理考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是。 A：是否靠近楼梯 B：是否靠近拐角 C：营业额的大小 D：临街面宽窄
E：工业用地的监测点评估价格
2、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。(2009年试题)
A：城市蓝线 B：城市绿线 C：城市紫线 D：城市黄线
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。 A：销售收入 B：转让收入 C：租金收入 D：利息收入 E：借款合同
4、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是。 A：设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本
B：设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准
C：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主 D：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本 E：执行层的组织协调
5、下列不属于耕地占用税免税范围的包括。 A：部队军事设施用地 B：炸药库用地 C：医院用地
D：农村居民占用耕地新建住宅 E：执行层的组织协调
6、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍
卖活动应该遵循的。 A：公开原则 B：公平原则 C：公正原则
D：诚实信用原则 E：执行层的组织协调
7、房地产中介服务机构在领取营业执照后的个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。 A：一 B：二 C：三 D：五
E：执行层的组织协调
8、__是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法
9、下列变更合同价款的确定方法中，不正确的是__。
A．合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款 B．合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款
C．合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行
D．合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
10、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。 A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担
B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外
C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限
D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止
E：工业用地的监测点评估价格 11、控制性详细规划的作用是__。 A．规定城市规划区范围 B．确定用地面积和用地界限 C．引导建设
D．对当前拟建的项目和地区进行空间布置
12、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。
则该房地产投资企业的流动比率为（）。 A．150% B．200% C．300% D．400%
13、承租人经同意，可以依法将承租房屋转租。 A：政府
B：政府职能部门 C：出租人 D：中介入
E：执行层的组织协调
14、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观 B．类似房地产的实际 C．类似房地产的最高 D．类似房地产的最低
15、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2096年10月1日1对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：4091 B：4182 C：4250 D：5000
E：工业用地的监测点评估价格
16、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。 A．80% B．82% C．83% D．92%
17、城建税实行的是地区差别税率，纳税人所在地在城市市区的，税率为__，在县城、建制镇的，税率为__，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为__。 A．8%，6%，2% B．7%，5%，2% C．7%，5%，1% D．8%，5%，1%
18、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。 A．低于 B．等于
C．高于 D．无关联
19、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个__。
A．参考数字 B．限定数 C．可读参数 D．未知数
20、收益法是以__为基础的。 A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．预期原理
21、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。 A．集体经济组织 B．国家 C．建设单位 D．使用单位
22、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元／㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元／㎡。该改变用途理论上应补地价为万元。 A：500 B：525 C：600 D：1650
E：工业用地的监测点评估价格
23、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。 A．3 B．5 C．8 D．15
24、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。
A．方案甲 B．方案乙
C．方案甲和方案乙均可 D．无法判断
25、商品房预售合同登记备案的申请人是__。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于土地使用权终止，说法错误的是。 A：土地使用权因土地灭失而终止 B：因土地使用者的转让而终止 C：因土地使用者的抛弃而终止 D：因土地使用者的出租而终止 E：因土地使用者的抵押而终止
2、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是__。 A．生活方式 B．受教育程度 C．购买动机 D．自我形象
3、以下对房地产赠与的理解正确的是。
A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B：属于双务行为
C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D：属于单务行为
E：其受让人不需承担任何义务
4、房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。其实质是充分发挥房地产的__，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。 A．财产功能 B．产品功能 C．基本功能 D．辅助功能
5、下列属于时期指标特点的有。 A：各时期指标值可以直接累加 B：各时点指标值不可以直接累加
C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比 D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比 E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的 6、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是__。 A．抵押贷款还本付息 B．管理人员工资 C．公共设施维修费 D．保险费
7、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。
A．目标定价法 B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
8、资本金的出资方式包括__。 A．货币或实物 B．工业产权 C．专利技术 D．债权
E．土地使用权
9、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产
10、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师
C．估价报告使用者
D．估价委托人的估价需要
11、2006年10月，张某在B房地产开发公司开发的住宅小区购买了一套住宅，该套商品房价格25万元。按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金5万元。如B房地产开发公司违约，根据定金罚则，张某可得到返还定金万元。 A：2．5 B：5 C：10 D：15
E：执行层的组织协调
12、通过损益表可以了解。
A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力 B：企业获得的利润总额和分配情況
C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考 D：企业的经济实力 E：企业的偿债能力
13、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。 A．有效面积系数 B．建筑密度 C．空置率
D．建筑容积率 14、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生__万元的贬值。 A．548.19 B．558.15 C．567.39
D．675.40
15、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。 A：用其他房地产做抵押 B：提供质押 C：物资抵押 D：第三方担保 E：借款合同
16、一般抵押登记包括。 A：房屋抵押权设立登记 B：房屋抵押权变更登记 C：房屋抵押权转移登记
D：房屋最高额抵押权确定登记 E：房屋抵押权注销登记
17、不能为金融机构提供建设贷款担保的是__。 A．用其它房地产做抵押 B．提供质押 C．物资抵押 D．第三方担保 18、《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等因素以__确定。
A．重置价格结合成新 B．市场指导价 C．基准地价
D．房地产市场评估价格
19、直接导致市场失灵的原因有。 A：外部性 B：垄断
C：排他性物品的生产 D：信息不完全
E：政府对市场的管理和协调 20、挑廊__计算建筑面积。
A．按其围护结构外围水平投影面积的一半 B．按其外围水平投影面积 C．一般不 D．按净面积
21、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。 A．折旧费 B．审计费
C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费
22、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有__。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．移动平均法
D．路线价法 E．指数修匀法
23、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
24、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。 A．基础设施状况
B．城市或区域总体经济发展水平 C．产业与结构布局
D．社区和城市发展形态
25、属于房屋产权转移登记情形的有__。 A．翻建 B．扩建 C．分割 D．抵押 E．裁决
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