、个别因素分析 ............................................... 12 二、区域因素分析 ............................................... 14 三、市场背景分析 ............................................... 15 四、最高最佳使用分析 ........................................... 15 五、估价方法选用 ............................................... 16 六、估价测算过程 ............................................... 16 七、估价结果确定 ............................................... 21 附件 ............................................................... 22

一、房地产交易实例调查表 ....................................... 22 二、房地产评估现场勘查表 ....................................... 23

致委托估价方函

XX先生：

受您的委托，我们于2015年6月24号对浙江省杭州市下沙新城4号大街南侧香榭里花园，建筑面积为102m2的房地产进行评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点杭州市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2015年6月24日的总价及单价为： 房地产价格及单位 总价（元） 单价（元/m2） 小写 1151761 大写 壹佰壹拾伍万壹仟柒佰陆拾壹圆整 壹万壹仟贰佰玖拾贰圆整 法定代表人： 黄涛

11292 2015年6月24日

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房地产估价师声明

对本估价报告我们特作如下郑重声明：

一、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

二、 本估价报告书中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、 本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。

六、 本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。

七、 本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。

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八、 如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

注册房地产估价师： 黄涛

注册证号：XXXXXXXXXX

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2015年6月24日

估价的假设前提和限制条件

一、本次估价的假设前提

1、本报告基于公开市场假设，即：

（1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；

（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；

（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。 2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。

3、在评估过程中，我们假定该住宅的所有权人在公开市场上出售该住宅，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该住宅权益价值的情况。

4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该住宅所有权人对该住宅享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。 二、本次估价的限制条件

1、 本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。

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2、 本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3、 本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。

6、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

7、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。 8、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。

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房地产估价结果报告

（XX房估报纸字[2015] XXXX号）

一、委托估价方

委托方名称： XX先生

委托方地址： 杭州市江干区下沙五号大街8号 法定代表人： XX 委托人证件： 身份证

委托人证件号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 二、受理估价方

估价方名称：浙江工商大学不动产估价事务所 法定代表人：黄涛

估价方住所：杭州市江干区浙江工商大学钱江湾生活区25幢

估价资质等级：X级 三、估价对象概况 （一）估价对象区位状况

香榭里花园位于下沙新城中心区域四号路南侧，处于新城居住、休闲、商业发展的核心要地，环境优美。附近有景园幼儿园、乡村幼儿园、杭州第四中学、杭州实验外国语学校中学部、以及接近浙江理工大学下沙校区，有较好的学习氛围。东临镜屏公园和体育健身中心，环境优美，南面为已建北美风格高尚别墅组团，不仅阳光、视野无遮

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挡，更彰显建筑的挺拔与尊贵。香榭里花园沿下沙4号路住宅底层设立200余米休闲商业街，依托优越的物业位置，完美精致的建筑规划及一流水准的物业管理服务，创造了丰富的人居环境，成就了一流的品质保证，接近地铁一号线文泽站使出行更加便利。 （二）估价对象实物状况

估价对象为香榭里公寓102m2平米的住宅，该住宅位于6楼，对面装有电梯,建成于2004年,结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为八成新，建筑为钢混结构的板楼，作为非生产性用房，使用年限为60年，装修程度为中度装修。 （三）估价对象权益状况

本次评估的对象为浙江省杭州市下沙新城4号大街南侧香榭里花园，产权属杭州大城房地产建设有限公司所有。其《房屋所有权证》证号为杭房权证XX字第XXXXXXXXXX号，证载设计用途为住宅，总建筑面积为102平方米，；其《国有土地使用证》证号为XX国用（XXXX）第XXX号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类型为出让，终止日期为2073年6月2日，土地使用权面积为70000平方米。

至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。 四、估价目的

本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方办理房地产交易手续提供价格参考依据。

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五、估价时点

2015年6月24日 六、价值定义

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。 七、估价依据

1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件； （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行办法》； （4）《城市房地产转让管理办法》； （5）《中华人民共和国担保法》； （6）《中华人民共和国物权法》。

2、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T50291-2013）； 3、房地产估价合同；

4、委托方提供的《房屋所有权证》（杭房权证XX字第XXXXXXXXXX号）；

5、委托方提供的《国有土地使用证》（XX国用[XXXX]第XXX号）； 6、委托方提供的其他相关资料； 7、评估人员现场查勘、实地调查之结果。 （1）现场勘察、摄影和记录；

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（2）杭州市房地产市场信息； （3）中国工商银行公布的存款利率； 八、估价原则

本次估价遵循以下的房地产估价原则 ： 1、独立、客观、公正原则。

2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。

3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。

4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。 九、估价方法

根据《房地产估价规范》，由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法，另一方面估价对象系经营用房（用于出租），属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。 因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。

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（一）市场比较法

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

采用公式：比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

或：比准价格＝可比实例价格×（二）收益法

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

P=a/(r-s)[1-(1+s/1+r)n] 式中： P----不动产价格 a----不动产的净收益 s----净收益逐年递增的比例 r----资本化率 n----不动产的收益年限

未来可以获取净收益的时间，通常称为收益年限。 十、估价结果

100100100(........)××× (........)(........)(........)100 10

经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合长春市房地产行情，确定估价对象在估价时点2015年6月24日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为总价RMB1151761元，大写金额：人民币壹佰壹拾伍万壹仟柒佰陆拾壹圆整单价RMB11292元/平方米，大写金额：每平方米人民币壹万壹仟贰佰玖拾贰圆整。

十一、估价人员（专职注册房地产估价师） 估价人员:

黄涛（注册房地产估价师）（注册证书编号：XXXXXXXXXX） 签名： 黄涛 十二、估价作业日期

2015年6月8日至2015年6月24日 十三、估价报告应用有效期

本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完成之日起计。

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房地产估价技术报告

一、个别因素分析 （一）估价对象权属状况 1、名称、坐落和概况

本次评估的对象为浙江省杭州市下沙新城4号大街南侧香榭里花园，评估总建筑面积为102平方米的住宅；产权属杭州大城房地产建设有限公司所有，土地权属性质为国有出让，其《房屋所有权证》证号为杭房权证XX字第XXXXXXXXXX号，证载设计用途为住宅，其《国有土地使用证》证号为XX国用（XXXX）第XXX号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类型为出让，终止日期为2073年6月2日，土地使用权面积为70000平方米。所在建筑物总层数为9层，钢混结构，中装修。

至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。 2、估价范围界定

本次估价范围仅限于该幢建筑物及其分摊的土地面积，不包括其他可能存在的构筑物、树木、动产、债权债务等。 （二）估价对象实物状况 1、位置状况

1）坐落：浙江省杭州市下沙新城4号大街南侧香榭里花园 2）方位：下沙新城4号大街8-19号

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3）朝向：南 4）楼层：6层 2、交通状况

1）出入可用交通工具：主要以地铁和公交为主、K104路（四季青服装交易中心-学正街公交站）、K868路（下沙商贸城-海宁盐仓开发区）、373路（下沙江滨公交站-下沙行政服务中心）、K320路（火车东站东-下沙高教文津站）、K614路（下沙城-下沙城）、 地铁一号线（文泽路-湘湖）

2）交通管制：周围有较大超市，人流量较大，出行会比较拥挤。 3）停车方便：小区设有地下停车场，停车方便。 3、环境状况

1）自然环境：区域内绿化率一般，为35%。

2）人文环境：区域内高档楼盘较多，居民素质较高。 4、外部配套设施

1）基础设施：给水、排水、供电、通讯、消防等基础设施齐全，保证率好。

2）公共服务设施：附近有物美超市、学校、医院、银行等公共设施，生活方便。 (三) 估价对象实物状况 1、土地实物状况描绘与分析

1）土地面积：102平方米 2）用途：住宅

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3）形状：规则 4）地形地势：平坦 5）土壤地基：较好

6）基础设施完备程度：通水、排水、通电、通讯、通路、通气。 2、建筑物实物状况描绘与分析

1）住宅名称：香榭里花园

2）评估建筑面积：6层楼一间102平方米的住宅 3）用途：住宅

4）所属建筑物建筑结构：钢混结构，共9层 5）维护保养情况：较好 二、区域因素分析

坐落：浙江省杭州市下沙新城

四至：东北轻轨1号线，北临4号大街，南临华顺别墅

周边环境及周边物业：景园幼儿园、乡村幼儿园、杭州第四中学、杭州实验外国语学校中学部、以及接近浙江理工大学下沙校区，有较好的学习氛围

交通条件：主要以地铁和公交为主、K104路（四季青服装交易中心-学正街公交站）、K868路（下沙商贸城-海宁盐仓开发区）、373路（下沙江滨公交站-下沙行政服务中心）、K320路（火车东站东-下沙高教文津站）、K614路（下沙城-下沙城）、 地铁一号线（文泽路-湘湖）

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三、市场背景分析

房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的租金非常的充裕，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。总体上房地产市场存在了很多的问题，从开发的角度来讲，整个房地产的供求关系，这种供给关系不平衡的问题，在东部地区和四十个重点城市尤为突破，造成的这些城市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩大，四十个重点城市的销售面积增长是非常快的，这样的供求关系值得我们关注。中国经济的增长，投资是主要的拉动力，房地产和投资作为经济增长主要的支撑点，房地产业与工业的关系，房地产本身产业链非常长，和相关的产业也非常大，对工业的影响是非常大的。房地产与家具消费的关联度高，现在要推动结构的转变。 四、最高最佳使用分析

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。

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估价对象房屋证载用途为住宅，土地证载地类（用途）为住宅，实际用途为住宅；根据《房地产估价规范》中的保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。因而其最佳使用方式就是按照当前的使用方式持续使用。因此，本估价报告的估价对象按住宅用途进行估价符合最高最佳使用原则。 五、估价方法选用

根据《房地产估价规范》，由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法，另一方面估价对象系经营用房（出租），属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。 六、估价测算过程

（一）市场法的估价测算过程 1、可比实例的选取

选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。 （1）可比实例A——裕园公寓 （2）可比实例B——文汇苑

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（3）可比实例C——大都文苑风情

收集交易实例以及可比实例在交易日期、交易情况、以及区域因素和个别因素方面的资料，如表1所示：

实例 项目 交易日期 交易情况 建筑面积（㎡） 繁华程度 交通便捷度 区域因素 环 境 公共设施配套完备程度 新旧程度 土地剩余使用年期 物业管理 平面布置 个别因素 建筑结构 工程质量 朝 向 交易价格(元/m2) 表1可比实例资料 A B C 香榭里大都文苑风裕园公寓 文汇苑 花园 情 2014/9/8 2015/5/14 2015/2/6 正常 正常 正常 正常 102 80 160 103 优 较优 较优 优 优 较优 优 优 较优 较优 优 优 完备 八成 58 有 合理 钢混 优 南 较完备 七成 54 有 合理 钢混 良 南 10750 较完备 八成 59 有 合理 钢混 优 南 10500 完备 八成 59 有 合理 钢混 优 南 10957 2、可比实例修正系数

（1）交易情况修正。3个可比实例均为正常。 （2）交易时间修正。

（3）区域因素修正。 如表2所示 （4）个别因素修正。 如表3所示

（5）因素综合修正。根据以上对各项因素修正的分析和评分，对各项因素修正计算见表4所示。

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表2 区域因素比较 区域因素 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况 总分值 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 20 10 10 10 10 5 15 15 5 5 100 18 8 10 4 8 4 16 16 6 3 93 19 10 8 5 10 5 16 17 3 5 98 22 11 10 6 10 5 17 17 3 5 106

表3 个别因素比较 个别因素 2.停车位 权重 0.1 估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 可比实例A 可比实例B 可比实例C 98 98 102 100 102 100 102 100 表4 因素综合修正 项目 实际成交单价 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 比准价格

1.新旧程度 0.2 3.物业管理 0.1 4.建筑装修 0.2 5.楼层 6.朝向 总分值 0.1 0.2 1 100 100 98 95 98 100 100 98.6 100 100 100 98 102 100 100 99.8 7.设施设备 0.1 可比实例A 10750 103/100 100/93 100/100 11906 18

可比实例B 10500 101/100 100/98 100/98.6 10821 可比实例C 10957 102/100 100/106 100/99.8 10544

取平均值，估价对象比准单价为：（11906+10821+10544）÷3=11090（元/㎡）

估价对象房地产的比准价格为：11090×102=1131180（元） 3、市场法的估价测算结果

采用市场比较法，经过以上测算得出：

估价对象总价为1131180元；单价为11090元/平方米 （二）采用收益法分析测算

根据对类似房地产租金的调查可得该住宅在中度装修的情况下102平方米月租金为2900元/平方米。

序号 1 2 项目 客观月租金 年租金损失 101m2、押一付三 0.5个月 房产税： 营业税： 房产综合税费 3 运营费用 管理费 维修费 保险费 4 5 保证金利息收入 年净收益 数值 2900元/月 2900*0.5=1450 2900*12*4%=1392 2900*12*3%/2=522 城市维护建设税及教育附加费： 522*10%=52.2 个人所得税： 利率：2.1%(三个月) 2个月月租金 （2900-800）*10%*12=2520 0.7% 2900*12*0.7%=243.6 0.7% 2900*12*0.5%=174 0.3% 2900*12*0.3%=104.4 2900*2*2.1%=121.8 28464 5、资本化率的确定

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资本化率的本质是投资收益率，依据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），本次评估采用为资本化率计算方法为市场提取法，即搜集市场上两宗以上类似房地产的价格、净收益，选用收益法计算公式：P=a/(r-s)[1-(1+s/1+r)n]，求出其资本化率。根据市场调查年净收益增长率为6%，根据近期已成交的类似住宅用资本化率市场提取法计算可知该类房地产资本化率为6.5%。 6、尚可使用年限的确定

收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。估价对象的估价时点为2015年6月24日，估价对象土地使用权取得方式为出让。根据估价对象的《国有土地使用证》证载用途为其他商服用地，估价对象的土地使用权终止日期至2073年6月2日止。估价对象为2004年建城，证载结构为钢混，非生产类用房，建筑物耐用年限为60年，故本报告确定估价对象收益年限为土地剩余使用年限为49年。 7、收益价格的求取 （１）选用收益法计算公式

估价对象现时年收益较为稳定，预计未来的剩余年限里年收益会保持稳定状况，为了计算的简便，本报告采用在收益年限里每年净收益不变的公式进行计算：P=a/(r-s)[1-(1+s/1+r)n]

式中：P为总价值；a为年净收益；r为净收益年增长率；s为资本化率；n为未来可获收益的年限。 （２）收益价格计算

估价对象收益价格：P=28464/0.5%[1-（1.06/1.065)49]=1172342

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估价对象单价：1172342÷102=11494(元/平方米) 8、收益法测算结果

采用收益法，经过以上测算得出：

估价对象房地产收益价格为RMB1172342元；单价11494元/平方米。

七、估价结果确定

经过前面的测算，采用市场比较法测算出估价对象比准价格为RMB1131180元,采用收益法测算出估价对象收益价格为RMB1172342元，两种方法求得的结果较为接近，故本次评估取两种方法的算术平均数作为最后的评估结果，则：房地产价格＝（1131180=1172342）÷2＝1151761元

房地产单价＝1151761÷102＝11292元/平方米

综上所述，考虑不可量化的因素，最终确定估价房地产在估价时点时完整权利状态下，满足各项假设条件的公开市场价值为：总价RMB1151751万元，大写金额：人民币壹佰壹拾伍万壹仟柒佰伍拾壹圆整；单价RMB11292元/平方米，大写金额：每平方米人民币壹万壹仟贰佰玖拾贰圆整

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附件

一、房地产交易实例调查表

房地产基本状况 名称 坐落 四至 规模 用途 权属 交易基本情况 卖方 买方 成交日期 成交价格 付款方式 交易情况说明 房区位状况说明 地产状况说明 杭州市下沙新城香榭里花园3幢2单元605 杭州市下沙杭州市江干区下沙四号大街南侧 北临四号大街；西临大北路；南临华顺别墅 102m2 住宅 个人产权 XX先生 刘先生 2015年6月1日 总价 1131180元 单价 11090元 首付30万，其余分期付款 正常交易 位于浙江省杭州市下沙新城，东北轻轨1号线，北临4号大街，南临华顺别墅。周边景园幼儿园、乡村幼儿园、杭州第四中学、杭州实验外国语学校中学部、以及接近浙江理工大学下沙校区，有较好的学习氛围。出行便利主要以地铁和公交为主、K104路（四季青服装交易中心-学正街公交站）、K868路（下沙商贸城-海宁盐仓开发区）、373路（下沙江滨公交站-下沙行政服务中心）、K320路（火车东站东-下沙高教文津站）、K614路（下沙城-下沙城）、 地铁一号线（文泽路-湘湖）。 22

实物状况说明 估价对象为香榭里公寓102m2平米的住宅，该住宅位于6楼，对面装有电梯,建成于2004年,结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为八成新，建筑为钢混结构的板楼，作为非生产性用房，使用年限为60年，装修程度为中度装修 权益状况说明 无他项权益，属于个人产权房。 位置图： 外观图片： 户型图：

二、房地产评估现场勘查表

委托方 现场勘察人 银行 评估公司 名称 委托方 联系人 联系电话 XX先生 XXXX 勘查日期 评估基准日 2015.6.10 浙江工商大学不动产估价事务所 XX先生 XX先生 2015.6.24 XXXXXXXXXXX 23

地址 产权人 位置 估价对象 用途 房产权证号 面积 杭州市下沙5号大街8号 XX先生 杭州市下沙新城香榭里花园3幢2单元605 102m 居住用房 XXXXXXXXXX 2区位状况 位于下沙商业板块，北临四号大街，周边有较大超市 临路状况 汽车站距离 交通状况 影响因素调查 火车站距离 公交状况 医院 北临四号大街 较远 较远 周边有较大公交站 新区门诊部 景园幼儿园、乡村幼儿园、学校 公共设施状况 银行 超市 餐饮 结构 层高 建筑物状况 建成年代 楼层数、总层数 6层/9层 钢混结构 2.8m 2004年 杭州第四中学、杭州实验外国语学校中学部 杭州联合银行开发区支行 物美超市 较多 24

朝向 户型 是否全明户型 电梯 南 2室2厅1厨1卫、有阳台 是 有 它项权利状况 无他项权利状况 区域房价、租金水平 房价：12000元/m2 月租金水平：30元/平方米 用地状况 住宅用地 裕园公寓、80m、3室2厅1厨1卫、6楼、朝南、10750案例1 元/m2、中装、1999年建成、个人产权、2014.09.08成交 根据具体项目收集成交案例 文汇苑、160m2、3室2厅1厨1卫、18楼、朝南、10500案例2 元/m2、毛坯、2004年建成、个人产权、2015.05.14成交 大都文苑风情、103m2、2室2厅1厨1卫、6楼、朝南、案例3 10957元/m、中装、2004年建成、个人产权、2015.02.06成交 22

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